авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Оценка инвестиционной привлекательности земельных ресурсов

-- [ Страница 3 ] --

Состав земель не может оставаться неизменным по разным причинам:

  • земли могут утратить определенные качества, позволявшие их использовать по данному целевому назначению (например, деградация почв сельскохозяйственных земель);
  • с экономической точки зрения использование конкретного земельного участка более эффективно по иному целевому назначению (например, размещение крупного промышленно­го объекта на заболоченных неплодородных сельскохозяйственных землях).

Поэтому и возникает необходимость перевода земель из одной категории в другую. До последнего времени законодательством РФ порядок изменения целевого назначения земель подробно урегулирован не был.

В условиях правового вакуума на протяжении многих лет складывалась противоречивая и хаотичная практика перевода земель или земельных участков из одной категории в другую. Земельный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу в октябре 2001 г., также не решил описанную проблему, поскольку он установил лишь органы, уполномоченные на перевод земель из одной катего­рии в другую. При этом не был решен вопрос о том, какие органы осуществляют изменение целевого назначения земель, находящихся в государственной собственности, до ее разграничения, а так же и не был определен сам порядок перевода земель из одной категории в другую.

Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", установил общие принципы перевода категорий земельных участков. Для смены категории земель требуется предоставить мотивированное обоснование необходимости такой процедуры, которое заключается в указании причин и предусмотренных законодательством оснований изменения целевого назначения земель.

Например, при переводе земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию в качестве обоснования указывается, в частности:

  • одно из семи предусмотренных Законом о переводе земель оснований;
  • доказательство того, что кадастровая стоимость земельного участка не превышает определенную кадастровую стоимость среднерайонного уровня.

Органы власти, уполномоченные на отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую приведены на следующей схеме (рис. 2).

Существуют некоторые исключения из приведенной выше схемы. Так, предусматриваются пять категорий и под­категорий земель или земельных участков, перевод которых в дру­гие осуществляется Правительством РФ:

1. Земли или земельные участки, необходимые для федеральных нужд.

2. Земли лесного фонда или земельные участки в составе таких земель.

3. Земли водного фонда или земельные участки в составе таких земель, которые заняты водными объектами, находящимися в федеральной собственности.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов федерального значения или земельные участки в составе таких земель.

5. Земли или земельные участки в составе таких земель для уста­новления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Таким образом, в настоящее время законодательно установлены общие принципы перевода земельных участков из одной категории в другую. Однако основная проблема заключается в отсутствии конкретных механизмов и регламентов перевода категорий земель.

В итоге сложилась ситуация, когда ввиду неясности ситуации данные процедуры не проводятся. Для практической реализации установленных федеральным законодательством принципов необходимо принятие региональных нормативных актов, которые устранят данный пробел.

В соответствии с принципами эффективного землепользования и сохранения приоритета текущего использования земель, необходимо создание системы перевода земельных участков из одной категории в другую на возмездной основе на основе их инвестиционной привлекательности. В настоящий момент сложились условия, когда потенциальный инвестор, приобретая земли, к примеру, сельскохозяйственного назначения, может перевести их в другие категории, увеличив тем самым стоимость в несколько раз. При этом созданная стоимость полностью относится на счет инвестора, чем нарушается принцип платности землепользования.

Итак, существующий административный механизм перевода категорий земельных участков не отлажен, не является гибким и зачастую не способен учесть все особенности формирования доходов от землепользования. Таким образом, необходим, кроме всего прочего, определенный экономический механизм, который будет способствовать, с одной стороны, сохранению наиболее ценных земель, и с другой стороны, формированию земельных участков, необходимых для проживания и производственной деятельности.

Предлагаемая методика направлена на устранение данного пробела и пополнение региональных бюджетов. Диссертантом предложено установить плату за перевод категорий земельных участков в размере реально создаваемой инвестором стоимости. Таким образом, основная проблема сводится к созданию механизма и организационных процедур, связанных с определением данной стоимости.

Единственным показателем, характеризующим величину создаваемой стоимости, является разница между стоимостью земельного участка в текущей категории и стоимостью земельного участка в предполагаемой категории. Данные значения стоимости наиболее полно и с учетом всех ценообразующих факторов способна отразить индивидуальная оценка, проводимая независимым оценщиком.

Итак, поскольку конечной целью является определение разницы между стоимостями земельного участка в различных категориях, целесообразно определять следующие виды стоимости:

1. Стоимость объекта при существующем использовании – для определения стоимости земельного участка в текущей категории.

2. Специальная стоимость – как рыночная стоимость земельного участка в предположении о смене категории земель при прочих равных условиях.

Обобщенно инновационная схема внедрения процедуры оценки инвестиционной привлекательности земель в процесс перевода их категорий представлена ниже (рис. 3).

Рис. 3. Схема внедрения системы оценки инвестиционной привлекательности земель в процесс перевода их категорий

В диссертации предложена методика квалификационного отбора оценочных организаций в целях повышения качества и достоверности работ, а также представлены требования к таким организациям.

Рассматривая проблемы внедрения инноваций в управление земельными ресурсами нами разработаны меры по повышению инвестиционной привлекательности земельного рынка, предложено моделирование ценообразования на земельном рынке, а так же обоснован социально-экономический эффект предложенных инноваций.

Далее мы раскрываем их содержание.

На земельном рынке Российской Федерации доля частной собственности продолжает оставаться ничтожно малой и не превышает 7,6%. В настоящий момент мы являемся свидетелями интенсивного развития подмосковного земельного рынка. Концентрация российского капитала в Московском регионе предопределила развитие этого рынка, основными направлениями которого являются интенсивный рост количества заключаемых сделок и цен.

В диссертации проведено сегментирование земельного рынка Московской области по основным ценообразующим факторам – по направлениям и по удаленности от г. Москвы. Также в целях сегментации рынка была проведена оценка инвестиционного потенциала земель.

Для данных целей была рассмотрена динамика цен на землю в Московской области по различным сегментам за последние три года (по полугодиям). Проведенное исследование показало, что с течением времени общие закономерности формирования цен на землю в Московской области не претерпели. Тем не менее, в динамике рынка существуют некоторые особенности. За рассматриваемый период стоимость земельных участков постоянно росла, однако данный рост не был равномерным по различным секторам рынка – наибольшего роста достигли цены на земельные участки, расположенные в пределах 30-километровой зоны, в то время как наименьшего роста – земельные участки, более близкие к г. Москве.

Нами был сделан вывод о том, что на удалении 30 км от МКАД в Московской области проходит граница инвестиционной привлекательности (ликвидности), отделяющая наиболее востребованные земельные участки, для которых существует запас роста цен и при этом, данный рост максимален. Следует предположить, что по мере роста рынка и уменьшения предложения земли, граница инвестиционной привлекательности будет постоянно отодвигаться от центра, вызывая увеличение темпов роста цен на землю на большем удалении.

В целях повышения эффективности управления земельными ресурсами, необходим постоянный мониторинг состояния и тенденций земельного рынка, его инвестиционной привлекательности, внедрение инновационных подходов в управление землей. Поэтому нами было проведено исследование рынка земельных ресурсов с целью выявления закономерностей формирования цен на землю и дальнейшего моделирования данной зависимости.

Для моделирования рынка было отобрано 550 земельных участков, предлагаемых к продаже в открытых источниках информации. Земельные участки подбирались по различным направлениям, зонам удаленности и размерам, с целью охватить все сегменты рынка и дать наиболее полное преставление о принципах формирования цен на землю.

Обобщенно информация об отобранных земельных участках представлена на диаграмме рассеяния (по оси Х – удаленность от МКАД в км, по оси Y – направление, по оси Z – стоимость одной сотки, в долларах США).

Рис. 4. Рассеяние отобранных земельных участков по направлениям и удаленности

В качестве ключевых параметров, влияющих на стоимость земли, были выбраны направление, удаленность от МКАД и площадь участка.

Путем проведения кластерного анализа и определения коэффициентов корреляции по каждому направлению были исключены земельные участки, выходящие из общих тенденций, т.е. была проведена нормализация выборки.

На диаграмме отражена зависимость средней стоимости земельного участка от удаленности и направления.

Следует отметить, что ввиду того, что данный график был построен с помощью полиномиального сглаживания ценовой информации, он отражает общие тенденции формирования цен на землю в Московской области и не может использоваться для точечного определения стоимости конкретного земельного участка.

Для данных целей рассматриваемый массив земельных участков был подвергнут регрессионному анализу.

В качестве независимых переменных уравнения регрессии были использованы: расстояние от МКАД (в километрах), площадь участка (в сотках) и направление.

Рис. 5. Инвестиционная привлекательность земельных участков в зависимости от направления и расстояния от МКАД

В качестве цифрового обозначения направления использовано среднее значение стоимости всех земельных участков по каждому конкретному направлению. Данные значения приведены ниже:

  • Дмитровское - 3270
  • Казанское - 1350
  • Каширское - 2150
  • Киевское - 2350
  • Ленинградское - 1700
  • Минское - 3040
  • Нижегородское - 2940
  • Рижское - 3350
  • Рублево-Успенское - 17180
  • Симферопольское - 1490
  • Щелковское - 1860
  • Ярославское - 1600

Путем проведения многомерного регрессионного анализа автором было составлено уравнение зависимости стоимости одной сотки земельного участка от описанных выше факторов. Уравнение имеет следующий вид:

P = 2567,49 + 4,898ЧS 76,20ЧL + 0,897ЧD,

где:

P – стоимость 1 сотки земельного участка;

S – площадь земельного участка в сотках;

L – удаленность участка от МКАД в километрах;

D – числовое обозначение направления.

Проведенный анализ достоверности показал высокое качество уравнения регрессии в пределах доверительного интервала 95%. Также в пользу приведенной модели свидетельствует высокое значение корреляционного отношения, равное 0,81, что показывает тесную связь между факторными и результирующим признаками.

Наиболее заметные отклонения наблюдаются в группе земельных участков с наивысшей стоимостью. Это связано, прежде всего, с уникальностью данных участков в силу их расположения. Так, земельные участки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, не поддаются общим тенденциям ценообразования, и среди факторов, существенно влияющих на их стоимость, могут быть другие, отличные от рассматриваемых (например, престижность населенного пункта, наличие знаменитых соседей и т.д.). Таким образом, данные участки не могут являться объектами моделирования.

Среди прочих ограничений использования модели следует выделить пограничные значения удаленности и площади. Так, в силу несовершенства математического аппарата регрессионной модели при определенных условиях (например, большой удаленности) расчетное значение стоимости земельного участка может быть ниже нуля. Поскольку на практике данные значения бессмысленны, необходима логическая обработка получаемых результатов.

Следует отметить, что существуют и прочие факторы, способные оказывать влияние на инвестиционную стоимость земли, такие как рельеф, близость к трассе, наличие соседей, форма участка, и т.д. Однако данные факторы в большинстве случаев не оказывают решающего влияния на цену и построенная модель их не учитывает.

Использование линейной регрессионной модели не позволяет абсолютно достоверно определять стоимость конкретного земельного участка, однако с высокой долей вероятности позволяет отразить общие тенденции формирования цен на земельные участки.

Также следует отметить, что ввиду динамичности земельного рынка данная модель должна подвергаться периодической корректировке.

Итак, представленная модель может использоваться в случаях, когда необходимо в короткий срок определить стоимость большого массива земельных участков. Под такие случаи попадает определение стоимости земли в целях налогообложения, страхования, расчета арендной платы, и т.д.

Также особую важность данная модель имеет при определении выкупной цены земельных участков, либо иных платежей, в случае их привязки к рыночной стоимости.

Необходимость совершенствования использования инвестиционного капитала - материальных ресурсов в регионе требует внедрения в практику системы контроля, координации, регулирования и принятия управленческих решений по реализации мероприятий, улучшающих состояние земельных участков, а также методических основ управления обеспечивающими функциональными комплексами, их инвестиционным развитием.

Учитывая постановку задачи нашего исследования по данному вопросу, ниже (рис. 6) представлена модель принятия инвестиционных решений при организации системы смены категорий земельных участков.

Данная модель отражает инвестиционные ожидания субъектов земельных отношений при потенциальной смене категории земель и механизм принятия решений об инвестировании в конкретный участок. Так, инвестор, прежде всего, проводит мониторинг земельного рынка с целью выявления существующих объектов и их инвестиционного потенциала.

Каждый земельный участок анализируется с точки зрения основных ценообразующих факторов, которые принято разделять на стандартные и специфичные.

К стандартным относятся факторы, оказывающие одинаковое влияние на все без исключения категории и типы земельных участков (объем прав, обременения, условия сделки и т.д.).

Специфичные факторы варьируются для различных категорий и типов земельных участков, либо оказывают на них неодинаковое влияние. Так, один из важнейших факторов ценообразования для сельскохозяйственных земель – плодородие – абсолютно не важен для прочих земель, а наличие коммуникаций важно в первую очередь для земель поселений и промышленности, что несправедливо для сельскохозяйственных земель.

Один и тот же фактор может иметь противоположное действие для различных земель. Так, наличие многолетних насаждений увеличивает стоимость земель поселений для личного проживания граждан и уменьшает стоимость промышленных земель, так как рассматривается, как обременение.

Рис. 6. Модель принятия инвестиционных решений при смене категорий земельных участков

Также, к примеру, для высокого инвестиционного потенциала земель промышленности важны грузовые транспортные потоки, в то время как для земель поселений данный фактор является удешевляющим.



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.