авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 ||

Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

-- [ Страница 6 ] --

3. Выкуп юридического лица. Речь идет о варианте бизнес-ипотеки, при котором используется или создается аффилированная с банком (дочерняя или подконтрольная) компания. В эту компанию заемщик переводит 20-40% от стоимости объекта, что фактически является первоначальным взносом (даунпэймент). Недостающую для покупки недвижимости сумму дает банк. Затем аффилированная с банком компания, на чей счет поступили деньги для проведения сделки, выкупает нежилое помещение, и оформляет его не на клиента, а на себя. Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит, и переводит под свой контроль объект недвижимости.

Риски очевидны: во-первых, в любой момент банк может отказаться от совершения сделки, вернуть заемщику деньги, а недвижимость оставить себе. Например, у банка могут быть свои интересы в области недвижимости и, если объект достаточно интересен, а цена привлекательна. Хотя таких случаев на практике не так уж много. Подстраховаться тут практически никак нельзя. Предпринимателю необходимо просто идти в банк, который хорошо знает и которому верит. В любом случае для заемщика это определенный риск. Сточки зрения соотношения «риск/доходность» подобная схема банку очень интересна. Во-вторых, здесь есть одна проблема для заемщика: он должен до конца доверять банку, чтобы перечислить в подконтрольную ему фирму крупную сумму без всякого обеспечения.

4. На основе ипотеки жилья. Заемщик берет кредит на покупку жилой недвижимости, которую затем переводит в разряд нежилого фонда.

Помимо чисто ипотечных форм, для бизнес-ипотеки представляется перспективным также использование близких форм. В настоящее время на российском рынке недвижимости появился еще один инструмент, по своей сути похожий на бизнес-ипотеку, — это лизинг коммерческой недвижимости. В ближайшее время можно ожидать появление новых предложений как по ипотеке коммерческой недвижимости, так и по лизинговым схемам. Тем более что разница между этими двумя способами кредитования не так уж и существенна.

Для бизнес-ипотеки можно использовать две формы лизинга коммерческой недвижимости: (1) лизинг с помощью аффилированной компании; (2) возвратный лизинг.

Схема лизинга с помощью аффилированной компании выглядит следующим образом:

  1. банк приобретает недвижимость;
  2. затем банк выдает аффилированной с ним компании льготный кредит для покупки коммерческой недвижимости;
  3. недвижимость становится залогом кредита;
  4. аффилированная компания, учредителем которой является сам банк, становится лизингодателем недвижимости;
  5. заемщик, в данном случае — лизингополучатель, заключает с компанией-лизингодателем договор коммерческой аренды, по которому обязуется выплачивать ежемесячные взносы;
  6. аффилированная с банком компания, получая лизинговые платежи от заемщика, в свою очередь гасит имеющийся банковский кредит;
  7. по окончании срока аренды помещение переходит в собственность заемщика.

Суть возвратного лизинга:

  • объект (коммерческая недвижимость) предлагается дешевле своей реальной рыночной стоимости. Дисконт может составить до 20% рыночной стоимости;
  • покупатель, в свою очередь, обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5 - 7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (13 - 14 % в год от суммы сделки купли-продажи).

Выгода возвратного лизинга:

  • компания-продавец: (1) получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, нежели это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости; (2) на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке;
  • компания-покупатель: (1) уменьшает риск падения рыночной стоимости объекта; (2) получает гарантии стабильного извлечения дохода в течение длительного срока.

С помощью лизинговых форм представители малого и среднего бизнеса могут рассчитывать на приобретение дополнительного помещения без повышения арендной ставки. Преимуществами договора лизинга являются:

  • возможность досрочного погашения;
  • отсутствие скрытых платежей, которые могут произвольно повышаться в зависимости от желания банка;
  • лизингополучатель может рассчитывать на налоговые и амортизационные льготы;
  • по сравнению с непосредственно ипотечной моделью очевидным плюсом лизинговой схемы является существенное сокращение первоначального взноса, или авансового платежа. В лучшем случае заемщик может быть вообще освобожден от этих расходов, однако такая оптимальная схема в настоящий момент еще не развита;
  • приобретенные помещения могут быть перепланированы;
  • в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей;
  • возможность экономить на налоге на имущество. Экономия по налогу на имущество происходит за счет использования ускоренной амортизации (норма амортизации при лизинге может быть увеличена в три раза, при этом экономия по налогу на имущество составит примерно 2/3 по сравнению с суммой налога на имущество при использовании обычной нормы амортизации). К примеру, срок амортизации нового офисного помещения составляет 20 лет, при лизинге он сокращается до семи;
  • возможность экономить на налоге на прибыль. Лизинговый платеж в полном объеме относится на себестоимость, уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Получение коммерческой недвижимости в лизинг хорошо дополняет бизнес-ипотеку. Более того, в отдельных случаях для предприятий именно лизинговые схемы становятся наиболее удобным способом операций с коммерческой недвижимостью. Для многих предпринимателей лизинг - это более выгодный вариант. Если по ипотеке банки выдают кредит в размере не более чем 75% от стоимости недвижимости, в лизинге эта цифра может колебаться от 70% до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности. Происходит это из-за того, что в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Видимо, в будущем многие компании перейдут именно к лизингу как к средству приобретения коммерческой недвижимости. Единственной проблемой лизинга является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий.

В настоящее время и лизинг торговых и офисных площадей, и ипотека коммерческой недвижимости пребывают в России в состоянии эмбриона. Лизинговых компаний в России немало, услуги их разнообразны, но недвижимостью в лизинг занимаются, тем не менее, далеко не все.

Ипотека и лизинг коммерческой недвижимости являются, по своей сути, достаточно близкими формами кредитования покупки недвижимости. Различие состоит в том, что при ипотеке право собственности на приобретаемую недвижимость сразу же переходит к заемщику, а при лизинге – только в конце расчетов по кредиту. Можно предложить перспективную форму бизнес-ипотеки, объединяющую классическую ипотеку и лизинг. Назовем такую форму «выкуп акций юридического лица». Получить такую формы можно модификацией уже рассмотренной нами формы «выкуп юридического лица», дополнив ее процедурой приобретения акций компании, аффилированной с банком-кредитором, по мере выплаты кредита. Начав с приобретения доли акций, эквивалентной первоначальному взносу (например, с 20%), покупатель недвижимости, выплачивая кредит, последовательно проходит стадии владения «блокирующего», «контрольного» и т.д. пакета акций, то есть происходит, можно сказать, постепенная передача права собственности на приобретаемую по бизнес-ипотеке недвижимость.

В целом, несмотря на то, что уровень потенциального спроса на данные виды услуг является достаточно высоким уже сейчас, практически рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. Период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее 1,5-2 лет. В это время нашим предпринимателям придется обходиться привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а именно - прямой покупкой и арендой нежилых помещений.

В заключении подведены итоги исследования, сформулированы выводы, предложения и рекомендации.

Список опубликованных работ по теме диссертации.

Беркалиева М.Е., Ерошенков С.Г., Кузьминов А.Н., Янтурин Р.С.. Развитие секьюритизации ипотечных активов в России. - М.: МАКС ПРЕСС, 120 с., 2006 (М.Е. Беркалиева – Глава 1, пп 2.1-2.4(3,94 п.л.)

Добрынин А.В., Беркалиева М.Е., Гуров М.П., Мутовин С.И.. Ипотечные ценные бумаги. – М.: МАКС ПРЕСС, 188 с., 2005 (М.Е.Беркалиева – пп 2.3 (0,81 п.л.)

Беркалиева М.Е. Потребности и возможности обеспечения граждан России доступным жильем // Правовая система общества: становление и развитие. Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 23. Ч. 1 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2006. (0,4 п.л.).

Беркалиева М.Е.Активизация на основе ипотеки инвестиционного процесса в жилищное строительство // Правоохранительная система России: история, теория и практика. Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 24. Ч. 1 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2006. (0,4 п.л.)



Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.