авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Исследование направлений совершенствования организационных форм реинвестирования ипотеки

-- [ Страница 3 ] --

Согласно закону, выпуск ипотечных ценных бумаг осуществляется специализированными и неспециализированными эмитентами. Специализированными эмитентами признаются ипотечные агентства, а неспециализированными - юридические лица, являющиеся одновременно залогодержателями и кредиторами по обеспеченным ипотекой обязательствам и получившие разрешение на осуществление эмиссии ипотечных ценных бумаг. Таким образом, любой банк, обладающий пулом ипотечных кредитов, получает возможность выпускать на их основе ипотечные бумаги. В качестве ипотечного агентства могут выступать банки и иные кредитные организации, а также иные коммерческие организации, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление данного вида деятельности.

Для применения секьюритизации необходим ряд условий, и прежде всего, необходимо наличие определенного массива качественных ипотечных кредитов, которые могли бы стать основой для выпуска ипотечных ценных бумаг, т.е. выдача ипотечных ссуд должна исчисляться не десятками, а быть поставлена «на поток». К сожалению, в настоящее время низкий спрос на ипотечные кредиты из-за чрезвычайной дороговизны жилья и низких доходов населения не позволяет сделать ипотеку «массовой». Кроме того, одним из наиболее серьезных сдерживающих факторов является непроработанность процедуры выселения заемщика.

Ипотечные ценные бумаги предназначены не для спекулятивных инвесторов, доминирующих в настоящее время на российском рынке, а для «долгосрочных» институциональных инвесторов, размещающих средства с целью их сохранить. В России, в первую очередь, это может быть Пенсионный фонд РФ. Кроме того, негосударственные пенсионные фонды и страховые компании, испытывающие дефицит надежных инструментов вложения средств, также заинтересованы в развитии ипотечного сегмента фондового рынка. Готовы инвестировать деньги в ипотеку и крупные российские предприятия, заинтересованные в обеспечении жильем своих работников. Кроме того, обсуждается возможность участия в подобной схеме муниципалитетов, которые, приобретая облигации регионального ипотечного агентства, будут строить на своей площадке жилые дома, а агентство будет выдавать кредиты по льготным процентным ставкам очередникам на приобретение квартир в этих домах. В качестве потенциальных инвесторов можно рассматривать и население, имеющее на руках большие запасы наличной иностранной валюты (по разным оценкам, 40-60 млрд. долл.).

Одной из самых популярных схем секьюритизации являются выпуск ипотечных ценных бумаг типа pass-through. Было бы естественным ожидать, что эта апробированная схема легко впишется в юридические рамки российского закона "Об ипотечных ценных бумагах". Однако ряд концепций в законе не помогает реализации схемы pass-through. Рассмотрим положения в законе, которые, на взгляд автора, нуждаются в изменении.

А). Концепция "дополнительного покрытия ипотечных ценных бумаг", на взгляд автора, является самым серьезным недостатком рассматриваемого закона. В дополнительное покрытие могут входить денежные средства, ценные бумаги и т.д., то есть практически все что угодно, в сумме давая инвестиционный портфель неопределенного содержания. Пусть основная цель дополнительного покрытия состоит в том, чтобы инвестор продолжал получать доходы по всем своим деньгам, вложенным в ипотечные бумаги. Основное покрытие надежно обеспечивает 80% процентов этих платежей, остальные 20% должны быть ежемесячно сгенерированы портфелем разнородных ценных бумаг и валют, что практически нереально. Кроме того, инвесторы, зная, что до 20% покрытия может составлять инвестиционный портфель неопределенного содержания, безусловно, потребуют существенно более высокую доходность по ипотечным ценным бумагам. В то же время дополнительное покрытие ипотечных ценных бумаг открывает возможность для махинации с ценными бумагами, составляющими дополнительное покрытие. Выход из этой ситуации простой: все досрочные денежные погашения переслать держателям ипотечных ценных бумаг. Именно так работает схема pass-through - все деньги возвращаются инвестору.

Б) Другим недостатком является использованное (при определении ипотечных сертификатов участия) в законе понятие «доверительное управление имуществом покрытия ипотечной ценной бумаги». Доверительное управление имуществом, составляющим покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия, осуществляет их эмитент. Банк, выдавая ипотечный кредит, получает право на получение платежей по кредиту и право на обращение взыскания на предмет залога в случае невыполнения должником своих обязательств. Эмитент (ипотечное агентство) становится владельцем обоих прав, когда выкупает у банка ипотечный кредит. Когда инвестор приобретает ипотечную ценную бумагу у эмитента, обеспеченную этим имуществом, он получает часть кредитных обязательств должников по ипотечным кредитам. Пусть инвесторы приобрели весь выпуск ипотечных ценных бумаг. До тех пор пока не произошло дефолтов по ипотечным кредитам, никакого управления имуществом (по крайней мере, в мировой практике с годовым оборотом около 2 трлн. долл.) не требуется. После удержания платы за сервис все платежи по ипотечным кредитам должны быть незамедлительно перечислены владельцам ипотечных ценных бумаг. В случае дефолта назначенный эмитентом агент (как правило, банк, выдавший ипотечный кредит) инициирует процедуру обращения взыскания против залога. Это как раз тот сервис, за который банк получает примерно 1% от ставки по обслуживаемому кредиту. Таким образом, в доверительном управлении со стороны владельцев ипотечных сертификатов участия нет никакой необходимости.

В) Представляется чрезмерным требование (ст. 7 закона) полного покрытия ипотечных ценных бумаг в течение всего срока их обращения. Это требование, безусловно, должно выполняться на момент выпуска (эмиссии) ипотечных ценных бумаг. Более того, данный закон требует, чтобы объем кредита не превышал 70% от оценочной стоимости залоговой недвижимости, что дает существенный "запас прочности" покрытия ипотечных кредитов. Однако это не дает полной гарантии полного покрытия ипотечных ценных бумаг в течение всего срока их обращения. Надо ослабить требование в следующей редакции: "объем эмиссии (транша) ипотечных ценных бумаг определяется с учетом требований настоящего Федерального закона и не может превышать общий (суммарный) размер покрытия (залога), обеспечивающего эту эмиссии".

Г) Представляется чрезмерным обязательное страхование жизни лица, берущего ипотечный кредит (ст. 8 закона). Как правило, страховка выплачивается внесенным в страховой полис бенефициарам. Если в страховом договоре в списке бенефициаров не указан банк - держатель ипотечного кредита, то наличие такой страховки нисколько не снижает риск дефолта по кредиту. Безусловно, страховать выплаты по кредиту можно и даже желательно, но только не в виде обычного страхования жизни, здоровья и трудоспособности (вопрос важный, но не первоочередной).

Д) Не нужно, на мой взгляд, запрещать (ст. 40) эмитенту (ипотечному агентству) приобретать выпущенные им ипотечные сертификаты участия. Непонятно, откуда вообще берется такое требование. Такое положение вносит неопределенность в ситуации, когда эмитенту не удалось полностью разместить весь выпуск ипотечных ценных бумаг. Предположим, эмитенту удалось разместить на аукционе первичного рынка 90% выпуска ипотечных ценных бумаг. Каков статус оставшегося 5% выпуска? По закону эмитент не может ни оставить его у себя, ни выкупить.

Е) В законе должен быть предусмотрен механизм, гарантирующий ипотечному агентству, что имущество, находящееся в залоге по данному кредиту, не заложено в покрытие другого ипотечного кредита; а также определено, кто и какие несет убытки в этом случае. В будущем, когда ипотека в России наберет обороты, потребуются специализированные страховые компании, которые будут это проверять и выдавать гарантию, что данная недвижимость никуда не заложена.

Ипотечные облигации - это долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Закон наделяет правом выпускать ипотечные ценные бумаги банки и специализированных ипотечных агентов. Банки, выпускающие ипотечные бонды, - это концепция германской системы, которая предполагает, что ипотечные кредиты (длинные активы) остаются на балансе специализированного ипотечного банка, а для их реинвестирования он выпускает свои ипотечные бонды (длинные пассивы). Риски возможных дефолтов и досрочных погашений банк берет на себя. Ясно, что кредитный рейтинг таких банковских обязательств будет равен кредитному рейтингу банка-эмитента. За всеми без исключения германскими ипотечными банками стоят крупные финансовые структуры с очень высоким кредитным рейтингом. Применение германской концепции к универсальным российским банкам выглядит неоправданным и даже бессмысленным из-за их низкого кредитного рейтинга. В результате им придется обеспечивать высокую доходность по своим ипотечным бондам. Приход западного банка с высоким рейтингом на рынок российских ипотечных ценных бумаг приведет к полному вытеснению с этого рынка российских банков.

Ипотечные сертификаты участия - это ценные бумаги, предоставляющие их держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секьюритизированных ипотечных активов. Рассмотрим конструкцию ипотечных сертификатов участия, описанную в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Исходя из текста закона, вырисовывается следующая схема. Учредители (будущие владельцы сертификатов) образовали начальный капитал, который впоследствии некая управляющая компания использовала для приобретения портфеля ипотечных активов (покрытия). После чего она выдала всем учредителям (акционерам) сертификаты (без номинальной стоимости, см. ст. 20, п. 3), которые акционеры могут продать. Далее эта управляющая компания берется управлять этим портфелем. Управление состоит в собирании платежей по ипотечным активам и перераспределении полученных средств между владельцами сертификатов. В случае дефолта по ипотечному кредиту, доверительный управляющий уполномочен потребовать обратить взыскание на залог. При этом все ипотечные активы находятся на отдельном балансе у доверительного управляющего. Владельцы сертификатов тоже могут поучаствовать в управлении активами. Достаточно 10% их голосов, чтобы созвать собрание владельцев сертификатов, которое вправе изменить состав портфеля обеспечения (покрытия) или заменить управляющую компанию. Последнее положение представляется сомнительным, оно фактически означает возможность изменить правила игры уже после того, как игра началась. В такие ипотечные ценные бумаги вряд ли будут вкладывать опытные институциональные инвесторы.

В мировой практике успешно секьюритизируются самые различные активы (под персональные автомобили, потребительские, мелкому бизнесу, студенческие и т.д.). Ценные бумаги, обеспеченные активами (ABS) исключительно популярны во всем мире, их совокупный объем превышает $6 триллиона (из них более $4 триллиона - американские ипотечные ценные бумаги). Простейшую процедуру секьюритизации ABS можно описать следующим образом. Сначала некоторая компания (чаще всего банк), называемая Originator, накопившая на своем балансе большой пул активов, продает эти активы специализированной структуре SPV (Special Purpose Vehicle). Специальность организации SPV заключается в том, что при ее создании ставится задача максимальной защиты от возможного банкротства). Продажа активов также происходит специальным образом, с соблюдением установленных законом норм и требований, совокупность которых называется true sale. Как правило, SPV запрещены почти все виды бизнеса и финансовых операций, у него отсутствует фонд заработной платы и любое действие находится под строгим контролем. Это позволяет полностью отделить и максимально защитить проданные SPV активы. Защищаются активы, прежде всего, от претензий кредиторов к Originator’у и тем самым кредитный рейтинг активов на балансе SPV становится максимально независимым от кредитного рейтинга Originator. С них снимаются все риски Originator’а, что повышает кредитный рейтинг отделенных активов. Обслуживание активов также производится вне SPV специально нанятой организацией – чаще всего это сам Originator, но может быть и другая организация, способная вести такой бизнес.

В российском юридическом и в нормативном поле конструкция SPV фактически отсутствует, хотя в законе “Об ипотечных ценных бумагах” упоминается конструкция “ипотечного агента”, которую можно рассматривать как прообраз будущего SPV. Поэтому в российской схеме секьюритизации активы остаются на балансе Originator’а (как правило, обычного коммерческого банка). Поэтому никакого отделения активов, обеспечивающих ипотечные ценные бумаги, от других активов Originator’а не происходит, а к рискам, связанным с самими активами, добавляются всевозможные риски Originator’а. Упомянутая в законе концепция использования отдельного баланса для активов обеспечения ипотечных ценных бумаг никакой критики не выдерживает (Originator’ должен сдавать в налоговую инспекцию несколько балансов от одной компании, непонятно как должны облагаться налогом доходы на всех этих “отдельных” балансах и т.д.).

Другая российская законодательная попытка “повысить” надежность обеспечения ипотечных ценных бумаг через выведение активов из конкурсной массы в случае банкротства Originator’a тоже мало что дает. Во-первых, не разрешено полностью вывести активы обеспечения ипотечных ценных бумаг из конкурсной массы банкрота, речь идет только о том, к какой очереди их можно будет отнести. Во-вторых, совершенно не учитывается фактор времени, процедура банкротства в России - дело судебное и долгое, и непонятно, кто в этот период будет обслуживать ипотечные кредиты и платить держателям ипотечных ценных бумаг.

Видимо, в ближайшие годы единственной схемой секьюритизации ипотечных ценных бумаг в России будет выпуск корпоративных облигаций банка, выдающего ипотечные кредиты. Эти облигации должны быть обеспечены пулом ипотечных кредитов, который находится на балансе банка. Однако кто и как будет контролировать то, как банк обращается с этим пулом, нигде не прописано и с практической точки зрения является трудноосуществимой задачей. Любой серьезный инвестор, не говоря уже о международных рейтинговых агентствах, будет учитывать эти риски и потребует высокой доходности таких ипотечных ценных бумаг. А кредитный рейтинг таких бумаг не будет превышать кредитный рейтинг Originator’а. Кредитные рейтинги российских банков, как известно, существенно ниже инвестиционного уровня.

Ипотека и ипотечные ценные бумаги всего лишь один из видов ABS. Даже для ипотечных ценных бумаг потребуется выстроить серьезный законодательный, юридический и административный фундамент. Возникает логичный вопрос - почему не сделать его таким, чтобы можно было легко, быстро и эффективно проводить секьюритизацию любых финансовых активов, а не только ипотечных. Вот тогда ипотечные ценные бумаги заработают и займут свою достойную нишу в ряду разнообразных ценных бумаг. Все это будет стимулировать развитие российского инвестиционного рынка, что в свою очередь благоприятно скажется на экономике. Сегодня, с одной стороны, на российском инвестиционном рынке имеется большое количество “горячих” денег, которые, по сути, некуда инвестировать, так как отсутствуют подходящие финансовые инструменты. С другой стороны, имеется большое количество активов, которые можно немедленно секьюритизировать, и недостатка в них не предвидится. России нужны фундаментальные законы и нормативы, которые позволят построить надежные и гибкие схемы секьюритизации различных активов.

В третьей главе «Научно-практические направления образования новых форм реинвестирования ипотеки» анализируются основные проблемы управления реинвестированием ипотеки в России, предлагаются организационные способы решения этих проблем в рамках российского законодательства на базе имеющегося мирового опыта.

Для развития секьюритизации в России существует ряд организационных проблем:

  • положения Гражданского Процессуального Кодекса существенно затрудняют возможность обращения взыскания на квартиру, заложенную под ипотечный кредит, если квартира является единственным жильем заемщика;
  • обязательная страховка жизни и здоровья заемщика концептуально не продумана и, безусловно, является чрезмерным требованием. Практически не улучшая кредитного рейтинга ипотечного кредита, такая страховка удорожает кредит примерно на 1%;
  • в России нет специализированных компаний, гарантирующих то, что залог под ипотечный кредит не заложен в другую сделку;

Развитию секьюритизации препятствуют также юридические проблемы:



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.