авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Совершенствование экономического механизма управления землепользованием государственной корпорации росатом автореферат диссертации на соискание ученой степеникандидата экономических наук по

-- [ Страница 2 ] --

К особенностям землеустроительного и информационного обеспечения процессов формирования и управления землепользованием предприятий ГК «Росатом» можно отнести наличие достаточных размеров для размещения электростанции заданной мощности, коммуникаций и строительной базы, обеспечение допустимого расстояния (25-40 км) от населенных пунктов до места размещения площадки АЭС, проектирование санитарно-защитной зоны (2 км) и зоны наблюдения (15-50 км). Обязательность наличия коммуникаций (железных дорог, автомобильных дорог, линий связи), благоприятные гидрогеологические, почвенные и пространственные условия (отсутствие наводнения, карстов, сейсмических явлений и др).

Автором также уточнены требования при формировании земельных массивов АЭС в процессе межхозяйственного землеустройства с учетом расстояния до населенных пунктов, формирования санитарно – защитной зоны и зоны наблюдения, природных, гидрогеологических и сейсмических условий, а также охраны окружающей среды. Сбор информации для выбора земельного участка целесообразно проводить в 2 этапа – камеральном и полевом, проводя инженерно – геологические, топографо-геодезические и гидрологические изыскания. На основании собранной информации предложено разрабатывать эскизный проект межхозяйственного землеустройства и ряд кадастровых карт. Пример эскизного проекта представлен на рисунке 1.

1-промышленная площадка; 2-строительная база;

3-открытое распределительное устройство;

4- насосная станция технического водоснабжения;

5-жилой поселок; 6-железнодорожная станция;

7-подъездная автодорога; 8-сбросной канал.

Рис. 1 Пример эскизного проекта Формирования землепользования АЭС.

По степени влияния на систему землепользования Госкорпорации «Росатом» можно выделить следующие основные группы земельных участков в зависимости от их площади и категории:

– небольшие по площади земельные участки, размещение которых не нарушает существующую систему землепользования АЭС. Влияние на окружающую среду также минимально зависит от размещаемого объекта;

– большие по площади массивы, занимаемые крупными энергетическими объектами (например, АЭС, водохранилища), размещение которых может затрагивать землевладения и землепользования смежных сельскохозяйственных и других предприятий. Это вызывает необходимость переселения жителей населенных пунктов, попадающих в границы предоставленного под АЭС массива, перенесение построек, сооружений, дорог и др. Влияние на окружающую территорию может выражаться в увеличении загрязнения земель, водоемов, атмосферы, повышении радиационного загрязнения, усилении шумового загрязнения и др.;

– протяженные участки земли, занимаемые линейными сооружениями: железными и шоссейными дорогами, линиями электропередачи и связи, водопроводами и трубопроводами, каналами и т.п. Занимаемая ими площадь относительно невелика, но они могут серьезно нарушить целостность существующих землевладений и землепользований, ухудшить организацию их территории, так как часто являются труднопреодолимыми преградами;

– большие земельные массивы, занимаемые водохранилищами, прудами-охладителями и иными сооружениями атомных электростанций. При этом значительные площади земли затапливаются и подтапливаются, что может потребовать реорганизации существующих хозяйств, переселения, населения, переноса коммуникаций, объектов недвижимости и т.д. Например, для Смоленской АЭС потребовалось водохранилище площадью 47 тыс. га.

Определение платы за формирование и кадастровый учет территориальных зон с особым режимом использования земель предлагается осуществлять в следующей последовательности:

1. Определение видов компенсационных платежей (платы) за установление территориальной зоны с особым режимом использования земель: (общий ущерб для землепользователей, возникший от установления ограничений в использовании земельных участков в границах зоны с особым режимом использования земель (Уис); компенсационные платежи за загрязнение окружающей среды (Пос); затраты на землеустроительное формирование территориальной зоны с особым режимом использования земель (3.з/у); на проведение проектно-изыскательских работ и межевание территориальной зоны и др.).

2. Выбор метода анализа или определения ущерба (косвенная оценка).

3. Идентификация режимообразующего объекта, территориальной зоны с особым режимом использования земель, земельных участков с ограничениями в использовании в составе территориальной зоны по материалам государственного кадастрового учета.

4. Определение ущерба субъектов хозяйственной деятельности от установления ограничений в использовании земель в пределах территориальных зон с особым режимом использования.

4.1. Общий ущерб (У) для землепользователей, возникший от ограничения хозяйственной деятельности в зонах с особым режимом использования земель может быть определен по следующей формуле:

Уис = ПУ + КУ + УВ + Зобр,

где: ПУ – прямой ущерб; КУ – косвенный ущерб; УВ – упущенная выгода; 3обр – сумма затрат на исполнение возникших обременении.

5. Определения способа и размера компенсации ущерба:

– введение повышающих коэффициентов в платежи за земельный участок под режимообразующим объектом (к ставке земельного налога, арендной плате);

– компенсация ущерба смежным землепользователям, на земельные участки которых распространяется действие установленных ограничений в использовании земли (полное освобождение от земельных платежей, регулярные выплаты землепользователям в виде платы за сервитут, внесение платежей за санитарно-защитные зоны предприятий):

– компенсационные платежи за загрязнение окружающей среды;

– определение величины (размеров) других видов компенсаций.

Формирование территориальных зон Госкорпорации приводит к негативным экономическим последствиям для всех участников землепользования, среди которых можно выделить: 1) рост транзакционных издержек, 2) вероятность появления ущербов, связанных с существованием ограничений хозяйственной деятельности, 3) снижение рыночной стоимости объектов недвижимости, 4) неполучение компенсаций собственниками и землепользователями при установлении обременений в использовании земель, 5) недобор земельных платежей,
6) увеличение себестоимости производимой продукции и услуг и др.

Информационное обеспечение системы землепользования Госкорпорации «Росатом» базируется на документах о правовом статусе и режиме использования земельных участков и иных объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристиках, по регистрации прав на землю, кадастровой оценке, а также на данных, получаемых в результате проведения работ по, инвентаризации земель, межеванию земель, землеустройству, кадастровому картографированию территорий, мониторингу земель.

Фактически землепользование Корпорации состоит из трех категорий земельного фонда-земли промышленности, энергетики и иного спецназначения (43,4%), земли населенных пунктов (28,9%) и земли водного фонда (26,8%), которые формируют сложный и многообразный правовой статус объектов недвижимости и различных территориальных зон.

Основной вид прав на земельные участки в настоящее время сильно изменился, так как сейчас около 50 % земельных участков находится в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренде – около 15 % от общей площади Госкорпорации. В результате анализа системы землепользования «Росатома» выявлено, что в пользовании у него находится 695 участков общей площадью 24,8 тыс. га, из которых 21,5 тыс. га – в постоянном (бессрочном) пользовании. Непосредственно под атомными станциями находится около 2,5 тыс. га, которые изъяты из оборота.

Следует отметить, что землепользование Госкорпорации «Росатом» в настоящее время недостаточно упорядочено и малоэффективно, отсутствует системный подход в использовании земли. Вследствие этого в целом по Госкорпорации «Росатом» плата за землепользование составляет 480,06 млн. рублей. При этом 135,33 млн. рублей или почти третья часть платежей требуется, чтобы осуществить оплату налогов за земли, находящимися под водными объектами. И только около 100 млн. рублей потребуется на оплату земельных участков под объектами непосредственно энергетики и иного производственного назначения и транспорта.

В данной работе автором (с учетом разработок специалистов НПИ «Земинформ») предлагается следующая методика оптимизации системы землепользования Корпорации, в основе которой лежит законодательная, нормативно-правовая и инструктивная база, реализующаяся в следующих этапах:

1) Сбор и подготовка документов, градостроительных (генпланы и схемы развития территорий); правоустанавливающих (законы, указы, постановления и др.); землеустроительных (по выбору земельного участка и его межевания); архитектурно-строительных (проекты и строительные чертежи); исполнительной съемки; технической инвентаризации; кадастрового учета; регистрации прав на объекты недвижимого имущества; бухгалтерского учета и отчетности; кадастровой и рыночной оценки недвижимости и составных ее элементов;

2) Анализ информации, содержащейся в собранной документации.

3) Анализ существующей структуры землепользования, который проводится отдельно по земельным участкам основного производства, вспомогательного производства и непрофильного производства.

4) Расчет земельных платежей за существующее использование объектов земельно-имущественного комплекса Корпорации.

5) Оптимизация использования объектов земельно-имущественного комплекса (зданий, сооружений, коммуникаций, технологического оборудования) по экономической целесообразности их использования и соответствия их функционального назначения правовому режиму земельных участков в соответствии с законодательной и нормативно – правовой базой (категории земель и разрешенное использование). Формирование реестра режимообразующих объектов для проектирования зон особого режима использования территорий.

6) Расчет рыночной стоимости с учетом проектного использования объектов землепользования.

7) Анализ затрат на создание новой структуры землепользования с использованием рыночной оценки земель.

8) Разработка проектов формирования зон особого режима использования территорий, проектов территориального землеустройства и межевания, включая зоны особого режима использования территорий. Анализ структуры землепользования по видам прав и выработка правовых решений по целесообразной организации территории по видам права.

9) Проведение кадастровой оценки объектов земельно-имущественного комплекса для капитализации активов.

10) Капитализация активов недвижимого имущества, внесение его стоимости в состав стоимости основных фондов филиалов Корпорации.

11) Разработка стратегических проектов и увеличение капитализации недвижимого имущества. Определение направлений функционального использования и капитализации недвижимости (земельных участков) для дальнейшего развития Корпорации. Выработка экономически эффективного решения по использованию недвижимости на дальнейшую перспективу.

12) Реализация стратегических проектов по капитализации активов. Принятие решений по перспективам развития объектов недвижимости в составе основного, вспомогательного и непрофильного производств.

Расчет эффективности землепользования «Росатома» проведен на основе соотношения двух величин: доход от использования объектов земельно-имущественного комплекса Госкорпорации (Д) и размера ежегодных издержек на содержание данного объекта (Е). При этом возможны варианты: а) Д>Е, т.е. объект приносит доход; б) Д<Е, т.е. объект убыточен и в) Д=Е, т.е. объект находится в стадии стагнации. Таким образом, необходим выбор стратегии развития конкретного объекта земельно-имущественного комплекса.

Выбор возможного правового режима земельного участка, занятого объектами Госкорпорации, производится с учетом следующих факторов:

– существующего правового режима земельного участка (целевого назначения, разрешенного использования земель и наличия зарегистрированного права)

– возможности перевода земель в категорию земель промышленности из иных категорий земель;

– избранной Корпорацией стратеги и распоряжения земельными
участками.

Целесообразно зарегистрировать земельные участки под объектами, имеющими площадные характеристики (здания, сооружения, площадки) на праве собственности или аренды, а земельные участки под линейными объектами – на праве сервитута или в качестве ограничения смежных земельных участков. При наличии необходимых средств, при постановке на государственный кадастровый учет земельного участка на праве собственности (внесении изменений в сведения ГКН) целесообразно проведение межевания земель под площадными объектами Госкорпорации, их охранных и санитарно-защитных зон, а также охранных зон подземных линейных объектов. В этом случае возможно дальнейшее осуществление операций с объектом недвижимости (земельным участком) без повторного межевания земель и составления описания земельного участка.

Наличие в Государственном кадастре недвижимости точных сведений о местоположении границ земельного участка, охранных зон является также доказательством обоснованности установления обременении смежных земельных участков (частей участков) при возникновении земельного спора. Кроме того, наличие в ЕГРОН данных о конкретном земельном участке с расположенными на нем объектами недвижимости, по результатам проведенного автором анализа, повышает стоимость конкретного объекта на 15–30%, а наличие сервитутов в границах охранных, санитарно-защитных и иных территориальных зон понижает стоимость объектов земельно-имущественного комплекса на 10–15%.

Экономическую составляющую использования каждого земельного участка определяем на основании трех показателей:

– стоимость основных фондов (тыс. руб). Земельный участок, используемый ГК «Росатом» на праве аренды, не включается в основные фонды. Земельный участок, находящийся в собственности Росатома, создает актив, равный сумме кадастровой стоимости участка;

– земельные платежи (налог, аренда, сервитут и т.д.), тыс. руб. в год, формируемые путем определения путей использования земельного участка. Так, для использования земельного участка на праве собственности земельный налог равен 1,5 % от его кадастровой стоимости в расчете на всю площадь участка, для использования участка на праве аренды арендная плата составит 0,75%–1,5% от его кадастровой стоимости. Стоимость сервитута определяется на основании договора с учетом вышеизложенной методики;

– прибыль, тыс. руб./год. Ежегодная чистая прибыль (земельная рента), остающаяся от полученной за счет использования участка прибыли после выплаты земельных платежей.

Выбор лучшего варианта осуществляется на основании двух параметров, – постоянной составляющей финансового состояния (стоимость основных фондов); переменной составляющей (прибыль). Интегральный показатель (Ф) финансового состояния может быть представлен в виде суммы постоянной составляющей (Фо) и переменной составляющей (Фе), капитализированной за установленный для этой цели срок.

Расчет исходного и итогового финансовых состояний землепользования «Росатома» при изменении правого состояния землепользования земельного участка можно производить также с учетом величины ежегодных затрат и доходов для исходного и итогового правового и хозяйственного состояний землепользования (кадастровая стоимость, чистая прибыль, земельный налог, арендная плата, другие доходы и затраты), а также финансовых затрат на реализацию изменения прав, связанных с межеванием, кадастровым учетом, регистрацией прав, оформлением различных документов и пр. (табл.2).

Таблица 2

Анализ эффективности использования земельных участков Госкорпорации при различных вариантах распоряжения земельными участками

Вариант распоряжения земельным участком

Возможные затраты

Возможные доходы

Продажа участка, находящегося в собственности предприятия Госкорпорации

Единовременные затраты на межевание участка, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, государственный кадастровый учет

Единовременный доход от продажи участка

Залог земельного участка

Единовременные затраты на межевание участка, государственный кадастровый учет, регистрацию прав на землю. Земельный налог.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.