авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 6 |

Формирование и развитие рынка риэлтерских услуг в регионе (на материалах ставропольского края)

-- [ Страница 2 ] --

Недвижимость является экономическим явлением, имеет специфические свойства товара и капитала, особые закономерности развития и функционирования. В настоящее время недвижимость выступает полноправным объектом рыночных отношений, поскольку вокруг нее продолжает формироваться система гражданско-правовых отношений (государственная регистрация, ипотека, система налогообложения и др.). Также ее обслуживают многочисленные институты (государственные учреждения, риэлтерские компании, оценщики, застройщики, финансовые учреждения и т.д.). С ней активно взаимодействуют другие виды рынков (потребительских товаров, факторов производства, ценных бумаг, кредитных обязательств), в зависимости от нее находятся механизмы рыночного ценообразования, инвестирования, сбережения в экономике в целом.

По-нашему мнению, рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических операций и механизмов, обусловленных процессами передачи права на собственность таким специфическим товаром и связанными с ним интересами (в том числе создание, потребление, управление и обмен), как недвижимость и экономических субъектов, функционирующих на рынке. Дополняя позицию В.А. Фурсова1

, рынок недвижимости представлен нами в следующем виде (рис. 1). Рассматривая рынок недвижимости с позиции системного подхода, можно говорить о том, что он представляет собой комбинацию из следующих подсистем:

- сферы хозяйственной и предпринимательской деятельности, представленной хозяйствующими субъектами, обеспечивающими процессы управления объектами недвижимости;

- иерархически организованной пространственной системы, включающей совокупность рынков недвижимости (локальных, региональных и общенациональных);

- горизонтально интегрированной подсистемы (элемента) системы территориальных рынков капитала, услуг, информации, средств производства, товарного и потребительского рынков, испытывающих влияние со стороны органов государственного управления и местного самоуправления и сложившейся рыночной конъюнктуры;

- элемент вертикально организованной системы органов государственного управления и местного самоуправления, выступающих в роли регулятора рынка недвижимости административными и экономическими способами,

Рисунок 2 – Рынок недвижимости как система (Дополнено автором по Фурсову В.А.)

одновременно осуществляющих управление государственной недвижимостью.

Рынку недвижимости присущи следующие особенности, приведенные на рисунке 2.

Признак

Характеристика

Локальность

В отличие от других рынков, изменение спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной степени зависит от состояния экономического развития региона. В соответствии с различиями в уровне экономического развития регионов, может различаться и степень развитости локальных рынков недвижимости. По этой причине данные о состоянии национального рынка недвижимости не могут точно отражать положение дел в регионах.

Вид конкуренции

- несовершенная, олигополия;

- небольшое число покупателей и продавцов;

-уникальность каждого объекта;

- контроль над ценами ограничен;

-  вступление в рынок требует значительного капитала

Низкая эффективность спекулятивных сделок

Данная особенность обусловлена уникальностью каждого объекта недвижимого имущества, а также необходимостью государственной регистрации сделок. В отличие от других рынков, где спекулятивные сделки являются стабилизирующим фактором, устраняющим разницу между спросом и предложением, рынок недвижимости характеризуется большим разбросом цен спроса и предложения, что влечет за собой замедление рыночной активности в данном секторе экономики

Индивидуальность сделок с недвижимым имуществом

Каждый объект сделок на рынке недвижимости характеризуется множеством индивидуальных количественных и качественных особенностей, поэтому для проведения тех или иных сделок требуется провести большее количество операций, чем на других рынках. Стоимость объектов недвижимости определяется при помощи профессионалов (в отличие от других рынков, где объекты рыночных сделок характеризуются установленной ценой). По этой причине сделки на рынке недвижимости сопровождаются высокими издержками.

Эластичность предложений

-  низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
-  спрос может быть очень изменчивым

Степень

открытости

-  сделки носят частный характер
-  публичная информация, часто неполная и неточная

Конкурентоспособность товара

-  во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства
-  специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

Условия зонирования

-  регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права
-  большая взаимозависимость частной и других форм собственности

Оформление сделок

юридические сложности, ограничения и условия.

Государственная регистрация сделок

Использование объектов недвижимого имущества затрагивает интересы других граждан и организаций, поэтому право на обладание той или иной недвижимостью подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с недвижимостью обеспечивает защиту интересов государства и общества.

Ограниченная возможность контроля в пределах национальной экономики

Данная особенность является следствием локальности рынка недвижимости. Методы государственного воздействия недостаточно эффективны для компенсации дефицита спроса в одном регионе за счет избытка спроса в другом, поскольку эта разница во многом объективна.

Изменить спрос на недвижимое имущество на общегосударственном уровне можно, воздействуя на другие секторы национальной экономики (например, стимулирование роста производства в конкретном регионе будет способствовать притоку инвестиций, что вызовет активизацию рынка недвижимости).

Стоимость

включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Высокие пороговые инвестиции при совершении операций

Строительство, производство строительных материалов и оборудования требуют значительных финансовых вложений и характеризуются издержками. Большими затратами сопровождается приобретение и обслуживание объектов недвижимости. Это обуславливает крупные пороговые инвестиции для совершения сделок на рынке недвижимости. Высокие инвестиционные барьеры затрудняют межотраслевую и внутриотраслевую конкуренцию вследствие отсутствия высокого спроса и предложения, а также несоответствия их объемов.

Формирование цены

Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки

Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности

Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Число потенциальных покупателей

Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его ми грация и т.д.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации

Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.