авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |

Региональные особенности рынка жилой недвижимости как фактор социально-экономического развития территории (на материалах кабардино-балкарской республики)

-- [ Страница 4 ] --

* рассчитано автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ

Из вышесказанного следует, что только на доходы среднестатистической семье, состоящей их трех человек за 3 года жилье в КБР не купить, что предопределяет поиск новых механизмов увеличения платежеспособного спроса населения.

Наряду с другими регионами России в Кабардино-Балкарии одним из способов, призванных решить жилищную проблему, является ипотечное жилищное кредитование. В республике действует ряд кредитных организаций, предлагающих ипотечные программы. Ставки по ипотеке в КБР находятся в диапазоне 8,0 – 19,50 % годовых по рублевым кредитам и 8,0 – 18,75 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Республике составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования может достигать от 1 года до 30 лет.

Для оценки доступности жилья с использованием ипотечного кредита для населения КБР мы воспользовались коэффициентом доступности жилья, который широко используется в международной практике (англ. - Housing Affordability Index). Проведенные в диссертационной работе расчеты показали, что даже с точки зрения возможности использования ипотечных программ доступность жилья в КБР остается низкой.

В 2010 году Индекс доступности жилья с кредитом в КБР составил 39,6 %. То есть на сегодняшний день среднестатистическая семья в КБР располагает 39,6 % дохода для приобретения жилья с кредитом.

Полученные данные позволили сделать следующие выводы:

Во-первых, даже с точки зрения возможности использования ипотечных программ доступность жилья в КБР остается весьма низкой.

Во-вторых, механизм ипотечного жилищного кредитования в КБР пока недостаточно развит, что выражается в высоких процентных ставках.

Рис. 4- Изменение значения Индекса доступности жилья с ипотечным кредитом в КБР, 2001-2010 гг.

(рассчитано автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ)

Вместе с тем, само по себе предоставление ипотечных жилищных кредитов населению не способно решить проблему фундаментальной неразвитости регионального рынка жилой недвижимости. Недостаточное количество жилья на продажу при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья.

В связи с вышеизложенным мы выявили ряд факторов, воздействующих на функционирование рынка жилой недвижимости региона и результаты отразили в Таблице 4.

Таблица 4

Система факторов, определяющих функционирование регионального рынка жилой недвижимости *

№ п/п

Наименование фактора

Влияние фактора на рост цен на жилье

Влияние фактора на снижение цен на жилье

1

2

3

4

Внешние факторы

1

Политические

Предвыборная кампания: дополнительное финансирование президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса.

Некоторый риск усиления напряженности в обществе в период президентских выборов, смены губернаторов в некоторых регионах, формирования правительства.

2

Макроэкономические

Продолжение (увеличение на 16,3% в 2010 году по отношению к 2009 году) роста ВВП, рост бюджетных расходов и реального располагаемого уровня доходов населения.

Продолжение роста притока капитала (в сентябре 2010г., по оценке, использовано 897,9 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, или 109,4% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-сентябре 2010г. - 5566,2 млрд. рублей, или 103,8%.).

Продолжение укрепления рубля и повышение темпов инфляции.

Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения.

Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций.

Двухвалютность рынка жилой недвижимости. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России. Рост курса доллара приводит к снижению стоимости на жилье.

1

2

3

4

3

Факторы взаимодействия со смежными рынками.

Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости.

Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости).

Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья.

Увеличение невозврата задолженности по потребительским кредитам, что может привести к трудностям с ликвидностью у банков и снижению темпов роста объемов ипотечного кредитования.

Внутренние факторы

4

Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости.

Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья.

Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости в условиях снизившейся доходности жилищного строительства.

5

Повышение жилищной мобильности населения

Во многие крупные города устремляются очень большое количество населения. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это - мощные пружины, толкающие вверх цены.

Отток населения из региона приводит к снижению платежеспособного спроса и как следствие к снижению цен на жилую недвижимость.

Конкурентоспособное предложение для высокодоходного слоя населения в северной и южной столицах (Санкт-Петербург и Сочи), приводящее к снижению платежеспособного спроса в регионе.

6

Микроэкономические факторы

Развитие региона, создание нормальных условий для жизни и работы.

Рост ВРП (в 2009 году в КБР составил 63 млрд. руб., что на 1% больше чем в 2009 году).

Рост численности населения. КБР демонстрирует положительный прирост численности населения (рост в 2010 году по отношению к 2009 году составил 0,16%). Естественный прирост в 2010 году по отношению к 2009 году увеличился на 20,3%).

Рост численности занятых в экономике населения. (В КБР в 2010 году – 351,4 тыс. чел., что больше чем в 2008 году на 6,2%).

Нестабильная экономическая и политическая ситуация в регионе. Низкая инвестиционная активность и инвестиционный голод.

Низкая относительная производи­тельность труда в экономике (объем ВРП по отношению к численности населения, занятого в экономике) (в КБР – 188,4 тыс. руб./чел. в 2009 году (в целом по РФ этот показатель составляет – 462,9 тыс. руб./чел.).

Убыль населения в связи с трудовой миграцией (9,5% от общего числа жителей в КБР).

Снижение численности экономически активного населения. (в 2010 году – 402,5 тыс. чел., что меньше, чем в 2009 году на 2,3%).

Рост уровня безработицы. Уровень безработицы находится в КБР на высоком уровне (в 2011 году – 11,8 тыс. чел., что на 16,9% меньше, чем в 2010 году).

7

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования

Понижение ставки по кредитам. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. 1% роста ипотечных займов приводит в среднем к увеличению цены на недвижимость на 0,2%.

Замораживание государственных и муниципальных программ льготного кредитования, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Замедление темпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объема продажи квартир в связи с началом активного роста спроса и вымыванием предложения, а также с ростом банковских ставок на 1–2%.

1

2

3

4

8

Динамика объема и соотношение спроса и предложения.

Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением, приводит к росту цен на жилье. Заметим, что среднемесячная заработная плата в расчете на одного работника в КБР в 2010 году составила 11645,6 рублей, что больше, чем в 2009 году на 8,1%.

Запущенные в стране масштабные ипотечные проекты.

На повышение цен влияет также недостаточный объем предложения в сегменте недорогого комфортабельного жилья небольшой площади.

Сохранение или даже снижение объемов предложения жилья в КБР, за счет того, что большая часть возводимого жилья – индивидуальные проекты, около половины индустриальных площадей будут переданы на муниципальные программы.

Чем ниже платежеспособный спрос, тем ниже стоимость на жилье. Не смотря на то, что среднемесячная заработная плата в расчете на одного работника в КБР ежегодно увеличивается, она все равно остается низкой на фоне среднероссийской.

Большое количество жилья эконом-класса на рынке недвижимости способствует снижению цен на жилье.

Ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний.

Увеличение объемов жилищного строительства в регионах (всего в КБР в 2009 году – 255 тыс. кв. м., что больше чем в 2008 году на 3,1%).

9

Соотношение цен первичного и вторичного рынка

Рост либо падение цен сначала происходит на вторичном рынке, и лишь потом на него реагирует первичный (учитывая себестоимость строительства, ценовая динамика на вторичном рынке, а также наценка).

Застройщики одномоментно поднимают цены. Когда одна из крупных компаний увеличивает стоимость, за ней, по эффекту домино, идут и остальные застройщики.

Общий размер вторичного рынка региона во много раз больше первичного (объем и количество сделок), что естественно, делает его «более главным» по отношению к первичному. Если на вторичном рынке цена опустится ниже себестоимости, то первичного рынка просто не станет. Просто невыгодно будет строить.

10

Информационная обеспеченность и открытость рынка

Информационная закрытость регионального рынка жилой недвижимости, долгосрочность предоставления информации, безответственность должностных лиц ведут к недостаточной разъяснительной и просветительской работе среди населения и тем самым способствуют росту цен на региональном рынке жилья.

Качественная информационная обеспеченность рынка, информационная прозрачность, активизация разъяснительной и просветительской работы среди населения, дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений и тем самым влияет на снижение цен на рынке жилой недвижимости.



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.