авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Управление рисками девелоперских компаний

-- [ Страница 2 ] --

Объединение в рамках одной компании функций, относимых к различным видам предпринимательской деятельности, но имеющих один объект и направленных на достижение единого результата позволяет говорить о том, что девелопмент представляет собой одну из разновидностей организационно-управленческих инноваций, целью которой выступает достижение максимальной эффективности инвестиций путем качественных преобразований объектов недвижимости, направленных на удовлетворение меняющихся требований рынка.

Исходя из содержания девелопмента как комплексного вида предпринимательской деятельности можно говорить, что для девелопмента характерен постоянно присутствующий риск. Для определения сущности и основных источников риска в процессе реализации российских девелоперских проектов проведен анализ опыта реализации крупнейшего девелоперского проекта, реализованного в современных российских условиях хозяйствования - комплексной застройки экспериментального жилого района Куркино Северо-Западного административного округа г.Москвы, который имеет исключительно важное значение как первый в России опыт практического использования новейших организационных, строительных и финансовых технологий освоения территорий и показавший специфические проблемы развития проектов такого масштаба полностью на коммерческой основе и сложности включения таких градостроительных новообразований в систему мегаполиса.

Выявленные в процессе исследования особенности реализации современных девелоперских проектов позволяют сформулировать сущность и основные источники риска девелоперских компаний. В общем виде проблему риска в деятельности девелоперских компаний будем рассматривать как неудовлетворительное состояние дел в процессе реализации девелоперского проекта, некоторое противоречие, требующее разрешения и носящее деструктивный характер по отношению к целям проекта. Риск девелоперского проекта – это возможность наступления неблагоприятного события, получения неблагоприятного результата или же возможное отклонение условий реализации и результатов проектов от запланированных. Причинами таких отклонений выступают как внешние, так и внутренние факторы.

Основным видом неблагоприятного результата в процессе реализации девелоперского проекта является ущерб. В целом все виды ущерба в процессе реализации девелоперских проектов можно разделить на следующие группы:

1. Ущерб имуществу девелоперской компании – наиболее распространенный вид прямого ущерба (основным и оборотным фондам). Общую сумму убытков по этой группе можно рассчитать как полную восстановительную стоимость оборудования и сооружений, материалов, товаров и запасов, а так же затраты на связанные с ними строительно-монтажные и иные работы, юридическое оформление.

2. Упущенная выгода девелоперской компании – величина недополученной прибыли в результате нарушения плановых процедур реализации девелоперского проекта.

3. Прямые финансовые убытки в результате хозяйственной деятельности девелоперской компании – потеря инвестированных денежных средств в связи с неправильным выбором объекта инвестирования, в результате выплат штрафов и неустоек за нарушения договорных обязательств и т.п.

Рис. 1 Схема процесса реализации девелоперского проекта

4. Ущерб жизни и здоровью персонала девелоперской компании – компенсации персоналу, оплата медицинских расходов, выплаты родственникам погибших в результате производственных аварий и т.п.

5. Ущерб третьим лицам (не связанным с деятельностью девелоперской компании) – возмещение убытков сторонних физических или юридических лиц, пострадавших в результате деятельности девелоперской компании.

6. Ущерб окружающей среде – компенсации за нанесенный в процессе реализации девелоперских проектов ущерб окружающей среде, экологической обстановке в районе проекта, в частности загрязнение почв, водоемов, лесов, атмосферы.

Таким образом, сущность риска девелоперских компаний определяется спецификой девелопмента, его содержанием и теми видами деятельности, которые являются составной частью процесса девелопмента. Риск девелоперских проектов состоит из совокупности рисков различных этапов процесса девелопмента, включает в себя не только возможность прямых потерь как результата неблагоприятных событий, но и возможность косвенного ущерба в результате отклонения параметров объектов риска от плановых и прогнозных значений, а так же дополнительных, связанных с этим, расходов.

В силу специфики девелоперской деятельности предлагается отказаться от сложных классификаций в виду их слабой практической значимости и перейти к простой, но объективно демонстрирующей основные направления риск-менеджмента в девелопменте группировке рисков.

С точки зрения сложившихся в настоящее время в России условий хозяйствования предлагается выделить по источнику возникновения следующие укрупненные группы рисков девелоперских проектов (рис.2).

Природные – риски потерь в результате действий стихийных сил природы, например, экономический ущерб в результате эпидемий, землетрясений, наводнений, бурь и т.п. Данные риски не зависят от деятельности девелоперской компании и в то же время последняя полностью подвержена им в силу специфики своей деятельности. Вероятность подобных событий в средней полосе России достаточно низка, последствия в общем виде незначительны, однако в любом случае нуждаются в страховании или организации какого либо другого вида покрытия.

Рис. 2 Виды рисков девелоперских проектов

Политические и правовые – риски имущественных и финансовых потерь, связанные с изменением внешней среды в сфере политики (изменение политической системы, расстановки политических сил в обществе, революции, массовые беспорядки, национализация предприятий, конфискация имущества, отказ нового правительства от обязательств предыдущего и т.п.). К данной категории отнесем и риски, возникающие в результате законодательных изменений или коллизий, а так же неправомерных действий ответственных лиц в органах власти различных уровней. Особенностью данной группы рисков является их не случайный характер и невозможность управления в классическом виде. Политические риски связаны непосредственно с особенностями личности руководителей федеральных, региональных и муниципальных уровней власти, ответственных за принятие соответствующих решений по реализации ДП на всех стадиях.

Экологические – вероятность потерь или дополнительных расходов в результате загрязнения окружающей среды. Данная группа рисков связана непосредственно с результатами производственной деятельности девелоперских компаний при реализации ДП. В силу масштабности и длительности современных ДП окружающая среда подвергается существенному воздействию и изменению, зачастую неблагоприятному, что обусловлено, в первую очередь, особенностями планировочной структуры проектов, строительными технологиями, применяемыми в процессе реализации проектов, особенностями личности сотрудников организаций, принимающих участие в проекте, их отношением к природе и своим должностным обязанностям, а так же особенностями надзора и контроля за ходом проведения работ.

Коммерческие, т.е. связанные с осуществлением коммерческой деятельности девелоперской компании, в общем виде включающие:

- производственные (строительные и технологические) – риски потерь в результате аварий, сбоев или остановок в производственном процессе в результате нарушения технологии производства. К этой группе относится вся совокупность внутренних и внешних рисков, каким либо образом связанным с процессами строительства, эксплуатацией технологического оборудования, машин, использования материалов и т.п. Данные риски присущи практически всем крупным строительным, девелоперским проектам, достаточно подробно изучены и представлены в специализированной литературе;

- маркетинговые (торговые) – риски недополучения планированных доходов в результате невыполнения обязательств покупателей по договорам или в случае невыполнения плана по сбыту в результате несоответствия реального спроса прогнозным показателям. Источниками риска в данной группе выступают как внутренние, в частности ошибки специалистов девелоперской компании, производивших исследования, расчеты или занимающихся разработкой программ продвижения, организацией рекламных кампаний и т.п., так и внешние факторы, такие как снижение покупательной способности населения, смещение спроса в другие рыночные сегменты и т.п. Кроме того, в случае, когда реализация проекта осуществляется по договору с третьими лицами, то неисполнение им данных договоров так же можно причислить к торговым рискам. Прогнозирование и управление данными рисками является наиболее сложной задачей среди всего комплекса рисков ДП, что связано с динамичностью и многообразием факторов риска;

- финансовые – риск возможных потерь финансовых ресурсов в результате финансовой и инвестиционной деятельности в рамках девелоперского проекта. Данная группа рисков включает в себя всю совокупность рыночных, валютных, кредитных, операционных и рисков ликвидности, а так же всех остальных рисков, связанных с движением финансовых ресурсов. Данные риски так же достаточно подробно исследованы, разработано большое количество методов и инструментов анализа и управления данными рисками.

Анализ современных подходов к управлению рисками показал, что в настоящее время вопросы управления рисками девелоперской деятельности как комплексной деятельности, включающей инвестиционный, строительный и хозяйственный аспекты практически не рассмотрены.

Современные работы по теории управления рисками отличает высокая степень обобщения и формализации, благодаря чему результаты этих исследований сложно применить в практике управления рисками ДП.

Исследования проблемы анализа и управления рисками технических систем с точки зрения деятельности девелоперской компании интересны практической направленностью, структурированностью, что позволяет применять с некоторыми ограничениями предлагаемые методологические наработки при условии их адаптации для управления рисками ДП.

В исследованиях рисков предприятий инвестиционно-строительного комплекса рассматриваются отдельные аспекты проблемы риска различных видов экономической деятельности предприятий строительного комплекса, что не всегда соответствует специфике девелопмента и не позволяет применить их с максимальным эффектом для управления рисками ДП.

С точки зрения современной теории и практики, управление рисками – это процесс обеспечения устойчивости деятельности компании в условиях неопределенности внешней среды, путем минимизации вероятности и величины ущерба от неблагоприятных событий, возникающих в процессе деятельности компании.

Для устранения неточностей в понимании сущности процесса управления рисками предложена обобщенная схема процесса управления рисками, составленную с учетом того, что управление рисками осуществляется перманентно (рис. 3).

Применение предлагаемой обобщенной схемы процесса управления рисками позволит комплексно подойти к реализации управления рисками в процессе реализации девелоперских проектов, будет способствовать органичному включению риск-менеджмента в бизнес-процессы компании.

В рамках второго научного результата исследованы вопросы, связанные с формированием системы управления рисками девелоперских компаний, разработкой ее структуры и механизма функционирования, а так проведен сравнительный анализ, систематизированы и предложены приоритеты использования методов анализа и управления рисками.

Рис. 3. Авторская схема процесса управления рисками в девелопменте

Систему управления девелоперской компании в условиях риска можно рассматривается как совокупность отдельных подсистем, одной из которых является подсистема управления рисками ДП, функционирующих в рамках внешней среды (рис. 4).

К основным принципам формирования и функционирования подсистемы управления рисками ДП отнесем:

- Интегрированность – подсистема управления рисками ДП является составной частью общей корпоративной системы управления девелоперской компании, все процедуры управления рисками должны быть увязаны с процедурами принятия управленческих решений менеджментом предприятия в процессе реализации ДП;

Рис. 4. Концептуальная модель корпоративной системы управления девелоперской компании в процессе реализации ДП

- Непрерывность – управление рисками ДП должно носить дискретно-непрерывный, а не эпизодический характер, позволяя охватить весь спектр задач управления в любой момент времени;

- Комплексности – одновременное управление всеми известными рисками, возникающими в процессе деятельности по реализации ДП.

Предложена структурная схема подсистемы управления рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании (рис. 5).

Рис. 5. Подсистема управления рисками ДП как элемент корпоративной системы управления девелоперской компании

Основными структурными элементами данной подсистемы управления рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании выступают:

- объект управления – процесс реализации ДП в условиях риска, связанного с условиями внешней среды и непосредственно со спецификой ДП, и экономические, а также связанные с ними социально-трудовые отношения, возникающие в процессе реализации рисков и управления ими;

- субъект управления - группа специалистов девелоперской компании или специализированный орган управления, выступающий как отдельное структурное подразделение по управлению рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании, осуществляющий управляющее воздействие на объект управления посредством применения специализированных методов и инструментов управления и разработки соответствующих организационных мероприятий;

- экономический механизм управления рисками ДП, включающий методы, инструменты и организационные мероприятия по управлению рисками в процессе реализации ДП;

- оценка эффективности в результате реализации программы управления обеспечивает обратную связь в процессе функционирования подсистемы управления рисками ДП.

Для управления рисками в процессе реализации ДП разработан алгоритм управления рисками ДП (рис. 6).

Методы анализа и управления рисками являются основой, на которой базируется система управления рисками девелоперских компаний. По этой причине было предложено формирование комплекса этих методов и проведен анализ перспектив их использования при управлении рисками ДП.

Для идентификации рисков ДП рассмотрена возможность использования одного или нескольких из перечисленных ниже методов анализа риска: "Что будет, если...?"; метод проверочного листа; анализ опасности и работоспособности; анализ вида и последствий отказов; анализ "дерева отказов"; анализ "дерева событий".

Для количественной оценки рисков в настоящее время в основном используют: анализ чувствительности; сценарный анализ; статистические методы, в т.ч. методы оценки рискового капитала Value-at-Risk (VAR), методы планирования эксперимента и имитационное стохастическое моделирование; методы экспертных оценок, в т.ч. с применением методов нечеткой логики (лингвистический подход).

Для выбора методов анализа рисков для различных этапов ДП была использована Матрица соответствия методов анализа рисков ДП факторам отбора и Матрица приоритетности использования методов анализа рисков на различных стадиях проекта.

По результатам анализа данных матриц можно заключить, что в связи со спецификой ДП наиболее адекватным для обеспечения оперативности и необходимой достоверности анализа рисков ДП будет использование для идентификации рисков метода анализа видов и последствий отказов с последующей экспертной оценкой критичности влияния этих рисков на эффективность проектов.

Рис. 6 Алгоритм управления рисками девелоперских проектов

В рамках третьего научного результата разработан механизм построения подсистемы управления рисками девелоперских проектов в корпоративной системе управления девелоперской компании, предложена модель организационной структуры подразделения по управлению рисками ДП, разработана методика идентификации и экспертной оценки рисков ДП и разработана модель оптимизации продуктовой структуры ДП, которая позволяет снизить ущерб от наиболее существенного риска в процессе их реализации.

Как организационный субъект система управления рисками должна быть представлена в виде отдельного структурного подразделения в корпоративной системе управления девелоперской компании, состоящего из группы специалистов, ответственных за управление рисками ДП и осуществляющих управляющее воздействие на факторы риска посредством применения специализированных методов и инструментов управления и разработки соответствующих организационных мероприятий по их внедрению.



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.