авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Формирование механизма инвестиционного развития девелоперских предприятий

-- [ Страница 2 ] --

Третья глава «Экономико-математическое и функциональное моделирование механизма формирования и определения эффективности осуществления состава инвестиционных проектов в предпринимательской деятельности девелоперских предприятий» содержит методические положения применения теории игр в процессе формирования состава инвестиционных проектов и механизма развития девелоперских предприятий, рекомендации по созданию функциональной модели механизма формирования и осуществления состава инвестиционных проектов, по определению эффективности реализуемого состава инвестиционных проектов создания недвижимости девелоперских предприятий.

В заключении диссертации приведены основные выводы, предложения и рекомендации как результаты диссертационного исследования.

  1. Основные идеи и выводы диссертации
  1. Теоретические положения о влиянии девелопмента
    и механизма инвестиционного обеспечения девелоперских
    предпринимательских структур на экономические результаты
    инвестирования в недвижимость

Современная концепция развития недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием «девелопмент». Это понятие появилось в России не так давно. В буквальном переводе с английского языка слово «девелопмент» означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

В настоящее время в нормативно-правовом регламентировании Российской Федерации отсутствует толкование термина «девелопмент». В научных источниках трактовка термина «девелопмент» различна. Автором проведена попытка обобщения нескольких подобных разъяснений дефиниции «девелопмент». На современном этапе развития в России можно дать следующее определение этого понятия: девелопмент есть комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе предпринимательской деятельности по управлению проектами, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований.

Система девелопмента состоит из таких составляющих, как: физическая (физическое изменение свойств и характеристик объекта недвижимости в процессе строительно-монтажных работ), экономическая (прирост ценности объекта в результате физических изменений с учетом требований рынка) и правовая (юридическое оформление произведенных изменений). Исходя из анализа теоретических и методических разработок в области девелопмента, в диссертации выделены основные виды эффективности девелопмента, которые рассматриваются в качестве основных критериев функционирования системы девелопмента.

С учетом многообразия влияния девелопмента на социальные и экономические процессы социум объективно заинтересован как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные внешние влияния, которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. Кроме критериев функционирования системы девелопмента, в диссертации выделены еще ряд требований (ограничений) потребителей (в том числе, государственных органов) к системе девелопмента.

В диссертации предложена структурно-функциональная модель девелопмента. В общем виде модель (D) представлена функциональным выражением:

,

(1)

где fk(t) - целевая функция системы девелопмента по критерию k в момент времени t; Q - физическая функциональная подсистема девелопмента; E - экономическая функциональная подсистема девелопмента; Р - правовая функциональная подсистема девелопмента; О - множество ограничений пользователей системы девелопмента.

Вместе с этим, в диссертации уточнено и развито понятие девелоперских компаний, под которыми понимается субъект хозяйствования, комплексно осуществляющий самостоятельно или по поручению застройщика функции заказчика на всех фазах инвестиционно-проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных разработок до завершения инвестиционного проекта (ИП).

В целях выявления особенностей управления развитием девелоперских компаний было проанализировано их возникновение, с точки зрения выявления закономерностей формирования их функциональных моделей, поддерживаемых определенным управленческим инструментарием.

В результате исследования состава участников процесса проектного инвестирования выявлен ключевой его участник - девелоперская предпринимательская структура. Девелопер - это юридическое лицо, от которого начинаются и на котором заканчиваются все права на осуществление каких бы то ни было действий по инвестированию недвижимости. Мотивации и действия девелоперского предприятия находятся на пересечении установленных нормативно-правовых ограничений и его собственными планами. Поэтому все функции инвесторов, заказчиков и подрядчиков в диссертации проведены через призму ключевой функции и юридический статус девелоперской предпринимательской структуры.

Структуризация проблем деятельности девелоперских предприятий и целевая направленность их инвестиционной деятельности (с одной стороны, максимизация прибыли от реализации каждого инвестиционного проекта, с другой – рост стоимости бизнеса), их характеристика на современном этапе развития в диссертации была дополнена введением критерия ускорения оборота вложенных средств за счет обеспечения ликвидности продукта деятельности девелоперской предпринимательской структуры, фиксируемого на каждой стадии проектного инвестирования.

Расширение использования фондовых механизмов инвестиционной деятельности является логическим продолжением закономерностей развития ее участников. Вместе с тем, высокий уровень альтернативности инвестиционных решений не снижает актуальности решения важнейшей задачи, инвестиционной деятельности – оценки эффективности инвестиционных проектов с учетом возможностей их включения в инвестиционный портфель.

  1. Стратегия ресурсного обеспечения и прогнозирования
    среднесрочного развития состава инвестиционных проектов
    девелопесркого предприятия

Рассматривая инвестиционные проекты для включения их в общий состав, девелоперская предпринимательская структура определяет группы проектов для дальнейшего рассмотрения, с учетом их функционального назначения, характера собственности, категории сложности объекта недвижимости и доходности.

По выбранным проектам инвестирования в недвижимость в диссертации определены показатели эффективности, которые позволяют девелоперской компании выбрать самые доходные проекты для последующего включения в общий состав инвестиционных проектов. При этом проекты инвестирования в недвижимость сравниваются между собой по показателям эффективности, а затем выбирается один или их группа для включения в общий состав инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структуры. Для этого в диссертации предлагается использовать методы Парето и Борда. Метод Парето позволяет определить насколько один из показателей эффективности инвестиций (чистый дисконтированный доход - ЧДД, срок окупаемости - СО, индекс доходности - ИД, внутренняя норма доходности - ВНД) одного инвестиционного проекта больше или меньше показателя другого проекта. Метод Борда предоставляет возможность ранжировать инвестиционные проекты по показателям эффективности инвестиций в порядке убывания с присвоением им соответствующих значений ранга. Такое ранжирование осуществляется до тех пор, пока разброс значений суммарных рангов по каждому инвестиционному проекту будет незначительным.

Процедура выбора проекта включает в себя совместное использование методов. Для этого выбор проводится в несколько этапов, на каждом из которых применяется один из методов с последующим исключением выбранных вариантов из дальнейшего рассмотрения. С помощью методов Парето и Борда выбирается группа проектов инвестирования в недвижимость для включения в общий состав инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структуры с учетом ее возможности и наличия материальных ресурсов.

При формировании общего состава инвестиционных проектов девелоперское предприятие должно учитывать не только свои возможности и показатели эффективности инвестиционного проекта, но также и такие факторы рынка недвижимости, как: условия долгосрочной аренды или приобретения земельного участка, присоединения наружных инженерных сетей; стоимость строительных материалов, рабочей силы; процентную ставку кредита банков. Кроме того, необходимо учитывать влияние макроэкономических факторов, к которым относятся инфляция, темпы роста вложений в основные фонды, реальных доходов населения, цен на энергоносители.

В диссертации аргументируется методическое положение о том, что в условиях неопределенности факторов рынка недвижимости, девелоперская предпринимательская структура должна рассматривать различные варианты формирования общего состава инвестиционных проектов, которые представляют собой различные стратегии деятельности девелоперского предприятия на средне-, долгосрочный периоды. Из выбранных с помощью методов Парето и Борда проектов инвестирования в недвижимость формируется основной вариант инвестиционного портфеля, составленный по наилучшим показателям эффективности инвестирования, а также определяются альтернативные варианты общего состава инвестиционных проектов девелоперской компании, основанные на разном уровне использовании проектов завершению их инвестиционного цикла.

С учетом дальнейшего использования созданных объектов недвижимости, включенных в общий состав инвестиционных проектов, в диссертации определяется тот вариант, при котором будет получен максимальный доход. В условиях конкуренции и неопределенности макроэкономических факторов и факторов рынка недвижимости определить состав основного и альтернативных вариантов общих составов инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структуры помогает использование экономико-математического инструментария теории игр.

В диссертации выполнен анализ инвестиционных проектов с целью продажи и извлечения прибыли, а также с целью возможной последующей эксплуатации и получения постоянного ежегодного дохода от сдачи в аренду площадей. Имея несколько вариантов использования объектов недвижимости, включаемых в общий состав инвестиционных проектов, девелоперская предпринимательская структура сравнивает основной вариант с альтернативным (за основной в диссертации принят тот вариант, при котором все построенные объекты недвижимости продаются).

  1. Формирование состава экономически значимых проектов
    и рационального механизма развития девелоперской
    предпринимательской структуры посредством инструментария теории игр

Для сравнения основного и альтернативных вариантов общего состава инвестиционных проектов в диссертации предлагается использовать модель авторегрессии и интегрированного скользящего среднего, основанную на применении временных рядов: базового, оригинального и ряда пороговых значений (модель Бокса-Дженкинса) (рис. 1). Моделирование вариантов общего состава инвестиционных проектов заключается в исследовании возможности получения дохода девелоперской предпринимательской структурой на прогнозируемый период.

Для этого автором предложены временные ряды по одинаковым временным периодам, сформирован базовый ряд значений, а также оригинальный ряд значений и ряд пороговых значений до начала момента прогнозирования. Затем на основании тенденции развития значений базового ряда в диссертации получены оценки прогноза оригинального ряда с нижней и верхней границами, а также прогноз для ряда пороговых значений, который зависит не только от базового, но и от оригинального ряда в соответствии с формулами:

a=yn – bxn

b=[(x-xn)(y-yn)] /[(x-xn)2],

(2)

где a и b - нижняя и верхняя границы прогноза; x, xn - значения базового ряда и его прогноз; y, yn - значения оригинального ряда и его прогноз.

Базовый ряд определяется в диссертации по значениям реальных доходов населения, а оригинальный ряд - по показателям доходности основного варианта инвестиционного портфеля. Ряд пороговых значений характеризуется показателями доходности каждого альтернативного варианта общего состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия. Данные ряды автором сопоставлены и выполнен прогноз для основного и альтернативных вариантов состава инвестиционных проектов на средне-, долгосрочный периоды с верхней и нижней границами прогнозов, которые позволяют определить оптимистический и пессимистичный сценарии основной стратегии формирования общего состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия. Под верхней границей основного варианта понимается значение b (оптимистичный сценарий), под нижней границей принимается значе-

ние a (пессимистичный сценарий). Доверительный интервал прогноза (Р) величины в диссертации определяется в соответствии с формулой:

(3)



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.