авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |

Формирование системы государственного управления недвижимым имуществом в российской федерации (вопросы теории и практики)

-- [ Страница 4 ] --

При осуществления инновационных проектов, не предполагающих значительной отдачи в краткосрочной или среднесрочной перспективе, в том числе фундаментальной науки, проектов, направленных на обеспечение национальной безопасности, которые в силу этого, не могут финансироваться частным капиталом, иных источников для финансирования, кроме государственных средств, нет. Для осуществления такого финансирования необходимо увеличение государственных расходов. Само же такое финансирование может приводить к увеличению доли государственного имущества, соответственно величине и условиям государственного финансирования, к национализации имущества частного. Таким образом, на основе этого подхода формулируется система критериев, в соответствии с которыми осуществляется перераспределение имущества между публично-правовыми образованиями и частными лицами вообще, и применительно к недвижимому имуществу, в частности.

Автором обоснована ошибочность действующей сегодня официальной доктрины о так называемом исключительно функциональном государственном или муниципальном имуществе, то есть имуществе, необходимом для обеспечения строго определенных государственных или муниципальных функций, в соответствии с которой все избыточное имущество должно быть приватизировано. В любой момент перед органами государственной власти или местного самоуправления может возникнуть задача обеспечения деятельности в сфере, где утрачен частный интерес вследствие географических или экономических условий. Таким образом, для каждого региона и муниципального образования перечень видов деятельности, осуществляемой соответствующими публично-правовыми образованиями и, соответственно, перечень недвижимого имущества, находящегося в собственности соответствующего образования, будет различным, определяемым целым рядом факторов, в том числе, природных.

В диссертации показано как на принятие решения о приватизации или национализации влияет неопределенность в использовании имущества в краткосрочной или среднесрочной перспективе. Например, принятие решений о приватизации объектов коммунального назначения на муниципальном уровне сдерживается, в значительной степени, тем обстоятельством, что в настоящее время отсутствует возможность обеспечить выполнение собственником таких объектов соответствующей функции. Кроме того, при неразвитости финансовых инструментов, позволяющих эффективно использовать имеющиеся денежные средства и защитить их от инфляции, собственнику, в том числе публичному, может быть выгодно временно сохранить недвижимое имущество и, тем самым, сохранить возможность осуществить его реализацию в будущем, предположительно с более высокой отдачей.

Таким образом, автором доказано, что приватизация и национализация недвижимого имущества процессы многофакторные, который никак не может быть сведены ни к реализации определенных государственных или муниципальных функций, ни к необходимости повышения эффективности использования имущества.

Решения о приватизации или национализации не могут приниматься в отрыве от других форм государственного регулирования оборота. Сами же процессы приватизации и национализации являются гранями одного и того же процесса перераспределения имущества между публичным и частным собственниками с целью определения его наилучшего использования.

Регламентации правил использования недвижимого имущества, как форма регулирования, остается у нас наименее развитой. В наибольшей степени последнее относится к градостроительному регулированию.

Основная причина регламентации правил использования недвижимого имущества: в силу ограниченности недвижимости, как ресурса, собственник не может осуществлять его использование произвольно, поскольку это создает неудобства для других собственников и населения в целом, либо не позволяет им извлекать преимущества из имеющегося на территории частного или общего имущества. Ее роль возрастает с ростом концентрации населения, при которой в большей степени начинает проявляться ограниченность недвижимого ресурса. Таким образом, современное законодательство объективно развивается в сторону ужесточения правил использования недвижимого имущества.

В диссертации показано, что государство может сколь угодно жестко ограничивать права собственников недвижимого имущества. Однако, установление правил часто приводит к уменьшению рыночной стоимости имущества, которая подлежит компенсации, способствует замедлению темпов роста, снижению общего объема получаемых доходов. То есть жесткость регулирования почти всегда имеет оборотную сторону в виде оттока капитала и трудовых ресурсов. Необходимо при этом отметить, что действующее российское законодательство не содержит прямой нормы, обязывающей государство осуществлять компенсацию убытков, вызванных уменьшением стоимости недвижимого имущества в связи с действиями государственных органов. По мнению автора, такая компенсация необходима во всех случаях. Необходимо также обеспечить соблюдение установленных ограничений собственником. Необходимость обеспечения компенсаций собственнику недвижимости вместе с необходимым контролем за использованием недвижимости должны выступать в роли регуляторов действий, как собственников, так и государства.

Устанавливая в отношении каждого объекта недвижимости правила ее использования, государство осуществляет регламентацию видов и объемов деятельности на определенной территории, в том числе деятельности производственной. В пределе такая регламентация позволяет добиться от каждого собственника строго определенного результата по видам и объемам продукции или услуг. Для каждого вида объектов недвижимости должны разрабатываться свои механизмы регулирования – в земельной, градостроительной, жилищной, природопользовательской и природоохранной сферах.

Под государственным регулированием оборота в настоящей работе понимается установление специальных правил, ограничивающих собственника в возможности беспрепятственного совершения сделок с недвижимостью. Необходимость в той или иной степени государственного регулирования оборота недвижимости не подвергается сомнению, поскольку только такое регулирование сегодня может обеспечить гарантии как самому собственнику, так и третьим лицам.

Система регулирования оборота недвижимости, принятая в Российской Федерации, относится к одной из наиболее сложных. В регулировании оборота участвуют следующие органы и организации: нотариат, регистрационная служба, агентство кадастра объектов недвижимости и бюро технической инвентаризации. Эти организации представляют из себя различные по своей природе органы, выполняющие часто как публичные, так и частные функции, их место в регулировании оборота недвижимости также различно. Государство также непосредственно устанавливает правила совершения отдельных сделок с недвижимостью.

Автором показано, что государственное регулирование оборота недвижимого имущества само по себе не преследует фискальных задач. Тем не менее, формирование информационных систем, содержащих сведения об объектах недвижимости и субъектах налогообложения, создает условия для использования этой информации в интересах налоговых и иных правоохранительных органов. Также установление определенных требований к сделкам с недвижимостью, в том числе требований о стоимости объекта недвижимости, цене, иных финансовых показателей создает условия для использования этих данных непосредственно для определения величины налога либо определения имущества, которое может быть изъято у собственника в интересах государства или третьих лиц.

В диссертации показано, что сложившаяся сложная система регулирования оборота недвижимости обусловлена историческими и экономическими причинами. В переходные периоды государство является достаточно слабым, обеспечить надежность исполнения законов и сохранность необходимой информации оно не может. Равным образом оно не может обеспечить разрешение межведомственных противоречий. Это приводит к тому, что становление новых систем регулирования происходит без соответствующего разрушения старых и проведения реорганизационных процедур, направленных на сохранение информации и преемственности. А это приводит к параллелизму, увеличению нагрузки на собственников, замедлению оборота. Из этого сделан вывод, что по мере укрепления государства, становления регулирующих систем, система регулирования оборота недвижимости должна упрощаться, количество организаций, участвующих в этом процессе будет уменьшаться, и, соответственно, нагрузка на участников рынка, падать, и показано направление совершенствования системы регулирования.

Осуществляя регулирование оборота недвижимости, государство вмешивается в дела частные, поскольку в большинстве своем оборот недвижимости, осуществляется посредством совершения сделок между гражданами и юридическими лицами.

На практике это вмешательство весьма существенно, что влияет не только на состав правообладателей недвижимости, но и существенно уменьшает общее количество сделок с недвижимостью, их частоту, то есть является самостоятельным фактором, влияющим на рынок недвижимости. В отдельных случаях государство через уполномоченные им органы прямо способствует или препятствует передаче недвижимости определенному лицу. Увеличивая или уменьшая жесткость требований к системе регулирования оборота, государство, соответственно, уменьшает или увеличивает количество объектов недвижимости, являющихся объектами гражданско-правовых сделок.

Автором доказано, что, при прочих равных условиях, вмешательство государства в оборот должно быть минимальным, наименее обременительным для участников оборота.

Также одним из способов управления недвижимостью является ее налогообложение. Виды и размеры налогов могут побуждать собственника к активному использованию недвижимого имущества, поскольку ее содержание становится очень для него обременительным, или наоборот, препятствовать совершению сделок. В работе показано как налогообложение стимулирует собственника к увеличению стоимости недвижимого имущества, или, наоборот, препятствует такому увеличению. Налогообложение недвижимости можно отнести к косвенным способам влияния на оборот, при этом сама степень этого влияния существенно зависит от величины налога и эффективности действия механизмов, обеспечивающих взымание соответствующего налога. В частности в отношении юридических лиц влияние налогообложения на оборот недвижимости можно оценить сегодня как существенное, в то время как в отношении граждан, в связи с невысокими ставками налога, неэффективностью механизма контроля за соответствием принадлежности недвижимости и обязательностью уплаты соответствующих налогов, влияние налогообложения на оборот недвижимости минимально.

В работе показана связь между моментом возникновения вещи и моментом возникновения налоговых последствий, связь государственного регулирования оборота и налогообложения. Недвижимая вещь, по общему правилу, возникает с момента государственной регистрации прав на нее. До момента государственной регистрации недвижимое имущество считается отсутствующим как объект налогообложения, и в целом как объект не только частных, но и публичных отношений. Момент возникновения недвижимой вещи налоговым законодательством мог бы быть определен, и иногда определяется, отлично от момента определения вещи в гражданско-правовом смысле. Однако это требует отдельного ведения фискального реестра недвижимости (кадастра), который в настоящее время не ведется. Это приводит к тому, что при отсутствии соответствующих записей в Едином государственном реестре прав, у налоговых органов возникают трудности как с определением объекта налогообложения. В этой ситуации налоговые органы стремятся найти механизмы понуждения граждан и юридических лиц к государственной регистрации прав, которая сегодня носит заявительный характер и базируется на свободе определения момента государственной регистрации.

Автор считает такую позицию налоговых органов ошибочной. Сложность процедуры государственной регистрации прав, отсутствие необходимых документов, необходимость разрешения отдельных вопросов в судебном порядке в целом другое содержание экономических отношений, не позволяют установить предельные сроки, в течение которых стороны или правообладатель обязаны осуществить государственную регистрацию прав. Одновременно это требует комплексного решения вопроса по определению объекта и субъекта налогообложения.

3. Формирование системы принципов государственного управления недвижимостью.

Управление недвижимым имуществом осуществляется в различных сферах с использованием большого числа механизмов, оно призвано решить задачи, стоящие перед разнородными специалистами и разнородными отраслями и базируется на необходимости удовлетворения частного и публичного интереса. Это порождает противоречия при реализации системы механизмов, направленных на решение вопросов управления имуществом внутри каждого публично-правового образования. Из этого следует, что в процессе управления недвижимостью должен быть реализован комплексный подход.

Формирование системы государственного управления недвижимым имуществом, в конечном счете, сводится к установлению для собственников имущества системы правил использования имущества, то есть к системе ограничений. Это задает некоторые пределы регулирования, в силу этого являющегося достаточно консервативным.

Отношения между государством и частными лицами – отношения властные. Государство навязывает свою волю частным лицам, при этом возможность не исполнить, даже неправильные и незаконные, требования государственных органов у частного лица весьма ограничена. Не влияя на содержание правоотношения с государственным органом, частное лицо, таким образом, не может его изменять. Изменение публично-правового отношения осуществляется исключительно в рамках совершенствования самого государственного управления, по большей части сверху, и только на уровне местного самоуправления может осуществляться через учет настроений населения.

По мнению автора применительно к недвижимости общая цель управления может быть сформулирована как «обеспечение сохранности и устойчивого развития системы недвижимого имущества, в том числе земельных участков, зданий и сооружений в интересах общества, конкретных собственников и владельцев недвижимости», при этом собственник осуществляет прямое управление недвижимостью, а государство – косвенное и параметрическое. Общая цель управления недвижимостью достигается путем реализации более частных целей. К числу таких следует отнести: имущественное обеспечение среды обитания для проживания и отдыха, формирование коммунальной и социальной инфраструктуры, создание и поддержание объектов для приносящей доходы деятельности, поддержание глобальной среды обитания, формирование общественных доходов, в том числе доходов бюджетов. Перечень частных целей не является закрытым.

Раскрывая частные цели видно, что в процессе государственного управления недвижимостью необходимо обеспечить граждан жильем, земельными участками для проживания, отдыха, занятий спортом, удовлетворения культурных потребностей и одновременно защитить их же, как собственников этих объектов, от иных лиц, с целью обеспечения сохранности и развития этих объектов. Точно также необходимо обеспечить условия для развития промышленной деятельности путем предоставления земельных участков для создания объектов недвижимости и формирования необходимой для этих целей инфраструктуры, и, одновременно, обеспечить защиту собственникам этих объектов, как условие их дальнейшего развития. В этих сферах деятельности превалирует частный интерес и основная цель государственного управления в обеспечении частного интереса. В то время, как обеспечение сохранности среды обитания, объектов рекреационного назначения, лесного и водного фонда, качества земельных ресурсов предполагает превалирующее значение общественного интереса и установление существенных ограничений для частных собственников, вплоть до полного запрета частного владения и какой-либо хозяйственной деятельности. В частном случае интересы конкретного индивида и общества могут совпадать, поскольку каждый индивид заинтересован в сохранении своей среды обитания, однако в общем случае интересы общества и индивида, интересы различных индивидов не совпадают. Реализация фискальной государственной функции всегда затратна для конкретного собственника недвижимости, в этом смысле интересы индивида и общества никогда не совпадают.



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.