авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 |

Политика в сфере землепользования в системе управления социально-экономическим развитием региона

-- [ Страница 5 ] --

Табл.1 Динамика основных видов землепользования на территории Санкт-Петербурга

Анализ экономических параметров реализуемых Санкт-Петербургом на условиях коммерческих торгов земельных участков показывает, что объемы привлекаемых таким способом инвестиций превышают объем вырученных городом средств от продажи земельного участка. Так, при реализации земельного участка для строительства жилого комплекса в июле 2009 года в результате торгов в бюджет города поступило 235 миллионов рублей. При этом предполагаемый объем затрат инвестора на строительство на участке составляет 297 миллионов рублей. Кроме того, при реализации на торгах участков для целей комплексного освоения кварталов затраты инвестора на строительство внутриквартальных инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, составили по одному из кварталов 844 миллиона рублей. Таким образом, очевидно, что инвестиции в земельные ресурсы в городах, регионах увеличивают рыночную стоимость соответствующих земельных участков. При этом через ренту увеличивается доходность территории в целом. Усилия по увеличению доходности территории за счет ее рентного потенциала должны быть направлены не на механическое увеличение налогов, но на реконструкцию территории и в результате – увеличение рентной доходности.

Для увеличения рентной доходности территории в рамках реализации той или иной земельной политики необходимо использовать инструменты земельной политики, способствующие увеличению рыночной стоимости земельных участков, а значит их доходности за счет возможности привлечения инвестиций.

Среди этих элементов можно выделить:

  1. Землеустройство.
  2. Формирование земельного кадастра как основы кадастра недвижимости.
  3. Ипотека.
  4. Зонирование территории крупных городов и вывод из их центра промышленных предприятий. Редевелопмент промышленных территорий.
  5. Земельный девелопмент и комплексное освоение территорий городов.
  6. Экономическое зонирование.

В каждом из этих инструментов заключены определенные возможности с точки зрения их способности обеспечить увеличение доходности городских территорий с помощью привлечения инвестиций. При этом каждый из них является самостоятельным элементом управления в сфере землепользования.

Так, общие затраты на межевание (топогеодезические работы в рамках землеустроительного обеспечения формирования земельных участков) под строительство одного из крупных городских проектов – «Надземный экспресс» (общее количество земельных участков – 185) составили за 2007-2008 годы 5516764 рубля. Компенсационные затраты на изъятие земельных участков в собственность города составляют 55 млн рублей. Общий объем капитальных вложений в строительство (становятся возможными после формирования границ земельного участка «Надземного экспресса» в результате землеустроительных работ) составит около 20 миллиардов рублей. Таким образом, землеустройство дает возможность обеспечить, за счет установления границ земельных участков, серьезные гарантии для привлечения инвестиций.

Что касается кадастра, то общее количество земельных участков, поставленных на учет в июле 2009 года в Государственном кадастре недвижимости Санкт-Петербурга составляет 95337, при этом количество поставленных на кадастровый учет земельных участков, а также их площадь возросло с 8756 (площадь – 6599 га) в 2005 году до 10760 (площадь – 10653 га) в 2008 году. Из общего числа земельных участков для размещения промышленных объектов учтено 7456 земельных участков площадью 8819 га. Во многом в результате использования описанных инструментов земельной политики в 2007 году объем инвестиций в основной капитал в Санкт-Петербурге составил 296 млрд рублей (136% к предыдущему году). Рост иностранных инвестиций составил 20% (6,3 млрд долларов США против 5,3 млрд в 2006 году). В 2006 году был зафиксирован рекордный среди российских регионов рост показателя «иностранные инвестиции» - 370%. В результате за последние годы экономика Санкт-Петербурга обнаруживала постоянную тенденцию к росту.

Таким образом, «правильно» и достоверно организованный в государстве учет (а также регистрация) земельно-имущественных активов – один из главных (но далеко не единственный) шагов по пути расширения инвестиционных возможностей территорий.

Ипотека, как инструмент привлечения инвестиций способна значительно повысить эффективность использования земельного фонда региона, города. Отсутствие опыта реального использования кадастровых и регистрационных систем, а также реальных залоговых механизмов (включая опасения банков по поводу неликвидности соответствующих земельных участков) приводят к тому, что регионы лишаются больщой доли возможных инвестиций в виде кредитов за счет залога недвижимости.

В зонировании территорий крупных городов заложены возможности эффективного разделения функций территории, в том числе за счет организационно-экономических возможностей по развитию территорий различного функционального назначения. В частности, полноценное организационно-экономическое обеспечение развития производственных зон предполагает создание и сопровождение на городском уровне системы экономических программ по использованию территорий, производственному развитию и инвестиционной деятельности в их пределах. Для решения этой задачи необходимо выработать механизмы вывода непрофильных промышленных предприятий из центров городов и сосредоточения их в производственных зонах.

При этом необходимо учитывать, что в реальных условиях предприятие должно при помощи существующего механизма при необходимости суметь свести помощь органов власти к минимуму. В диссертации предлагается механизм, предусматривающий:

  • оценку экологического состояния территории и принятие решения об изъятии земельного участка;
  • реализацию в целом возможностей государства по контролю за соблюдением земельного законодательства (включая оценку нецелевого использования земли);
  • реализацию функций по банкротству с последующим перепрофилированием предприятия;
  • формирование механизма компенсаций;
  • Формирование конкретной процедуры (упрощенной) выделения земельных участков для перемещаемых предприятий.

Таким образом, создаются предпосылки для упорядоченного развития территории, что является существенным фактором привлечения инвестиций.

Земельный девелопмент как реальный рыночный механизм сегодня способен вывести рынок инвестиций (прежде всего в жилье) на новый качественный уровень. Основная цель такого подхода - укрепление рыночных основ землепользования и развитие цивилизованного и регулируемого рынка земли. При этом обеспечивается решение следующих задач:

  • стимулирование развития инвестиционной активности предпринимателей;
  • совершенствование существующего порядка и сокращение срока оформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;
  • обеспечение публичности и открытости процедуры предоставления земельных участков, то есть проведение аукционного (конкурсного) способа предоставления земельных участков

Серьезной задачей городских властей должно быть формирование перечня территорий, нуждающихся в комплексном освоении (в том числе в целях жилищного строительства).

Каким образом можно «заставить» системно и эффективно работать инструменты земельной политики? В условиях жестких требований к повышению доходности от использования территорий на первый план в системе управления землепользованием в регионах на наш взгляд должны выйти документы территориального планирования.

Однако в муниципальных образованиях принципы территориального планирования, заложенные в Градостроительном кодексе Российской Федерации и связанных с ним законах и нормативных документах, практически не реализуются. Первоочередной задачей является обеспечение внедрения в муниципальных образованиях общего унифицированного порядка подготовки и утверждения органами местного самоуправления документов территориального планирования поселений и муниципальных районов, позволяющего обеспечить обоснованное и интенсивное развитие территорий муниципальных образований, в том числе за счет привлеченных инвестиций.

Решение этих и других описанных задач позволяет обеспечить в регионах резкое повышение инвестиционной привлекательности территорий, вовлечение земли и недвижимость в реальный экономический оборот.

В четвертой главе «Концепция привлечения инвестиций в земельно-имущественный комплекс города как инструмент эффективного использования земельных ресурсов» сформулированы методологические основы привлечения инвестиций на территории крупных городов.

Земельно-имущественные отношения выделяются в особую социально-экономическую категорию не только из-за специфики земли как уникального объекта всеобщих многоцелевых интересов, но также в силу двойственности состояния земельного фонда, участвующего в общественном воспроизводстве одновременно в качестве природного ресурса и товара. Необходимо формирование «высокодоходных единиц территории», представляющих собой земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости

Нами предложено определение земельно-имущественного комплекса как объекта привлечения инвестиций. С точки зрения инвестиционных возможностей территории, понятие земельно-имущественного комплекса (ЗИК) как объекта управления и регулирования представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающего в себя и земельные участки в установленных границах, и соответствующие им объекты недвижимости на определенной территории. Эффективность ЗИК определяется увеличением рыночной стоимости и доходности земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственных бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.).

Проблемы в сфере привлечения инвестиций в ЗИК являются общими для большинства регионов. В их числе – недоработанность законодательной и нормативной базы, отсутствие реального взаимодействие органов власти между собой и с коммерческими организациями, занимающимися девелопментом, практическое отсутствие инфраструктуры прежде всего земельного рынка, неразработанность системы привлечения инвестиций за счет использования рыночной стоимости земельных участков с использованием системы инвестиционного земельного займа.

Очевидно, что в числе наиболее острых проблем развития ЗИК находятся проблемы, решение которых во многом связано с организацией эффективного управления. К их числу относятся: низкое качество эксплуатации недвижимости, относительно низкие объемы инвестиций в землю и недвижимость и, как следствие, относительно невысокая доля рентных поступлений в бюджеты от земли и недвижимого имущества. В этих условиях система управления ЗИК должна быть направлена прежде всего на реализацию инвестиционного потенциала территории.

Концепция эффективного привлечения инвестиций в ЗИК, разработанная в диссертации, предусматривает необходимость интегрального подхода к решению поставленной задачи, поскольку сегодня «необеспечение» эффективного привлечения инвестиций имеет в своей основе целый ряд объективно сложившихся проблем, характерных для земельно-имущественного комплекса города.

Фактически это означает «блоковый» подход к решению задачи; при этом каждый блок является в известной степени самостоятельным, но вместе с остальными «работает» на создание единого механизма привлечения инвестиций (с учетом имеющихся сегодня проблем).

Задачи, выдвигаемые автором в работе и касающиеся привлечения инвестиций в земельно-имущественный комплекс, можно условно разделить на несколько групп.

  1. «Управленческие», связанные с четкой реализацией на территории функций органов власти и управления.
  2. «Практические», связанные с организацией взаимодействия органов управления и «девелоперов» - коммерческих организаций на территории, обеспечивающих реализацию инвестиций.
  3. «Технические», общий знаменатель которых – необходимость формирования политики городских властей по отношению к оформлению границ земельных участков в зонах территориального девелопмента.
  4. «Зональные», связанные с выводом промышленных предприятий из центральной части города и изменением функционального назначения больших участков территорий.
  5. «Законотворческие», определяемые необходимостью четкого законодательного обеспечения инвестиций в земельно-имущественный комплекс.

Законотворческие задачи призваны во многом обеспечить решение задач, обозначенных выше.

Обозначим исходную проблему как отсутствие четкого «земельного обеспечения» инвестиционной деятельности во многих регионах. Общие правила распоряжения имуществом в регионах и городах зависят от распределения полномочий. Конкретное распределение полномочий определяется Законом субъекта Российской Федерации. Непосредственные же действия органов власти и управления по распоряжению имуществом зависят от утвержденной процедуры, которая (и это естественно) должна полностью соответствовать Закону.

Любая же процедура распоряжения имуществом включает в себя (во многом «по умолчанию») процедуру использования земли как основу легитимного использования и рынка земли и недвижимости. Но вопросы использования земли – это предмет специального земельного законодательства, а значит, реализуются на основе соответствующих федеральных и региональных законов. Поэтому любая конкретная процедура распоряжения имуществом должна иметь четкое земельное обоснование и процедурную реализацию в соответствии с нормами земельного законодательства.

С этой точки зрения необходимы разработка и скорейшее принятие ряда законов, упорядочивающих земельные отношения в городах как основу инвестиционной деятельности. Такого рода законотворческая деятельность городских властей должна быть представлена тремя группами законодательных актов.

1 группа. Законы «сегодняшнего дня», работающие на создание четкой процедуры распоряжения землей, в том числе для инвестиционной деятельности. Среди них должны быть акты, регулирующие предоставление земельных участков для инвестиций, а также формирующих регламенты использования территорий, что делает возможным предоставление земельных участков на торгах.

2 группа. Законы, обеспечивающие эффективное использование земли (в наиболее распространенном смысле эффективность понимается как доходность квадратного метра территории; при этом доход – функция инвестиций). В числе этих законов должен быть акт, определяющий правила эффективного взаимодействия участников земельно-инвестиционного рынка в городе (органов власти – с одной стороны, девелоперов – с другой), в том числе – по использованию земли.

Наиболее выпукло эти проблемы проявляются при реконструкции сложившихся территорий в городах, отличающихся хаотичной и малоэффективно используемой территорией. Девелопмент сложившихся территорий - совместные действия власти и инвесторов, включающие:

  • вывод неэффективных предприятий;
  • привлечение реальных инвесторов;
  • эффективное управление объектами недвижимости;
  • земельный девелопмент.

Закон «Об Агентствах территориального развития», призван определить порядок создания и регулирования деятельности Агентств, а также установить права и полномочия Агентств на соответствующей территории». Сущность закона – придание законодательной основы деятельности коммерческих организаций, являющихся территориальными девелоперами. Подобные организации могут при определенных условиях иметь очень большое значение для инвестиционного «бума» в любом регионе. Разработка такого законопроекта, по сути дела являющегося пилотным в Российской Федерации, требует серьезного научного обоснования, увязывающего правовые, экономические, и организационные аспекты проблемы.

Необходимо также научное обоснование разработки и принятия еще одного пилотного в правовом поле российского законодательства закона, регулирующего возможности городских властей по обеспечению контроля за использованием городских земель. Для городов характерно неэффективное использование своих территорий, в том числе – в центральной части. Однако неиспользуемые земельные участки зачастую находятся в частной собственности. Сегодня можно изымать неиспользуемые земли у неэффективных собственников на основе существующих земельных норм, однако изъятие возможно в «точечном» формате. Закон должен содержать, в том числе, правовую основу организации государственного контроля за использованием земель на территории.



Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.