авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 6 |

Политика в сфере землепользования в системе управления социально-экономическим развитием региона

-- [ Страница 3 ] --

Однако в условиях городских земель рациональность как критерий эффективности рассматривается гораздо более широко, нежели простой экономический эффект. Существуют различные «виды» эффективности использования земель, оценка которых применяется в связи с необходимостью определить эффект от различных функций на земле: экономическая, социальная, градостроительная, экологическая эффективность. Показатель эффективности (интегральный) использования городских земель, согласно этому подходу, – это величина суммарного дохода от производственной и коммерческой деятельности на единицу площади (территории) при условии сохранения нормативного качества окружающей среды. При этом, однако, остается неясным, как интегрировать большинство оценок в величину суммарного дохода. Как результат, сегодня практически нет единого подхода к определению комплексного показателя эффективности использования земель городов. Методика подобных экономических оценок недостаточно разработана. В последних исследованиях предлагается многокритериальная оценка эффективности, в том числе основанная на современных компьютерных технологиях. «Стандартные» виды эффективности использования городских земель увязываются в «интегральную».

При объединении экономической и социальной эффективности в «социально-экономическую» обычно такая эффективность понимается как отношение полученных экономических и социально полезных результатов, т.е. эффекта, с сопряженными им затратами ресурсов.

Такое толкование не выявляет, на наш взгляд, суть «социально полезных результатов», а главное – не определяет пути возможной оценки «социальных затрат и социальных результатов». По сути дела вопрос социальной эффективности как таковой остается открытым; более того, социальная эффективность как таковая «растворяется» в других видах эффективности – экономической, градостроительной и экологической.

Учитывая, что социальная эффективность есть функция, «прямо пропорциональная» экономическим затратам, можно предположить, что экономический эффект от использования городских земель является определяющим при комплексной оценке их использования.

Можно утверждать, что государственная земельная политика направлена на решение социально-экономических задач государства. Экономические, социальные, градостроительные, экологические «результаты» деятельности на территории являются выражением этого решения. По сути дела, это не эффект как таковой, а скорее ограничения. Во всех этих результатах отчетливо проявляется роль земли как их материальной основы. Поэтому можно говорить о соответствующей роли земли в решении социально-экономических задач государства. Задачи же эти решаются в том числе за счет достижения экономической эффективности, понимаемой традиционно как соотношение затрат и полученных результатов. На этом строится рентная (налоговая, арендная, приватизационная) политика государства. При этом одно из средств повышения экономической эффективности – это инвестиции.

В диссертации обосновывается роль земельной ренты как фактора государственной земельной политики. По поводу использования в государстве земельной ренты существуют различные точки зрения. Так, ряд авторов полагал в начале земельных и в целом рыночных реформ в России (эта точка зрения существует и сегодня), что необходимо исключить частное присвоение земельной ренты. Подобный подход предполагает, таким образом, iпостепенный отказ от налогов на труд, доходы, прибыль, капитал в пользу налогов на загрязнение окружающей среды и использование природных ресурсов. Такая политика требует, чтобы земельная рента во всех ее формах и проявлениях рассматривалась как доход государства, а доходы от труда и капитала оставались бы тем, кто непосредственно создает богатство.

Наиболее последовательные сторонники государственной собственности на землю и природные ресурсы считают, что необходимо создание свободного рынка всего многообразия прав на землю, за исключением одного — частной собственности. Это означает, что титульным собственником земли должно остаться государство. Однако присвоение земельной ренты в условиях реальных рыночных отношений является залогом повышения эффективности использования земли. Поэтому земля как часть воспроизводственного процесса остается необходимым условием повышения эффективности государственного управления вне зависимости от вида собственности на землю.

Решение проблем использования территорий в России лежит прежде всего в русле использования экономических инструментов земельной политики, и рента имеет особое значение как рычаг экономического регулирования земельных отношений в регионах и городах. При этом основной целью земельной политики местных властей является рост стоимости земли, поскольку рост стоимости земли обусловливает рост величины ренты.

Значение ренты обусловлено ее содержанием. Рента, т.е доход, не связанный напрямую с предпринимательской или производственной деятельностью, - выражает возможности, связанные с реализацией собственности. Однако «собственник» - понятие широкое. И частная, и общественная собственность нуждается в ряде условий для эффективного (в нашем понимании) развития. И в первую очередь это - по мнению академика Д.Львова - «доступность привлечения капитала». К этому можно добавить, что государству земля изначально тоже не принадлежала, и государство - как правило, не самый эффективный собственник. Поэтому на первый план выходит не перераспределение ренты, а регулирование ее использования с учетом характера собственности. Должна существовать гибкая система регулирования с использованием института частной собственности и аренды. Главным критерием при этом является эффективность использования земли, рассчитываемая на основе доходности территории. Присваиваемая собственником земельного участка часть земельной ренты в условиях правильного государственного воздействия регулируется налоговой политикой. Через налог можно реализовать общественные потребности данной территории.

Очевидно, что серьезным фактором, реализующим рентные возможности земли в городских условиях, выступает городская дифференциальная рента I, которая обусловливает, в том числе, различия в инвестиционном и, в широком смысле, градостроительном использовании территории. Не меньшее значение имеет дифференциальная рента II, имеющая в мегаполисах значение даже большее, чем первая. Речь идет об уже осуществленных в земельные участки капитальных вложениях инфраструктурного назначения, которые придают земельному участку возможность приносить дополнительный доход в виде экономии по сравнению с созданием с нуля необходимых для любого строительства инженерных сетей.

При этом возникает сложный вопрос, связанный с тем, на какой вид ренты должно претендовать государство, чтобы реализовать свое право собственности. Особых вопросов по поводу абсолютной ренты не возникало в недавнем прошлом нашей страны, когда существовали псевдорыночные отношения. Это в полной мере относилось и к рентным отношениям. Поскольку земельные отношения существовали между субъектами одной формы собственности, ни о каких отношениях полной возмездности за пользование государственными ресурсами государственными же предприятиями не могло быть и речи. Формально можно было ссылаться на декларируемые конституцией СССР две формы собственности. Но не требуется глубокого анализа, чтобы убедиться, что провозглашенное деление является фикцией и речь идет о двух разновидностях одной формы собственности, если исходить из двух ее ключевых характеристик – формы присвоения и управления. Поэтому не столько теоретическое, сколько практическое значение имели разработки концепции дифференциальной ренты с точки зрения потребности в выравнивании условий хозяйствования сельскохозяйственных предприятий, ведущих производство в разных природно-климатических условиях. По-другому проблема видится сегодня, когда возникают реальные рыночные отношения. Эффективность реальной государственной политики в решающей степени зависит от того, насколько она научна. Поэтому далеко не праздным является вопрос о существовании абсолютной ренты при реализации государственной собственности на землю. На наш взгляд, отношения абсолютной ренты связаны с любой формой собственности, а не только частной. Если в хозяйственной деятельности государство рассматривать как равноправного субъекта рыночных отношений, интересы которого обособлены, то неясно, почему эквивалентность отношений должна присутствовать во всех сферах, кроме земельных.

Теоретическое обоснование существования абсолютной государственной земельной ренты позволит решить ряд насущных проблем экономической политики государства. Непризнание существования абсолютной ренты с любых вовлекаемых в оборот государственных земель приводит к реальным экономическим ошибкам в расчетах. Даже если для привлечения потенциальных инвесторов государство не собирается взимать на первых этапах абсолютную ренту, это должно быть прописано как официально предоставляемая льгота в конкретном денежном выражении. По нашему мнению, собственник земли - государство реализует абсолютную ренту через передачу ее в аренду, дифференциальная же возникает в силу появления дохода, связанного с функциональным использованием территории. Рента, получаемая на участках, находящихся в частной собственности, регулируется соответствующим налогообложением.

В этих условиях рента становится фактором государственной земельной политики, так как ее увеличение повышает эффективность использования земли. Для этого должны работать способствующие инвестициям инструменты земельной политики, влияющие на увеличение рыночной стоимости земельных участков, а значит их доходности за счет возможности привлечения инвестиций. Доходность территории растет за счет привлечения инвестиций, за счет увеличения рыночной стоимости земли и ренты (инвестиции приводят к увеличению рыночной стоимости, и на этой основе – ренты и доходности территории).

В диссертационном исследовании предложен подход к расчету доходности территории, основанный на приведенной последовательности, в соответствии со следующей моделью.

Стоимость земли описывается дифференциальным уравнением вида:

,

где – стоимость участка земли в момент ;

– процентная ставка, определяющая постоянный темп роста земли (например, за счет инфляции);

– коэффициент, задающий объем инвестиций. В случае отсутствия инвестиций он равен нулю; при долгосрочных инвестициях он равен постоянно «а»; в случае краткосрочных инвестиций зависит от времени и является ступенчатой функцией;

– процентная ставка, определяющая долю инвестиций на увеличение стоимости земли.

При известной стоимости земли рента будет равна:

,

где - процентная ставка и доход (земельный налог) будет равен:

,

где - доля ренты в земельном налоге.

В результате произведенного в исследовании расчета выявлено, что при условии небольших, но длительных инвестиций доход от использования земли возрастает через 5 лет в 1,2 раза (через 100 лет – более чем в 6000 раз); значительные инвестиции приносят больший доход в краткосрочной перспективе (увеличение в почти в 2 раза через 5 лет; через 100 лет – в 200 раз). Таким образом, небольшие длительные инвестиции в земельные участки более выгодны в долгосрочной перспективе.

Во второй главе «Оценка состояния использования земельных ресурсов в России оценивается процесс реформирования земельных отношений в России и на этой основе – современные проблемы земельных отношений.

Реформирование земельных отношений направлено обычно на изменение сложившихся условий землепользования, которые переставали удовлетворять государство на определенных этапах его развития. Реформы 1990 года – не первое резкое изменение сложившихся земельных отношений на территории нашего государства. В исследовании описываются основные реформы в сфере землепользования в Российском государстве и делается вывод о преемственности реформирования, основанном на реконструкции отношений собственности и на землю, и на недвижимость, что имеет принципиальное значение для выявления роли земли как основы эффективного развития территории.

Оценка основных результатов современной земельной реформы позволяет сделать вывод о неравномерности проведения преобразований в различных регионах России. Главную нагрузку институциональных и качественных реформ принял на себя ряд регионов, в том числе Санкт-Петербург, на примере которого можно проследить весь спектр решения задач по реформированию земельных отношений в России.

Стратегия города в земельно-имущественной сфере включает в себя:

  • проведение полной инвентаризации городских земель и недвижимости;
  • формирование кадастра недвижимости Санкт-Петербурга;
  • формирование системы регистрации недвижимости и прав на нее;
  • планирование использования, зонирование и мониторинг городских земель

Из перечисленных направлений только последнее можно считать практически невыполненным. В то же время задачи мониторинга весьма серьезны. К ним можно отнести:

  • выявление неиспользуемых и неэффективно используемых территорий;
  • выявление экологически неблагоприятных зон и участков

и ряд других.

Реальными результатами для города в процессе использования системы мониторинга земель могли бы стать:

  • увеличение поступлений в городской бюджет от земельных платежей;
  • оценка инвестиционных возможностей тех или иных территорий города;
  • возможность прогнозирования и стимулирования вторичного рынка земли;
  • повышение эффективности использования и формирование резервного фонда городских земель;
  • регулирование возможности и условий предоставления земельных участков по экологическим критериям.

На основании вышеизложенного в работе сформулированы приоритетные задачи городских властей по повышению эффективности использования земель:

  • разработка концепции эффективного использования территории города и повышения ее инвестиционной привлекательности;
  • увеличение в городском бюджете доли рентных платежей;
  • обеспечение возврата средств от рентных платежей за счет повышения инвестиционной привлекательности территории города;
  • изменение структуры использования земельных платежей и обеспечение направления соответствующих средств на расширенное воспроизводство самой базы этих поступлений (землеустройство, ведение кадастра и т.д.), в соответствии с законодательством;
  • разработка механизма целевого использования средств от продажи или сдачи в аренду объектов городской недвижимости;
  • разработка программы использования недвижимых активов города под обеспечение займов;
  • разработка программы рекультивации земель и системы, позволяющей использовать санированные земельные участки в качестве обеспечения займов (в том числе через ипотеку);
  • разработка и поддержка инвестиционных проектов по реконструкции и модернизации территории города, обеспечению повышения эффективности ее использования.
  • принятие нормативного акта, регулирующего процессы активного градостроительного преобразования - девелопмента городских территорий (подробнее это направление будет рассмотрено ниже).

Автором предложена уточненная схема управления земельными ресурсами города в этих условиях (рис.1).

Правовое регулирование земельных отношений

Управление земельными ресурсами

Формирование земельных участков

Привлечение инвестиций

Правительство Санкт-Петербурга

Комитет по градостроительству и архитектуре

Комитет по управлению городским имуществом

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга

Управление Роснедвижимости

Правительство Санкт-Петербурга

Комитет по градостроительству и архитектуре

Комитет по управлению городским имуществом

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга

Администрации районов

Управление Федеральной регистрационной службы по городу Санкт-Петербургу

Комитет по градостроительству и архитектуре

Комитет по управлению городским имуществом

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга

Администрации районов

ФГУ «ЗКП по городу Санкт-Петербургу»

Управление Роснедвижимости

Управление Федеральной регистрационной службы по городу Санкт-Петербургу



Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.