авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 7 |

Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании

-- [ Страница 3 ] --

Окончание табл. 1

Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

 31,8

42,6

-100

Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений

40,4

78,1

44,2

Покупка и продажа земельных участков

-9,1

-0,3

Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества

26,3

27,2

134,4

Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества

31,7

43,3

36,1

Управление эксплуатацией жилищного фонда

-10,6

-28

-4,1

Управление эксплуатацией нежилого фонда

12,8

18,2

6,5

Аренда прочего (не легкового) автомобильного транспорта и оборудования

39

207,8

4,9

Государственный контроль и надзор за стандартами, средствами измерений и обязательной сертификацией

55,8

59,2

Технический контроль автомобилей: периодический технический осмотр

32,1

78,7

Деятельность по проведению дезинфекционных, дезинсекционных и дератизационных работ

 5,7

60,4

6,5

Деятельность органов государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих свои полномочия в городах и районах

25,4

38,9

Государственное управление социальными программами

72,7

Деятельность органов внутренних дел

32,1

32,1

Капиталовложения в собственность

-1,6

-5,5

-32,4

Источник: Росстат РФ: http://gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi?pl=7000015

Данные таблицы показывают, что в Российской Федерации рентабельность деятельности в таких областях как добыча сырой нефти и природного газа, добровольное пенсионное страхование, аренда автомобильного транспорта и оборудования значительно превышает рентабельность в сфере недвижимости. Однако необходимо отметить, что деятельность по покупке и продаже собственных нежилых зданий и помещений в Москве имеет достаточно высокий показатель рентабельности (78,1%), что свидетельствует об инвестиционной привлекательности девелопмента в столице.

При этом обращает на себя внимание значение показателя рентабельности по капиталовложениям в собственность, которая составляет в Москве минус 5,5 %, а в Санкт-Петербурге – минус 32,4 %. С нашей точки зрения, отрицательные значения рентабельности в данном случае обусловлены фактором времени, т.е. результат от инвестирования в собственность имеет отложенный характер и будет получен в другие периоды.

Этим же обстоятельством, по нашему мнению, объясняется и отставание темпов роста общей площади введенных зданий в Москве (коммерческих, промышленных, жилых) от темпов роста объемов частных инвестиций в основной капитал (рис. 3).

Рис. 3. Динамика изменения общей площади введенных зданий и объемов частных инвестиций в основной капитал в Москве

Рис. 3 отражает рост инвестиций в приобретение земельных участков для реализации долгосрочных девелоперских проектов. Этот вывод подтверждают и сведения о завершенных сделках в Москве с земельными участками и с объектами нежилого фонда (рис. 4.).

Рис. 4. Динамика сделок с земельными участками и объектами нежилого фонда в Москве

Количество завершенных сделок по объектам жилищного фонда также сокращается как по России в целом, так и по Москве и Санкт-Петербургу (рис. 5).

Таким образом, в Российской Федерации в целом и в Москве, в частности, наметилась тенденция значительного роста инвестирования в земельные ресурсы с одновременным сокращением ввода готовых объектов, что свидетельствует о снижении спроса в сфере недвижимости в 2007, 2008 гг., обусловленного сокращением доли накоплений в расходах граждан. Новый подъем доли накоплений (предложения инвестиций) может начаться с 2010-2011 гг. и в предстоящей конкурентной борьбе выиграет тот девелопер, который сегодня серьезно отнесется к требованиям и пожеланиям будущих клиентов, что обусловливает актуальность стратегического планирования девелоперов в современных условиях.

Рис. 5. Динамика совершенных сделок с объектами жилищного фонда Москвы

5. Разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости.

Систематический сбор, обработка и анализ информации о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости позволяет инвесторам опираться при разработке и принятии управленческих решений на статистические и аналитические данные о состоянии рынка и его тенденциях. Разработанные методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости позволяют получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости.

Девелопер использует результаты мониторинга рынка недвижимости в целях:

1. Получения информации о рынке недвижимости по секторам и конкретным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений, анализа предполагаемых результатов стратегических решений.

2. Получения необходимой информации для решения тактических задач. Например, оценка стабильности рынка недвижимости необходима девелоперам для принятия правильных решений по распоряжению имуществом.

При увеличении стабильности рынка недвижимости значение коэффициента капитализации, используемого в теории оценки доходной недвижимости и представляющего собой отношения величины годового (арендного) дохода (А) к рыночной стоимости объекта недвижимости (V), снижается. И, наоборот, при снижении стабильности рынка недвижимости коэффициент капитализации повышается.

Таким образом, рост стабильности рынка недвижимости характеризуется коэффициентом стабильности рынка (Кст):

(1)

а рост нестабильности –

(2)

где – изменение за период арендной ставки объекта, %

– изменение за период стоимости объекта, %.

Тогда, если известны средние значения годовой арендной ставки (Аср) и рыночной стоимости объекта определенного назначения (Vср), используя предложенный коэффициент стабильности рынка недвижимости, девелопер может выбрать рациональную модель распоряжения имуществом: продажу или аренду. При этом необходимо сравнивать текущие значения А и V с известными средними значениями для данного типа недвижимости Аср и Vср. В зависимости от темпов изменения А и V возможны различные ситуационные модели рынка недвижимости, при которых целесообразна продажа объекта или его аренда.

6. Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании.

Для точного и подробного описания деятельности компании при стратегическом планировании и возможности разбить такую деятельность на составные части, мы используем стандарт IDEF-моделирования, в основе которого лежит функциональный или «управляющий блок», который графически изображается в виде прямоугольника и олицетворяет собой некоторую функцию в рамках рассматриваемой системы. Каждая из четырех сторон функционального блока имеет своё значение (роль) (рис. 6).

Деятельность компании (подразделения, отдельного работника) описывается с помощью пяти типов определений:

- результатов, получаемых в процессе деятельности (продукты, услуги, информация, материальные средства, документы и т.д.);

- ресурсов (продуктов, услуг, материальных средств и т.д.) необходимых для получения требуемых результатов в рамках деятельности;

- управления (контроля, ограничений, регламентов), регулирующих деятельность по переработке ресурсов в результат;

- механизмов и компетенций, необходимых для переработки ресурсов в требуемый результат;

- формального описания основной деятельности в рамках процесса.

исполнение

вход выход

механизм

реализации

Рис.6. Элементы IDEF моделирования

За основу для разработки модели мы взяли контур стратегического планирования, в основе которого лежат следующие положения:

- процесс стратегического планирования представляет собой последовательность трех основных этапов (блоков): стратегиче­ский анализ, целеполагание, стратегический выбор;

- базовая и функциональные стратегии компании разрабатываются на основе иерархического принципа. Это означает, что функциональные стратегии подчинены базовой стратегии компании и скоординированы между собой;

- стратегическое планирование представляет собой не­прерывный процесс и не заканчивается моментом форми­рования стратегического плана.

IDEF модели блоков №1 «Стратегический анализ», №2 «Целеполагание», №3 «Стратегический выбор» и №4 «Оценка эффективности стратегии» приведены на рис. 7 - 10.

Выбрав базовую стратегию функционирования, девелопер переходит к разработке конкурентных стратегий, примеры которых приведены в табл. 2.

Таблица 2.

Примеры конкурентных стратегий в девелопменте

Базовая стратегия

Конкурентные стратегии

Роста

Освоение других сегментов рынка недвижимости

Увеличение реализуемых проектов в своем сегменте

Выход на новые рынки недвижимости (новые города, страны)

Стабилизации

Дифференциация создаваемых объектов

Установление контроля над поставщиками строительных материалов и риэлтерами

Фокусирование на определенном сегменте рынка недвижимости

Сокращения

Сокращение реализуемых проектов

Минимизация себестоимости



Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 7 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.