авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||

Процессы трансплантации ипотечных институтов: роль строительно-сберегательных касс

-- [ Страница 4 ] --

Серия расчетов в экономических условиях близких к реалиям современной России в начале 4-ом квартале 2004 г. показывают, что государственное субсидирование покупки жилья в ССК оказывается эффективнее на 8-14%, нежели поддержка банковской ипотеки (см. таб. 2). Следовательно, Россия находится на стадии институционального развития, где массовый потребитель, располагающий низкими доходами и склонностью к сбережению, предпочитает ССК, а не банковскую ипотеку. ССК являются более выгодным финансовым инструментом в условиях умеренной инфляции, медленного роста доходов, высоких ставок по кредиту, высокой маржи и коротких сроков кредита в банке, а также высокого начального соотношения цены жилья к доходам.

Наиболее сильными факторами изменения относительной эффективности ССК являются маржа и сроки кредитования. Исследование области параметров, в которой ССК относительно эффективнее, показывает, что во время становления кредитного рынка она весьма широка и что для выравнивания эффективностей потребовалось бы затратить значительные государственные расходы.

Таб. 2

Результаты расчетов относительной эффективности стройсберкасс

Номер доходной группы

Фактическая норма сбережения в денежном доходе в 4 кв. 2004 г., %

Сбережения семьи, руб. в год

Площадь купленного жилья

Относительная эффективность ССК

В ССК, кв.м

В банке, кв.м.

при марже в банке 8% и сроке кредита 10 лет, %

(4-5/5)

при марже в банке 10% и сроке кредита 7 лет, %

1

2

3

4

5

6

7

9

21,7

55 628

50,0

46,5

7,62

14,03

8

19,5

39 907

35,9

33,4

7,62

14,03

7

15,9

25 828

23,2

21,6

7,62

14,03

6

16,2

20 469

18,4

17,1

7,62

14,03

5

15,1

15 607

14

13

7,62

14,03

4

14,8

12 818

11,5

10,7

7,62

14,03

3

15,3

10 903

9,8

9,1

7,62

14,03

2

14,5

8 302

7,5

6,9

7,62

14,03

1

13,2

4 949

4,5

4,1

7,62

14,03

Внедрение системы стройсберкасс должно сопровождаться ежегодной индексацией премии в соответствии с темпом роста сбережений у групп со средними доходами. Предлагаемая модификация института ССК кажется обоснованной в российских условиях, когда и цены на жилье, и средние цены потребительских благ, и доходы населения, и бюджетные доходы растут достаточно быстро. Однако, и в случае отсутствия индексации премии, преимущество ССК над банками все же сохраниться.

Подчеркнем, что воздействие стройсберкасс как институционального трансплантата не ограничивается указанным преимуществом над банковской ипотекой. Внедрение ССК – это масштабный то сдвиг по целому ряду направлений.

При внедрении ССК приблизительно 9 - 11 млн. семей имели бы сейчас достаточно средств для участия в ипотеке. Из них 10-15% предпочли бы банковскую ипотеку, остальные - ССК. При объеме дотаций на сбережения около 0,25% ВВП на пятый год вполне вероятно, что около 600 тыс. домохозяйств – представителей 8-ой и 9-ой доходных групп – предъявят спрос на услуги ССК2

. Половина из них выберет новое строительство объемом более 11 млн. кв.м. площади. В результате создания ССК спрос на банковские (дополнительные) кредиты для покупки жилья на первичном и вторичном рынках через 5 лет может составить около 79 млрд. руб. (инфляция исключена).

Стройсберкассы способны повысить склонность к сбережению их членов и привлечь значительную часть сбережений, находящихся на руках у населения, вне экономики.

В случае создания ССК по мере роста доходов все новые и новые слои населения обращались бы вначале - в ССК, а затем и в банки за ипотечными кредитами. Стройсберкассы становятся «лестницей», постепенно вовлекающей на рынок сбережений, кредита и жилищного строительства новые группы с низкими доходами, не участвовавшие в них ранее. Благодаря длительному сроку накопления и ограничению размера максимальной премии, ССК обеспечивает более качественный отбор получателей субсидии, нежели другие инструменты жилищной политики государства. Расчеты показывают, что представителей наиболее состоятельной 10-ой доходной группы членство в стройсберкассах не привлечет; бюджетная поддержка будет сосредоточена на обслуживании семей со средними, а затем – и с низкими доходами.

Учитывая позитивные экстерналии стройсберкасс в несовершенной институциональной среде, их внедрение позволит ускорить становление более эффективных институтов банковского кредитования и секьюритизации ипотечных кредитов.

По мере совершенствования институтов маржа и срок кредита в банке будут, скорей всего, изменяться одновременно, снижая найденное значение эффективности стройсберкасс. Однако при отказе от введения стройсберкасс подавляющее большинство населения на несколько десятилетий лишается дешевого способа приобретения кредитной истории, навыков сберегательного и долгового поведения, укрепления доверия к финансовым организациям и, в итоге, окажется не способным пройти неценовой отбор в банковской системе. Следовательно, без создания строительных обществ сегодня развитие системы жилищных финансов будет более медленным, менее стабильным и чрезвычайно затратным.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

Основные выводы из представленного исследования заключаются в следующем:

1. Предложена оригинальная схема эволюции ипотечных институтов жилищного кредитования: составлено дерево возникновения и смены форм жилищного кредитования и проанализированы связи между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений. Согласно этой схеме на начальных этапах «ипотека для бедных» и элитная ипотека развивались независимо друг от друга, но затем объединялись в единый рынок. По мере развития снижался общий уровень потребительских издержек (временных и финансовых), связанных с получением права на кредит и его погашением и возрастал уровень требований к качеству институциональной инфраструктуры и культуре сберегательного поведения потребителей.

2. Показано, что эффективные и устойчивые ипотечные институты возникали в национальных экономиках преимущественно путем трансплантации из иных сред и лишь в редких случаях вследствие независимого естественного отбора.

3. На основе анализа 84 эпизодов возникновения ипотечных институтов, имевших место в 48 странах за последние 200 лет продемонстрирована справедливость выдвинутых ранее гипотез об ускорении и структурной аналогии развития заимствованных институтов. Также показано, что при значительном несовершенстве институциональной и культурной среды реципиента стратегия заимствования самых передовых институтов из современных развитых экономик оказывалась менее эффективной, чем рациональный выбор подходящего промежуточного института и его трансформация по заранее определенному плану.

4. Показано, что для стран с переходной экономикой успех создания рынка ипотечных кредитов решающим образом зависел от того, был ли на начальном этапе внедрен институт стройсберкасс. В подавляющем большинстве случаев шоковой трансплантации современной западной ипотеки вместо эффективных форм кредитования в развивающихся экономиках образуются неработоспособные институты; дано описание дисфункций ипотечного рынка капитала.

5. Основными препятствиями для широкого распространения развитых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, распространенность теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика и делающих невыгодным выявление информации о цене сделки. Эти препятствия нельзя преодолеть только за счет введения той или иной законодательной базы.

6. Обоснована гипотеза о том, что создание массового ипотечного рынка в несовершенном рынке кредита целесообразно начинать с заимствования (промежуточного) института строительно-сберегательных касс. Благодаря предварительным планам накопления стройсберкассы являются эффективным средством отбора и воспитания заемщиков, а наличие государственной премии на сбережения привлекает в них широкие слои населения со средними доходами. ССК становятся школой сберегательного и долгового поведения для миллионов потребителей. По мере того, как укрепляется общественное доверие, совершенствуется культура и увеличивается масса надежных заемщиков, банковская маржа уменьшается, а срок кредитования растет.

7. Разработана новая математическая модель поведения потребителя, позволившая сравнить эффективность субсидирования покупателя жилья в рамках стройсберкасс и банковской ипотеки. Показано, что в условиях институционального и культурного несовершенства кредитного рынка институт стройсберкасс с модифицированной схемой премирования за накопление является наиболее предпочтительным для большинства населения, обеспечивает максимальную эффективность государственных субсидий и посредством эстернальных эффектов способствует формированию более эффективных ипотечных институтов.

8. На основе проведенного анализа и расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России, предусматривающая создание модифицированного института стройсберкассы и управление темпом его дальнейшей эволюции. После того как качество системы кредитования достаточно улучшится, роль стройсберкасс должна уменьшаться. Этот процесс может быть ускорен за счет постепенного снижения государственной премии на стройсбережения и переключения поддержки на субсидирование начального взноса в рамках банковской ипотеки. Одновременно стройсберкассы могут естественно трансформироваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Старков О.Ю. Развитие институтов жилищного кредитования: проблема трансплантации.// Препринт #WP/2002/146.- М.:ЦЭМИ РАН, 2002. – 58 с. – 2,7 п.л.

2. Первая в России коллективная ипотечно-накопительная программа “Строим вместе”. Старков О.Ю., Макаров В.Л., Шмелев Н.П., Забелин П.В., Дворяшин А.П., Евтеев К.В., Морозов С.Л., Швалев А.В. М: Издательский дом «Финансовый контроль», 2003. – с. 124. – 15,5 п.л. (личный вклад автора 0,5 п.л.).

3. Старков О.Ю., Полтерович В.М., Черных Е.В. Строительные общества и становление ипотечного рынка.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2004. – №4 (21). – с. 13-18. – 0,7 п.л. (личный вклад автора 0,3 п.л.).

4. Старков О.Ю., Полтерович В.М., Черных Е.В. Для развития массовой ипотеки в России необходимы стройсберкассы.// Недвижимость и ипотека. – 2005. – №2 (3). – с. 37-41. – 0,5 п.л. (личный вклад автора 0,3 п.л.).

5. Старков О.Ю., Полтерович В.М. Закон о жилищных накопительных кооперативах: неожиданные результаты.//Имущественные отношения в РФ. – 2005. – №6 (45). – с. 43-54. – 1,1 п.л. (личный вклад автора 0,8 п.л.).

6. Старков О.Ю., Полтерович В.М. Создание массовой ипотеки в России: проблема трансплантации./ Санкт-Петербург, С.-Пб.ГУ, НИИ Менеджмента, 2005. – №R2. – 67 с. – 3,6 п.л. (личный вклад автора 1,8 п.л.).

7. Starkov O.Y., Polterovich V.M., Chernyh E.V. Contractual Savings for Housing: a Perspective for Russia./ In: ICCEES VII World Congress. Europe-Our Common Home? – Berlin, 2005. – pp. 319-320. – 0,1 п.л. (личный вклад автора 0,05 п.л.)

8. Старков О.Ю., Полтерович В.М., Проблема трансплантации ипотечных институтов в переходных экономиках: роль стройсберкасс.// Препринт #WP/2006/210.- М.: ЦЭМИ РАН, 2006. – 92 с. – 6 п.л. (личный вклад автора 3 п.л.).

9. Полтерович В.М.Старков О.Ю. Стратегия создания массовой ипотеки в России: роль стройсберкасс// М.:ТАСИС, 2006. – 33 с. – 1,6 п.л. (личный вклад автора 0,8 п.л.).

В том числе в списке реферируемых журналов ВАК:

10. Старков О.Ю. Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредита.// Экономика и математические методы. – 2004. – Т. 40, № 3. – с. 33-50. – 1,8 п.л.

11. Полтерович В.М., Старков О.Ю., Черных Е.В. Строительное общество: ипотечный институт для России.// Вопросы экономики. – 2005. – № 1. - с. 63-86. – 2,0 п.л. (личный вклад автора 1,0 п.л.).

Старков Олег Юрьевич

ПРОЦЕССЫ ТРАНСПЛАНТАЦИИ

ИПОТЕЧНЫХ ИНСТИТУТОВ:

РОЛЬ СТРОИТЕЛЬНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ КАСС

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством».

Специализация – «Макроэкономика»

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Заказ № 3 Объем 1,5 п.л. Тираж 100 экз.

ЦЭМИ РАН


1 Выплата премии потребителю происходит, если он накапливал в течение n лет, не снимая средств со счета, вне зависимости от того, воспользуется ли он правом на кредит или нет. Желательно, чтобы эффективная ставка доходности была немногим больше банковской ставки по депозиту. Тогда можно рассчитывать на положительный, но не чрезмерный приток «друзей вкладчиков», то есть членов, отказавшихся от кредита. В наших расчетах это условие выполняется.



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.