авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Процессы трансплантации ипотечных институтов: роль строительно-сберегательных касс

-- [ Страница 3 ] --

Как показывает опыт развитых стран, роль стройсберкасс должна снижаться с увеличением благосостояния, уменьшением дифференциации доходов, ростом склонности к сбережению, укреплением законности, снижением ссудного процента и банковской маржи. Действительно, в Словакии и Чехии, массовый старт ССК дал дополнительный импульс для развития банковского ипотечного кредитования. Его доля в общем объеме жилищных кредитов растет. Правительство Словакии планирует постепенное снижение доли ССК в объеме ежегодно выдаваемых кредитов с 91% в 1999 г. до 20% в 2010 г. Одновременно доля ипотечного кредитования должна увеличиться с 2% в 1999 г. до 71% в 2010 г. (Oravec (2003)). В Чехии доля ипотечных банков в объеме всех непогашенных жилищных кредитов выросла с 31% в 1999 г. до 47% в 2002 г.

В России основная ставка, как и в Польше, была сделана на создание современных институтов секьюритизации ипотечных кредитов по американскому образцу. Были предприняты многочисленные попытки, потрачены сотни миллионов долларов, а результаты нельзя считать удовлетворительными. Всего с 2000 по 2003 гг. жилищным кредитом смогли воспользоваться около 130370 заемщиков, тогда как в одном только 1990 году было 170000 заемщиков. Доля жилищных кредитов в жилищных инвестициях за этот период составила около 1,6%. Даже в 1990 г. аналогичная величина составляла 7%. К 2004 г. доля жилищных кредитов в ВВП составила менее 0,2%.

Активная поддержка государства является необходимым условием успешного становления ипотеки. Ни одна из рассматриваемых стран не избежала бюджетных расходов на поддержку жилищных финансов. Анализ истории жилищных финансов в западных странах и недавнего опыта восточно-европейских стран показывает, что исходным инструментом субсидирования должна быть поддержка системы ссудно-сберегательных институтов.

Именно эта стратегия была реализована в Чехии и Словакии, где расходы на выплату премий по стройсбережениям являлись главной статьей жилищного бюджета. В Венгрии основная часть государственных расходов тратилась на субсидирование процентной ставки и начального взноса в банках. Польша, несмотря на ожидание спонтанного возникновения рынка жилищного кредитования, также не избежала серьезных бюджетных затрат. Польское правительство не стало переориентировать бюджетную поддержку в пользу институтов кредитования потребителей и сосредоточило усилия на сохранении старых форм кредитования строительного сектора. Россия также продолжала прямое финансирование строительства социального жилья для очередников, хотя его объемы резко снизились. Отсутствие стройсберкасс как в России, так и в Польше не привело к спонтанному развитию передовых институтов, а скорее, затормозило их становление. Как видно из таб. 1, государственные расходы Польши и России на жилищные нужды значительно превысили издержки стран-соседей (столбец 2), тогда как их достижения в жилищном кредитовании и строительстве (столбцы 4 и 5) оказались гораздо более скромными.

Таб. 1

Роль государства в развитии жилищного кредитования и строительства

 

Средняя доля бюджетных дотаций на жилье в ВВП за 1992-2002, %

Жилищный кредит,

доля в ВВП в 2002 г., %

Ввод,

кв. метров

на душу в 2002 г.

Рост ввода жилья в 2002 относительно 1996, раз

Рост реальных цен на жилье в 2003 относительно 2000, раз

1

2

3

4

5

6

Словакия

1,07

12,7

0,30

2,4

нет данных

Венгрия

0,74

4,6

0,29

1,1

2,51

Польша

1,33

2,6

0,25

1,7

0,91

Россия

1,30

(2003)

0,16

(2004)

0,23

1,0

1,30

Главные причины неудач ипотечного рынка в Польше и России – как и в других развивающихся странах мира – в недооценке роли государства, с одной стороны, и культурных и институциональных препятствий, - с другой, наивная уверенность в том, что условия для развития передовых форм кредитования могут быть созданы за короткое время.

Основными препятствиями для широкого распространения банковской ипотеки в России, как и в других странах на соответствующем этапе развития, являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют низкое качество судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, распространенность теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика и делающих невыгодным выявление информации о цене сделки.

Недостаточная экономическая культура и слабые институты приводят к низкому уровню доверия между экономическими агентами. Низкий уровень доверия поддерживает высокую плату за кредит и, значит, отсутствие массового спроса на жилье. Поэтому для значительной части населения нет возможности обзавестись кредитной историей, что препятствует росту уровня доверия. Система оказывается в «ловушке недоверия», выход из которой под действием одних только рыночных сил невозможен. Эти препятствия нельзя преодолеть только за счет введения той или иной законодательной базы.

ССК оказываются более эффективными на начальном этапе формирования ипотеки в силу следующих причин.

1. Благодаря узкой специализации и предварительным планам накопления ССК снижают кредитные риски и преодолевают проблему недоверия, позволяя вовлечь в систему ипотечного кредитования основную массу населения. В отличие от банков стройберкассы основаны на коллективном соглашении участников и способны назначать низкие проценты по депозитам, которые существенно ниже рыночных и не зависят от инфляции. Стандартный ССК-контракт предусматривает регулярные взносы на депозит в течение 4-6 лет для накопления значительного начального взноса (25-40% цены квартиры), после чего участник получает право на дешевый кредит в размере, превышающем объем сбережений в 1,5-2 раза, на срок в 1,5-2 раза длиннее периода накопления. Успешное выполнение долгосрочного плана сбережений является убедительным доказательством надежности будущего заемщика. Благодаря низкому кредитному риску и «длинным» пассивам стройсберкассы способны функционировать с минимальной маржей и выдавать относительно долгосрочные кредиты.

2. Важная роль стройсберкасс заключается в их обратном влиянии на институты посредством позитивных экстернальных эффектов. Стройсберкасса оказывается начальной школой сберегательного и долгового поведения для миллионов людей. Пройдя эту школу, они приобретают не только кредитные истории, но и приучаются к дисциплинированному сбережению. Тем самым, стройсберкассы подготавливают почву для смягчения условий рыночного кредитования и развития более совершенных форм ипотеки.

3. Стройсберкассы являются эффективным инструментом обучения и отбора надежных заемщиков для банковского сектора. Тщательный контроль за поведением вкладчиков и высокая репутация ССК облегчает их клиентам получение дополнительных кредитов как от материнских банков, так и от инвесторов, не являющихся собственниками касс.

Низкий спрэд и длительный срок кредитования в стройсберкассе позволяет ее участнику привлечь больше кредитных средств для покупки жилья, нежели в банке. Формирование системы строительных обществ (СО) позволяет за несколько лет, не дожидаясь снижения ссудного процента, обеспечить жилищными кредитами миллионы потребителей со средними доходами. Обычно в рамках современных стройсберкасс накапливается сумма, не покрывающая полностью стоимость жилья, а служащая обеспечением кредита от коммерческого или ипотечного банка. Тем самым расширяется спрос на банковские ипотечные программы.

Если качество институтов улучшается, то перечисленные преимущества стрйсберкасс постепенно исчезают, и политика субсидирования должна быть изменена. Скоростью институциональной трансформации ипотечного рынка можно управлять, задавая уровень максимального размера премий на стройсбережения.

Таким образом, стройсберкассы помогают ускорить институциональную эволюцию по двум каналам: a) они способствуют улучшению культуры сбережений и росту доверия, тем самым стимулируя рост банковской ипотеки; б) они могут сами естественно трансформироваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.

История указывает на то, что некоторые стадии исключительно важны и не могут быть пропущены. Конечно же, это не означает обязательного копирования пути, проделанного институтами в прошлом. Мы можем усовершенствовать и ускорить их развитие. Коль скоро последовательность стадий известна, оказывается возможной своевременная переориентация государственной поддержки, чтобы в подходящий момент уменьшить роль устаревающих форм и стимулировать развитие перспективных.

Анализ истории жилищных финансов в западных странах и недавнего опыта восточно-европейских стран позволяет предложить рациональный план создания массовой ипотеки в России, который состоит в ряде последовательных преобразований.

  1. Следует внедрить стройсберкассы для привлечения основной массы средне- и низкодоходных слоев населения на рынок сбережений, кредита и строительства.
  2. После 5-10 лет целесообразно начать постепенное снижение размера государственной премии по стройсбережениям; продолжать снижение в течение следующих 10-20 лет.
  3. Одновременно с сокращением премии необходимо увеличить субсидии начального взноса для ускорения перехода потребителей к банковской ипотеке.
  4. После того как банковская ипотека станет массовой, интенсифицировать развитие институтов секьюритизации ипотечных кредитов.

До сих пор наши аргументы базировались на анализе опыта других стран. Они делают правдоподобной гипотезу о том, что стройсберкассы будут обладать преимуществами и в современной России, но еще не доказывают ее.

Четвертая глава посвящена разработке математической модели поведения потребителя для сравнения эффективности стройсберкасс и банковской ипотеки при значениях экономических параметров, близких к реальным российским данным.

Предполагается, что домохозяйство выбирает между накоплением и кредитованием в ССК или банке так, чтобы максимизировать площадь покупаемой квартиры. Для простоты полагаем, что домохозяйство производит платежи (Amax) в начале каждого из пяти лет. Бюджетная премия на сбережения в ССК пропорциональна взносам в истекшем году с коэффициентом, но не превосходит установленного абсолютного предела M. Если сбережения семьи таковы, что, то ей выгодно все их вкладывать на депозит в ССК, чтобы получать максимальную премию1. Если же, то следует разделить сбережения. В ССК нужно вносить вклад в размере M/, чтобы получать максимальную премию; остальные средства целесообразно направлять на банковский счет, получая рыночный процент, а затем использовать накопленную сумму в качестве компоненты начального взноса для сокращения бремени банковского долга. ССК предоставляет своему члену кредит, равный сумме на его счету в конце накопительного периода; дополнительный кредит предоставляется банком. Периоды накопления в ССК и в банке одинаковы.

Вне зависимости от выбора института домохозяйство получает эквивалентную сумму государственных дотаций: субсидия на первоначальный взнос в банке равна приведенной стоимости потока ежегодных премий в ССК.

При жестких условиях банковского кредита выигрыш потребителя в ССК при эквивалентных субсидиях достигается за счет того, что потери во время накопления от низкой ставки по депозиту с лихвой окупаются в период кредитования за счет значительной доли низкопроцентного и более длительного ССК-займа в стоимости жилья. При смягчении условий рыночного кредита члена ССК понесет потери. Таким образом, заранее не очевидно, в рамках каких правил экономического поведения потребитель достигнет оптимального распределения сбережений.

Необходимо отметить, что модель не учитывает дополнительные выгоды от позитивных экстерналий (влияние на культуру сбережений, накопление кредитных историй, рост общественного доверия и т. п), порождаемых стройсберкассами в несовершенной институциональной среде.

Мы рассчитываем площади квартир, доступных потребителю в стройсберкассе и банке и находим их отношение. Это отношение рассматривается как показатель относительной эффективности стройсберкасс. При сопоставлении все параметры функционирования институтов принимаются одинаковыми за исключением кредитной маржи и срока кредита. Практика показывает, что, благодаря пониженному риску, в стройсберкассах спрэд существенно меньше, а срок кредита несколько больше, чем в банковской ипотеке. При этом оказывается, что показатель эффективности зависит только от дизайна самих институтов и качества окружающей среды на данной стадии развития экономики.

Введем следующие обозначения:

XССК (XБАНК) - максимальная площадь квартиры, которую может купить семья, принадлежащая рассматриваемой доходной группе населения в стройсберкассе (в банке); rd - ставка депозита в ССК; rc – ставка по кредиту в ССК; e - ставка по кредиту в банке для члена ССК; Rd - ставка по депозиту в банке; Rc - ставка по кредиту в банке; n – срок накопления начального взноса; m – срок кредита в ССК; l – срок кредита в банке; – темп роста цен на жилье в течение срока накопления; P – цена квадратного метра в начале периода накопления; - темп роста доходов в течение срока накопления; - дисконтная ставка для бюджета; i – индекс инфляции для расходов бюджета; – минимальный первоначальный взнос в долях стоимости квартиры; - ставка государственной премии на ежегодные сбережения в ССК; - эквивалентная дотация в банке; h - общий первоначальный взнос (в начале 6 года) в ССК; H – общий первоначальный взнос (в начале 6 года) в банк; b – кредитный платеж в ССК в течение m лет; Amax – размер ежегодных сбережений семьи (накопительный платеж в ССК (в банк) в первый год).

Показано, что максимальная площадь, которую сможет купить семья-член ССК при достаточном периоде сбережения, равна сумме накоплений (включая премии), займа в ССК и дополнительного кредита в банке.

,

Здесь величина первоначального взноса h задается выражением

,

h0 - сумма, накопленная в ССК и пролежавшая не меньше года равна

,

а ежегодный платеж b по займу в ССК, равному объему стройсбережений, определяется формулой

.

Кроме того, можно показать, что максимальная площадь, которую сможет купить семья в банке, равна

,

где объем накопления в банке.

Величина эквивалентной дотации первоначального взноса в банке на рубль стоимости покупаемого жилья вычисляется по формуле

.

Показатель относительной эффективности стройсберкасс равен

.



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.