авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||

Формирование социально ориентированнойструктуры предложения жилья в крупном городе

-- [ Страница 4 ] --

Увеличение объемов строительства жилья в совокупности с развитием кредитно-накопительных механизмов будет способствовать включению в рынок купли-продажи домохозяйств с относительно высоким уровнем дохода, ранее снимавших жилье.

Однако существенное снижение спроса на арендное жилье за счет данного фактора маловероятно, поскольку долгосрочные арендаторы частного жилья, как правило, не располагают необходимым собственным капиталом для получения ипотечного кредита. Арендный рынок остается малопривлекательным и скорее вынужденным вариантом для потребителей ввиду недоступности качественного жилья, отсутствия экономических и действующих правовых механизмов защиты арендаторов. В целом рынок арендного жилья крупных городах России характеризуется несущественной ролью в удовлетворении жилищных потребностей домохозяйств.

4. Обосновано, что выявленные диспропорции в структуре предложения жилья, выражающиеся в слабом развитии арендного сектора, негативно влияют на механизм управления многоквартирными домами в крупных городах России.

Наиболее распространенный способ обеспечения домохозяйств жильем в крупных городах России – покупка жилого помещения в многоквартирном доме. В процессе управления домом поквартирная собственность создает необходимость согласования интересов множества контрагентов. Таким образом, практически вся система управления многоквартирными домами в крупных городах основана на механизмах, присущих общественному выбору. Это отличает ее от западноевропейских моделей с развитым арендным сектором, где потребитель реагирует на оппортунистическое поведение арендодателя переездом в другой дом с иным набором благ, основываясь при этом на собственном индивидуальном выборе.

Анализ практики консалтинговых организаций в данной сфере показывает, что наиболее часто конфликтные ситуации возникают по поводу процедуры принятия решений в рамках управления домом. Одним из основных способов влияния собственника на качество жилищно-коммунальных услуг до сих пор являются обращения в органы власти.

Классические недостатки коллективных решений усугубляются диспропорциями в структуре предложения жилья и отсутствием у домохозяйства выбора между собственным и арендным жильем. В крупных городах России домохозяйство практически не имеет возможности улучшить жилищные условия без обременения себя необходимостью принятия решений об управлении общим имуществом в многоквартирном доме, риском снижения рыночной стоимости и потребительских качеств объекта собственности вследствие ошибочных решений большинства собственников или оппортунистического поведения управляющих.

Эксплуатационный фактор в таких условиях имеет наименьшее значение при улучшении жилищных условий. Домохозяйство не учитывает и, по сути, не имеет возможности учитывать издержки права собственности – трансакционные издержки в процессе согласования интересов собственников, риски. По данным социологических опросов и наблюдениям риэлтеров, такие факторы эффективности управления домом, как количество, структура, характер собственников и пользователей помещений дома, состав общего имущества, наличие товарищества собственников жилья или управляющей организации, практически не рассматриваются покупателем при выборе квартиры. Многие риэлтеры отмечают рост значения фактора социального окружения, соседства, однако, это касается в первую очередь элитных домов.

Отсутствие у потребителя реального выбора между арендным и собственным жильем обусловливает стохастичность распределения домохозяйств по многоквартирным домам и, следовательно, вероятность концентрации в одном доме собственников со схожими интересами стремится к нулю.

Исследование, проведенное автором, показало, что управляющие организации в большей степени ориентированы на местные органы власти, чем на собственников жилья. Рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городах поделен на локальные изолированные рынки в районах. Управляющие организации превращаются в субъекты с монопольной властью, диктующие условия поведения на рынке контрагентам, смена управляющей организации в этих условиях маловероятна, поскольку связана со значительными трансакционными издержками.

В подавляющем большинстве многоквартирных домов (в Новосибирске – более 90 %) собственники предпочитают управляющую организацию другим предусмотренным законом формам управления домом.

Доля товариществ собственников жилья существенно варьируется в разных городах России (от 5 % до 30 % и выше) и зависит, прежде всего, от политики органов местного самоуправления. В настоящее время во всей стране создано всего около 20 тыс. товариществ.

Проблемы в сфере управления многоквартирными домами в крупных городах России имеют концептуальный характер и вызваны добровольностью участия собственника в управлении многоквартирным домом, с одной стороны, и отсутствием альтернативы собственному жилью, т.е. реального выбора у потребителя на этапе распределения жилищного фонда, с другой стороны.

По мнению автора, одним из направлений решения проблем удовлетворения жилищных потребностей домохозяйств в крупных городах России должно стать совершенствование органами государственной и муниципальной власти структуры предложения жилья.

5. Определены условия, необходимые для формирования органами власти социально ориентированной структуры предложения жилья в крупном городе России. Обосновано, что исключение домохозяйств со средними и высокими доходами из потребления арендного жилья и развитие арендного сектора только для низкодоходных домохозяйств, сокращает общий уровень удовлетворения жилищных потребностей и в целом негативно влияет на муниципальный сектор экономики.

Основными условиями, необходимыми для формирования социально ориентированной структуры предложения жилья в крупных городах, являются:

– открытость и разнородность секторов жилищного рынка, соответствие структуры предложения в каждом секторе (арендном и купли-продажи) структуре населения по доходам;

– сопоставимость прав арендаторов и собственников в отношении пользования и владения жильем;

– равные права арендаторов и собственников на получение нежилищных благ;

– спецификация права собственности на жилье.

В идеальной ситуации при самостоятельном улучшении жилищных условий домохозяйству в долгосрочном периоде с экономической точки зрения равно выгодны арендное и собственное жилье.

В большинстве научных исследований превалирует мнение, что арендный рынок должен удовлетворять жилищные потребности домохозяйств с относительно низкими доходами, недостаточными для покупки жилья. Таким образом, постулируется идея изоляции секторов жилищного рынка (рис. 4а).

Рисунок 4. Зависимость доли домохозяйств, проживающих в собственном жилье, от уровня доходов: а) при изоляции секторов жилищного рынка; б) при сбалансированном развитии секторов жилищного рынка.

Однако в условиях изоляции секторов при повышении доходов домохозяйство автоматически меняет предпочтения в сторону собственного жилья. В такой ситуации усиливается статусный характер права собственности на жилье, формируется негативное отношение потребителей к арендному рынку, в результате снижается влияние эксплуатационных факторов на выбор домохозяйства при улучшении жилищных условий, что обусловливает снижение качества управления многоквартирным домом.

Кроме того, подобная сегментация по доходам требует, чтобы совокупные расходы домохозяйства на арендное жилье были ниже, чем совокупные приведенные издержки собственника жилья. Реализация такого варианта означает либо необходимость существенного дотирования арендного сектора, либо наличие низкокачественного арендного жилья, непригодного для продажи.

При сбалансированном развитии секторов жилищного рынка график зависимости доли домохозяйств, проживающих в собственном жилье, от уровня доходов имеет вид непрерывной кривой (рис. 4б). Причем ее эластичность снижается с увеличением размера города.

Выполнение представленных выше условий в крупных городах России означает проведение комплекса мероприятий, направленных на признание легитимности и легализацию рынка арендного жилья, формирование сектора арендных домов.

В настоящее время в отношении арендного рынка действия органов власти ограничиваются стремлением ужесточить налоговый контроль и увеличить налоговое бремя владельцев нескольких квартир. Однако легализация арендного рынка в условиях отсутствия институциональных арендодателей маловероятна; повышение же налоговых ставок на дополнительное жилье при высоком спросе приводит к повышению цен.

Со стороны органов местного самоуправления целесообразным представляется развитие долгосрочного кредитования строительства арендных домов, предоставление муниципальных гарантий по кредитам, выделение земельных участков на льготных условиях и др.

При этом субсидирование органами власти арендной платы, вопреки распространенному мнению, в условиях ограниченного предложения и достаточно высокого спроса, по мнению автора, представляется на современном этапе излишней мерой. В условиях жесткого административного контроля над жилищной сферой признание органами власти арендного рынка как института должно способствовать повышению привлекательности арендного бизнеса.

Автор считает, что при существующей структуре предложения жилья нецелесообразна прямая поддержка домохозяйств со стороны органов местного самоуправления при покупке жилья в тех случаях, когда поддержка всех представителей данной категории домохозяйств заведомо невозможна (например, молодых семей).

6. Определены перспективы диверсификации предложения жилья в г. Новосибирске и возможные социально-экономические последствия.

Наилучшие перспективы рынок арендного жилья имеет в крупном городе, привлекательном для мигрантов, лояльном к инновациям, отличающимся высокими ценами на жилье, имеющем все виды бизнеса, родственного арендному. При существующей структуре жилищного фонда, когда большая его часть находится в собственности граждан, потенциальный спрос, по расчетам автора, на арендное жилье в г. Новосибирске достаточно велик и может составлять оценочно до 300 тыс. жителей и гостей города. Кроме мигрантов, его могут формировать и члены расширенных семей (совершеннолетние дети). Формирование рынка арендного жилья может использоваться органами местного самоуправления в качестве фактора социально-экономического развития города (рис. 5).

Рисунок 5. Влияние городской политики на социально-экономическое развитие территории посредством формирования рынка арендного жилья.

Развитие арендного рынка позволит решить ряд актуальных задач формирования экономической ресурсной базы местного самоуправления и проблем удовлетворения жилищных потребностей домохозяйств:

1. Повысится доступность жилья для различных категорий домохозяйств. Жилищная карьера в большей степени будет соответствовать жизненным циклам домохозяйств.

2. Снизится стохастичность распределения домохозяйств по многоквартирным домам в связи с появлением выбора между арендным и собственным жильем.

3. Появится возможность получения предпочитаемого домохозяйством жилищного блага на основе реализации индивидуального выбора. Экономическая деятельность местного сообществ будет более мотивирована и вознаграждена.

4. Повысится устойчивость жилищного рынка, т.к. спрос на арендное жилье имеет потребительский, а не спекулятивный характер и в меньшей степени зависит от состояния финансового рынка. Муниципальное арендное хозяйство повысит свою привлекательность и создаст условия устойчивого развития территории.

5. У органов местного самоуправления появятся инструменты для мотивированного привлечения на территорию необходимых трудовых ресурсов с последующим их закреплением.

При крайне низком уровне развития арендного рынка во всех городах России у Новосибирска есть реальная возможность стать новатором в данной сфере и добиться конкурентного преимущества. Актуальная задача городского самоуправления – создать условия для развития рынка с учетом своих полномочий и использованием механизмов градостроительной, земельной, жилищной политики, обеспечивая необходимые условия для формирования социально ориентированной структуры предложения жилья.

В заключение необходимо отметить, что эффективное развитие территории возможно только при активном участии органов местного самоуправления в формировании и использовании регулятивных механизмов в отношении жилищного рынка.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Для формирования социально ориентированной структуры предложения жилья в крупном городе целесообразно включение в комплекс программных документов социально-экономического развития муниципального образования мероприятий по формированию сектора арендных домов с использованием инструментов жилищной, градостроительной, земельной политики. При этом не следует ориентироваться на развитие арендного сектора только для низкодоходных домохозяйств и его локализацию в районах города.

2. При разработке и реализации жилищной политики органам местного самоуправления необходимо поэтапное включение сектора социального жилья в арендный рынок путем диверсификации предложения с точки зрения цены и качества, предоставления социального жилья с ограничением срока действия договора.

3. При существующей структуре предложения жилья органам местного самоуправления необходимо рассмотреть вопрос об экономической и социальной целесообразности прямой поддержки домохозяйств при покупке жилья в тех случаях, когда поддержка всех представителей данной категории домохозяйств заведомо невозможна (например, молодых семей).

4. Создание органами местного самоуправления сбалансированного предложения жилья позволит обеспечить удовлетворение жилищных потребностей домохозяйств, снизить выталкивающее воздействие жилищного фактора и повысить привлекательность города для квалифицированных кадров. Развитый арендный рынок может стать важным ресурсом социально-экономического развития территории.

Основные положения диссертационного исследования отражены

в следующих публикациях.

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК России

1. Шамаева, М.Г. Формирование рынка арендного жилья как способ повышения конкурентоспособности территории // Сибирская финансовая школа. – 2008. – № 3. – 0,40 п.л.

Статьи и тезисы докладов

2. Шамаева, М.Г. Форма собственности на жилье как фактор повышения инвестиционной привлекательности сферы обслуживания, ремонта и модернизации жилищного фонда // Экономика и бизнес: позиция молодых ученых: Мат.-лы межд. конференции. – Барнаул: Аз Бука, 2004. – 0,19 п.л.

3. Шамаева, М.Г. Особенности технологии оценки целевых программ в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Технологии оценки эффективности целевых программ: Сб. мат-лов межрегион. науч.-практ. конференции, Новосибирск, 24–25 июня 2004 г. – Новосибирск: СибАГС, 2005. – 0,66 п.л.

4. Шамаева, М.Г. Зарубежный опыт управления многоквартирным жилищным фондом и возможности его адаптации в российских условиях // Реформа местного самоуправления: опыт России и Франции: сб. статей. – Новосибирск: СибАГС, 2006. – 0,47 п.л.

5. Шамаева, М.Г. Арендный рынок жилья как механизм удовлетворения жилищных потребностей граждан // Мат-лы XLIV Межд. науч. студ. конференции «Студент и научно-технический прогресс». – Новосибирск: СибАГС, 2006. – 0,21 п.л.

6. Шамаева, М.Г. Удовлетворение жилищных потребностей населения: российские особенности найма // Социально-экономические технологии в повышении потенциала современного общества: Мат-лы III Межд. научно-практической конференции. – Пенза: РИО ПГСХА, 2006. – 0,16 п.л.

7. Шамаева, М.Г. Проблемы повышения эффективности управления жилищным фондом в российских условиях // Управление в социальных и экономических системах: Сб. статей IV Межд. научно-практической конференции. – Пенза: РИО ПГСХА, 2006. – 0,19 п.л.

8. Шамаева, М.Г. Влияние жилищной политики на географическую мобильность населения // Государственное и муниципальное управление в Сибири: состояние и перспективы: Экономика: Мат-лы межд. научно-практической конференции / отв. редактор И.В. Князева; Сибирская академия государственной службы. – Новосибирск: СибАГС, 2007. – 0,31 п.л.

9. Shamaeva, M. Wohnen in Russland: Schwierige Wohnverhltnisse und ein Markt ohne Regeln // MieterEcho. – № 321. – 2007. – 0,15 п.л.

10. Shamaeva, M., Holm, A. Ohne Eigentumswohnung weniger Staatsbrgerrechte: Folgen der Totalprivatisierung in Russland // MieterEcho. – № 321. – 2007. – 0,30 (авторский вклад 0,25 п.л.).

Учебно-методические работы



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.