авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Формирование социально ориентированнойструктуры предложения жилья в крупном городе

-- [ Страница 3 ] --

Польская

Сравнительно небольшая доля арендного сектора и институциональных арендодателей.

«Мозаичность» жилищного фонда.

Развитие ипотечного кредитования.

Незначительное присутствие частных некоммерческих арендодателей.

Отсутствие четких приоритетов.

Попытки развить государственно-частное партнерство.

Снижение государственных расходов.

Внедрение программ развития индивидуального сектора.

Приватизация жилья.

Рост социальной дифференциации городских районов.

Низкая доступность жилья.

Низкий уровень обеспеченности домохозяйств жильем.

Диспропорции предложения, выраженные доминированием жилья высокой ценовой категории.



3. Определены особенности, современные тенденции и перспективы развития рынка арендного жилья в городах России с учетом роли в процессе удовлетворения жилищных потребностей домохозяйств и в местном развитии.

Особенности, современные тенденции и перспективы развития рынка арендного жилья в России во многом определяются характером проводимой с начала 1990-х гг. жилищной политики, ориентированной на увеличение доли индивидуального сектора. При переходе к рыночной экономике арендный рынок не был включен в новую государственную парадигму обеспечения домохозяйств жильем. Массовая приватизация жилищного фонда обусловила отсутствие частных институциональных арендодателей и арендных домов, что, в свою очередь, стало одной из причин «теневого» характера рынка.

Одна из основных особенностей формирования рынка арендного жилья в России – доминирование фактора вынужденной миграции в переходный период (уравнение линейной регрессии имеет вид y=0,664 + 23,54*x; величина достоверности аппроксимации R2 = 0,5033). За период с 1989 по 2002 гг. численность городских домохозяйств, снимающих жилье у отдельных граждан, выросла почти в 4 раза и составила 1,6 млн. Вместе с тем, доля коммерческих арендаторов в совокупной численности домохозяйств возросла всего на 2,83 п.п. – с 0,87 до 3,70 %. Существенна вариация данного показателя – от 1,22 до 10,46 %.

Выявленные автором связи показывают, что предпосылки роста спроса на частное арендное жилье в городах были созданы в результате изменения миграционных процессов, разрушения прежней системы обеспечения домохозяйств жильем, дифференциации домохозяйств по уровню дохода и территорий по уровню цен на жилье. Если в странах с развитым жилищным рынком доля домохозяйств-арендаторов растет с уменьшением среднего размера домохозяйств, возраста, доли городского населения, размера города, то в России перечисленные факторы пока не значимы. Это связано со спецификой сложившейся в результате приватизации структуры жилищного фонда, низким уровнем развития арендного рынка и особенностями миграционных процессов.

В период с 2002 по 2008 гг., по мнению экспертов, наметилась некоторая тенденция роста доли арендного сектора в крупных городах, связанная в первую очередь с увеличением численности учащейся молодежи и вступлением в наиболее мобильную стадию жизни домохозяйств, не обладающих приватизированным жильем.

Другая особенность арендного рынка – исключение из него сектора социального жилья. При достаточно высокой доле государственного и муниципального жилья социальная аренда как институт практически не развита (табл. 3). Бессрочность пользования, фактическая наследуемость, сохраняющаяся возможность приватизации придают социальной аренде черты квазисобственности и снижают ее значимость как инструмента социальной защиты и источника эффективного развития муниципального сектора экономики.

Использование жилищных субсидий как инструмента социальной защиты, распространенного и пришедшего на смену социальному строительству в западноевропейских моделях, в России в связи с низким уровнем развития арендного рынка возможно только по отношению к собственникам жилья и социальным арендаторам и, по сути, является формой дотирования жилищно-коммунального хозяйства.

Таблица 3. Основные показатели социального сектора жилищного рынка

в Российской Федерации

Показатель

1995

2000

2005

2006

2007

Число семей, состоящих на учете на получение жилья, млн

7,70

5,42

3,38

3,12

2,91

Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия за год, млн

0,65

0,25

0,15

0,14

0,14

Численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума, млн

в % от общей численности населения

36,5

24,8

42,3

29,0

25,2

17,7

21,5

15,2

18,9

13,4

Число построенных квартир всего, млн

0,60

0,37

0,52

0,61

0,72

Доля государственного и муниципального жилищного фонда, %

39,81

32,87

22,84

20,12

20,20

Современный этап развития рынка арендного жилья в крупных городах характеризуется следующими тенденциями. Наблюдается рост числа профессиональных арендодателей. Доля спроса, не имеющего потребительский характер, по разным экспертным оценкам, на рынке купли-продажи жилья составляет от 15 до 40 % в зависимости от конъюнктуры. В негосударственном арендном секторе предложение по-прежнему формируют в основном отдельные домохозяйства. Несмотря на наличие в крупных городах реальных предпосылок развития данного сектора (высокий спрос и присутствие схожих видов бизнеса), в условиях, когда органы власти практически не признают легитимность арендного рынка, инвестиции в арендные дома сопряжены с высокими рисками. При сохранении существующих тенденций легализация рынка, появление частных институциональных арендодателей в ближайшие годы маловероятны.

Цены на арендном рынке в крупных городах России сравнимы с европейским уровнем, в 5–6 раз превышают расходы на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). В г. Новосибирске ежемесячная арендная плата за типовую однокомнатную квартиру за вычетом платежей за ЖКУ составляет 60–100 % средней заработной платы. При этом доля расходов на оплату ЖКУ в потребительских расходах на душу населения – около 10 %.

В краткосрочной перспективе предложение арендного жилья сможет увеличиваться также за счет старого жилья низкого качества, постепенно теряющего ликвидность на рынке купли-продажи, что при стабильном спросе снизит доходность арендного жилья. Эта тенденция наблюдается уже сегодня: соотношение месячной арендной платы и цены аналогичной квартиры на рынке купли-продажи составляет 0,7–0,8 % и уменьшилось по сравнению с началом 2000-х гг. на 0,2–0,4 п.п. В период с 2000 по 2008 гг. рост цен на рынке купли-продажи превысил рост цен на арендном рынке в среднем в 1,5 раза (табл. 4). Снижение доходности арендного жилья, в свою очередь, должно привести к уменьшению инвестиционного спроса на рынке купли-продажи. В таких условиях возникнут предпосылки для роста спекулятивного спроса, поскольку перепродажа жилья более доходна по сравнению с обременением его арендными отношениями.

Таблица 4. Средние цены на рынке аренды и купли-продажи на 01.01.2009 г.

и их динамика в ряде крупных городов России

Аренда жилья

Покупка жилья

Город

Тыс. руб. / единица жилья

Рост за период 2000-2008 гг., раз

Первичный рынок, тыс. руб. / кв. м

Вторичный рынок, тыс. руб. / кв. м

Рост за период 2000-2008 гг., раз

Новосибирск

15,2

6,6

46,7

56,9

11,7

Красноярск

14,3

6,2

42,0

44,2

9,7

Омск

13,4

7,1

37,4

40,1

11,7

Екатеринбург

15,1

6,9

56,8

62,8

10,5

Самара

13,4

6,0

44,4

55,8

10,3

Уфа

11,4

5,9

44,8

43,3

5,2



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.