авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

65 ж69 жиденко антон владимирович направления развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья

-- [ Страница 3 ] --

В 2010 г. в Липецкой области построено и введено в эксплуатацию 736 тыс. кв. м жилья, что составило 101% к уровню 2009 г. Из них 512 тыс. кв. м или 70% – жилье, построенное индивидуальными застройщиками. Ввод жилья составил 0,64 кв. м на человека.

По уровню ввода жилья на душу населения Липецкая область заняла пятое место среди субъектов Российской Федерации.

Вместе с ростом доходов населения увеличиваются и расходы на покупку жилой недвижимости (табл. 3).

Таблица 3

Расходы населения Липецкой области на покупку

жилой недвижимости, млрд. руб.

Год

2005

2006

2007

2008

2009

Доходы всего

11011

17699

25167

32400

40400

Расходы на покупку жилой недвижимости

86,9

253,2

344,1

583,2

727,2

Несмотря на результаты, достигнутые в жилищном строительстве, значительная часть населения области проживает в условиях, не удовлетворяющих современным требованиям.

На основе исследования тенденций и закономерностей развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в РФ, выделены факторы, сдерживающие их развитие (табл. 4).

Таблица 4

Факторы, сдерживающие развитие

экономических отношений на региональном рынке

первичного жилья в России

Фактор

Результат влияния фактора

Несовершенство регионального инструментария развития рынка

– снижение уровня доступности жилья для основной массы населения региона;

– отсутствие дифференцированного подхода к реализации программ и проектов развития экономических отношений в зависимости от уровня социально-экономического развития региона;

– низкие объемы жилищного строительства;

– наличие противоречий, связанных с ростом цен, несоответствием им уровня доходов покупателей жилья, недостаточностью их сбережений и, как следствие, отсутствием платежеспособного спроса на объекты жилой недвижимости в региональном разрезе;

– пассивная политика и нерыночная ориентация местных органов управления.

Закрытость информации о сделках на рынке

– наличие теневой экономической активности на рынке;

– отсутствие информационной осведомленности об изменениях конъюнктуры рынка при принятии решений о совершении сделок с жилой недвижимостью;

– отсутствие достоверных данных в разрезе муниципальных образований о структуре жилищного фонда, плотности заселения жилищного фонда, демографическом движении населения, физическом состоянии жилищного фонда и т.д.

Многообразие и высокая значимость рисков при совершении операций с жильем

– сдерживание инвестиционной активности субъектов экономических отношений на региональном рынке первичного жилья;

– увеличение доли сделок на рынке вторичного жилья;

– низкая эффективность института страхования хозяйственных рисков.

Неразвитость системы финансовых инструментов развития рынка

– отсутствие возможности повышения платежеспособности покупателей первичного жилья;

– действующий механизм кредитования сужает круг заемщиков;

– слабое консалтинговое сопровождение кредита;

– недостаточная активность банков;

– недостаточные объемы ипотечного кредитования для решения задачи развития регионального рынка первичного жилья.

Монополизированность рынка

– наличие высоких барьеров входа на рынок;

– сдерживание экономической активности новых участников рынка.

Институциональные ограничения развития рынка (масштабная коррупция, мошенничество)

– использование коррупционных инструментов на рынке;

– значительная доля теневого сегмента рынка.

Несовершенство законодательства по обеспечению гарантий прав частной собственности

– использование законодательных пробелов;

– сложность или невозможность управления объектом жилья в точном соответствии с законом без каких-либо нарушений (налогообложение, лицензии, разрешения, требования, справки и т.д.).

Таким образом, в диссертационном исследовании систематизированы факторы, сдерживающие развитие экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в России: несовершенство регионального инструментария развития рынка; низкая степень активности органов государственной власти в отношении регулирования регионального рынка первичного жилья; закрытость информации о сделках на рынке; многообразие и высокая значимость рисков при совершении операций с жильем; неразвитость системы финансовых инструментов развития рынка; значительная динамика ситуации на рынке; монополизированность рынка, определяющая высокие барьеры входа на рынок; институциональные ограничения развития рынка.

В-четвертых, предложены критерии, определяющие уровень развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.

Условно критерии, определяющие уровень развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья, могут быть разделены на две группы: экономические и институциональные.

Что касается экономических параметров, то, прежде всего, жилье не должно являться дефицитным товаром, то есть спрос и предложение на рынке должны быть сбалансированы. Выполнение этого условия возможно при наличии большого объема жилищного фонда, накапливаемого посредством активного жилищного строительства за достаточно продолжительный период времени. Например, средняя жилищная обеспеченность в России в 2 раза ниже, чем в Германии (40 кв.м/чел.)1. При фактической годовой строительной активности 0,3 кв.м/чел. достижение уровня Германии и преодоление состояния дефицита России потребуется больше 60 лет. Обратим особое внимание на тот факт, что при возрастающем индексе деловой активности с 57% (2000 г.) до 75% (2009 г.) объемы жилищного строительства увеличились соответственно с 30,3 млн.кв.м до 61 млн.кв.м. Таким образом, «цена» одного процентного пункта индекса составляет 1,72 млн.кв.м нового жилья. Допуская, что индекс деловой активности достигнет 100%, потенциальный объем строительства, по предварительным расчетам, составит 104 млн.кв.м.

Об уровне развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья свидетельствует отсутствие «ценовых пузырей», продуцируемых как дефицитом жилья, так и повышенным инвестиционным спросом на жилье. Негативный эффект «ценовых пузырей» заключается в разбалансировке уровня цен и показателей доступности жилья для домашних хозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вместе с тем, при отсутствии дефицита жилья негативное влияние «ценового пузыря», порожденное инвестиционной привлекательностью жилой недвижимости, менее существенно, чем в условиях нехватки жилых помещений. В этом смысле мировой финансовый кризис 2008 г. на российском рынке первичного жилья отчасти нивелировал «инвестиционный» элемент «ценового пузыря», но не затронул его «дефицитную» часть.

Третьей характеристикой развитых экономических отношений на региональном рынке первичного жилья выступает уровень доступности жилья. В развитых странах, а соответственно для развитых рынков жилья, применяется индекс доступности жилья с кредитом, показывающий возможность среднего домашнего хозяйства оплачивать ипотечный кредит, выданный банком на приобретение индивидуального дома.

Четвертая характеристика экономических отношений на региональном рынке первичного жилья – степень его социальной ориентированности, а именно – уровень жилищного неравенства домашних хозяйств. Во многом размер жилищной дифференциации домохозяйств определяется их доходным неравенством, оцениваемым по методике индекса Джини.

Институциональные параметры развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья трудно поддаются количественной оценке. Тем не менее, по своей значимости они не уступают, а в некоторых случаях могут определять экономические переменные. К таковым нами отнесены: 1) уровень коррумпированности государственных и муниципальных служащих, решающих вопросы жилищного строительства на территории; 2) степень монополизированности регионального рынка первичного жилья; 3) степень непрозрачности предоставления земельных участков для жилищного строительства; 4) уровень мошенничества в ходе сделок, совершаемых с жильем.

В-пятых, определены перспективные направления и соответствующий инструментарий развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в соответствии с выделенными критериями.

В диссертационном исследовании обосновано, что в современных российских условиях основной акцент в обеспечении развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья должен быть сделан на два приоритетных направления:

  1. целенаправленная деятельность субъектов рынка:
  • по обеспечению дифференциации между объектами жилья, как по качеству, так и по цене (с одной стороны, на рынке уже появляются и будут востребованы в дальнейшем объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам, с другой стороны, возможно, будет происходить снижение цен на типовое жилье и жилье низкого качества);
  • по переходу к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости. Технология активного ценообразования на жилищно-строительную продукцию состоит в следующем. Сведения о ценах на жилье (их источники – договоры о сделках купли-продажи, пресса и т.д.), аккумулированные в информационном блоке с помощью системы мониторинга цен на жилье, обрабатываются с применением нормативно принятой методики оценки, в основе которой лежит построенная для исследуемого рынка жилья модель. Затем она доводится до потребителя в форме среднерыночных показателей стоимости жилья данного вида. Эта информация, в свою очередь, влияет на стоимость строительной продукции. Имеется и обратная связь: цены регионального рынка первичного жилья в определенной мере формируют (особенно в условиях недостаточности информации) цены рынка вторичного жилья;
  • по дифференциации фирм, оказывающих услуги на региональном рынке первичного жилья (необходимо выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью, отчасти брокерские услуги, и выделение малых фирм, в основном, занятых брокерской деятельностью; трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера в ведущее лицо на рынке посреднических услуг при операциях с жилой недвижимостью; продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на региональном рынке первичного жилья, организующих и управляющих процессами развития жилой недвижимости, но не участвующих в них как подрядные организации);
  • по повышению законности, профессионализма и надежности деятельности всех субъектов рынка, четкое разграничение их ролей;
  • по снижению рисков на рынке при сделках с жильем за счет привлечения института страхования в силу следующих процессов: отказа брокерских фирм от несвойственных им функций, прежде всего, связанных с движением средств по сделкам; развития как отдельного бизнеса оказания услуг по проведению расчетов при сделках; появление и развитие государственных и частных организаций, оказывающих информационные услуги на рынке; развитие систем регистрации и страхования прав на жилую недвижимость;
  1. деятельность органов государственной власти:
  • по совершенствованию инструментария правового регулирования регионального рынка первичного жилья;
  • по разработке и реализации региональных и муниципальных программ и проектов;
  • по обеспечению поддержки фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на региональном рынке первичного жилья;
  • по созданию условий для перехода к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости;
  • по совершенствованию системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения).

Для создания условий эффективного функционирования и развития Липецкого рынка первичного жилья в диссертационном исследовании предложен инструментарий, предполагаемый для реализации органами государственной власти, включающий организационно-экономический, институциональный, финансовый и социальный блоки (табл. 5).

Таблица 5

Инструментарий развития экономических отношений

на региональном рынке первичного жилья

Блок

Раскрытие блока инструментария

Организационно-экономический блок

    1. Проведение выборочного анализа социально-демографической структуры населения с целью выявления потребностей населения в первичном жилье.
    2. Переход к механизму активного ценообразования на всех этапах существования жилой недвижимости, предусматривающему:
  • формирование системы мониторинга цен на первичное жилье при непосредственном участии в этом процессе государственных и муниципальных органов;
  • освобождение этого сегмента рынка от влияния теневой экономики. Это достигается обеспечением доступности информации о ценах на жилье, складывающихся на территории города и региона, источником которой может выступать местная пресса, риэлторские фирмы и другие профессиональные участники рынка недвижимости;
  • повышение осведомленности населения в области цен на первичную жилую недвижимость. Этого можно добиться посредством разработки и внедрения в практику деятельности учреждений технической инвентаризации и регистрации сделок с недвижимостью экономически обоснованных программ оценки жилья.
    1. Создание благоприятных условий и эффективных стимулов за счет предоставления налоговых льгот, государственных гарантий, субсидирования процентной ставки по привлекаемым кредитам для реализации инвестиционных проектов на региональном рынке первичного жилья.

Институциональный блок

1. Совершенствование инструментария правового регулирования регионального рынка первичного жилья.

2. Обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан.

3. Развитие института частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников на региональном рынке первичного жилья.

Финансовый блок



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.