авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

65 ж69 жиденко антон владимирович направления развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья

-- [ Страница 2 ] --

Во-первых, определена специфика экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.

Экономические отношения на региональном рынке жилья представляют собой систему определенным образом организованных взаимодействий между субъектами по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья в регионе.

В структуре экономических отношений на региональном рынке жилья можно выделить две составляющие: первичную, которая характеризует появление нового жилья как товара на рынке, и вторичную, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Под субъект-объектной структурой экономических отношений на региональном рынке первичного жилья следует понимать социально-экономическую систему взаимоотношений между их основными субъектами, отражающую их цели, разнонаправленные, но встречно-согласующиеся интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов рыночных связей.

Данная система отношений включает в себя следующие структурные элементы: объекты жилья, экономические субъекты, виды деятельности; инфраструктуру (рис. 1).

Рис. 1. Субъект-объектная структура экономических отношений

на региональном рынке первичного жилья

К экономическим субъектам регионального рынка первичного жилья относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государство в лице федеральных и региональных органов власти, кредитно-финансовые институты, неформальные институты.

Государство как защитник и гарант национальных экономических интересов обеспечивает общие условия реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, а также непосредственно участвует в их согласовании.

Профессиональными участниками рынка являются риэлторские фирмы, оценщики, дилеры и другие посредники.

Неформальные институты – некоммерческие профессиональные объединения его субъектов – Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, целью которых является формирование профессионального рынка недвижимости и координация деятельности его участников на современной правовой основе и принципах деловой этики.

Региональный рынок первичного жилья в экономике выполняет следующие функции: эффективное решение социальных задач создания и использования потребительских свойств нового жилья; отчуждение полных или частичных прав собственности нового жилья от одного экономического субъекта к другому и защиту прав собственников; свободное рыночное ценообразование на первичное жилье; перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными объектами жилья.

Главными особенностями экономических отношений на региональном рынке первичного жилья являются:

  • диалектический характер взаимосвязи их субъектов с инвестиционно-строительным рынком, определяющим их неустойчивость;
  • сочетание и взаимовлияние со вторичным (потребительским) рынком жилья;
  • высокая дифференциация субъектов рынка, в том числе по видам деятельности;
  • взаимозависимость с системой социальных отношений;
  • сегментация в зависимости от физических свойств жилья, уровня обслуживания, географического положения и др.

Во-вторых, на основе исследования эволюции экономических отношений на рынке первичного жилья выделены этапы развития данных отношений в соответствии с изменением состава субъектов и характера их деятельности.

Началом становления экономических отношений на региональном рынке жилья в России можно считать 1991 г., когда в стране стартовала массовая безвозмездная приватизация жилищного фонда (принятие закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (от 04.07.1991 г. № 1541-1).

Вместе с тем, до 1991 г. имели место «квазирыночные отношения», при которых в условиях отсутствия собственности на квартиры механизм обращения обеспечивал институт обмена жилыми помещениями, включавший, в том числе, и теневую денежную составляющую.

Получив право на покупку квартир, земельных участков, жилых домов граждане СССР не имели права свободной их продажи, то есть права распоряжения имуществом.

В 1990 г. «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.

Первоначально сформировалась материальная база регионального рынка первичного жилья в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента – коммерческое строительство и продажа объектов. В дальнейшем формировался рынок вторичного жилья – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Таким образом, исследования особенностей экономических отношений на региональном рынке жилья в России показывают, что их развитие осуществлялось неравномерно. В диссертационном исследовании выделены этапы их развития в соответствии с изменением состава субъектов рынка и характера их деятельности: «квазирыночные отношения» (до 1991 г.) – действие механизма теневого обмена жилой недвижимости, в том числе, в денежной форме, в условиях отсутствия собственности на жилье; «зарождение» (1991-2000 гг.) – формирование активного спроса как на первичном, так и на вторичном рынках, сверхвысокие темпы прироста цен, наличие незначительной доли организованного регионального рынка; «развитие с ожиданием устойчивого роста» (2001-2005 гг.) – начало динамичного развития первичного рынка, значительный рост организации рынка; появление реального платежеспособного спроса; «стабилизация» (2006 г. – середина 2008 г.) – баланс активности рынков первичного и вторичного жилья, превышение предложения над спросом на первичном рынке, законодательное оформление рынка, начало взаимодействия с финансовым рынком, весь спектр предпринимательской деятельности на рынке, предел уровня цен; «кризис» (середина 2008 – середина 2010 г.) – резкое падение спроса на жилую недвижимость с одновременным ростом цен; «возрождение» (середина 2010 г. – по настоящее время) – появление тенденций развития, сложившаяся профессиональная среда и основные элементы инфраструктуры.

Характеристики экономических отношений на всех этапах их развития представлены в таблице 1.

Итак, современное состояние регионального рынка жилья может быть охарактеризовано определенной динамикой развития, структурой, сложившейся профессиональной средой и сформировавшимися основными элементами инфраструктуры.

В-третьих, систематизированы факторы, сдерживающие развитие экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.

В целом, экономические отношения на региональном рынке первичного жилья детерминированы действием следующих факторов: институциональные (нормативно-правовая база, развитость социальных институтов и степень стратификации общества); макро- и мезоэкономические (экономическое развитие страны и региона, деловая активность, процентная ставка, темп инфляции); кредитно-финансовые (развитие финансовой инфраструктуры рынка жилья, механизмов финансирования и кредитования); фискальные (система налогообложения; налоговые льготы, стимулирующие инвестиции в жилье); социально-политические (платежеспособность населения, рост цен на жилье, «поляризация» общества и «фильтрация» жилых районов по уровню доходов населения).

Таблица 1

Характеристика этапов развития экономических отношений

на региональном рынке жилья в России

Характеристики рынка

«Квазирыночные

отношения

(до 1991 г.)

«Зарождение»

(1991-2000 гг.)

«Развитие

с ожиданием устойчивого роста»

(2001-2005 гг.)

«Стабилизация»

(2006 г.

середина

2008 г.)

«Кризис»

(середина 2008 середина

2010 г.)

«Возрождение» (середина

2010 г.

по настоящее время)

Прирост количества сделок

Низкий рост

Быстрый рост

Умеренный рост

Стабилизация

Резкое падение

Умеренный рост

Соотношение спроса и предложения

– на вторичном рынке

– на первичном рынке

Спрос выше предложения

Спрос выше предложения

Спрос выше предложения

Спрос выше предложения

Предложение существенно опережает спрос

Спрос выше предложения

Относительное равновесие

Предложение превышает спрос

Относительное равновесие

Спрос выше предложения

Относительное равновесие

Относительное равновесие

Соотношение цен первичного и вторичного рынков

Государственное регулирование цен

Цены вторичного рынка существенно выше

Цены вторичного рынка меньше или равны ценам первичного

Дифференциация, динамическое равновесие

Доля операций на вторичном рынке в общем объеме операций возросла, рост спроса вызвал рост цен

Дифференциация, динамическое равновесие

Состояние законодательной базы

Отсутствие

«Правовой вакуум»

Фрагментарность

Завершение формирования, совершенствование

Совершенствование

Совершенствование

Спектр предпринимательской деятельности на рынке

Отсутствие

«Риэлторская» (не дифференцирована)

Брокеры, оценщики, девелоперы

Весь спектр профессиональной деятельности

Весь спектр профессиональной деятельности

Весь спектр профессиональной деятельности

Доля организованного рынка

Фрагментарно

Незначительна

25-30%

Около 50%

Около 50%

Около 50%

Уровень конкуренции на рынке

Чрезмерно низкий

Низкий

Умеренный

Высокий

Высокий

Высокий

Уровень рисков при сделках с недвижимостью

Высокий

Высокий

Средний

Относительно высокий

Высокий

Относительно высокий

Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка

Отсутствует

Практически отсутствует

Единичные

случаи

Налаживание постоянного взаимодействия

Налаживание постоянного взаимодействия

Налаживание постоянного взаимодействия

В рамках диссертационного исследования было произведено анкетирование населения Липецкой области о реальных планах относительно улучшения своих жилищных условий на ближайшую перспективу, которое представляет существенный интерес для прогнозирования развития регионального рынка первичного жилья. По данным проведенного исследования 22,28% респондентов планируют покупку квартиры. Из них 15,72% предполагают покупку на рынке первичного жилья, 7,14% – на рынке вторичного жилья. В целом же покупке жилья на рынке первичного жилья отдали предпочтение 72,86% опрошенных, покупке на рынке вторичного жилья – 27,14%.

Рынок первичного жилья Липецкой области в настоящее время, несмотря на произошедший кризис, активно развивается (табл. 2).

Таблица 2

Показатели динамики строительства объектов жилой

недвижимости в Липецкой области в 2005-2009 гг.

Показатели

2005

2006

2007

2008

2009

Число построенных квартир

-

3776

4095

4398

3339

Общая площадь построенных квартир, тыс. кв. м.

229,76

287,2

319,8

388,8

303,9



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.