Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов

Как показали расчеты, первую модель трансформации функций, связанную с максимальным раскрытием потенциала города как центрального места макрорегионального уровня, демонстрируют Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород. Вторую модель - «догоняющего развития» - демонстрируют города, которые переживают процесс трансформации из города – специализированного центра в город - центральное место макрорегионального значения. В эту группу вошли Омск, Ростов-на-Дону, Челябинск. Третью модель, развитие города преимущественно как специализированного центра, реализуют Уфа, Пермь и Самара. Четвертая модель, сокращение роли центральных функций на фоне роста специализированных, наблюдается в Новосибирске. Пятая модель трансформации, реализуемая в Волгограде, связана с сокращением присутствия города в национальном социально-экономическом пространстве.

В свою очередь тип трансформации пространственных функций детерминирует количественные и качественные требования к развитию рынка жилья. Так, для городов, реализующих первую и вторую модель трансформации, характерно превращение рынка жилья в один из ключевых элементов городской экономики, позволяющее максимально раскрыть новую роль центральных функций. Схожий вектор развития у рынка жилья в Новосибирске, который является с точки зрения требований внешней среды безальтернативным центральным местом одного из крупнейших в России макрорегионов. Для городов, реализующих третью модель, пока основной акцент делается на расширении количественных показателей роста жилищного строительства, а не качественной роли рынка жилья в городской экономике. Пятая модель функциональной трансформации не создает благоприятных перспектив ни для количественного роста, ни для качественного преобразования роли жилищного рынка в экономике города.

4. Разработана методика анализа формирования локальных рынков жилья, обосновывающая основные направления анализа, содержание и специфику применения инвариантных аналитических блоков, применительно к условиям крупнейшего города.

С учетом выявленных содержательных пробелов в современном методическом обеспечении анализа рынка жилья был предложен концептуальный подход к созданию методики анализа формирования городских рынков жилья (рис.5).

В целях максимального отражения сущности рынка жилья как сложной социально-экономической системы в качестве инвариантных аналитических блоков предложены: анализ рынка жилья как элемента системы локальных городских рынков и анализ рынка жилья как отраслевой и пространственно организованной системы. В рамках анализа рынка жилья как элемента системы локальных рынков города основными направлениями исследования являются: выявление роли города в экономике региона и страны; оценка состояния основных городских рынков с точки зрения их влияния на рынок жилья; динамика и соотношение цен на рынке жилья и других городских рынках. В рамках анализа рынка жилья как отраслевой и пространственно организованной системы основное внимание сосредоточено на изучении становления городского рынка жилья как сложной отраслевой системы и системы локальных, внутригородских рынков жилья.

Предложен методический инструментарий для анализа формирования локальных рынков жилья, включающий систему статистических показателей, методику их расчета, обоснование специфики применения и особенностей качественной интерпретации для крупнейших городов. В отличие от существующих методик авторский подход обеспечивает более полный учет специфики рынка жилья крупнейшего города путем: обоснования характера влияния особенностей функционирования крупнейшего города на развитие рынка жилья; выявления специфики развития рынка жилья в городах, реализующих различные модели функциональной трансформации; максимального выявления сложных внутренних и внешних связей рынка жилья как элемента экономики крупнейшего города и самостоятельного элемента социально-экономического пространства.

5. Выявлены тенденции и проблемы формирования локальных рынков жилья как элементов системы локальных рынков в пространстве крупнейшего города России, а также особенности их пространственной и отраслевой организации.

Автор опровергает упрощенные представления о более благополучной ситуации в сфере жилищной обеспеченности населения крупнейших городов по сравнению с Российской Федерацией в целом. Как показал анализ, уровень жилищной обеспеченности в данном типе городе, как правило, ниже, чем в среднем по РФ, что еще раз подтвердило актуальность обращения к теме исследования (таблица 2).

Таблица 2. - Жилищная обеспеченность городов - миллионеров, %