авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Логистическая организация и развитие массового малоэтажного строительства жилья мегаполиса (на примере г. ростова-на-дону)

-- [ Страница 3 ] --


ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность исследуемой проблемы, представлена общая логика исследования, сформулированы положения, выносимые на защиту, раскрыта научная новизна и практическая значимость исследования, охарактеризована его информационно-эмпирическая база, приведена структура диссертации.

В первой главе «Теоретические основы логистической организации и развития малоэтажного строительства доступного жилья мегаполиса» представлено теоретико-методическое обобщение научных основ современной логистической организации малоэтажного строительства доступного жилья, определены концептуальные особенности синтеза логистической системы развития данного сегмента в рамках механизма государственно-частного партнерства.

Автор отмечает, что в настоящее время задачи развития рыночной и социально-экономической инфраструктуры фактически попали в сферу научного интереса современной научной школы логистики, формируя актуальную часть ее предметно-объектной области.

Развитие рыночных отношений, экономическое реформирование рыночной инфраструктуры, снижение уровня участия государства в экономике резко обострили социальные проблемы общества.

Все это требует от государства не только строительства новой инфраструктуры, но и выработки логистических механизмов комплексного регулирования ее развития. Так, законодательная база и политика развития малоэтажного строительства преимущественно в черте города оказались фактически неадекватными новым реалиям и сдвигам в развитии городской агломерации. Отсутствие инфраструктуры в загородной зоне потребовало выработки новых принципов взаимодействия населения и строительных организаций, обновления системы законодательного регулирования их взаимоотношений.

Теоретически обобщая современные особенности развития инфраструктурного комплекса города, ученые А.У. Альбеков, В.П. Федько и А.И. Комарова отмечают, что «методология комплексного планирования, используемая в советский период истории нашего государства, не может быть автоматически применена в условиях рыночного реформирования. Сказываются многообразие форм собственности, различие источников финансирования инфраструктурных объектов, резкое расслоение населения по доходам и другие факторы»40.

В диссертации отмечается, что современная фаза развития городской агломерации характеризуется некоторым эволюционным переходом к развитию загородного строительства, предпосылки и потребность в активизации которого становятся все более острыми.

В целом, рассматривая проблемы развития сегмента загородного малоэтажного строительства, автор приходит к выводу, что вопрос его инфраструктурного обеспечения предполагает решение непростой задачи логистического синтеза комплексного продукта, удобного и максимально адаптированного в функциональном и социальном плане под нужды конкретного потребителя. При этом логистика инфраструктурного обеспечения такого продукта, формирующая часть его совокупного потребительского качества, приобретает огромное значение.

Оценка уровня дифференциации доли отдельных составляющих затрат в стоимости квадратного метра в России и Европе показывает (рис. 1), что наибольший по отношению к европейскому уровню удельный вес в структуре себестоимости отечественного строительства составляют расходы по приобретению земельного участка, прохождению бюрократических процедур при меньшей доле стоимости строительства.

 Распределение затрат в стоимости квадратного метра площади в-0

Рисунок 1 – Распределение затрат в стоимости квадратного метра

площади в России и Европе41

Это позволяет автору сделать вывод, что доминантное направление снижения стоимости отечественного жилищного строительства составляет оптимизация регулятивно-бюрократических функций государства, по отношению к стоимости которых строительное производство является более зависимым, чем от расходов, возникающих непосредственно в процессе строительства.

В диссертации автор актуализирует необходимость теоретико-методического обоснования логистического принципа построения механизма объединения участия власти и бизнеса в решении социально значимой задачи общества – развития строительства доступного жилья. Распределение функций, максимизация социально-экономического интереса государства и рыночного интереса бизнеса предполагает формирование практики распространения данной схемы на региональном уровне, основу которой должны составить конкретные проекты государственно-частного партнерства (ГЧП) по малоэтажному строительству на отдельных территориях.

Автор подчеркивает, что сложность эффективного синтеза логистической системы ГЧП в массовом малоэтажном строительстве в значительной степени определяется ослаблением динамики институциональных сдвигов в сфере ЖКХ.

Предлагаемая в диссертации логистическая система ориентирована на такой симбиоз государства и строительного бизнеса, результатом которого выступит именно концептуально завершенный и социально востребованный сегмент массового малоэтажного строительства жилья.

В диссертации делается вывод о том, что логистическая организация ГЧП в процессе развития малоэтажного строительства предполагает решение государством вопроса о формировании инфраструктуры, которая составит базу для стимулирования роста объемов малоэтажной застройки, рыночные параметры предложения объектов которой будут согласованы государством и бизнесом. Это согласование может иметь следующую форму: государство регулирует норму прибыли девелоперов в малоэтажной застройке, способствует сокращению себестоимости строительства (стоимость земли, удешевление и временное сокращение процедур согласования и др.), вместе с девелоперами разрабатывает общую концепцию застройки.

В результате на рынок выводится концептуально целостное предложение жилья эконом-класса, отложенный спрос на которое формирует сбалансированное развитие рынка в данном сегменте. При этом рост цен будет ограничен увеличением предложения в сегменте, а также градостроительной фиксацией концепции застройки, которая будет ориентирована на средний класс.

Логистически скоординированное сопряжение функций государства и бизнеса обеспечит получение конкретного социально-экономического эффекта – увеличения объемов массового строительства доступного жилья.

Вторая глава «Современное развитие массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону: логистический аспект» включает анализ эмпирических особенностей современного развития загородной малоэтажной застройки мегаполиса, а также логистическую оценку основных проблем, препятствующих развитию данного направления в системе жилищного строительства города.

Несмотря на то что развитие организованного рынка загородной недвижимости в г. Ростове-на-Дону началось в 2001 г., в современный момент не существует ни одного полностью завершенного проекта. В диссертации автором проводится анализ состояния основных коттеджных поселков г. Ростова-на-Дону (Солнечный, Беловодье, Клен Парк, Приозерье).

Эмпирический обзор данного сегмента позволил автору идентифицировать его состояние, а оценка недостатков проектов определила наиболее важные проблемы, наличие которых сдерживает развитие данного сегмента. При этом сделан вывод о том, что несистемный подход к инфраструктурному обеспечению нормального функционирования коттеджных поселков является типовым и характерным практически для каждого из них. Именно отсутствие инфраструктуры выступает фактором, который снижает интерес застройщиков к проектам, а также ограничивает возможность стимулирования спроса в данном сегменте.

Особое внимание в диссертации уделено обоснованию дефицита предложения доступного жилья на первичном рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону.

Анализ итогов развития рынка жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону позволяет заключить, что по состоянию на конец 2011 г. на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости строилось преимущественно жилье среднего класса. При этом доля жилья эконом-класса в структуре совокупного предложения по итогам года не превысила 22% от общего объема строительства.42

Анализ данных структуры и динамики спроса на рынке недвижимости города позволяет сделать вывод, что основной спрос сконцентрирован в сегменте недорогого жилья, предложение которого является дефицитным. То есть спрос и предложение недорого жилья являются несбалансированными.

В структуре спроса в 2011 г. на жилую недвижимость в г. Ростове-на-Дону основная доля приходилась на вторичный рынок жилья и составила 79,1%, на дома и участки – 12,5%. Средний показатель доли первичного рынка составил 8,4%43.

Преобладание в структуре предложения вторичного рынка обусловлено структурой спроса, значительная часть которого ориентирована на недорогое жилье, которое является крайне дефицитным в структуре предложения новостроек.

В сегменте недорогого жилья г. Ростова-на-Дону обозначился дефицит, при котором спрос не компенсируется равновесным объемом предложения. При этом в сегменте дорогого жилья (3- и 4-комнатные квартиры) наблюдается прямо противоположная ситуация, когда предложение значительно превышает спрос (рис. 2).

 Структура спроса и предложения квартир в г. Ростове-на-Дону в-1

Рисунок 2 – Структура спроса и предложения квартир

в г. Ростове-на-Дону в 2011 г.44

В целом автор отмечает, что отсутствие объемного масштабного строительства недорогого жилья нарушает баланс спроса и предложения в сегменте эконом-класса. Население пытается найти выход, приобретая жилье на вторичном рынке. При этом сохраняющееся превышение предложения над спросом в сегментах сталинского и старого фондов свидетельствует о продолжении процесса социального расслоения на рынке недвижимости города45.

В сегменте малоэтажного строительства города преобладает строительство дорогого жилья. По мнению автора, актуальность развития малоэтажного строительства обусловлена широкими перспективами развития данного сегмента рынка в условиях постепенного исчерпания возможностей интенсивного наращивания строительства в черте г. Ростова-на-Дону.

В 2009–2011 г. в г. Ростове-на-Дону наблюдалось послекризисное увеличение объемов малоэтажного индивидуального строительства, что свидетельствует об определенной активизации данного сегмента (рис. 3).

 Объем индивидуального малоэтажного строительства г.-2

Рисунок 3 – Объем индивидуального малоэтажного строительства

г. Ростова-на-Дону в 20082011 гг.46

Однако основной прирост достигается за счет развития дорогой малоэтажной застройки и садоводческих товариществ, значительно удаленных от города.

Стабилизация доли индивидуального малоэтажного строительства в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья в 2010–2011 гг. показывает, что данный сегмент рынка требует территориального расширения (рис. 4).

Его развитие внутри города существенно лимитировано неудовлетворительным состоянием инженерной инфраструктуры, уровень износа которой уже превышает 60%. Так, 8% жилого фонда города не обеспечено водопроводом, 16% не обеспечено очистными сооружениями.

 Доля индивидуального малоэтажного строительства в общем объеме-3

Рисунок 4 – Доля индивидуального малоэтажного строительства

в общем объеме ввода жилья г. Ростова-на-Дону в 20082011 гг.47

Автор подчеркивает, что механизм институционального регулирования развития загородного малоэтажного строительства доступного жилья требует повышения его эффективности как в части стимулирования спроса, так и в части решения уже накопившихся проблем в выстроенных коттеджных поселках.

В целом логистический аспект рассмотрения автором особенностей развития малоэтажной застройки г. Ростова-на-Дону позволил актуализировать и обосновать необходимость выработки механизма стимулирования развития сегмента загородной недвижимости, активизации государственного регулирования данного процесса, развития инфраструктуры жизнеобеспечения загородной жилой застройки, формирования ее адекватного социального окружения.

В третьей главе «Логистическая организация и развитие массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону» теоретически развернуты и обоснованы автором концептуально-методические аспекты проектирования логистической системы развития малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону.

Предлагаемая в диссертации логистическая модель рынка фактически опирается на формирование новых конкурентных условий его развития в результате привлечения на строительный рынок максимального числа операторов, что составляет важный организационный инструмент развития массового строительства недорогого жилья (рис. 5).

Разработанная логистическая модель выступила в качестве основы концептуальной разработки логистической системы государственно-частного партнерства в сегменте малоэтажного строительства доступного жилья г. Ростова-на-Дону, которая представлена на рисунке 6.

Рисунок 5 – Логистическая модель развития рынка

малоэтажного строительства жилья эконом-класса мегаполиса48

В верхнем блоке схемы на рисунке 6 указаны основные направления государственного регулирования малоэтажного строительства в г. Ростове-на-Дону, которые позволят реализовать целостное реформирование данного процесса, повысить его социально-экономическую эффективность.

С точки зрения автора, активизация малоэтажного строительства сформирует ряд сопутствующих эффектов, которые приведут к повышению экономической эффективности работы девелоперов, включая ускорение оборачиваемости средств за счет сокращения сроков получения разрешения на строительство, а также возможности снижения срока застройки, в результате чего возврат средств через продажу позволит быстро высвобождать капитал для инвестирования в очередной проект.

































Рисунок 6 – Логистическая система

государственно-частного партнерства в сегменте массового

малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону49

При проектировании логистической системы в диссертации рассмотрена схема, когда государство полностью принимает на себя расходы по возведению инфраструктуры или формирует механизм ГЧП для точечного локального решения этого вопроса, кооперируясь с компаниями, функционирующими в сфере ЖКХ.



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.