авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 |

Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

-- [ Страница 8 ] --

 Зависимость роста показателя стоимости от динамики показателя-167

Рисунок 24 – Зависимость роста показателя стоимости от динамики показателя инфляции при условии обеспечения начального уровня доходов проекта

Таким образом, система будет находиться в состоянии устойчивого равновесия при =0,807е0,116.

Ситуация 2. Рассмотрим случай снижения инфляции при постоянной динамике стоимости объектов, обусловленной только наличием дефицита, т.е. =const, min. Как показали расчеты, что при снижении показателя инфляции на 50% от первоначального рост потенциального дохода от реализации объекта коммерческой недвижимости составит около 19,6% (рис. 25). Расчет представлен в таблице 6.

 Рост доходов проекта при снижении уровня инфляции. Таблица 6-168

Рисунок 25 – Рост доходов проекта при снижении уровня инфляции.

Таблица 6 – Рост ожидаемого дохода проекта при снижении показателя инфляции

Снижение показателя инфляции, %

1

2

3

4

5

10

15

20

25

30

50

Динамика роста ожидаемых доходов, %

0,4

0,9

1,3

1,7

2,2

4,3

6,3

8,4

10,3

12,3

19,6

Таким образом, на основании предложенного метода можно рассчитать не только прогнозные значения потенциального дохода от инвестирования средств в объекты коммерческой недвижимости, но и определить диапазоны показателей, обеспечивающих устойчивость экономической системы.

9. Модель развития инвестиционного процесса в условиях бифуркационных состояний экономической системы при резких изменениях внешних факторов

Для оценки инвестиций в объекты коммерческой недвижимости целесообразно использовать математический аппарат, позволяющий с большей точностью определить результаты реализации, учесть возможные отклонения от конечного прогнозируемого показателя. Описание процесса резкого изменения экономической системы позволяет осуществить теория катастроф как адекватный математический аппарат, описывающий суть явления.

Рынок недвижимости – это открытая экономическая система, которая подвергается ряду внешних и внутренних воздействий. Такие резкие качественные «переходы» в экономической системе могут быть вызваны рядом внешних факторов: резкий рост инфляции, обострение политической обстановки, внутриотраслевые факторы, падение платежеспособного спроса. Характер подобного явления описывается теорией катастроф, которая рассматривает резкие, скачкообразные переходы из одного состояния в другое.

Рассмотрим возможность резких изменений доходов проекта в результате усиления воздействия внешних факторов при отсутствии их синхронизации.

В модели (50) зададим искусственно коэффициент роста показателя инфляции, рост стоимости коммерческой недвижимости и динамики предложения. Положим, что экономическая ситуация характеризуется резким ростом инфляции. В этот период, как правило, происходит резкий рост цен на объекты недвижимости. Примем допущение, что при этом уровень предложения остается прежним, т.е. имеем следующие исходные данные:

2 = 1; 2 = 1; 2 = 1, k2=k1, где >1.

Итак, проект реализуется в относительно стабильных экономических условиях в период t1. Затем, в период t2=t1+t происходит резкое изменение условий реализации инвестиционного проекта. Пусть

; .

Зададим прирост временного интервала в мультипликативной форме, т.е.

t2=t1, где =1+, 0. (62)

Определим предполагаемую величину изменения доходности проекта при скачкообразном изменении параметров модели.

(63)

В силу условия (62) -1= 0. Следовательно, выражение примет вид:

(64)

Так как по условию (62) 1, то принимая допущение, что 1, получим:

(65)

При этом возможны три варианта динамики доходности:

1. . В этом случае доходность проекта будет расти, несмотря на резкий скачек инфляции.

На примере объектов коммерческой недвижимости расчет показал результаты, представленные на рис. 26.

 Динамика доходности в условиях резкого изменения факторов рынка.-175

Рисунок 26 - Динамика доходности в условиях резкого изменения факторов рынка.

2. . В этом случае изменения доходности проекта не происходит, так как рост цен компенсируется ростом инфляции.

3. <. В этом случае доходность проекта резко снизится (рис. 27). -177<. В этом случае доходность проекта резко снизится (рис. 27). -178. В этом случае доходность проекта резко снизится (рис. 27).

 Динамика доходности инвестиционного проекта при опережающем-179

Рисунок 27 - Динамика доходности инвестиционного проекта при опережающем росте инфляции.

В результате несинхронизированного воздействия внешних факторов возникает катастрофа «складка», происходит скачкообразный переход из одного качественного состояния системы в другое. Катастрофы вида «складка» появляются в моделях, описывающих диссипативные структуры.

Таким образом, теория катастроф подводит эффективную базу под описание качественных изменений в нелинейных уравнениях, моделирующих системы, далекие от равновесия и является основой анализа в теории переходов систем в новые структурные состояния.

Разработанный метод, реализованный на объектах рынка коммерческой недвижимости, может быть адаптирован к различным условиям и целям инвестиционного проектирования.

10. Метод построения инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости, включающий оценку потенциальной доходности объектов и коммерческие риски

Схема определения инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости как совокупности оценок конъюнктуры рынка, перспектив его развития, а также технико-эксплуатационных характеристик объекта и его местоположения представлена на рисунке 28.

Рисунок 28 – Схема инвестиционной оценки объектов коммерческой недвижимости

Работа алгоритма рассмотрена на примере прогноза развития и определения инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости г. Воронежа и Воронежской области.

На основе использования разработанной модели доходности проектов и методов теории нечетких множеств определим инвестиционный рейтинг объектов. В качестве объектных переменных выбраны:

  1. Потенциал доходности объекта. Эта категория отражает стоимость объекта в соответствии с его технико-эксплуатационными характеристиками, масштабом и местоположением;
  2. Потенциал рынка, который включает в себя динамику доходности инвестиций на основе индекса дефицита;
  3. Риски объектов с точки зрения их величины и вероятности возникновения.

Лингвистические значения: «высокий рейтинг», «средний рейтинг» и низкий рейтинг». В данном случае инвестора будет интересовать степень принадлежности к категории «высокий рейтинг». Для этого необходимо определить степень принадлежности объекта к следующим лингвистическим значениям: «высокий потенциал доходности», «высокий потенциал рынка» и низкий риск». Функция принадлежности к категории «высокий» определена следующим образом:

, (66)

где Li, Lmax и Lmin – соответствующие базовые значения переменных.

Функция принадлежности к категории «низкий» (для объектной переменной «риски»):

(67)

Значения инвестиционных рейтингов коммерческой недвижимости на примере торговой недвижимости представлены в таблице 7.

Таблица 7 – Инвестиционный рейтинг объектов торговой недвижимости.

Местоположение объекта (район города)

Инвестиционные зоны города

Потенциал доходности

Функция принадлежности к категории минимального риска

Инвестиционный рейтинг

аренда

продажа

аренда

продажа

аренда

продажа

Центральный

I

0,947

1,000

1,000

1,000

2,564

2,637

II

0,813

0,507

0,865

0,833

2,044

2,004

III

0,636

0,375

0,838

0,796

2,125

1,507

Ленинский

I

0,690

0,574

0,973

0,977

2,036

2,198

II

0,604

0,466

0,828

0,799

1,839

1,884

III

0,358

0,318

0,799

0,759

1,353

1,741

Советский

I

0,332

0,262

0,933

0,945

1,590

1,569

II

0,283

0,205

0,775

0,749

1,261

1,237

III

0,187

0,136

0,743

0,706

1,442

1,222

Коминтерновский

I

1,000

0,911

0,879

0,877

2,261

2,788

II

0,733

0,805

0,602

0,646

2,335

2,274

III

0,572

0,653

0,542

0,515

1,773

2,062

Левобережный

I

0,251

0,150

0,735

0,753

1,239

1,203

II

0,107

0,104

0,381

0,457



Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.