авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |

Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

-- [ Страница 7 ] --

При оценке рынка коммерческой недвижимости производится дифференцирование его на основные торговые коридоры и периферийные зоны. Каждый район города сегментирован на три инвестиционные зоны в зависимости от удаленности от главных транспортных и пешеходных маршрутов:

- зона I – главные торговые коридоры (непосредственная близость к основным транспортным магистралям и пешеходным маршрутам);

- зона II – улицы, прилегающие к основным торговым коридорам;

- зона III – периферийная часть района, удаленная от главных торговых магистралей.

В соответствии с предложеной схемой зонирования территории города рассчитаны индексы дефицита коммерческой недвижимости для каждой инветиционной зоны регионального рынка. Индекс дефицита позволяет оценить инвестиционную привлекательность отдельно взятого объекта коммерческой недвижимости и определить перспективу инвестирования в объекты коммерческой недвижимости в зависимости от их видов, классов и местоположения.

8. Модель определения предельно допустимых изменений параметров возмущения при эволюционном развитии инвестиционного процесса в качестве оценки устойчивости экономической системы

Оценка чувствительности инвестиционных процессов получена на основе методов теории устойчивости, которая позволяет прогнозировать возможные отклонения параметров системы под влиянием различных факторов. Для инвестиционного проекта такими факторами будут являться изменение доходности проекта, рост инфляции, динамика спроса и предложения. При изменении одного или нескольких из перечисленных параметров динамическая система может перейти на другой, качественно новый уровень. Следовательно, в экономическом смысле задача сводится к определению параметров, влияющих на устойчивость системы.

Математически задача заключается в расчете предельно допустимого интервала этих параметров, превышение которого переводит функционирующую систему на другой уровень устойчивости, т.е. вызывают бифуркационные изменения. Причем достаточно малого возмущения, чтобы начался переходный процесс, который приведет систему к новому состоянию равновесия, существенно отличающемуся от первоначального.

Основным определяющим параметром инвестиционной модели является величина начального дохода получаемого инвестором от реализации проекта (рис. 19). Величина дохода напрямую зависит от размера арендной ставки, которая, в свою очередь, подвержена влиянию различных повышающих или понижающих доходность проекта рыночных факторов. Под влиянием этих факторов величина поступлений может существенно меняться с течением времени.

Инвестиционная система определена как замкнутая линеаризованная и обладающая свойством робастной устойчивости по отношению к неопределенности внешних воздействий (рыночной среды). Рассмотрена схема реализации инвестиционного проекта в этой постановке (рис. 20).

На рисунке 20 приняты следующие обозначения: S(P; ), K(P), H(P; K; ) – передаточные матрицы объекта, регулятора и замкнутой системы соответственно; - передаточная матрица той части объекта, которая представляет неопределенность в математической модели. Предположим, что замкнутая система H(P; K; ) обладает свойством робастной устойчивости по отношению к неопределенности (P). В этом случае регулятор u=K(P)y обеспечивает робастную устойчивость замкнутой системы. Проиллюстрируем понятие робастной устойчивости для систем с неструктурированными неопределенностями (не моделируемой динамикой) на примере объекта инвестиционного управления со скалярными входом u и выходом y, которые связаны между собой уравнением

, (52)

где – номинальная передаточная функция. Объект с математической моделью (52) стабилизируется регулятором

, (53)

где - передаточная функция системы.

Предположим, что передаточная функция регулятора не изменяется в процессе функционирования, а передаточная функция объекта подвергается воздействию неструктурированных возмущений непараметрического типа. В результате подобного воздействия, регулятор (53) фактически замыкает не объект с моделью (52), а другой объект

, (54)

передаточная функция которого отличается от номинальной .

Показатель абсолютного возмущения модели (или возмущения номинальной передаточной функции ):

. (55)

Соответственно, относительным возмущением модели или номинальной передаточной функции будем называть рациональную дробь

. (56)

Взвешенным относительным возмущением модели или номинальной передаточной матрицей будем считать

, (57)

где – это заданная весовая дробно рациональная функция.

Введение весовой функции в определение возмущения (57) модели обусловлено амплитудно-частотными характеристиками (АЧХ) и для номинального и возмущенного объектов соответственно.

Введем в рассмотрение допустимую границу для возмущения номинальной математической модели, определяя ее ограничение сверху (для каждой частоты) как величину модуля относительного изменения АЧХ числом (это число можно считать заданным в %). Иными словами, введение функции определяет условие

, (58)

задающее допустимый «коридор» для вариаций АЧХ фактического (возмущенного) объекта (52), что представлено на рисунке 21. Функция частоты  – это относительная ширина допустимого коридора для АЧХ возмущенного объекта. Вместо условия (58) можно применить соотношение вида

(59)

Итак, если задано дробно-рациональное выражение и для всех передаточных функций объектов с возмущенными моделями выполняется условие (51), то согласно (58) будет выполняться неравенство

, (60)

то есть АЧХ относительного возмущения модели не выйдет за пределы области допустимого возмущения. Кроме того, согласно формуле (58), для АЧХ взвешенного относительного возмущения P модели объекта будет выполняться неравенство

, (61)

которое можно трактовать, как нормированное ограничение на допустимые вариации линеаризованной модели.

Таким образом, представляется возможным определить «коридор» значений прогнозируемых параметров. Используя механизм теории сингулярных возмущений, определим устойчивость модели, т.е. возможный «коридор» вариаций индекса дефицита и динамику инфляции, при которых проект будет менять доходность в ограниченном интервале. Под устойчивостью системы понимается неизменность величины прогнозируемого дохода.

Рассмотрены следующие ситуации.

Ситуация 1. Наблюдается рост инфляции при одновременном удорожании объектов недвижимости. Рассмотрим два варианта ситуации.

1 Вариант. Показатели и имеют одинаковую динамику роста, т.е. =. В этом случае наблюдается резкое увеличение «области дефицита». При этом показатель предложения находится приблизительно на том же уровне, то есть резкого роста предложения не происходит. Если и имеют одинаковую динамику роста, то происходит снижение потенциальной величины доходов от реализации объекта коммерческой недвижимости. С течением времени «разрыв» влияния этих факторов только усиливается, что вызывает существенное изменение доходности проекта (рис. 22).

 Рисунок 22– Изменение доходности проекта Воздействие возмущающих параметров-165

Рисунок 22– Изменение доходности проекта

Воздействие возмущающих параметров вызывает изменение фазового портрета экономической системы. При этом снижение доходности в условиях равномерного роста и происходит неравномерно (рис. 23).

 Снижение доходов проекта в зависимости от роста показателей и -166

Рисунок 23 – Снижение доходов проекта в зависимости от роста показателей и

При значении коэффициента роста показателей и в интервале [1,01; 1,1] происходит снижение уровня потенциального дохода проекта от 1,3% до 12% соответственно; при коэффициенте роста показателей и в интервале [1,1; 1,5] доход снижается в пределах от 12% до 44%. При увеличении коэффициента более чем в 5 раз относительно первоначального уровня проект будет иметь нулевую доходность (табл. 4).

Таблица 4 – Снижение доходности проекта при росте показателей и

Коэффициент одновременного роста показателей и

1,01

1,02

1,03

1,04

1,05

1,08

1,09

1,1

1,2

1,3

1,5

2

3

4

5

6

7

8

9

10

15

20

Снижение доходов инвестиционного проекта, %

1,3

2,6

3,9

5,1

6,3

9,9

11

12,1

22,3

30,9

44,4

65,1

82,8

90,1

93,9

95,9

97,2

98,1

98,7

99,0

99,8

100

2 Вариант. Неравномерная динамика показателей и, >, т.е. рост стоимости опережает рост инфляции. Возникает «ажиотажный спрос» на объекты коммерческой недвижимости. Предполагая, что предложение объектов будет также значительно отставать от спроса на них, можно прогнозировать существенное увеличение цен на объекты коммерческой недвижимости.

При условии > определены значения этих показателей, обеспечивающие устойчивость системы (табл. 5). Графически зависимость исследуемых параметров представлена на рисунке 24.

Таблица 5 – Значения показателей и при условии сохранения уровня доходов проекта.

Показатель стоимости

1,07

1,11

1,14

1,18

1,21

1,38

1,73

2,07

2,41

2,75

3,09

3,42

3,75

4,08

4,41

Показатель инфляции

1,01

1,02

1,03

1,04

1,05

1,10

1,20

1,30

1,40

1,50

1,60

1,70

1,80

1,90

2,00



Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.