авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 9 |

Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

-- [ Страница 6 ] --

Для выполнения условия неотрицательности параметра t необходимо, чтобы lnd < 0. Так как , то должно быть выполнено условие 0< <1. Следовательно, 0 < a < , где a - показатель динамики дохода, зависящий от внешних и внутренних факторов реализации проекта; b – показатель динамики ставки дисконтирования. Если это условие не выполняется, то асимптотической зависимости не будет, а будет наблюдаться постоянный рост доходов и, следовательно, возрастание функции S(t).

Рассмотрим решение уравнения (14) и введем обозначения: =ln d, m=0,5. Тогда уравнение (14) примет вид:

(26)

Полагаем, что функция бесконечно дифференцируема. Если искать решение задачи (26) в виде ряда по степеням параметра, то формальное решение имеет вид

(27)

Так как для n-ой частичной суммы ряда (15) начальное условие не удовлетворяется с точностью до некоторого , то ряд (27) не является асимптотическим рядом для решения. Нужно изменить этот ряд так, чтобы он стал асимптотическим. Задача (26) имеет точное решение

. (28)

Интегрируя по частям раз, получаем

. (29)

Запишем уравнение (29) в виде

(30)

Пусть . Оценивая остаток при , получим

(31)

Переменная - быстрое время, а переменная - медленное время, функции - погранслойные функции. Оценка (31) показывает, что ряд

(32)

является асимптотическим рядом для точного решения.

Рассмотрены малые параметры возмущения. В условиях относительно стабильной экономики малый возмущающий параметр достаточно точно отражает реальные условия. Кроме того, в силу принципа суперпозиции воздействия внешних экономических факторов, резкие скачки на разных стадиях реализации проекта вряд ли возможны, что дает возможность более точной инвестиционной оценки проекта.

6. Методика определения синергетического эффекта факторов рынка коммерческой недвижимости на основе их систематизации, формализации параметров воздействия и количественной оценки рисков

На экономический объект действуют как положительные факторы, увеличивающие доходность проекта, так и отрицательные, в результате воздействия которых наблюдается снижение доходности, то есть имеют место различного рода риски. Такое рассуждение дает возможность оценивать синергизм факторов рынка коммерческой недвижимости, который может вызвать как негативный, так и позитивный результат реализации инвестиционного проекта.

Экономическое «силовое поле» представлено факторами, оказывающими непосредственное влияние на реализацию инвестиционного проекта (рис.12).

 Рисунок 12- Факторы влияния на реализацию инвестиционного проекта -99

Рисунок 12- Факторы влияния на реализацию инвестиционного проекта

Синергизм факторов рынка определен как совокупное влияние разнонаправленных факторов внешней экономической среды, комбинированное воздействие которых определяет результат реализации инвестиционного процесса в неравновесных условиях.

Позитивные и негативные факторы рынка оказывают противоположно направленные действия на инвестиционный процесс (рис.13). Экономический объект функционирует в условиях инфляции. В то же время на экономическую систему действуют силы, позволяющие увеличить доходность проекта, например, рост цен.

Рассматривая экономическую систему как динамическую, следует отметить, что она является диссипативной, так как возможно снижение уровня инвестиционных доходов вследствие негативных изменений конъюнктуры рынка, в том числе снижения спроса, роста инфляции, ужесточения налогового законодательства. Подобного рода внешние негативные воздействия трактуются как риски проекта.

Синергетический эффект факторов рынка коммерческой недвижимости определен совокупностью факторов, понижающих доходность проекта или повышающих ее. Это параметры a и b в (10) и (11), которые можно определить как силы воздействия на результат инвестирования в объекты недвижимости.

Указанные факторы являются «возмущающими» воздействиями, которые могут вызвать изменение рыночной цены объекта. Весьма важным фактором рынка является инфляция, которая существенно снижает стоимость реальных денег, получаемых инвестором от реализации проекта. Графически влияние различных факторов на величину дохода, получаемого инвестором от реализации объекта коммерческой недвижимости, представлено на рисунке 14.

Рисунок 14 – Факторы, влияющие на инвестиционную доходность проекта

Следовательно, чтобы определить значение возмущающего параметра, необходимо определить влияние перечисленных факторов на результат реализации инвестиционного проекта.

На доходность проекта в долгосрочной перспективе будут оказывать существенное влияние риски. Определим общую цену риска:

, (33) где pi – вероятность наступления i-того риска, – цена i-того риска. -102, (33)

где pi – вероятность наступления i-того риска,  – цена i-того риска. Цена i-того риска определяется как снижение доходности-103 – цена i-того риска.

Цена i-того риска определяется как снижение доходности объекта:

, (34)

где S0 – доходность объекта в текущий момент времени, Si – более низкая доходность объекта через промежуток времени t при условии наступления риска.

Рыночная стоимость объекта является индикатором спроса. Чем быстрее растет стоимость, тем меньше вероятность наступления рисков ликвидности, так как рыночная цена объекта есть следствие наличия платежеспособного спроса. Положим, что цена риска  возрастает пропорционально росту стоимости объекта (рис. 15). -105 возрастает пропорционально росту стоимости объекта (рис. 15).

 Динамика рыночной стоимости объекта и цены риска. Определим-106

Рисунок 15 – Динамика рыночной стоимости объекта и цены риска.

Определим коэффициент риска, который показывает степень снижения доходности объекта и равен:

. (35)

При этом и чем больше значение KR, тем меньше рыночная стоимость объекта и больше цена риска. Из (35) следует, что коэффициент риска KR возрастает при увеличении и может быть представлен в виде монотонно возрастающей функции KR(t) с областью определения [0; +), областью значений [0; 1].

Определим вероятность наступления риска ликвидности. Как правило, на рынке недвижимости резкого снижения цен не происходит. Логично предположить, что вероятность незначительного снижения доходности достаточно высока, а вероятность наступления ситуации, когда , т.е. рыночная стоимость объекта снизится до 0, будет близка к 0. Следовательно, эти показатели находятся в зависимости  (рис. 16). Вероятность наступления риска и коэффициент риска. -111 (рис. 16).

 Вероятность наступления риска и коэффициент риска. Функция-112

Рисунок 16 –Вероятность наступления риска и коэффициент риска.

Функция доходности инвестиционного проекта (7), скорректированная на величину риска, примет вид:

. (36)

Таким образом, получена модель, позволяющая прогнозировать доходность инвестиций в объекты коммерческой недвижимости с учетом цены риска и вероятности его наступления.

7. Методика определения «индекса дефицита» коммерческой недвижимости как совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения

В условиях дефицита объектов недвижимости и роста инфляции, возникает повышенный спрос, который снижает возможности работы рыночных механизмов, регулирующих цены в зависимости от спроса и предложения. Дефицит площадей обеспечивает неуклонный рост цен на все объекты недвижимости. Для оценки рынка недвижимости введем новый показатель – индекс дефицита, который определяется отношением индекса динамики стоимости к индексу динамики предложения.

, (37)

где Iд – индекс дефицита; Iст – индекс динамики стоимости; Iп – индекс динамики предложения.

Индекс стоимости определяет показатель роста цен и равен отношению цены периода t+1 к цене предыдущего периода t:

, (38)

где Pt+1 и Pt – стоимость аренды (продажи) 1 м2 коммерческой недвижимости в последующий и предыдущий (базовый) периоды соответственно, руб./м2.

В работе определен индекс динамики предложения как изменение количества предлагаемых для сдачи в аренду (или продажу) площадей коммерческой недвижимости за период t.

, (39)

где Nt+1 и Nt – площадь объектов коммерческой недвижимости одного вида, предлагаемой для сдачи в аренду или продажи в последующий и предыдущий (или базовый) периоды соответственно, м2.

Для оценки индекса предложения первичного рынка наиболее рационально использовать показатель прироста площадей вновь построенных объектов:

, (40)

где и – площади вновь построенных объектов коммерческой недвижимости, предлагаемой для сдачи в аренду или продажи в последующий и предыдущий (или базовый) периоды соответственно.

Текущая цена коммерческого объекта фактически полностью отражает рыночную ситуацию: она включает в себя существующие риски, оценивает спрос и предложение, служит индикатором потребления. Кроме того, инвестиции в недвижимость являются способом не только получения высоких доходов, но и защиты сбережений от инфляции. Так, в случае предполагаемого резкого роста инфляции на рынке недвижимости наблюдается оживление. Цены в этот момент поднимаются под воздействием ажиотажного спроса, независимо от объема предложения. Следовательно, ценовая политика рынка коммерческой недвижимости складывается в основном под воздействием дефицита, который существенно влияет на уровень и динамику цен на рынке коммерческой недвижимости. Именно поэтому в работе предлагается метод определения индекса дефицита как основного механизма прогнозирования динамики цен. Функцию стоимости для аренды объектов коммерческой недвижимости можно представить следующим образом:

, (41)

где Р0 ар – текущий размер арендной платы объекта, руб./ м2 в год, t – период, лет; 1 – показатель динамики удорожания аренды объекта.

Стоимость продажи объектов может иметь отличную от аренды динамику вследствие большего дефицита объектов продажи:

, (42)

где Р0пр – текущая цена продажи объекта, руб./м2; 2 – показатель динамики стоимости продажи объекта.

На основании анализа статистических данных определена экспоненциальная зависимость динамики предложения арендуемых площадей и продажи объектов. Функции предложения будут иметь вид:

а) для рынка арендуемых помещений

; (43)

б) для рынка новостроек

, (44)

где - площади арендуемых и вновь построенных объектов соответственно, м2; 1 и 2 – показатели динамики предложения площадей вторичного и первичного рынков соответственно.

На основании зависимостей (37-40) индексы дефицита первичного и вторичного рынков коммерческой недвижимости соответственно равны:

а) для аренды:

(45)

б) для продажи:

(46)

Индекс дефицита позволяет определить потенциальный рост стоимости объекта, а, следовательно, и доходы инвестора от его продажи или сдачи в аренду. Корректируя (36) на показатель индекса дефицита, получим:

(47)

В настоящее время рост цен значительно опережает рост предложения, что говорит о постоянно растущем дефиците, графическая модель которого представлена на рисунках 17 а).

Рисунок 17 – Область дефицита.

Индекс дефицита позволяет прогнозировать динамику рыночной цены объекта. Если предложение объектов коммерческой недвижимости постоянно снижается (<0), следовательно, будет наблюдаться рост стоимости аренды и продажи объектов вследствие растущего дефицита (>0). В случае положительной динамики предложения, например, увеличения строительства новых объектов, показатель предложения будет положительным (>0). При этом совсем не обязательно снижение цен до равновесного уровня. Динамика цены может несколько замедлиться и сократить зону дефицита (рис. 17 б).

Основными понижающими доходы инвестора факторами являются:

- снижение стоимости аренды (продажи) объекта в силу его устаревания и, соответственно, перехода в более низкий класс престижности;

- инфляция.

Динамика снижения стоимости в результате снижения класса объекта с течением времени равна

. (48)

В работе получен показатель снижения стоимости объектов k=0,007.

При 7-летнем сроке эксплуатации и при отсутствии капитального ремонта объект переходит в более низкий класс, следовательно, его арендная ставка может снизиться вследствие устаревания объекта в раз.

Следующим фактором, влияющим на снижение доходности инвестиционного проекта является инфляция. Функция изменения инфляции:

, (49)

где r0 – текущий уровень инфляции; - показатель изменения инфляции с течением времени.

На рисунке 18 графически представлена динамика инфляции.

 Реальный уровень инфляции. Рассчитаем прогнозируемый уровень-132

Рисунок 18 – Реальный уровень инфляции.

Рассчитаем прогнозируемый уровень дохода инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. Выражение (47) представим с учетом индекса дефицита, показателей класса объекта и инфляции:

, (50)

где - показатель роста стоимости; - показатель предложения; k – показатель класса объекта; - показатель динамики инфляции.

Таким образом, в результате аналитического моделирования получена оценка возмущающего параметра, равного

(51)

При этом необходимо условие ограничения: >0. Это условие выполняется в силу экономической постановки задачи: (показатель динамики удорожания стоимости объекта), как правило, больше или равен, показателю инфляции. Удорожание объектов коммерческой недвижимости (продажа и аренда) происходит пропорционально росту инфляции, но чаще всего опережает его. Следовательно, если, то >/2. Коэффициент (показатель динамики предложения объектов) имеет отрицательные значения в силу дефицита объектов. Коэффициент рассчитан и равен 0,007, что значительно меньше величины (в работе рассчитан показатель, который в зависимости от категории и местоположения объекта принимает значения от 0,116 до 0,211). Показатель инфляции =0,073. Следовательно, условие неотрицательности (51) выполняется.

Рассчитанные показатели позволяют определить потенциальный доход от инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, основываясь на показателях динамики стоимости объектов и текущего уровня инфляции.



Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 9 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.