авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 9 |

Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

-- [ Страница 2 ] --

Эмпирическую базу исследований, положений и выводов, содержащихся в диссертации, составили статистические данные о рынке коммерческой недвижимости России и Воронежской области в качестве региональной составляющей.

Достоверность и обоснованность полученных автором результатов основывается на репрезентативной статистической выборке данных о продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости за период с 2004 по 2007 гг.; использовании современных экономических теорий и методов исследований, позволяющих получить достоверные результаты, подтверждающие выдвинутые гипотезы; анализе и сопоставлении теоретических и практических результатов, разработанных автором в процессе исследований и практической апробации результатов.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2007 гг.), V международной научной конференции «Современные сложные системы управления» (HTCS`2004): Краснодар – Воронеж – Туапсе; Всероссийской научно-практической конференции 18-19 марта 2004г. «Экономическое прогнозирование: модели и методы-2004», Воронеж, ВГУ; региональной научно-практической конференции 12-14 апреля 2005г. «Экономика России: от стабилизации к развитию», Воронеж, МГЭИ; международной практической конференции 29-30 апреля 2005г. «Экономическое прогнозирование: модели и методы», Воронеж, Воронежский государственный университет; VII международной научной конференции «Современные сложные системы управления» (HTCS’2005), Воронеж, ВГАСУ; Материалы Международной научно-практической конференции, «Экономическое прогнозирование: модели и методы» 30-31 марта 2006 г., Воронеж, ВГУ; Волгоградский научно-образовательный центр ИПУ РАН Секция «Математическое моделирование и оптимизация экономических процессов», Интернет-конференция, 2007г.; III Международно-практической конференции, 5-6 апреля 2007г., Воронеж, ВГУ; Международная конференция «Наука и технологии», краткие сообщения XXVII Российской школы, посвященной 150-летию К.Э. Циолковского, 100-летию С.П. Королева и 60-летию Государственного ракетного центра «КБ им. Академика В.П. Макеева», Екатеринбург, УрО РАН, 2007.

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин «Экономико-математические методы и модели», «Экономическая оценка эффективности инвестиций», «Экономика недвижимости» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания.

Предложения по внедрению концепции стратегического развития инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости нашли свое практическое применение в инвестиционно-строительной деятельности ФГУ «Дороги России» (г. Москва), ООО «Баупорт» (г. Москва), ООО УК «Жилпроект» (г. Воронеж), ООО «Инжсервис» (г. Воронеж), при построении перспективной инвестиционной политики и формировании стратегического портфеля инвестиций.

Положения, выносимые на защиту:

  1. Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы (специальность 08.00.05);

2) Классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по функциональному назначению и масштабу деятельности (специальность 08.00.05);

3) Метод идентификации объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по качественным признакам в соответствии с классами престижности (специальность 08.00.13);

4) Динамическая модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе формализации начальных параметров экономической системы (специальность 08.00.13);

  1. Модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе теории сингулярных возмущений, включающая метод определения предельной доходности инвестиционного проекта как асимптотическое решение возмущенной задачи (специальность 08.00.13);
  2. Методика определения синергетического эффекта факторов рынка коммерческой недвижимости на основе их систематизации, формализации параметров воздействия и количественной оценки рисков (специальность 08.00.05);
  3. Метод определения «индекса дефицита» коммерческой недвижимости как совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения (специальность 08.00.05);
  4. Модель определения предельно допустимых изменений параметров возмущения при эволюционном развитии инвестиционного процесса в качестве оценки устойчивости экономической системы (специальность 08.00.13);
  5. Модель развития инвестиционного процесса в условиях бифуркационных состояний экономической системы при резких изменениях внешних факторов (специальность 08.00.13);
  6. Метод построения инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости, включающий оценку потенциальной доходности объектов и коммерческие риски (специальность 08.00.05).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 50 печатных работ, в том числе 4 монографии, 2 учебно-методических пособия, из них одно – с грифом УМО, 15 статей в ведущих рецензируемых научных изданиях согласно перечню ВАК Министерства образования и науки РФ. Общий объём публикаций составил 108,7 п.л., в том числе принадлежит лично автору – 87,6 п.л.

Структура работы. Диссертация объемом 312 страниц основного текста состоит из введения, 5 глав, выводов и предложений, включает 69 иллюстраций, 51 таблицу, список литературы из 337 наименований и 5 приложений.


ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ И ИХ ОБОСНОВАНИЕ

1. Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы

Объекты недвижимости в целом и коммерческой недвижимости в частности в аспекте инвестиционного развития и прогнозирования представляет собой сложную экономическую систему, состоящую их связанных подсистем более простого строения. Динамические управляемые инвестиционные процессы, находящиеся в состоянии неустойчивого равновесия, можно рассматривать как самоорганизующуюся синергетическую систему.

Развивающиеся инвестиционные процессы на рынке коммерческой недвижимости требуют целостной концепции, обоснования арсенала принципов и методов организационно-аналитической рационализации, адекватных моделей и механизмов стабилизации и повышения эффективности инвестиционной деятельности субъектов на относительно новом для экономики страны секторе рынка.

С этой точки зрения разработана концепция прогнозирования развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы.

Научной методологией концепции является теория математического моделирования инвестиционных процессов, практическим новшеством - обоснование роли и значения прогнозирования инвестиционных процессов в практической деятельности субъектов рынка коммерческой недвижимости.

Цель концепции – определить роль и место рынка коммерческой недвижимости в экономических отношениях на основе методологии построения информационно-аналитического аппарата оценки инвестиционных процессов и построения прогностических моделей их развития в долгосрочной перспективе.

Концепция инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости основывается на:

- методологии анализа и прогнозирования развития инвестиционных процессов:

- управлении инвестиционными процессами;

- формировании инвестиционных стратегий.

Концепция объединяет два направления: экономическую оценку рынка как совокупности факторов - с одной стороны, и анализ инвестиционного объекта с точки зрения его адаптации к требованиям рынка и инвестиционного позиционирования - с другой (рис.1).

Рисунок 1 – Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

Предложенная концепция инвестиционного прогнозирования развития рынка позволит субъектам рынка выработать оптимальные инвестиционные стратегии, что создаст возможность более равномерного и динамичного развития рынка коммерческой недвижимости в условиях активной внешней среды.

    1. Классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по функциональному назначению и масштабу деятельности

Коммерческая недвижимость является важным инвестиционным направлением, перспективы развития которого высоко оцениваются российскими и зарубежными инвесторами.

Рынок коммерческой недвижимости весьма разнообразен: торговые, складские и производственные помещения, гостиницы, развлекательные центры, туристические базы, дома отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы, земельные участки и другие виды. Каждый объект недвижимости индивидуален по местоположению, архитектурным решениям, функциональному назначению, площади. Этот рынок динамичен с точки зрения ввода качественно новых объектов. Создаются не просто новые и современные здания, но и объекты, принципиально отличающиеся от уже существующих.

Несмотря на то, что многих видов коммерческой недвижимости нет пока не только в регионе и области, но даже в России, тем не менее, опыт западных стран позволяет прогнозировать появление таких объектов на российском рынке. Особенно это касается рынка торговой недвижимости. Недавно появились на российском рынке коммерческой недвижимости: сити-парки, пауэр-центры, ритейл-парки, fashion-центры, дискаунт-центры.

Не только торговая недвижимость вносит новизну на рынок. Офисные объекты также организуются по новым направлениям, и наряду с уже известными бизнес-центрами на российский рынок скоро могут прийти бизнес-парки, которые распространены пока только в Европе и США.

Несмотря на высокую динамику развития и разнообразие объектов, коммерческая недвижимость сегодня не имеет единой классификации, что существенно усложняет систематизацию объектов и затрудняет прогнозирование развития рынка. Существующая классификация охватывает лишь часть видов коммерческой недвижимости и не отражает их фактические характеристики с точки зрения коммерческой привлекательности.

Современный рынок коммерческой недвижимости предъявляет более высокие требования к классификации. Появляются объекты нового назначения, меняются приоритеты потребителей, изменяется качественная структура рынка. В работе предлагается классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их структурирования по функциональному назначению и масштабу деятельности. Выделено одиннадцать категорий коммерческой недвижимости по функциональной принадлежности к определенной сфере деятельности (рис. 2).

Рисунок 2 – Классификация коммерческой недвижимости

3. Метод идентификации объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по качественным признакам в соответствии с классами престижности

В работе предлагается классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их структурирования по функциональному назначению и масштабу деятельности. Предлагаемая классификация предполагает разбиение всех представленных выше категорий коммерческой недвижимости на классы престижности А, В, С, D, и E в зависимости от их технико-эксплуатационных характеристик. В классах А-С выделяются дополнительно два подкласса, отличающиеся от основного класса улучшениями (ухудшениями) основного признака: подклассы А+; В+ и С+ и А-; В-; С-.

В работе предложен механизм идентификации объектов коммерческой недвижимости на основе использования теории нечетких множеств, которая позволяет преобразовать параметры, не поддающиеся однозначной числовой оценке, в нечеткий формат. В качестве лингвистических переменных выберем качественные признаки объектов:

l1 - возраст здания; l2 - конструктивные решения; l3 - планировочные решения; l4 - архитектура и наружная отделка; l5 - внутренняя отделка помещений; l6 - интерьер и комфортабельность; l7 - инженерия (наличие внутренних систем и оборудования); l8 - инфраструктура и сервис; l9 - паркинг; l10 - управление зданием.

Определена шкала оценок качества объекта (табл.1).

Таблица 1 – Оценка качества объектов коммерческой недвижимости в баллах.

Оценка качества объектов

Классы престижности

Шкала оценки класса престижности (xj), балл

Очень высокое качество

А+

11

А

10

А-

9

Высокое качество

В+

8

В

7

В-

6

Среднее качество

С+

5

С

4

С-

3

Удовлетворительное качество

D

2

Неудовлетворительное качество

E

1



Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 9 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.