авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 9 |

Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

ОКОЛЕЛОВА Элла Юрьевна


Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

Специальность 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью»,

08.00.13 – «Математические и инструментальные методы экономики»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Воронеж – 2008

Работа выполнена в Воронежском государственном архитектурно-строительном университете

Научный консультант – доктор экономических наук,

профессор Гасилов Валентин Васильевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Анисимов Юрий Петрович

доктор экономических наук,

профессор Давнис Валерий Владимирович

доктор экономических наук,

профессор Камалян Артак Каджикович

Ведущая организация Ростовский государственный

строительный университет

Защита диссертации состоится 23 декабря 2008 г. в 12-00 часов в конференц-зале на заседании диссертационного совета Д 212.035.03 при Государственном образовательном учреждении «Воронежская государственная технологическая академия» по адресу: 394014, г. Воронеж, проспект Революции, 19.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежской государственной технологической академии.

Автореферат разослан «21» ноября 2008 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Рукин Б.П.


ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современный этап развития экономики России характеризуется ростом инвестиционной активности субъектов рынка во всех отраслях народного хозяйства. Особенно бурное развитие за последнее десятилетие наблюдается на рынке недвижимости. Появился класс новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости, развивается законодательная база, совершенствуются правовые аспекты деятельности.

Важным инвестиционным направлением является коммерческая недвижимость. В основном аналитические агентства делают акцент на анализе рынка жилой недвижимости, оставляя «за кадром» весомый полигон экономических отношений – сектор коммерческой недвижимости. Это - торговые центры и магазины, офисы, склады, технические помещения, рекреационная недвижимость, земельные участки, платные автомобильные дороги и многие другие объекты.

За последние 10 лет этот рынок в России совершил качественный рывок, предъявив потребителям вполне европейские офисы и торгово-развлекательные центры. В то же время начали появляться компании, профессионально занимающиеся рынком недвижимости. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

Рынок коммерческой недвижимости весьма привлекателен как инвестиционный объект не только для отечественных инвесторов, но и для зарубежных. При этом существует множество проблем, сдерживающих развитие этого сектора рынка: отсутствие упорядоченной информационной базы, единой классификации объектов, механизмов оценки и прогнозирования динамичных инвестиционных процессов, методов учета риска в длительном инвестиционном периоде.

Сфера инвестиционного прогнозирования сегодня использует множество методов и моделей, таких как модель построения финансовых временных рядов, аналитический аппарат оценки и прогнозирования рисков, вероятностные методы моделирования и множество других. При этом наиболее широкое практические применение получили методы экспертных оценок, основанные на стандартных экономических приемах, которые имеют существенную субъективную погрешность. Проблема прогнозирования и оценки инвестиционных проектов, решаемая классическими экономическими методами на основе дисконтирования денежных потоков, прогнозирования их величины, уровня инфляции и ставки дисконтирования, позволяет получить лишь приближенный результат.

Процессы прогнозирования в экономике практически лишены математически аргументированной основы и носят в большинстве своем описательный характер. Задача экономического прогнозирования усложняется также присутствием на рынке множества объективных и субъективных факторов внешней среды, влияние и возникновение которых порой оценить сложно.

Процесс инвестиционного прогнозирования поведения экономических систем являет собой сложный адаптивный механизм взаимодействия объектов и субъектов рынка под воздействием факторов внешней среды.

Незначительное число научных работ в области математических методов моделирования бизнеса в России существенно сдерживает его развитие. Теоретическая база экономики вообще, и бизнеса в частности, не позволяют сформулировать адекватные универсальные аналитические описания, дать обоснованные оценки состояния бизнеса и рекомендации по его улучшению. Возникающая неопределенность комментируется с большой долей субъективизма. Это касается всех уровней экономических процессов: от незначительной по своим масштабам инвестиционной деятельности малых и средних предприятий до макроэкономического уровня проектов с участием государства. Ошибки экспертов, неточности маркетинговых исследований, изменение платежеспособного спроса и предпочтений потенциальных потребителей, а также ряд других факторов могут существенно повлиять на конечные результаты реализации проекта. Особенно это касается рынка коммерческой недвижимости, как наиболее слабо изученного сегмента рынка.

Научные исследования в области механизма систематизации, оценки и прогнозирования инвестиционных процессов находятся в стадии становления. Поэтому изучение данной проблематики в современной российской экономике является весьма актуальной областью научного исследования.

Разработкам концептуальных основ систематизации рынка недвижимости, методам оценки инвестиций, а также прикладным моделям прогнозирования посвятили свои труды российские и зарубежные ученые: Ю.П. Анисимов, В. И. Арнольд, И.Т. Балабанов, Н.Ф. Вечер, П.Л. Виленский, В.П. Воронин, П.Г. Грабовый, В.А. Горемыкин, В.В Гасилов, В.В. Давнис, Д.А. Ендовицкий, В.В. Ковалев, В.Н. Лившиц, А.А. Ольховский, В.И. Ресин, С.А. Смоляк, А.Н. Тихонов, Н.А.Фалькевич, Л.Н. Чернышов, А.И. Чуличков, Н.Ю. Яськова, Занг В.-Б., Ж.-К. Йоккоз, П.Картье, Т. Пу, Л. Крушвиц, М. Фейгенбаум, Ф. Хампель, Г. Хакен, А.И. Хорев, К. Эклунд, Д.Чилингуорт, Д. Шеффер и другие.

Цель и задачи исследования. Основной целью диссертационной работы является развитие теоретических и научно-методических положений управления инвестиционными процессами рынка коммерческой недвижимости на основе его систематизации, оценки и прогнозирования и практических рекомендаций для предприятий инвестиционно-строительного комплекса.

Достижение поставленной цели осуществлялось путем решения логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:

1) разработка концепции прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости (специальность 08.00.05);

2) создание единой классификации объектов коммерческой недвижимости по их функциональному назначению и масштабу деятельности (специальность 08.00.05);

3) систематизация объектов коммерческой недвижимости и поиск методов их идентификации по классам престижности в соответствии с качественными признаками (специальность 08.00.05);

4) разработка динамической модели развития инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости (специальность 08.00.13);

5) создание модели прогнозирования развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости с учетом влияния факторов внешней среды (специальность 08.00.13);

6) разработка модели определения воздействий внешних экономических факторов на динамику доходности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости (специальность 08.00.13);

7) формализация развития инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости с учетом основных ценообразующих факторов, их воздействий и рисков инвестиций (специальность 08.00.05);

8) оценка показателей спроса и предложения на рынке коммерческих объектов недвижимости (специальность 08.00.05);

9) оценка устойчивости развития инвестиционного процесса в условиях изменения внешних факторов рынка (специальность 08.00.13);

10) определение инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости и условий оптимального их позиционирования на рынке (специальность 08.00.05).

Объектом исследования являются объекты регионального рынка коммерческой недвижимости в процессе их инвестиционной оценки, прогнозирования и стратегического управления ими как сложной экономической системой.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в результате динамичного развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости, их мониторинга, прогнозирования и управления.

Гипотеза исследования предполагает, что реализация инвестиционного проекта определяется начальными условиями его функционирования и последующим воздействием факторов внешней экономический среды. Инвестиционный процесс рассмотрен как открытая система, подвергающаяся воздействию возмущающих параметров: динамики цен, инфляции, изменению спроса и предложения и ряда других экономических, политических и социальных факторов.

Методологическую и теоретическую основу исследований составили теоретические положения и выводы, содержащиеся в фундаментальных и прикладных исследованиях отечественных и зарубежных авторов по проблемам функционирования, развития и управления рынком коммерческой недвижимости, а также посвященных методам оценки коммерческих проектов, моделям и механизмам инвестиционного прогнозирования. Использованы законодательные акты РФ и нормативные документы различных уровней в области инвестиционной деятельности, статистические и аналитические материалы и документы, материалы научных конференций, официальные публикации по проблемам развития и функционирования рынка недвижимости, управления инвестиционными процессами.

Исследование осуществлялось на основе системного и комплексного подхода с применением структурно-функционального анализа, экономико-математического моделирования, основных положений теории нечетких множеств, теории возмущений, теории катастроф и теории устойчивости динамических нелинейных систем. Использованы методы объектного моделирования инвестиционного процесса, понятия и принципы инвестиционного менеджмента, методы экспертных оценок, механизмы оценки и прогнозирования результатов инвестирования.

В ходе диссертационного исследования изучена общая и специальная литература по прикладным методам математического моделирования бизнес-процессов, формированию механизмов управления инвестиционной деятельностью, а также структуры и возможностей рынка коммерческой недвижимости. Выявление проблемы и ее научное рассмотрение в методологическом плане осуществлено в соответствии с принципами системного и комплексного подходов, предусматривающих исследование методов прогнозирования инвестиционных процессов рынка недвижимости.

Научная новизна работы заключается в следующем:

  1. создана концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы, отличительной особенностью которой является метод инвестиционного позиционирования объектов на рынке (специальность 08.00.05);
  2. разработана классификация объектов коммерческой недвижимости первичного и вторичного рынков в едином комплексе, отличительными признаками которой является структурирование видов коммерческой недвижимости по функциональному назначению и масштабу деятельности (специальность 08.00.05);
  3. предложен метод идентификации объектов коммерческой недвижимости в соответствии с классами престижности на основе теории нечетких множеств, отличающийся возможностью систематизации объектов по качественным признакам (специальность 08.00.13);
  4. разработана модель развития инвестиционного процесса как динамической системы, которая, в отличие от дискретных методов оценки денежных потоков, позволяет более точно прогнозировать экономический результат инвестиционной деятельности (специальность 08.00.13);
  5. создана модель прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости на основе прикладной теории сигнулярных возмущений, отличительными особенностями которой являются определение факторов внешней среды как возмущающих параметров и оценка предельной доходности проекта на основе асимптотического решения сингулярно возмущенной задачи (специальность 08.00.13);
  6. определено понятие «синергизм факторов» рынка коммерческой недвижимости на основе их систематизации, определения эффекта воздействия и количественной оценки рисков, что является новым подходом к оценке развития инвестиционного процесса (специальность 08.00.05);
  7. введен обобщающий показатель «индекс дефицита» рынка коммерческой недвижимости в качестве совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения, который, в отличие от существующих методов прогнозирования, позволяет оценить общие тенденции рынка и перспективы его инвестиционного развития (специальность 08.00.05);
  8. разработан механизм оценки параметров устойчивости модели прогнозирования доходов при реализации коммерческих проектов, отличительным признаком которого является определение предельно допустимых изменений возмущающих параметров при эволюционном развитии инвестиционного процесса (специальность 08.00.13);
  9. обоснована модель развития инвестиционного процесса в условиях резких изменений внешних воздействий и определены параметры бифуркационных состояний системы, что создает новый концептуальный подход к оценке инвестиционного процесса как синергетической системы (специальность 08.00.13);
  10. предложен метод инвестиционного позиционирования объектов коммерческой недвижимости на основе построения инвестиционного рейтинга объектов, отличающийся учетом прогнозируемой доходности объектов с учетом воздействия внешних факторов и количественной оценкой рисков (специальность 08.00.05).

Диссертация выполнена в рамках п. 4.15. «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» паспорта специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью» и п. 1.3. «Разработка и исследование макромоделей экономической динамики в условиях равновесия и неравновесия, конкурентной экономики, монополии, олигополии, сочетания различных форм собственности» паспорта специальности 08.00.13 «Математические и инструментальные методы экономики».

Теоретическая значимость работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизмов прогнозирования инвестиционной деятельности на российском рынке коммерческой недвижимости, рационального распределения и эффективного использования ресурсов и формирования оптимального инвестиционного портфеля. Создание новой концепции инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости позволит совершенствовать и стимулировать его развитие.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности применения ее положений и выводов в деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса, в практике девелоперских компаний при совершенствовании методов и механизмов управления инвестициями. Концептуальная модель прогнозирования и оценки инвестиционного потенциала рынка коммерческой недвижимости дает возможность разработки аналитических механизмов и практической реализации инвестиционной деятельности предприятий строительного комплекса. Основные результаты работы используются в качестве теоретической, методологической и методической базы для исследований в области оценки эффективности инвестиционной деятельности индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов, а также в учебном процессе при изучении дисциплин «Экономико-математические методы и модели», «Экономическая оценка эффективности инвестиций», «Экономика недвижимости».



Pages:   || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 9 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.