авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Организационно-экономический механизм комплексного управления жилищным фондом

-- [ Страница 2 ] --
  1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
  1. Развито и дополнено представление об экономическом содержании и основных функциях управления многоквартирным жилищным фондом, основанное на положениях российского законодательства. Оно рассматривается не только как согласованная операционная организационная деятельность собственников помещений в многоквартирных домах и лиц, привлеченных ими к управлению, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий их проживания, предоставление гражданам жилищных, коммунальных и административно-управленческих услуг и надлежащее содержание частного и общего имущества, но и как экономическая деятельность, предполагающая финансовое участие всех хозяйствующих субъектов в эксплуатации и воспроизводстве общего имущества на основе их доходов.

Анализ имеющихся подходов к содержанию управления многоквартирным жилищным фондом выявил их недостаточное соответствие целям рыночных преобразований. «Жилищный фонд» рассматривается преимущественно как операционная форма существования жилой недвижимости, эксплуатация которой предполагает реализацию функции ее полезности как блага. Она существует в виде предмета потребления и использования в качестве жилья для комфортного проживания граждан. В рыночных условиях предполагается, однако, наряду с эксплуатацией, и воспроизводство объектов недвижимости, обеспечение его источниками финансирования.

Управление многоквартирным домом, исходной как единицей жилищного фонда, в рыночных условиях, по мнению диссертанта, включает следующие цели:

– рациональное использование дома для удовлетворения потребностей проживающих в нем граждан;

– обеспечение необходимого качества и безопасности среды проживания путем обслуживания, ремонта и реновации дома;

– экономическое и финансовое обеспечение названных целей путем аккумуляции денежных средств, возмещения расходов хозяйствующих субъектов доходами, планирования и контроля за использованием ресурсов.

При управлении многоквартирным домом субъектами управления являются и собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), и лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект).

Управление многоквартирным жилищным фондом представляет собой согласованную деятельность собственников помещений в многоквартирных домах и лиц, привлеченных ими к управлению, которая направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан; предоставление им жилищных, коммунальных и административно-управленческих услуг; надлежащее содержание их частного и общего имущества; обеспечение эксплуатации и воспроизводства общего имущества устойчивыми источниками финансирования на основе доходов хозяйствующих субъектов.

В данном определении подчеркивается, что объект управления, во-первых, это как частное, так и общее имущество, исправное состояние которого обеспечивает комфорт всех жителей многоквартирных домов. Во-вторых, пользование имуществом неотделимо от его воспроизводства и финансового обеспечения, постоянными источниками которых являются доходы хозяйствующих субъектов. В-третьих, собственники - обязательные участники управления, несмотря на то, что часть своих полномочий они делегируют другим лицам. В-четвертых, круг субъектов управления не ограничивается гражданами-собственниками и привлеченными ими организациями, так как государство также частичный собственник, а значит участник управления. В-пятых, совокупность предоставляемых услуг включает не только коммунальные и жилищные, но и административно-управленческие услуги, осуществляемыми как государством, так и организациями.

Обоснованы и предложены, таким образом, важнейшие функции, необходимые для эффективной системы управления многоквартирным фондом. Операционная функция включает организацию и регулирование предоставления и рационального потребления жилищно-коммунальных услуг, контроль за достижением определенного нормативного уровня качества предоставляемых услуг и среды проживания, соблюдением правовых норм, в том числе прав граждан на безопасность жилища. Экономическая функция обеспечивает планирование, учет и контроль за поступлением и использованием финансовых ресурсов субъектами управления, регулированием баланса их доходов и расходов, достижением безубыточности и прибыльности субъектами управления, формированием конкурентной среды.

  1. На основе анализа зарубежного опыта управления многоквартирным жилищным фондом выявлены и сформулированы основные препятствия реализации экономической функции управления в России: наличие на одном объекте управления нескольких собственников, необязательность участия граждан в ассоциациях собственников жилья, полная ответственность управляющих организаций за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг, а также неограниченная степень экономической ответственности государства за состояние жилищного фонда.
  1. В России многоквартирный дом, как правило, имеет несколько собственников и их права и обязанности определены нечетко.

Большая часть жилищного фонда в зарубежных странах находится в частной собственности, а жилые многоквартирные дома как часть этого фонда либо полностью принадлежат одному собственнику - частному лицу, государству, муниципалитету, кооперативу, либо являются кондоминиумами. Тогда они находятся в частном совместном владении и пользовании нескольких собственников. На Западе практически нет домов, в которых были бы одновременно и государственные, и частные квартиры. Существенным отличием является также отсутствие в этих странах многоквартирных домов, в которых помещения были бы одновременно в муниципальной и частной собственности.

  1. По закону гражданам многоквартирных домов в России в настоящее время совсем не обязательно участвовать в ассоциациях собственников жилья. Экономические и управленческие отношения за рубежом, напротив, реализуются только в рамках ассоциаций собственников, причем в различных формах, преимущественно некоммерческих. Ассоциации создаются в обязательном порядке, а членство в них собственников жилья также является обязательным для всех собственников помещений жилищной ассоциации.
  2. Управляющие организации в России отвечают за предоставление как управленческих, так и жилищных, а также коммунальных услуг.

В жилищной сфере развитых стран существуют профессиональные управляющие организации, функции которых обособлены и разделены с функциями ассоциаций собственников жилья. Управляющая организация, в отличие от практики РФ, за предоставление коммунальных услуг, как правило, не отвечает.

Ответственность же перед собственниками за содержание зданий несет ассоциация собственников. Она же распоряжается финансами и заключает договора на закупки товаров и предоставление коммунальных услуг. Законодательством западных стран установлены высокие требования к управляющему. В Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты.

На Западе чаще встречается схема организации работ, когда управляющая компания вообще не имеет своих материальных активов, а лишь подбирает для товарищества соответствующих специалистов или подрядчиков. К услугам таких управляющих – множество подрядных организаций, которые имеют специалистов с требуемой квалификацией и опытом, а также собственную материально-техническую базу, необходимую для выполнения работ. То есть хорошо развит рынок услуг по управлению и содержанию жилищным фондом.

  1. Степень ответственности государства за состояние жилищного фонда в России недостаточно ограничена.

Органы государственной власти на Западе прямо не участвуют и в управлении ассоциациями собственников, в том числе и экономически, а единственная область, где пересекаются интересы собственников и органов власти – это контроль безопасности и технического состояния жилища. Муниципалитет не заинтересован в делах объединений собственников, а домовладельцы не испытывают давлении со стороны властей при решении любых вопросов кондоминиума. Но и собственники помещений не требуют от муниципалитетов организации содержания или проведения ремонта своих квартир и домов.

  1. Обобщены основные способы и модели управления многоквартирным жилищным фондом в России и доказана их недостаточность для решения проблемы комплексного управления. Это их микроэкономический характер, ограниченный круг организаций (в основном ТСЖ и УК), дублирование функций организациями. На основе применения аппарата институциональной теории разработаны и сформулированы необходимые институциональные условия повышения эффективности используемых моделей и способов управления: формирование «социального капитала» ассоциации собственников, контроль с его помощью за правлением с целью недопущения оппортунистического поведения и обеспечения преимущественно некоммерческого использования общего имущества, а также спецификация собственности, то есть четкое разделение функций собственников квартир и государства.

Наиболее распространен анализ способов управления многоквартирным домом, основанный на правовом подходе, предложенном российским законодательством. Такой анализ управления превалирует и в литературе. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией (УК).

Преобладающее направление анализа способов управления и их сочетаний можно квалифицировать как сравнительное моделирование. Оно основано на выявления отличий и сравнении ТСЖ и УК в выполняемых ими функциях, так как для многоквартирных домов возможности непосредственного управления ограничены. И в научной литературе, и в хозяйственной практике, управление с использованием как товарищества, так и управляющей компании часто противопоставляются друг другу. Сегодня среди исследователей распространено мнение, что наиболее эффективными моделями управления многоквартирными домами в России можно считать те, в которых все преимущества товарищества собственников жилья сочетаются с профессиональным уровнем исполнения ими управленческих функций, то есть модели, реализуемые в рамках способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья. Между тем, практика управления склоняется в пользу УК. Таким образом, очевидно противоречие между теоретическим и практическим аспектами проблемы.

Ограниченность сравнительного моделирования нами усматриваются в следующем: сравнительные модели – это в основном модели анализа, основанные на разделении способов и функций и управления, которые на практике дублируются и пересекаются, не обеспечивая комплексного характера управления; модели носят микроэкономический характер, а именно, достижение экономической эффективности отдельных организаций, преследующих собственную выгоду, не обеспечивает целей управления многоквартирными домами; исследуется ограниченный круг субъектов, вовлеченных в управление, фактически лишь два – ТСЖ и УК; экономически пассивную роль выполняют в моделях граждане – собственники жилья; при моделировании роль государства ограничивается лишь правовым обрамлением деятельности этих компаний; модели не предполагают достижения экономического равновесия в сфере функционирования и управлении жилищным фондом в целом.

Для анализа проблем управления жилищным фондом применяется институциональный подход, который является достаточно инновационным. Применение методов институционального анализа выявило следующие условия повышения эффективности управления:



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.