авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |   ...   | 10 |

Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки

-- [ Страница 7 ] --

Для сохранения в ближайшие годы достигнутого потенциала ввода жилья, в том числе и эконом-класса, требуется незамедлительное принятие мер, поддерживающих и стимулирующих рынок строительства жилья. Региональной власти, совместно с Фондом РЖС и АИЖК, необходимо активное участие в разработке новых механизмов, предусматривающих стимулирование кредитования застройщиков, в первую очередь, в реализации программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов. В диссертации предлагается алгоритм реализации программы в регионах, основанный на тесном взаимодействии региональной власти с АИЖК и фондом РЖС, в котором ключевым элементом является региональная кредитная организаций кредитование застройщика жилья. Как видно из изложенного механизма, его основной задачей является стимулирование возобновления кредитования застройщиков региональными кредитными организациями, что является необходимым и важным условием оживления строительной отрасли. Для повышения доступности жилья экономического класса необходимо: бюджетное финансирование разработки и внедрения проектной документации; снижение административных барьеров на всех этапах с целью ускорения оборота; долговое финансирование с целью снижения стоимости капитала; бюджетное финансирование подключения к коммунальным сетям; массовая застройка; увеличение за счет муниципального бюджета субсидий на первоначальный взнос с 30% до 50% цены жилья; снижение себестоимости и рентабельности строительства застройщиками, уполномоченные муниципалитетами; ускорение оборота капитала в строительстве жилья типовых серий с целью обеспечения рыночной доходности капитала уполномоченных застройщиков.

Земельная ипотека является эффективным способом финансирования, обустройства и застройки больших земельных участков. Порядок действия здесь таков. Вначале муниципалитет обустраивает земельный участок и продает участки под застройку. Продажа может идти по двум направлениям: (1) застройщик покупает участок и его застраивает многоэтажным и/или малоэтажным жильем; (2) физическое лицо покупает или получает участок и строит индивидуальный дом. Можно предложить три схемы обустройства.

Схема 1. Муниципалитет закладывает земельный участок, привлекает кредит/заем, нанимает подрядчика и за счет заемных средств оплачивает работы по обустройству, вымежевывает участки под застройку и после их продажи погашает кредит/заем.

Схема 2. Муниципалитет привлекает инвестора, который обеспечивает обустройство участка, и единовременно выкупает у инвестора инфраструктуру за счет выручки от аукционной продажи участков под застройку. Обязательства муниципалитета по выкупу инфраструктуры обеспечены залогом земельного участка в пользу инвестора, что позволяет инвестору привлекать ипотечные земельные кредиты/займы или их рефинансировать.

Схема 3. Муниципалитет привлекает инвестора, который обеспечивает обустройство участка, и в рассрочку (лизинг) выкупает у инвестора инфраструктуру за счет налоговых и иных поступлений в муниципальный бюджет. Обязательства муниципалитета по выкупу инфраструктуры обеспечены залогом земельного участка в пользу инвестора, что позволяет инвестору привлекать ипотечные земельные кредиты/займы или их рефинансировать. Условия вложения иннвесторов в инженерную инфраструктуру: (а) залог земельного участка в пользу кредитора, (б) залог лизинговых платежей в пользу кредитора.

Схемы дальнейшей застройки различаются от типа застройщика. Застройка физическим лицом должна включать в себя: наличие проектно-сметной документации: договор с подрядчиком; серию кредитов/займов, выданных индивидуальному застройщику, под залог земельного участка; финансирование каждым кредитом определенного этапа застройки (каждый кредит имеет обеспечение в виде последующей земельной ипотеки); возможность рефинансирования (через уступку) ипотечного земельного кредита до завершения строительства; оформление после завершения строительства и оформления права собственности на жилье оформляет стандартной жилищной закладной, которой погашаются ипотечные земельные кредиты/займы. Застройка юридическим лицом должна включать в себя: предварительный договор с покупателем по фиксированной цене продажи жилья; серию кредитов/займов, выданных застройщику, под залог(-и) земельного участка; финансирование каждым кредитом определенного этапа застройки (каждый кредит имеет обеспечение в виде последующей земельной ипотеки); возможность рефинансирования (через уступку) ипотечного земельного кредита до завершения строительства; продажу готового жилья после завершения строительства и оформления права собственности на жилье.

Предлагается следующая структура функционирования региональной накопительно-ипотечной системы (РНИС). На каждого участника РНИС - жителя региона, стремящегося улучшить жилищные условия открывается именной накопительный счет, на котором формируются накопления для жилищного обеспечения за счет личных взносов, корпоративных взносов, а также накопительных взносов из средств бюджета и доходов от инвестирования накоплений. Через 3 года после вступления жителя региона в НИС появляется право на получение целевого жилищного займа (ЦЖЗ) для приобретения жилья за счет ипотеки. Средства ЦЖЗ можно использовать для оплаты первоначального взноса - в размере накоплений, учтенных на его именном счету; для погашения обязательств по ипотечному кредиту. Через определенный срок, определяемый как срок периода накопления первоначального взноса (см. формулу (8)) участник НИС получает право на использование накоплений для получения ипотечного кредита, при использовании этого права государство доплачивает премию (например, 10% от размера накопленных для первоначального взноса средств). Через определенное число выслуги участник РНИС имеет право забрать жилищные накопления для любых целей (премию от государства при этом он, естественно, не получает. Для участников РИНС необходим специализированный ипотечный продукт в котором: (а) ограничена максимальная сумма кредита; (б) установлена плавающая ставка (например, сумма ставки рефинансирования ЦБ РФ и фиксированной маржи); (в) для бюджетников платеж по кредиту совпадает с накопительным взносом из бюджета.

Для оценки реализуемости РНИС оценим доступность жилья в регионе с помощью региональной ипотеки.

Вначале рассмотрим, можно ли вообще в нынешних экономических условиях накопить на квартиру, если откладывать из текущих доходов максимально возможную сумму и класть ее на банковский депозит.

Для решения данной задачи составим следующую экономико-математическую модель процесса накопления. Максимально возможный ежемесячный накопительный платеж (ВЕП) в регионе от одного человека в среднем составляет:

ВЕП = PTI*СДД, (3)

где PTI (Payment-to-income ratio) – принятое обозначение отношения месячного платежа к ежемесячному доходу заемщика (в среднем, по России он составлял18 35%, максимальное значение 50% задано в стандартах19 АИЖК). Соответственно, ежегодно можно внести на накопление сумму

12*ВЕП = 12*PTI*СДД, (4)

При размещении этой суммы в банке на накопительном счету с процентной ставкой банковского депозита ПБД (средняя величина ПБД по России в 2008 году составляла20 8,58%) можно получить дополнительный процентный доход:

12*ВЕП*ПБД = 12*PTI*СДД*ПБД. (5)

Капитализируя ежегодно процентные доходы, можно за срок периода накопления (СПН лет) накопить сумму накоплений НЖК, значение которой получим, используя формулы (3), (4), (5) и закон сложных процентов:

НЖК = 12*PTI*СДД*(1+ПБД)*[(1+ПБД)СПН – 1]/ПБД (6)

Соответственно, семья из М человек накопит в М раз больше. Далее, с другой стороны, накопленной суммы должно хватить на покупку стандартной квартиры в регионе, стоимость которой равна М*ЦКМ*ОЖП. Отсюда получаем уравнение:

М*12*PTI*СДД*(1+ПБД)*[(1+ПБД)СПН – 1]/ПБД = М*ЦКМ*ОЖП, (7)

Данное уравнение позволяет получить выражение для периода накопления:

СПН = ln (1+ПБД*ЦКМ*ОЖП/(12*PTI*СДД*(1+ПБД)))/ln(1+ПБД) (8)

 Распределение срока жилищного накопления для приобретения-6

Рис. 7. Распределение срока жилищного накопления для приобретения регионального жилья (слева – направо: от самых благополучных к самым неблагополучным) по субъектам Российской Федерации. Источник: расчеты автора по формуле (8) и данным Росстата.

Анализ результатов расчетов, представленных на рис. 7 показывает большую разницу между регионами: если в Ямало-Ненецком автономном округе накопить на стандартную квартиру на стандартных условиях банковского депозита можно в среднем за 4,5 года, то в Калужской области на это потребуется более чем в 3 раза больше времени – 14,7 лет.

Проведенный регрессионный анализ показал высокую степень корреляции между показателем КДРЖ, введенным во второй главе диссертации, и рассмотренным СПН. В диссертации получено линейное уравнение парной регрессии между данными показателями:

СПН = 3,02 +1,2 *КДРЖ (9)

Причем квадратичная вариация составляет всего 0,07, что меньше минимального расхождения между соседними регионами. Отсюда следует, что рейтинг регионов, построенные по любому из данных двух показателей будут полностью совпадать (см. таблицу 3). Кроме того, так как доступность жилья – это главное условие востребованности ипотеки, то этот рейтинг так же отражает средний платежеспособный спрос на региональную ипотеку.

Таблица 3.

Рейтинг регионов России по доступности жилья
и платежеспособного спроса на региональную ипотеку



Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |   ...   | 10 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.