авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 10 |

Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки

-- [ Страница 4 ] --

Цель принятия пакета законов по формированию рынка доступного жилья – не просто стабилизировать цены на жилье, а сделать более дешевым и простым доступ к долгосрочным ипотечным кредитам. Однако доступность кредитов повышает спрос на жилье. Поэтому, чтобы такое стимулирование спроса на ипотечные кредиты не привело к дополнительному росту цен, законы должны были стимулировать еще и рост предложения, то есть жилищное строительство всех видов. Увеличению спроса на жилье служат следующие законодательные новации: введение системы кредитных бюро; отмена нотариального удостоверения ипотеки; отмена требования разрешения органов опеки для сделок; отмена НДС при продаже квартир; снижение ставки налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги; выселение заемщиков-банкротов из заложенного жилья. Стимулировать предложение должны: упрощенное согласование и экспертиза документации; продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах; развитие кредитования застройщиков.

«Пакетный» способ принятия законов по формированию рынка доступного жилья имеет и негативные стороны, поскольку входящие в него проекты федеральных законов имеют разную степень проработанности. В работе сформулирован ряд предложений по совершенствованию законодательства: (1) расширение области согласования с органами опеки (в новых законах ограничена необходимость получения согласия органов опеки и попечительства случаями ограничения или лишения родительских прав); (2) регламентация выселения (существующая процедура выселения, сужает практические возможности по реализации жилья по адекватной цене); (3) устранение запрета на взыскание на единственно пригодное жилье;(4) оптимизация ИЦБ (устранение детализации требований к ипотечному покрытию; включение в Закон об ИЦБ положений о программе заимствований ипотечных облигаций, объединяющей несколько выпусков ипотечных облигаций под одно ипотечное покрытие; ограничение контрольных функций специальных депозитариев и т.д.).

Ипотека в России сталкивается с рядом серьезных проблем: (1) высокие процентные ставки и короткий срок кредита; (2) непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит; (3) рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан; (4) отсутствие рынка ипотечных облигаций; (5) трудно выселить неплательщика ипотечного кредита из полученной по ипотеке квартире.

АИЖК было создано в октябре 1997 г. в форме ОАО со стопроцентным государственным капиталом. Основной целью деятельности агентства является развитие схемы ИЖК в России. АИЖК было учреждено российским правительством для рефинансирования рублевых ипотечных программ. Главная задача АИЖК — создание механизма рефинансирования для банков, занимающихся ипотечным жилищным кредитованием по стандартам АИЖК. Сегодня на рынке действуют единые технологии, единые стандарты, которые АИЖК транслирует своим партнерам-банкам. Соотношение первоначального взноса и кредита: 30% на 70% вполне обеспечивает возможность приобрести квартиру по ипотеке практически любой семье, имеющей суммарный доход не менее 10 тысяч рублей в месяц. А таких семей, даже по статистическим данным, в стране уже немало. В тех регионах, где доходы меньше, местные администрации, как правило, выдают целевые субсидии на приобретение жилья.

Региональные банки совместно с АИЖК создают механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Банки-партнеры Агентства выдают ипотечные кредиты по единому федеральному стандарту. Банк обязуется поставить закладные Агентству в обмен на рефинансирование выданного кредита. Средняя сумма кредита в регионах около 300 тыс. руб., средняя стоимость квартиры – 450 тыс. рублей. Соотношение первоначального взноса и суммы кредита – 30 на 70 процентов вполне обеспечивает любой семье возможность взять ипотечный кредит. Семья должна иметь суммарный доход не менее 10 тысяч рублей в месяц, что вполне реально почти во всех регионах страны. При рефинансировании кредита Агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2 процента.

Помимо банковского кредитования активное развиваются в последнее время контрактные сбережения, например, ссудно-сберегательные кассы. Эффективные в российских условиях ипотечные схемы активно ищут в регионах. Однако во многих региональных ипотечных программам не содержится механизмов рефинансирования организаций – кредиторов, что ставит под сомнение их перспективность при отсутствии бюджетного финансирования. Опыт региональных ипотек показывает, что возможно эффективное массовое использование вариантов ипотеки латиноамериканского образца, основанных на вложениях уже накопленного богатства, например, имеющегося жилья, и организации «цепочки» улучшающих свои жилищные условия.

Ключевые направления развития ипотеки в России: формирование эффективного рынка ипотечных эмиссионных ценных бумаг; создание условий для привлечения кредитных организаций на рынок ипотечных кредитов; формирование первичных рынков ипотечных кредитов и их интеграция; формирование эффективного комплекса мероприятий по управлению рисками, разработка концепции, институтов и механизмов государственного и коммерческого страхования ипотечных кредитных рисков; совершенствование системы государственных гарантий по обязательствам эмитентов ИЦБ; разработка и реализация схем и механизмов, обеспечивающих возможность привлечения в систему ИЖК средств пенсионных фондов.

В третьей главе «Новые организационные формы первичного рынка региональной ипотеки» рассматриваются становление ипотеки в регионах России, использование различных форм жилищно-строительной кооперации, ссудо-сберегательных институтов, ипотека коммерческой недвижимости.

Таблица. 1.

Эволюция ипотечного жилищного кредитования в России

Год

ВВП, млрд руб.

Ипотека, млн руб.

Доля ипотеки от ВВП,%

2004

17 048,1

4 690

0,03

2005

21 620,1

22 995

0,11

2006

26 781,1

263 561

0,98

2007

33 113,5

556 489

1,68

2008

41 540,4

650 580

1,57

2009

39 016,0

124 450

0,32

Данные: Банка России

 Резкое падение доли ипотеки в ВВП. Источник: данные ЦБ РФ, Ипотека-4

Рис. 5. Резкое падение доли ипотеки в ВВП. Источник: данные ЦБ РФ,

Ипотека в России в 2005-2008 годах проходила стадию бурного роста. Исчерпан ли он? Для ответа на этот вопрос надо оценить потенциал ипотеки. Объем рынка ипотечного кредитования обычно исчисляется в процентах от ВВП. Нужно отметить, что другие страны проходили такой же путь. Если говорить, например, о странах Балтии и Польше или же о других странах, где эти рынки ипотечного кредитования появились совсем недавно, то там объем ипотечного жилищного кредитования составляет 3-5% от ВВП, а в странах с развитой экономикой, как, например, Германия, — до 50% от ВВП. Между тем сегодня объем российского рынка ипотеки составляет порядка 1-2 процента от ВВП (см. таблицу 1 и рис. 5). По предварительным оценкам, в 2010 году ВВП России составит 41 трлн. руб. Отсюда оценка рынка ипотечного жилищного кредитования, по аналогии со странами Восточной Европы (5% от ВВП), составляет 2,05 трлн. руб. Если же учитывать ипотеку коммерческой недвижимости, то объем будет еще больше.

Региональная ипотека ведет как к прямому росту ВРП региона, повышая деловую активность на рынке недвижимости и увеличивая объёмы строительства, так и косвенно воздействуют на него, так как каждый заёмщик (независимо от того, физическое ли это лицо или юридическое) получает дополнительный стимул к увеличению собственной эффективности и прибыльности. В развитии региональной ипотеки заинтересованы как основные участники рынка ипотечного кредитования, а именно банки и заёмщики, так и застройщики, и региональное правительство.

Развитие региональной ипотеки является сложной долгосрочной задачей, однако приводит к взаимному выигрышу всех заинтересованных сторон. Среди таких форм важное значение для развития региона имеют: предоставление гарантий со стороны компании-работодателя или регионального правительства; внедрение банками новых ипотечных продуктов; поддержка региональной властью ипотеки для социально-защищаемой группы населения. Роль регионального правительства при развитии локальных форм ипотеки состоит в активизации процессов рефинансирования в каждой из возможных форм ипотеки, то есть правительственные гарантии и другие формы поддержки играют роль «ключа зажигания» в системе регионального ипотечного кредитования.

Региональные рынки ипотечного кредитования обладают определенной спецификой, в первую очередь, значительным превышением спроса на ипотечные кредиты над предложением. Удовлетворению этой потребности мешает ряд причин: (1) малочисленность первичных кредиторов; (2) слабое развитие института ипотечных брокеров; (3) ограниченность у региональных банков средств для долгосрочного кредитования населения.

Среди регионов, где активно развивается ипотека, можно назвать Оренбург, Саратов, Рязань, Самарскую, Саратовскую, Нижегородскую области, Республику Башкортостан и Удмуртскую Республику, а также закрытые территориальные образования, например, г. Саров. Чаще всего региональные ипотечные программы реализуются местными властями, которые создают с этой целью муниципальные ипотечные фонды9. Учредителями фондов обычно выступают администрации городов, муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник денег для этих фондов — бюджетные средства, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки. Региональные власти, развивая социальную ипотеку, достигают ряд целей: обеспечивают жильем своих избирателей, обеспечивают работой стройкомплекс и получают дополнительные налоговые поступления.

Несмотря на то, что Концепцией развития системы ИЖК в Российской Федерации официально отдаётся предпочтение двухуровневой модели построения отношений на ипотечном рынке, большинство регионов ориентируются на собственные «квазиипотечные» наработки. Например, Программа улучшения жилищных условий, разработанную и реализуемую в г. Сарове Нижегородской области, а также применяемую в Вологодской, Калужской, Кировской, Костромской, Нижегородской и Ульяновской областях. В рамках данной программы финансирование осуществляется по замкнутой схеме, полностью за счет средств региональных (местных бюджетов), через посредство специально создаваемых фондов. Возникающие денежные обязательства заемщиков не могут быть рефинансированы, поскольку первичные права требования не оформлены банковскими кредитными договорами. Другой пример: в Красноярском крае проблема жилищного обеспечения решалась с помощью аренды с последующим правом выкупа.

Двухуровневая система ипотеки, принятая на федеральном уровне, зачастую не является эффективным инструментом развития рынка доступного жилья в регионах10. Ключом для развития региональной жилищной политики должна стать всемерная поддержка жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и небанковских кредитных организаций специализированного профиля, так называемых строительно-сберегательных касс (ССК), имеющих некоммерческую форму собственности, основанную на членстве. Именно такие формы состоялись и доказали свою устойчивость многовековым опытом капиталистических стран. Преимущества ЖСК: (1) покупка жилья через ЖСК значительно дешевле пути банковского ипотечного кредитования; (2) сбережения населения работают на реальный подъем региональной экономики; (3) высокая степень устойчивости к финансовым кризисам.

Проблемы развития ЖСК в регионах: (1) невыгодность процесса накопления при значительном росте цен на недвижимость; (2) конкурентное давление со стороны ипотечных банков; (3) отсутствие поддержки небогатых пайщиков ЖСК кооперативов со стороны региональной власти; (3) значительная негативная информация от СМИ по поводу краха кооперативов. Пути развития ЖСК: (1) улучшение взаимодействия кооперативов с органами региональной власти; (2) привлечение внешних инвестиций в кооператив (оформление закладных по объектам залога с целью дальнейшей продажи, установление сотрудничества с иностранными инвестиционными фондами и т.д.); (3) участие в строительстве нового жилья.

Программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в наименьшей степени поддается контролю на федеральном уровне. Причина этого в том, что строительство зависит в первую очередь от наличия земельных участков и индустрии производства строительных материалов. Эти факторы относятся к сфере регулирования органов региональной власти (субъектов федерации и муниципалитетов). Строительный рынок в регионах практически монополизирован доминирующими в регионах финансово-политическими группами. Существующие местные ресурсы и практика работы не позволяют выполнить задачи национального проекта. Для этого представляется необходимым «открытие» региональных строительных рынков перед федеральными и международными инвесторами. Для реализации всей программы «Доступное Жилье» на региональном уровне необходима стратегия, включающая в себя создание частно-государственного партнерства в виде консорциума и привлечение средств граждан через ЖСК.

Ссудо-сберегательные институты – это организации, реализующие контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. От других ипотечных институтов ссудо-сберегательные институты отличаются тем, что предоставляют права на ссуду только своим вкладчикам. Следующим этапом после развития ЖСК является использование ссудо-сберегательных институтов – ССК, которые не требуют кредитной истории, вместо нее – история личных накоплений гражданина в ССК. При этом при использовании накоплений по назначению (на строительство, покупку или ремонт собственного жилья) государство: (1) должно добавлять премию (например, в Германии это 10%); (2) не облагать подоходным налогом проценты на накопленную сумму. Проблемы и системы стройсбережений в российских условиях: (1) существует противоречие в курсовой разнице валюты заемных и возвратных средств; (2) отсутствуют надежные гарантии для сбережений. Создание системы ссудно-сберегательных институтов – ССК и строительно-сберегательных (жилищно-накопительных) кооперативов – необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредитования в регионах.



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 10 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.