авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 10 |

Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки

-- [ Страница 3 ] --

Существует ряд фундаментальных причин, почему ценные бумаги СФО получают более высокий рейтинг и менее высокую процентную ставку: (1) информационная асимметрия на рынке ценных бумаг; (2) секьюритизация предоставляет принципиально новый источник финансирования - рынок капитала, процентные ставки которого систематически ниже ставок, по которым обыкновенно занимают небольшие или среднего размера фирмы; (3) секьюритизацию активов можно рассматривать как разумный ответ на несовершенство конкурсного производства. (4) секьюритизация - значительное средство защиты от неблагоприятного судебного решения.

ИЦБ – это ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов, а именно, от прав требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей. Первичный кредитор, выдавая ипотечные кредиты, формирует у себя портфель непогашенных обязательств. Затем однородные объединяются в пулы и обычно передаются специализированным институтам в качестве обеспечения выпуска вторичных ценных бумаг. Как правило, первичный кредитор обращается к рейтинговому агентству, которое и определяет рейтинг выпуска ценных бумаг. Ценные бумаги, выпущенные на основе пула, принято называть переводными ИЦБ (pass-through securities). Они отличаются4 от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи по ипотечным кредитам как бы переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - «переводная» бумага).

Другим видом ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, являются облигации. Это общее долговое обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами. Как правило, дата погашения и сроки периодических платежей установлены заранее: в определенные сроки выплачиваются проценты, а основной долг погашается по истечении ее срока. При этом выплаты по облигациям напрямую не связаны с платежами по ипотечным кредитам. Так, если, приобретая переводные ценные бумаги, инвестор становится владельцем определенной доли в пуле ипотечных кредитов, то в модели с облигациями ипотечные кредиты (и генерируемые ими доходы) принадлежат эмитенту, а сами ценные бумаги - инвесторам. Все это делает такие облигации более схожими с традиционными корпоративными бумагами, чем с бумагами типа pass-through. Основным отличием облигаций, обеспеченных ипотекой, от корпоративных является их особый залоговый механизм. При этом обеспечением могут служить не только ипотечные кредиты, но и переводные ценные бумаги, выпущенные на базе закладных.

ИЦБ несут в себе четыре основных вида рисков: кредитный риск (риск неуплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту), риск ликвидности (риск того, что ипотечную бумагу не удастся реализовать без потерь), риск досрочного погашения, процентный риск (риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента). Кредитный риск, в свою очередь, включает две составляющие: риск дефолта заемщика и риск залога (риск того, что в случае дефолта заемщика держатель ценной бумаги не сможет компенсировать свои затраты на ее приобретение за счет продажи предмета залога)

Подавляющее большинство ИЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является не только обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент максимально использует различные процедуры (организационные, юридические, кредитную поддержку секьюритизованных активов) для повышения кредитного рейтинг своих бумаг. Кредитная поддержка может быть внешней (обеспечиваемая сторонними организациями - государственные гарантии, страховое покрытие бондов и т.д.) и внутренней (обеспечиваемая организатором секьюритизации или заложенная в структуру транзакции). Важным фактором повышения кредитного рейтинга ИЦБ является механизм обособления секьюритизируемых активов на СФО, которое обычно юридически не аффилированно с организатором секьюритизации. Это предприятие становится держателем активов и эмитирует ИЦБ. По уставу оно не имеет права быть вовлеченным ни в какой иной бизнес. Таким образом, эмитированные ИЦБ подвержены только кредитному риску секьюритизируемых активов и никакому другому. В частности, они оказываются изолированными от бизнес-риска организатора секьюритизации. Это важный фактор, позволяющий поднять кредитный рейтинг секьюритизационных облигаций выше кредитного рейтинга организатора секьюритизации.

Во второй главе «Генезис российской ипотеки» рассматривается становление, развитие и перспективы ипотеки в России.

В настоящее время задача формирования рынка доступного жилья является первоочередной задачей социально-экономического развития страны. Решение этой задачи достигается как совместное решение двух основных задач: 1) увеличение объемов жилищного строительства; 2) повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования.

Доступность жилья является главным фактором спроса на ипотеку. На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра в ФЦП «Жилище») к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок).

КДЖ = 54*ЦКМ / (3*СДД), (1)

где ЦКМ – цена квадратного метра жилья, СДД – средний душевой доход.

КДЖ показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода. Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов5. Так, значение КДЖ, по данным 2004 года, составляло: в Сиэтле - 3 года, в Лондоне - 4,7 года, Эдинбурге - 3,5 года, Нью-Йорке - 2,7 года (в целом по США - 2,85 года), Стокгольме - 6 лет, Токио - 5,6 года, Амстердаме - 7,8 года, для Парижа - 3 года, для Мельбурна - 3,6 года, для Рио-де-Жанейро - 2,5 года, Конечно, в разных странах речь идёт о жилье разного качества, но, тем не менее, признаваемом в данном обществе допустимым (средним, массовым) стандартом проживания. Динамика КДЖ для Росси показан на рис. 1.

По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения, нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 5 лет6. Этим международным границам значений коэффициента доступности жилья в 2008 году соответствовали значения в 42 субъектах Российской Федерации, из которых в 6 регионах для приобретения жилья семье из трех человек надо было копить деньги менее трех лет. В 33 регионах жилье было недоступно, так как период накопления составляет более 5 лет. На рис. 2 приводится количество субъектов Российской Федерации, значения коэффициента доступности жилья для которых попадают в указанный диапазон.

 Динамика коэффицента доступности жилья как и его сравнениес с-0

Рис. 1. Динамика коэффицента доступности жилья как и его сравнениес с целевыми индикаторами ФЦП «Жилище». Источник: Институт экономики города, Паспорт ФЦП «Жилище»

Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов7. Так, значение КДЖ, по данным 2008 года, составляло: в Сиэтле - 3 года, в Лондоне - 4,7 года, Эдинбурге - 3,5 года, Нью-Йорке - 2,7 года, Стокгольме - 6 лет, Токио - 5,6 года, Амстердаме - 7,8 года, для Парижа - 3 года, для Мельбурна - 3,6 года, для Рио-де-Жанейро - 2,5 года, в целом по США - 2,85 года. Конечно, в разных странах речь идёт о жилье разного качества, но, тем не менее, признаваемом в данном обществе допустимым (средним, массовым) стандартом проживания.

В мировой практике, при определении величины показателя доступности жилья стандартной считается квартира, в которой на каждого члена семьи приходится сообщая площадь, равная средней величине обеспеченности населения жильем в данном стране/регионе/стране. В развитых странах средний показатель обеспеченности населения жильем колеблется между 30-45 квадратных метров на одного человека, например: в Норвегии – 74 кв. метров общей площади; в США – 65 кв. метров; в Швеции – 43 кв. метров; в Японии – 31 кв. метр общей площади.

 Распределение 83 субъектов Российской Федерации по значениям-1

Рис. 2. Распределение 83 субъектов Российской Федерации по значениям коэффициента доступности жилья в 2008 году (по количеству субъектов). Источник: расчеты автора по формуле (1) и данным Росстата.

В России наблюдается большой разброс среднего показателя обеспеченности населения жильем8 (ОЖП) между различными регионами: от ОЖП = 10,9 кв. метра в Республике Ингушетия до ОЖП = 30,8 кв. метра в Чукотском автономном округе. Поэтому, оценка доступности жилья должна, по крайней мере, учитывать этот показатель. С этой целью в диссертации предлагается использовать коэффициент доступности регионального жилья (КДРЖ):

КДРЖ = ЦКМ*ОЖП/СДД, (2)

где показатели ЦКМ, ОЖП, СДД берутся средними по исследуемому региону. Ели рассматривать Россию в целом, то введенный коэффициент КДРЖ совпадает с КДЖ, используемом в ФЦП «Жилище» при ОЖП = 17 кв. метров.

КДРЖ дает более объективную картину доступности жилья в регионах. Мы видим (см. рис. 3), что доступность жилья в регионах России хуже (в среднем, 6,0 лет), чем то показывает индикатор ФЦП «Жилище» (рис. 2) и неблагополучных регионов больше (57 против 42). Наблюдается большой разброс доступности регионального жилья (рис. 4): от 1,99 лет в Ямало-Ненецком автономном округе до 10,43 лет в Калужской области. Жители столиц, как выясняется, находятся далеко не в самом лучшем положении: г. Москва занимает 56-е место, а г. Санкт-Петербург вообще 78-е из 81 региона (по двум регионам недостаточно данных).

 Распределение 83 субъектов Российской Федерации по значениям-2

Рис. 3. Распределение 83 субъектов Российской Федерации по значениям коэффициента доступности регионального жилья в 2008 году (по количеству субъектов). Источник: расчеты автора по данным Росстата.

Ключевое значение для формирования рынка доступного жилья имеет решение задачи увеличения объемов жилищного строительства. Сфера жилищного строительства является сегодня основным ограничителем для формирования рынка доступного жилья. Помимо общих причин, связанных с существованием в строительстве временного лага, необходимого для реакции на увеличение спроса, жилищное строительство ограничивается возможностями по обеспечению земельных участков инженерно-технической инфраструктурой, а также готовностью банков кредитовать застройщиков. Потенциал активизации жилищного строительства ограничен: 1) возможностями индустрии строительных материалов; 2) возможностями мощностей и сетей коммунальной инженерной инфраструктуры; 3) возможностями банковского кредитования застройщиков; 4) возможностями увеличения объемов жилищного строительства за счет снижения административных барьеров и решения других проблем.

 Распределение коэффициента доступности регионального жилья (слева –-3

Рис. 4. Распределение коэффициента доступности регионального жилья (слева – направо: от самых благополучных к самым неблагополучным) по субъектам Российской Федерации. Источник: расчеты автора по формуле (2) и данным Росстата.

Одной из актуальных проблем является проблема доступности источников финансирования жилищного строительства, в том числе кредитных. Сегодня за счет средств населения финансируется до 40% строительства многоквартирных домов на начальной стадии строительства и до 80% на завершающих этапах. Доля кредитных средств составляет не более 20% от стоимости строительства. Развитие банками кредитования застройщиков жилья тормозится наличием таких проблем, как: проблема обеспечения кредитов (отсутствие прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства); высокий уровень рисков кредитования строительства; низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний; отсутствие у банков достаточных финансовых ресурсов; низкий уровень подготовки бизнес-планов, проектов по строительству жилья, долгий срок подготовки и утверждения проектной документации.

Анализ основных проблем в строительстве жилья показывает наличие следующих (в порядке убывания приоритета) проблем: (1) трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства; (2) низкий уровень доступности кредитных и иных источников финансирования для строительства; (3) низкий платежеспособный спрос населения на жилье; (4) отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных необходимой инженерно-технической инфраструктурой; (5) недостаточные возможности производственных мощностей; (6) отсутствие достаточного количества участков для строительства; (7) высокие налоги; (8) недостаточный объем строительных материалов, удовлетворяющих ценовым и качественным потребностям. При решении указанных проблем в сфере жилищного строительства, по оценкам строительных компаний, ими может быть обеспечен рост объемов вводимого жилья в среднем на 30%. Отсюда следует, что для увеличения объемов строительства жилья, кроме решения вопроса о развитии жилищного кредитования населения и застройщиков, а также о совершенствовании финансовых механизмов развития коммунальной инфраструктуры, необходимо сконцентрировать усилия на снижении административных барьеров в строительстве.

Одним из основных ограничений возможности населения улучшать жилищные условия являются недостаточные объемы жилищного кредитования. Банки с большой осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития жилищного кредитования населения. Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, выделим: (1) отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения; (2) отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов; 3) отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов; 4) сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

В настоящее время активно развивается законотворческая деятельность по созданию принципиально новых возможностей для решения жилищной проблемы. Пакет из 27 Законов (2005 г.) направлен на решение комплекса взаимосвязанных задач: (1) формирование и развитие рынка доступного жилья, (2) разработку нового Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, (3) уточнение правового положения ипотечного агента и характеристик ИЦБ, (4) установление особого порядка удовлетворения требований кредиторов - владельцев ипотечных облигаций, (5) защиту добросовестных приобретателей, (6) обращение взыскания на жилое помещение, (7) формирование кредитных историй, (8) совершенствования процедуры регистрации прав, (9) совершенствование тарифов ЖКХ, (10) создание жилищно-накопительных кооперативов, (11) развитие долевого строительства.



Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 10 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.