авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 ||

Российская практика развития рынка строительных услуг (на примере жилищного строительства)

-- [ Страница 3 ] --
  • Имеющиеся в наличии жилые фонды зависят не только от скорости строительства новых объектов, но и от сохранности уже имеющихся, их пригодности к использованию. На протяжении 1990-х годов практически не проводилось серьезного обновления жилых домов, не было средств на проведение ремонта, реконструкцию и ремонт и модернизацию инженерного оборудования, между тем как износ жилых помещений был достаточно высок. При этом учитывается только физический износ, фактор морального износа, с точки зрения автора, в расчет в настоящее время практически не принимается. И до сих пор продолжается интенсивное выбытие жилищного фонда. Так, например, по данным Главного контрольного управления (ГКУ) Президента РФ, в 2002 г. выбытие жилищного фонда достигало 50% вновь возведенного в строй жилья. Такое интенсивное выбытие жилых помещений, несмотря на темпы нового строительства, безусловно отражается негативно на средней обеспеченности населения жильем.
  • Одной из основных причин нерешенности проблемы с обеспечением жильем населения по-прежнему остается недостаточное финансирование. Государство не берет на себя финансирование процесса массового жилищного строительства, а индивидуальное строительство и инвестирование средств граждан в строительство сдерживается низким уровнем доходов населения.
  • Рост объемов строительства новых жилых домов ограничен из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монополизации местных рынков строительных услуг.
  • Объем жилой площади, приходящийся на одного жителя в России, по данным Госкомстата, составил в 2005 г. около 20,9 кв. м., при этом этот показатель не сильно изменился за последние годы. Кроме того, по обеспеченности жильем Россия существенно уступает почти всем странам Европы. В России в среднем приходится 0,7 комнаты на человека, в то время как в странах Вышеградской группы (Венгрия, Словакия, Чехия) – 1,3-1,5.

Среди других причин недостаточного обеспечения населения жильем, можно также привести общие для всей строительной отрасли России факторы (объективные и субъективные), сдерживающие деловую активность строительных компаний. К ним относятся:

  • Высокий уровень налогов;
  • Неплатежеспособность заказчиков;
  • Высокая стоимость строительных материалов, конструкций, изделий;
  • Недостаток заказов на работы;
  • Конкуренция со стороны других строительных компаний;
  • Недостаток квалифицированных рабочих;
  • Нехватка и изношенность машин и механизмов;
  • Высокий процент коммерческого кредита.

Подытоживая анализ развития сектора жилищного строительства в России, автор хотел бы отметить, что на рынке жилья существует значительный потенциальный спрос. Реальный платежеспособный спрос на сегодняшний день значительно ниже потенциального, но он, несомненно, будет расти по мере улучшения уровня жизни населения и развития различных инструментов, способствующих приобретению населением жилья (ипотека, социальное жилье и т.п.).

В 2005 г. Президент РФ В.В. Путин заявил о необходимости инвестирования в «человеческий капитал» и обозначил четыре основных направления социальной политики на ближайшие годы. К этим направлениям относятся развитие образования, развитие здравоохранения, обеспечение граждан России нормальными жилищными условиями и развитие сельского хозяйства страны. Для реализации указанных направлений социальной политики была использована новая для нашей страны концепция приоритетных национальных проектов. В соответствии с четырьмя основными направлениями, отмеченными президентом, были определены четыре приоритетных национальных проекта, включая проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России»

Обращение российского государства к идее национальных проектов именно сейчас, на наш взгляд, объясняется рядом причин:

  • Прежде всего, после того, как в той или иной мере были «сняты» острейшие проблемы, сопровождавшие постперестроечное реформирование экономической и политической системы страны, происходит постепенная переориентация государственной политики на новые задачи, отвечающие современным воззрениям на экономическую и социальную роли государства и современной концепции национальной конкурентоспособности, которая включает, как мы говорили уже, не только экономический компонент – повышение продуктивности и обеспечение устойчивого экономического роста, но и повышение благосостояния населения.
  • Укрепление государственной власти и закрепление сфер ответственности за различными уровнями власти от федерального до уровня местного самоуправления, формируют новые административные возможности, такие как обеспечение согласованности принимаемых решений и действий всех ветвей и уровней государственной власти.
  • У государства появились реальные финансовые ресурсы, которые можно направить на решение социально-экономических проблем. При этом государство перешло к трехлетнему циклу бюджетного планирования, при котором основные параметры федерального бюджета утверждаются на ближайший год и, одновременно, на два последующих, и которое повышает возможности планирования.

С массой проблем, которые вызваны перегруженностью застройками мегаполисов, таких как отсутствие свободных земельных участков, перегруженность инженерных коммуникаций и транспортных потоков, инвесторы и строительные компании сегодня все больше нацеливаются на рынок загородного жилья. Частным застройщикам этот сектор представляется более перспективным еще и потому, что за городом выкупить землю под застройку намного проще, чем в городе, где множество коммуникаций и обременений. Государство сегодня провозгласило рынок загородного и городского малоэтажного строительства одним из перспективных направлений по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Увеличение объемов малоэтажного загородного строительства вокруг крупнейших мегаполисов в России – один из наиболее очевидных способов повышения доступности жилья. Инвестиционно-строительные компании полного цикла, работающие на рынке малоэтажного строительства, способны возводить дома в пределах 50-ти километровой зоны от мегаполиса со стоимостью одного квадратного метра с учетом придомовой территории практически втрое дешевле недвижимости в черте города. К основным преимуществам малоэтажного строительства также можно отнести:

  • высокую скорость строительства;
  • лучшую экологическую обстановку в пригородах;
  • социальную однородность окружения;
  • возможность сочетать индивидуальную изолированность в пределах дома с социальными отношениями внутри сообществ, возникающих в местах малоэтажной застройки;
  • возможность использования экологически чистых материалов, в частности, деревянные конструкции;
  • экономия на расходах на строительство и содержание за счет того, что в такого рода постройках отсутствуют свойственные многоэтажному многоквартирному дому системы и механизмы (например, лифты, мусоропровод);
  • лучшее соотношение доступности и комфорта;
  • прямое воздействие на улучшение демографической ситуации в стране.

В российской практике под малоэтажным строительством понимается строительство домов не выше четырех этажей. Оптимальным представляется вариантом малоэтажной застройки в виде поселков более чем на 40 домов, каждый дом в которых располагал бы участком в 12-15 соток, а при нехватке земли это может быть и поселок из таунхаусов, где земельный надел составляет 1-3 сотки. Вообще, как полагает автор, говорить о малоэтажном строительстве следует не просто как о строительстве отдельных домов, а именно в контексте поселков как мест компактной малоэтажной застройки. Ситуация в сфере малоэтажного строительства кардинально отличается от ситуации в городском (многоэтажном и многоквартирном) строительстве, поскольку конечным продуктом малоэтажного строительства являются малоэтажные поселки с определенной инфраструктурой – то есть микрорайоны малоэтажной застройки, определенным образом насыщенные объектами социально-бытовой инфраструктурой.

Анализ практики малоэтажного строительства показывает наличие ряда проблем, которые тормозят развитие этого сегмента строительной отрасли. К ним можно отнести, прежде всего, отсутствие нормального оборота земли в России. Затруднено приобретение земельного участка по прямой сделке купли-продажи, при этом практика показывает, что достаточно много застройщиков готовы полностью показывать стоимость подобной сделки, однако, процедура требует много времени и дополнительных расходов. Подобная система провоцирует инвесторов на проведение сделок с использованием других механизмов, что приводит к тому, что рыночная стоимость надела ложится на затраты проекта в размере не более 3-5% и приводит к необходимости оптимизации денежных потоков.

Не позволяя сформировать белые денежные потоки, государство напрямую тормозит развитие массового малоэтажного строительства. Государство обладает колоссальным ресурсом, позволяющим выделить базу для малоэтажного строительства, но ресурс этот используется неэффективно. При этом у государства есть реальные рычаги использования малоэтажного строительства таким образом, чтобы решалась проблема его доступности, в частности и для социально незащищенных слоев населения. Речь идет о том, что от 20 до 25% в стоимости конечного продукта на рынке малоэтажного жилья может контролироваться государством – оно может на законных основаниях предоставлять технические условия и земельные участки конкретному застройщику, на законных же основаниях требуя от него взамен либо, как уже говорилось выше при оценке строительства элитных поселков, соответствующей денежной компенсации, либо, определенное количество квадратных метров готового жилья.

В первую очередь не ясен вопрос, кто именно будет реализовывать приоритетный национальный проект «Доступное жилье». На данный момент законопроектом предусматривается, что строительство в рамках проекта будет передано гражданам, объеденным в кооператив. Кооперативы, безусловно, могут и должны присутствовать на рынке малоэтажного строительства, однако у автора вызывает сомнение целесообразность определения в качестве звена, реализующего национальный проект, только и исключительно кооперативы граждан. Во-первых, идея кооперативного строительства не нова и практика показывает, что в этой сфере достаточно много злоупотреблений и просто неудачных проектов. Во-вторых, далеко не каждая инвестиционно-строительная компания способна возводить «доступное» жилье, далеко не у каждого инвестора-застройщика отработаны технологии поточного домостроения, далеко не все понимают, как именно комплексно осваивать обширные территории и как правильно управлять процессом строительства. Крайне мало компаний с устойчивыми позициями на рынке и четко разработанной стратегией развития на 3-5 лет. Только вертикально-интегрированные структуры могут претендовать на роль такого инструмента, способные, зачастую, кстати, подменяя работу местных администраций, проходить сложности непрозрачного земельного рынка, непрозрачного рынка получения технических условий силами собственной службы технического заказчика, обладают собственными генеральными подрядчиками, производственными мощностями, источниками финансирования и реализации проектов. Только по такому принципу можно создавать «доступное жилье». Следовательно, в отношении подобных структур государству требуется выстраивать конкретную программу и систему мотивации организаций, на практике реализующих приоритетную Президентскую программу. Государство должно создавать условия и направлять свои усилия для того, чтобы частные компании могли поточным методом формировать готовый продукт для более широких слоев населения.

В заключении подводятся итоги исследования и делаются основные обобщения и выводы, а также формулируются основные рекомендации по решению проблем жилищного строительства и развития рынка строительных услуг в России, в том числе и использованием зарубежного опыта:

  • Осуществить реальную либерализацию рынка земли и повысить эффективность использования земельных ресурсов - обеспечить прозрачность рынка земли; внедрить методы зонирования земель с использованием зарубежного опыта, в частности опыта США в этом направлении; завершить доработку земельного и градостроительного законодательства РФ; принять меры, ограничивающие размах спекулятивных сделок с землей, включая строго целевое использование земельных участков, налоговое регулирование, решить проблему использования земель сельскохозяйственного назначения под жилищное строительство, прежде всего земель, непригодных для дальнейшего ведения сельского хозяйства.
  • Упростить процедуры согласования инвестиционно-строительных проектов - разработать регламент для максимального упрощения процедур, связанных с согласованием инвестиционно-строительных проектов, и получением технических условий для застройщиков.
  • Определить, кто именно является инструментом реализации национального проекта – не ограничиваясь привлечением к реализации национального приоритетного проекта только объединения граждан в виде кооперативов, привлекать и иных субъектов к реализации проекта, включая крупные вертикально-интегрированные компании, обладающие реальной возможностью реализовывать цели проекта и необходимыми знаниями и технологиями; разработать критерии, которым должна соответствовать организация для получения преференций, объемы и перечень которых также должны быть переменными в зависимости от степени вовлеченности организации в приоритетный национальный проект.
  • Упростить привлечение иностранной рабочей силы - внести изменения в существующую законодательную базу для упрощения процедуры привлечения иностранной рабочей силы, поскольку действующие законы практически не работают, а рост объемов строительства неминуемо приведет к дефициту трудовых ресурсов.
  • Принять меры, включая законодательные и организационные, для предотвращения монополизации товарных рынков и обеспечения свободной конкуренции.

И, наконец, по мнению автора, многие существующие на сегодняшний день проблемы и недостатки в сфере жилищного строительства и развития рынка строительных услуг могут быть устранены государством при наличии политической воли и путем внесения соответствующих изменений в законодательство и подзаконные акты, а также путем совершенствования практики применения нормативно-правовой базы. Оставляя за собой определенный объем разрешительных и контролирующих функций, государство должно содействовать развитию рыночных механизмов в жилищном строительстве, включая такие элементы этих механизмов, как конкуренция, свобода выбора форм и методов предпринимательской деятельности, а также равного доступа участников рынка к ресурсам, обеспечивающим возможность реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье».

Список опубликованных работ по теме диссертации:

  1. Мищенко В.В. Мировой опыт и российская практика развития рынка строительных услуг (на примере жилищного строительства) / Монография. – М.: Научная книга, 2007. – 9,1 п.л.
  2. Мищенко В.В. Национальная конкурентоспособность России: теоретические и практические аспекты // Мировая экономика: состояние, проблемы, перспективы. Часть I. Под ред. д.э.н. Кутового В.М. – М.: Научная книга, 2007. – 0,7 п.л.
  3. Мищенко В.В. Инновации и современные тенденции в строительной индустрии // Мировая экономика: состояние, проблемы, перспективы. Часть II. Под ред. д.э.н. Кутового В.М. – М.: Научная книга, 2007. – 0,9 п.л.
  4. Мищенко В.В. Жилищное строительство в России и тенденции развития российского рынка строительных услуг. // Современное управление. – 2007. - №5. – 0,2 п.л.

1 IMD World Competitiveness Yearbook 2006. P.p. 608.

2 Бакушева Н.И., Гусарская О.В., Пятницкая С.М., Савенкова О.П., Тихонова А.Н. Экономика строительной отрасли. М.: Издательский центр «Академия», 2006. С. 207.



Pages:     | 1 | 2 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.