авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 7 |

Государственное регулирование рынка городских земель как специфичного природного ресурса социально-экономического развития

-- [ Страница 3 ] --

Экономисты, специально исследовавшие вопрос о земельной ренте, выделяют два аспекта ее образования. Во-первых, монопольная рента образуется на всех участках независимо от их свойств, так как в отличие от сельскохозяйственных целей для градостроительства требуются участки в определенных местах, на определенных территориях. Но в силу естественной ограниченности земли в этих местах и на этих территориях предложение свободных участков не соответствует спросу на них, что по Марксу «...повышает стоимость земли, как пространства и основы»7.

Во-вторых, монопольная рента образуется на их отдельных участках, которые в силу действия природных факторов приобретают особо ценные свойства. Поэтому многие экономисты считают, что рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасов) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли - их фиксированное количество - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Вопросы земельной ренты, собственности на землю, оценки земли не теряют своей актуальности на протяжении всей истории экономической мысли, и находят отражение в экономической науке. Актуальным также остается вопрос определения стоимости и цены на землю.

Цена - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок. Существует много видов цены, они необходимы в силу различных потребностей и функций (заемная, страховая, инвестиционная, арендная и т. д.). Однако в общем цена может быть разделена на две широкие категории; рыночная и потребительная цена. Рыночная цена представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью или стоимостью в обмене8. Потребительная (субъективная, инвестиционная) цена отражает цену объекта, предназначенного для конкретного пользователя. Джозеф К. Эккерт в своей книге «Оценка земельной собственности» пишет, что во многих странах мира земли не­сельскохозяйственного назначения оцениваются для целей налогообложения по их рыночной цене, а угодья сельскохозяйственные - по потребительной. На базе рыночной цены земли формируется стоимостная шкала, используемая при налогообложении земельной собственности. Следует отметить, что наиболее важными компонентами рыночной цены являются: полезность объекта; спрос и дефицитность; возможность передачи имущественных прав; степень ликвидности. Цена земли не есть что-то данное, само по себе присущее, она зависит от совокупности факторов и социально-экономических явлений. Классические факторы, влияющие на цену земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические, социальные, юридические, административные или политические; физические, связанные с окружающей средой, либо с местоположением.

Физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения являются определяющими для стоимости земельных участков. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка (климат и топографию местности, размер участка, рельеф, геология и другие физические параметры), с другой стороны, показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения расположения данного участка относительно делового центра, автострады, объектов городской инфраструктуры.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее по существу является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в городах будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения, и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы и т. д. Принцип установления ренты как уравновешивающей цены, таков же, как и в случае других факторов производства; заработная плата выступает как цена, выравнивающая спрос и предложение труда, процент - уравновешивающий спрос и предложение капитала. Учитывая, что предложение земли отличается низкой эластичностью или вообще неэластичностью, графическая кривая предложения земли будет представлять собой вертикальную линию.

Изменение уровня ставок арендной платы в сторону повышения приведет к превышению предложения земли над спросом. В таких условиях земля не будет пользоваться спросом и произойдет снижение ставок арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится, то спрос на землю превысит ее неизменное положение и произойдет повышение арендной платы.

Фактически, в рамках отдельного муниципального образования предложение земли в определенные временные периоды может меняться в результате активизации или замедления темпов приватизации, освоения новых территорий, изменения категории земельных участков и других процессов, влекущих включение в рыночный оборот новые земли.

Исследуя землю как объект рыночных отношений целесообразно вводить понятие «земельный участок», поскольку именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного оборота, а не земля в целом. Различные источники, в зависимости от преследуемой ими цели, дают определения понятию «земельный участок» раскрывая и акцентируя в той или иной степени определенные его аспекты.

С точки зрения товарного оборота, имеет смысл выделить две ключевые составляющие земельного участка: физическая и правовая. Физическую составляющую земельного участка представляет часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение и площадь. А правовая составляющая определяет совокупность прав на земельный участок, правовой статус, документально установленные ограничения на владение, распоряжение и пользование.

Таким образом, в рамках настоящего исследования, говоря о земельном участке как объекте рыночного оборота, целесообразно использовать следующее определение: земельный участок, как объект рыночного оборота – это часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь и другие характеристики, а также совокупность документально установленных прав и ограничений на владение, распоряжение и пользование.

Рынок земли – система экономических и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. В силу особой социальной, экономической и политической значимости земельных ресурсов для государства, земельный рынок требует особого контроля и регулирования со стороны органов государственной власти. В воспроизводственном процессе рынок земли осуществляет функции распределения и обмена земельных ресурсов.

Главными регуляторами рынка являются спрос, предложение, цена, конкуренция. Под их воздействием любой открытый и свободный рынок стремится к точке равновесия, в которой цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов и спрос равен предложению.

Для обеспечения такой сбалансированности необходимо, чтобы соблюдались следующие условия:

  • Продаваемый на рынке товар должен быть взаимозаменяем, стандартизирован, доступен для изучения с помощью образцов или хорошо знаком покупателям.
  • Информация о предлагаемых товарах должна быть легко востребуема всеми участниками рынка, свободными от какого-либо принуждения.
  • Денежные расчеты и юридическое оформление сделок не должны занимать много времени и быть абсолютно безопасными.
  • Государственное вмешательство не должно отягощать рыночный процесс.

Современное состояние земельного рынка мало соответствует перечисленным условиям. Это несоответствие вызывается как объективными факторами, связанными со спецификой товара, так и субъективными, обусловленными недостатками в организации и государственном регулировании земельного рынка.

Особенности рынка земли характеризуются следующими признаками:

  • локализация:
    • Абсолютная неподвижность
    • Большая зависимость цены от местоположения
    • Нельзя продавать по образцам
  • вид конкуренции:
    • несовершенная конкуренция, олигопольный рынок
    • небольшое число покупателей и продавцов
    • уникальность каждого участка
    • контроль над ценами ограничен
    • вступление в рынок требует больших капиталов
  • эластичность предложений:
    • низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
    • спрос может быть очень изменчивым
  • степень открытости:
    • сделки носят частный характер
    • публичная информация часто неполная и неточная
    • покупатель должен прибыть к неподвижному участку
  • конкурентоспособность товара:
    • во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства
    • специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
  • условия зонирования:
    • регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права
    • ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель
    • большая взаимозависимость частной и других форм собственности
  • оформление сделок:
    • больше юридических сложностей, ограничений и условий
    • включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права

Особенности земельного рынка обусловлены природой недвижимости. В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

Величина и характер спроса на землю предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом.

С одной стороны, определяющим фактором для развития рыночной экономики является признание различных форм собственности на земельные ресурсы и развитие земельного рынка с целью эффективного распределения земельных участков как природного ресурса и объекта недвижимости в целом, и как фактора производства в частности.

С другой стороны, особая роль земли для государства в целом и для каждого отдельного индивидуума в частности, обуславливает ряд ограничений земельного рынка, связанных с тем, что для обеспечения жизнедеятельности граждан необходимо:

  • обеспечить геополитическую и экономическую безопасность, сохранение границ территории государства;
  • обеспечить экологическую безопасность жизнедеятельности на территории государства;
  • обеспечить сохранность государственного земельного фонда от негативных природных и антропогенных явлений (эрозия почв, заболачивание и т.д.);
  • обеспечить сохранность полезных свойств земельных ресурсов
  • обеспечить соблюдение приоритета прав и интересов российских граждан при функционировании земельного рынка.

Целью второй главы «Методология анализа состояния и тенденций развития земельного рынка в России» является формирование концепции современного земельного рынка и методологии анализа рынка городской земли в Российской Федерации; разработка методики прогнозирования развития земельного рынка и принятия управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления земельными ресурсами на основе когнитивного моделирования процессов формирования и развития земельного рынка.

Использование системного подхода в исследовании позволяет сформировать основы концепции земельного рынка, с точки зрения автора, обеспечивающую возможность раскрыть все основные процессы формирования и развития земельного рынка и учесть существенные аспекты его функционирования и оценить возможность влияния на них государства. На рисунке 1 представлена обобщенная структура земельного рынка, состоящая из элементов, находящихся в определенной взаимосвязи друг с другом. Основными элементами этой системы являются объекты рыночных отношений: земельные участки, участвующие в гражданском обороте; и субъекты: продавцы, покупатели, посредники, государственные органы контроля, учета и др.

Необходимо отметить, что данная система является открытой и ее формирование и развитие происходит во взаимодействии с внешней средой, определяемой социально-экономическими, политическими, правовыми, экологическими, культурными и другими факторами.

Рис. 1. Основные элементы системы земельного рынка

Ключевым элементом земельного рынка является земельный участок, рассматриваемый в данном случае как товар, т.е. как вещь, не ограниченная в обороте, свободно отчуждаемая и переходящая от одного лица к другому. В диссертационной работе предложена классификационная система объектов земельного рынка по следующим признакам: виды прав, форма собственности, вид угодий, виды использования и различные факторы местоположения.

Экономическими субъектами земельного рынка являются покупатели, продавцы и профессиональные участники рынка недвижимости. В работе предложена классификация субъектов по следующим признакам: характер участия в сделке, юридический статус, уровень доходов, мотивация, вид сделки.

Подсистема государственного управления земельными ресурсами в целом представлена на рис.2.

Также в работе представлен структурный и функциональный анализ органов государственной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами и регулировании земельного рынка.

Уровни управления

Государственное

Муниципальное

Российская Федерация

Субъект Российской Федерации

Ветви власти

Исполнительная

Законодательная

Судебная

Цели управления

Социальная защита населения

Защита окружающей среды и пользования природными ресурсами

Обеспечение безопасности и обороны страны

Рациональное использование земель

Реализация свободы предпринимательства и конкуренции

Обеспечение занятности населения

Формы и методы управления

Экономические

Административные

Политические

Функции управления

Учетная

Распределительная

Контрольная

Охранная

Обеспечение

рационального использования

земли



Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 7 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.