авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||

Методология управления развитием территорий с объектами культурного наследия (на примере санкт-петербурга)

-- [ Страница 4 ] --

3. Инициатор проекта – государство (муниципалитет). В этом случае наилучший проект по максимуму показателя бюджетной или интегральной эффективности для объектов обычной недвижимости, а для объекта культурного наследия получения сохранение и развитие.

4. Проект реализуют несколько субъектов. Для выбора проекта девелопмента также может использоваться показатель интегральной эффективности.

Автором предложен механизм формирования программы девелопмента «территория +ИПН» с учетом целей жилищной политики, с учетом различных форм государственного участия в процессе девелопмента и расчетов эффективности инвестиционного проекта.

Участие государства, региональных и муниципальных органов, в процессе девелопмента осуществляется в двух основных формах – прямом финансовом и нефинансовом участии.

Финансовое участие заключается в :

- финансировании целевых жилищных программ на территориях проекта девелопмента.

- предоставлении субсидий на улучшение жилищных условий и на частичное возмещение затрат населения на приобретение жилья;

- предоставлении налоговых льгот девелоперу на затраты, связанные с проведением работ по реконструкции, реставрации и развитию (возможному перепрофилированию) объекта культурного наследия.

- предоставлении субсидий и компенсаций собственникам промышленных объектов (комплексов) на перевод производства на другие площадки.

- инвестициях в инфраструктуру территории проекта девелопмента, формирование маневренного фонда, реализацию сохранения и развития.

Нефинансовое участие государства (муниципалитета) предусматривает применение широкого спектра инструментов нормативно-правового технического, градостроительного регулирования. В качестве объектов регулирования выступают проекты девелопмента – новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, и субъекты девелопмента – девелоперы, собственники промышленных объектов (комплексов). При этом регулирование распространяется на различные фазы воспроизводства недвижимости.

Разработка программы девелопмента «территория +ИПН» позволяет подвести под единую нормативно-правовую, организационную, экономическую основы частные задачи обновления зданий и сооружений, присущие каждому отдельному проекту реновации.

Программа девелопмента «территория +ИПН» в работе определяется как согласованный по целям, срокам, ресурсам и составу участников план деятельности, обеспечивающий реализацию процесса сохранения и развития объекта культурного наследия и развития всей территории.

Реализация программно-целевого подхода в данном случае предполагает оценку и анализ результатов программы девелопмента «территория +ИПН» (Рис.6).

Экономическое обоснование целевых программ позволяет выбрать наиболее эффективные формы участия государственных, региональных, муниципальных органов власти в процессе реализации проекта девелопмента и, соответственно, оптимально распределить ограниченные ресурсы.

Эффективность программы проекта девелопмента «территория +объект ИПН» в работе рекомендуется определять путем сопоставления финансовых потоков по субъектам при реализации программы девелопмента с финансовыми потоками, которые пройдут без программы. Другими словами, реализация программы девелопмента должна улучшить существующий сегодня базовый вариант.

Для расчета показателей эффективности проекта девелопмента «территория + объект исторической промышленной недвижимости» нами предлагается следующая формула:

I J N

ЧДД проект = xij dn х ЧДД ijn, (2)

i=1 j=1 n=1

где, xij – целочисленные переменные,

xij = 1, если на i-м объекте реализуется j-й проект

девелопмента;

xij = 0, если на i-м объекте не реализуется j-й проект

девелопмента;

___

i = 1. I - совокупность зданий;

dn - коэффициент значимости финансовых потоков n-го субъекта проекта в программе девелопмента, dn е [0,1];

ЧДД проект - чистый дисконтированный доход для субъекта проекта в программе девелопмента при реализации j-го проекта реновации на I – м объекте, руб.

Значение коэффициента dn зависит от структуры финансирования программы проекта девелопмента, а также целей и задач программы. Например, приоритет может отдаваться задачам улучшениям качества жилья (эффективность для населения), развития жилищного комплекса региона (коммерческая эффективность), снижение жилищных расходов в бюджете города субъекта Федерации (бюджетная эффективность).

Показатели эффективности проекта девелопмента могут также использоваться при экономическом обосновании обновления всей территории с ИПН.

В качестве основных показателей программы следует также учитывать: объемы привлекаемых внебюджетных ресурсов – девелопера, населения и коммерческих организаций, объем бюджетного финансирования, объем финансирования на сохранение и развитие объекта ИПН.

При дифференцированном подходе для каждого объекта разрабатывается индивидуальный проект девелопмента и схема его финансирования с учетом потребностей здания в проведении ремонтно-реставрационных работ, рассчитываются суммы накопленных собственниками промышленных зданий целевых средств на реновацию своих объектов, средств девелопера на те же цели, и других средств. Затем устанавливается общий объем реновации площадей существующих и вновь построенных зданий и сооружений по проекту девелопмента в натуральном и стоимостном выражении, его эффективность, сроки реализации и структура финансирования.

III ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  1. Для решения задач сохранения объекта культурного наследия, повышения качества среды и определения степени свободы инвестора диссертантом раскрыта сущность понятия «Предмет охраны», обоснованы цели определения предмета охраны.
  2. Для определения необходимых материально-технических ресурсов при реализации проекта девелопмента определен режим реконструкции предмета охраны, его технико-экономические особенности для определения стратегии и характера проекта девелопмента с учетом ограничений. Обосновано, что проект девелопмента должен сохранить объект в подлинном виде, сохранить только отдельные конструктивные элементы, декор и т.п, то есть частично или режим реконструкции позволит осуществлять новое строительство. Разработаны новые подходы к управлению объектами культурного наследия с учетом архитектурно-исторических и управленческо-экономических аспектов. Обоснована высокая мобилизация экономического ресурса объектов культурного наследия, являющегося основой городской регенерации. Эстетические качества и степень сохранности объектов культурного наследия обеспечивают высокую инвестиционную привлекательность территории для строительства высокодоходных жилых и общественных зданий, обеспечивая быстрый возврат капитала.
  3. Разработана концепция управления объектом культурного наследия с целью повышения заинтересованности инвестора в сохранении таких объекта и их развития. Целесообразно включать в инвестиционный проект девелопмента объекта ОКН участки территории для строительства новых и реконструкции существующих зданий.
  4. Обоснованы приоритеты в направлении реализации концепции девелопмента территории и объекта культурного наследия. Обоснован выбор пилотного инвестиционного девелопмента территорий промышленных зон с объектами исторической промышленной недвижимости, расположенных в зонах регулируемой застройки.
  5. Предложена целевая функция адаптации существующей системы управления инвестиционно-строительным комплексом и её трансформация в новую систему, основанную на мотивационной модели организации территориального девелопмента с объектами культурного наследия, которая позволяет сохранить и развить такие объекты и существенно повысить территориальный потенциал города (района).
  6. Рекомендуется использовать предложенную концепцию девелопмента территории, обремененной объектами исторической промышленной недвижимости, и разработанную методологию ее реализации для привлечения инвестиционных ресурсов в создаваемые специализированные территориальные девелоперские инвестиционные проектно-строительные компании. Главное функциональное назначение такой компании – это выполнение собственными силами всех фаз инвестиционно-строительного цикла – от консолидированного внебюджетного финансирования, проектирования и исполнения обязанностей заказчика до комплексной застройки кварталов с обременением развития территорий объектами культурного наследия.
  7. Социально-экономическое значение выполненной работы заключается в том, что за счет повышения эффективности системы управления и участия государственных, региональных муниципальных органов в процессе девелопмента городских примышленных территорий с объектами исторической промышленной недвижимости в процессе реализации проекта девелопмента при оптимальном расходе ограниченных ресурсов достигается высокий синергетический эффект.

Основные публикации по теме диссертации:

Монографии:

  1. Объекты культурного наследия: управление и оценка. – С-Петербург: Изд-во Политехнического университета, 2007. (12,75 п.л.).
  2. Теория и методология девелопмента территории, обремененной зданием-памятником. – С-Петербург: Изд-во Политехнического университета, 2007.(9,25 п.л.).

Статьи, изданные в ведущих научных журналах и изданиях, выпускаемых в Российской Федерации, рекомендованных ВАК для опубликования статей соискателей докторских диссертаций. (п.п.1-4).

  1. Методология оценки ремонтно-реставрационных работ объектов культурного наследия // Научно-технические ведомости СПбГТУ, том 2, Экономические науки 6-2(48)/2006 (0,6 п.л.).
  2. Концепция бизнес-плана по использованию и развитию исторической промышленной недвижимости в современных условиях.// Промышленное и гражданское строительство № 6.:М. – 2007. (0,25 п.л.).
  1. Технико-экономическое обоснование проектов реконструкции исторической недвижимости//Промышленное и гражданское строительство № 7. :М. – 2007. (0,25 п.л.).
  2. Основные положения концепции девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия (на примере Санкт-Петербурга)// Промышленное и гражданское строительство № 9 :М. – 2007. (0,25 п.л.).
  3. Экономика реконструкции исторических зданий под объекты туризма в центре Санкт-Петербурга // Проблемы современной экономики № 9, 2007 (0,6 п.л.).
  1. Технико-экономические аспекты создания общих основ при реконструкции и реставрации зданий-памятников и их территорий // Сб.науч. тр. 63 науч.конф., СПбГАСУ – СПб.- 2006 (0,3 п.л.).
  2. Экономическая стратегия сохранения зданий-памятников промышленной архитектуры. // Петербург – центр промышленности и инженерного искусства. Материалы науч.конф. – СПб.: «Норинт», 2003 (0,3 п.л.).
  3. К вопросу оценки зданий-памятников, имеющих историческую, архитектурно-художественную ценность. // Петербург – центр промышленности и инженерного искусства. Материалы науч.конф. – СПб.: «Норинт», 2003 (0,3 п.л.).
  4. Эффективное управление исторической недвижимостью – основной путь ее сохранения (защиты) // экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. науч.тр. – Вып.3. Т. 1 – СПб.: СПбГАСУ, 2005 (0,3 п.л.).
  5. Экономико-управленческие аспекты реконструкции исторических зданий под объекты туризма в центре Санкт-Петербурга // Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: резервы экономического роста и социального прогресса. Сб.науч.тр/СПбГУ СПб.: ОЦЭиМ, 2003 (0,3 п.л.)
  6. Особенности разработки бизнес-плана использования промышленных зданий-памятников // Инвестиционно-строительная деятельность в условиях становления рыночных отношений: Сб.науч.тр./ СПбГАСУ. – СПб., 2001 (0,3 п.л.).
  7. Концепция сохранения исторической недвижимости // Реконструкция Санкт-Петербург – 2005 /Международная научно-практическая конференция. Сб.докл. Ч. II - СПб.: СПбГАСУ, 2005 (0,3 п.л.)

Рыночные факторы, обуславливающие стоимость недвижимость в Курортном районе Санкт-Петербурга / 64 научная конференция профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. СПб, 2007.



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.