авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Методология управления развитием территорий с объектами культурного наследия (на примере санкт-петербурга)

-- [ Страница 3 ] --

В целях более эффективного развития единичных объектов исторической промышленной недвижимости нами построена модель концепции девелоперской фирмы, специализирующейся на девелопменте таких объектов. Среди пошаговых операций данной модели является разработка бизнес-идеи, направленная на обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования исторического объекта с учетом ограничений КГИОП.

Возможно построить успешную жилищную программу и вписать ее в национальный проект «Доступное комфортное жилье гражданам России» на территории, где расположены объекты такой исторической промышленной недвижимости. Решить две социальные программы: возродить объекты культурного наследия, а также построить жилье – коммерческое и некоммерческое для различных потребителей с высоким, средним и низким уровнем дохода. Такие девелоперские проекты, которые не ставят целью только лишь извлечение прибыли, должны иметь определенную поддержку в виде бюджетных средств – прямых вложений и субсидирования процентных ставок по кредитам. Данный подход поощрял бы девелоперскую компанию осуществлять государственные программы в соответствии с разработанными специальными стандартами.

Автором представлена модель развития рынка жилья на территории, обремененной объектом исторической промышленной недвижимости (Рис.2).

В работе определены проблемы и задачи оценки исторических объектов.

Проблема оценки заключается в:

отсутствии единой системы оценки объектов охраны, которая не позволяет обеспечить адекватным инструментом решение задач государственной охраны, сохранения и использования памятников;

недостаточным нормативным обеспечении расчетов восстановительной стоимости исторического объекта для оценки объекта как нового;

отсутствии достоверной шкалы бальной оценки или поправочных коэффициентов при определении морального и экономического износов объектов оценки.

Задачи оценки объектов состоят в:

расчете размера ущерба, который нанесен объекту культурного наследия вследствие форс-мажорных обстоятельств или его преднамеренной порчи, и т.п;

определении действительной инвестиционной стоимости;

определении страховой стоимости объекта охраны;

определении реальной рыночной стоимости для целей продажи (приватизации), а также для определения арендной платы;

определении залоговой стоимости объекта с целью получения кредита в банке на реконструкцию, реставрацию и др.;

определении налогооблагаемой базы для расчета размера налога на недвижимость и определении суммы налоговых льгот;

определении рыночной стоимости земельного участка как застроенного, обремененного зданием-памятником.

Отличительным качеством городской среды является присутствие в ней разнонаправленных интересов различных собственников. Наличие этих противоречий может не совпадать с тенденцией общего развития общества и среды. Именно поэтому, приведение их интересов к состоянию компромисса возможно только с помощью концепции строительно-проектного девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия. Она сводится к установлению неких экономико-правовых и организационных рамок, которые позволяют реализовать девелоперский проект реновации территории (квартала) с историческим объектом. То есть, под механизмом в данном случае мы понимаем систему воздействий на объект культурного наследия, включающим различные регламенты, способствующие гармоническому развитию урбанизированной среды. Масштаб проблем предопределяет приоритетность государственных регуляторов (механизмов) в развитии отношений с девелоперскими проектно-строительными компаниями (фирмами), специализирующимися на объектах исторической недвижимости.

В работе выявлены технико-экономические особенности процесса девелопмента территорий с объектами культурного наследия и его роль в воспроизводстве общественных и жилых зданий.

Девелопмент территории, обремененной объектами культурного наследия, является важнейшим и необходимым условием создания качественной городской среды для населения.

Под девелопментом территорий в работе понимается процесс замещения и восстановления выбывших в результате морального и физического износа зданий, отнесенных к объектам обычной недвижимости, сохранение и развитие объектов, отнесенных к исторической промышленной недвижимости (ИПН). В данном случае, к последним мы относим объекты исторической промышленной недвижимости (ИПН). Девелопмент территории с ОКН является циклическим процессом, включающим последовательность преобразований – методов девелопмента: капитальный ремонт, модернизацию, реставрацию, реконструкцию, снос зданий и возведение новых объектов. Параметры процесса девелопмента зависят от характеристик объекта девелопмента – объекта культурного наследия (ИПН), а также от способа его дальнейшего использования (Рис.3).

Автором выявлены основные методологические особенности экономического обоснования проектов девелопмента территории + ОКН

Проект девелопмента территории + ОКН в работе предложено определять как инвестиционный проект, предлагающий комплекс практических действий – экспертных, проектных, строительных, и других работ, направленных на обновление зданий и территории, и решение социально-экономических задач эффективной эксплуатации объектов, сохранение и развитие ОКН и городской среды.

Конкурсный отбор проектов девелопмента, по мнению автора, следует осуществлять на основе следующих критериев:

приоритетность проекта для развития территории и решения социальных проблем;

окупаемость и финансовая устойчивость проекта;

финансовое положение и репутация заемщика.

Оценка и последующий отбор проектов с объектами культурного наследия для включения в территориальную инвестиционную программу предложено производить на основе анализа трех групп показателей, отражающих:

социальную эффективность;

эффективность инвестиций: бюджетных, частного инвестора;

эффективность привлечения частных инвестиций.

В предложенной автором концепции основные источники финансирования и финансовые инструменты, использующиеся при реализации проектов девелопмента:

  • первоначальный рисковый капитал – собственные средства, вкладываемые на начальном этапе строительства (обычно в виде капитала венчурной компании, создающейся под конкретный проект);
  • заемный капитал – заемные средства, привлекаемые для краткосрочного и долгосрочного финансирования проекта девелопмента под залог строящегося объекта;
  • акции – средства, привлекаемые путем продажи акций венчурной компании, созданной под конкретный проект;
  • облигации – средства, привлекаемые путем выпуска облигаций венчурной компании, созданной под конкретный проект;
  • кредиты – кредиты банков или инвестиционных компаний.

Оценка социальной эффективности инвестиционного проекта по нашему предложению осуществляется на экспертной основе в зависимости от уровня решения приоритетных социальных задач, стоящих перед территориальным образованием:

  • рост занятости;
  • улучшение жилищных и культурно-бытовых условий населения;
  • улучшение медицинского обслуживания населения;
  • изменение надежности и качества снабжения населения и предприятий, расположенных на территории, отдельными видами товаров и услуг;
  • улучшение окружающей среды;
  • улучшение транспортной инфраструктуры;
  • восстановление, реконструкция архитектурных ансамблей и отдельных памятников, благоустройство территорий;
  • другие социальные показатели, которые значимы для конкретных территорий в рассматриваемый момент времени.

Исследования автора привели к выводу о том, что проект девелопмента территория + ОКН как инвестиционный проект имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при оценке эффективности инвестиций:

  1. Проект девелопмента территория + ОКН изначально имеет социальное (общественное) значение.
  2. В отличии от вновь создаваемых объектов, реконструируемые здания уже находятся на определенном этапе эксплуатации, то есть, возникает необходимость в учете финансовых потоков как «с проектом», так и «без проекта».
  3. В некоторых проектах, например, при девелопменте ветхого и ликвидации аварийного фонда, требуется финансовое и административное участие государства (муниципалитета).
  4. Во всех проектах в качестве активного или пассивного участника выступает население, если на этих территориях возводится коммерческое жильё, а также владельцы и пользователи промышленных зданий и сооружений, в том числе зданий исторической промышленной недвижимости.
  5. Ввиду значительного срока службы для зданий обычной недвижимости, расположенных на территории с ОКН, необходим особый подход к установлению горизонта расчета проекта.

Размеры принятого горизонта расчета в значительной степени влияют на результаты оценки инвестиционного проекта. В соответствии с принятой методологией оценки эффективности инвестиционных проектов расчетный период должен охватывать весь жизненный цикл проекта, вплоть до его прекращения. Однако, практически невозможно использовать в качестве расчетного периода продолжительность жизненного цикла для зданий обычной недвижимости, у которых может быть высокая степень морального износа из-за несоответствия современным требованиям к объемно-планировочным характеристикам (действующая норма срока службы – 100-150 лет – завышена). Однако, для объекта культурного наследия такое ограничение по срокам службы не может быть приемлемым, так как это – здание-памятник, находящееся под защитой государства.

Поэтому в качестве горизонта расчета проекта девелопмента, на наш взгляд, следует принимать ближайшие критические сроки использования зданий обычной недвижимости – время до ближайшего капитального ремонта или прогнозный период эксплуатации до сноса таких объектов.

Поскольку объекты обычной недвижимости уже находятся на определенной стадии эксплуатации, то оценке эффективности проекта девелопмента необходимо сопоставление с финансовыми потоками по двум сравниваемым вариантам. Первый вариант – базовый (без проекта). В качестве базового варианта может применяться вариант текущего использования объектов в соответствии с плановым графиком выполнения работ. При этом должны учитываться все денежные потоки, которые могут возникнуть у собственников недвижимости в случае, если ни один проект девелопмента не будет реализован. Второй вариант – с проектом – отражает финансовые потоки, возникающие при реализации инвестиционных проектов девелопмента.

На основе комплексного подхода разработана методология оценки эффективности проекта девелопмента территории + ОКН, позволяющая учитывать экономические интересы основных субъектов процесса девелопмента.

В настоящее время в экономической литературе представлены различные подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, которые, по мнению автора, не позволяют в полной мере учитывать особенности проектов девелопмента и экономические интересы субъектов этого процесса. На основе обобщения различных подходов в работе нами предложено использование комплексного подхода, при котором учитываются последствия реализации различных проектов девелопмента для основных субъектов этого процесса на любом этапе эксплуатации территориального комплекса, входящего в инвестиционный проект. Модель поэтапной реализации проекта девелопмента территории, обремененной исторической промышленной недвижимостью представлена на рис.4.

Показатели эффективности проекта девелопмента автором разделены на показатели эффективности проекта в целом и показатели эффективности участия в данном проекте субъектов (Рис.5).

Наибольшую сложность, по мнению автора, представляет собой расчет показателей эффективности участия в проекте субъектов процесса девелопмента. в результате исследования установлено, что в проектах девелопмента участвуют четыре основные группы субъектов – государство (муниципалитеты), собственник данных объектов и территории, девелопер и население, если в проекте предполагается строительство коммерческого жилья. Соответственно, показатели эффективности участия в проекте девелопмента территория +ИПН предлагается определять на основе принятых общей методологией показателей чистого дисконтированного дохода для каждого субъекта проекта.

В целях выбора наиболее эффективного проекта девелопмента предложены показатели интегральной и коммерческой эффективности проекта в целом.

Проблема выбора проекта девелопмента возникает из-за необходимости обеспечения баланса экономических интересов и, соответственно, учета финансовых потоков для нескольких участников проекта. Для решения этой задачи автор предлагает рассчитывать показатели интегральной эффективности, которые определяются путем сопоставления результатов и затрат всех участников проекта девелопмента.

Поскольку денежные потоки субъектов являются взаимосвязанными, то интегральный чистый дисконтированных доход (ЧДДинд) проекта девелопмента образуется из чистых дисконтированных доходов основных участников проекта девелопмента.

Распределение интегрального чистого дохода по субъектам проекта девелопмента зависит от методов реновации объекта культурно наследия и других объектов, находящихся на территории, входящей в инвестиционный проект, количества участников и схемы финансирования проекта. В свою очередь, чистый доход, получаемый основными участниками проекта – инвесторами (муниципальные бюджетные средства + средства девелопера) и собственниками объектов недвижимости, и собственниками промышленного объекта – можно разделить на три части:

  1. Доход, получаемый за счет внешних участников проекта (муниципальные бюджетные средства + средства девелопера). Например, доход от продажи и аренды площадей объектов, прошедших реновацию.
  2. Доход, получаемый за счет средств собственника промышленного объекта (комплекса).
  3. Доход, получаемый за счет населения – потенциального инвестора строительства жилья.

Для нахождения интегрального чистого дохода необходимо привести чистый доход всех участников к сопоставимому виду. Для этого чистый доход девелопера следует рассчитывать также, как для муниципалитета, собственника промышленного объекта (комплекса) и населения, то есть, найти разницу финансовых потоков (прибыли) «с проектом» и «без проекта». Таким образом, интегральный чистый дисконтированный доход проекта не всегда равен простой арифметической сумме чистых доходов его участников, рассчитываемых по формуле 1.

Для выбора наиболее эффективного проекта девелопмента территория +ОКН нами предлагается рассчитывать показатель коммерческой эффективности проекта в целом:

пр N T

ЧДД j = dn . ЧД jnt . a nt, (1)

n = 1 t = 0

где dn - коэффициент значимости финансовых показателей n-го участника проекта девелопмента, dn е [0,1].

ЧД jnt - чистый доход j-го проекта для n-го субъекта на t-м шаге. руб.;

a nt - коэффициент дисконтирования для n-го субъекта на t-м шаге.

В зависимости от целей девелопмента и состава участников финансовые потоки для различных субъектов следует корректировать поправочными коэффициентами – dn.. В случае dn = 1 для всех участников проекта девелопмента показатель ЧДД пр. = ЧДД инд. То есть выбор наиболее эффективного проекта будет производиться на основе показателя интегральной эффективности. Если, например, для муниципалитета, dn = 1, а для остальных участников dn = 0, то выбор наиболее эффективного проекта будет осуществлен на основе показателя бюджетной эффективности.

В зависимости от того, кто является инициатором проекта или обеспечивает его финансирование, возможны различные варианты выбора проекта.

1. Инициатор проекта – собственник промышленного объекта (комплекса). В этом случае проект в целом является эффективным, если он эффективен для собственника. При этом dn = 1 для собственника, dn = 0 для остальных участников проекта девелопмента.

2. Инициаторы проекта – сторонние инвесторы. Основным показателем в этом случае является эффективность проекта для инвестора – девелопера. Однако, при этом должны соблюдаться интересы собственников, обладающих объектами недвижимости на момент реализации проекта девелопмента.



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.