авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Управление объектами коммерческой недвижимости

-- [ Страница 2 ] --

Окончание табл. 1

Факторы

Составляющие

Социально-политическая ситуация

Тенденции изменения численности населения, миграции,

стиль и уровень жизни населения (образование, занятость, доходы), уровень преступности, политическая стабильность

Природные факторы

Экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям

* Для складской недвижимости.

Весовые коэффициенты значимости фак­торов инвестиционной привлекательности должны отражать современные пред­ставления участников рынка недвижимости о качественных характеристиках объектов, обращающихся на этом рынке. Поэтому автором диссертационного исследования было принято решение о применении экспертного метода.

Экспертная группа состоит из 15 человек, из которых практически все имеют непосредственное отношение к процессу управления объектами коммерческой недвижимости или предоставляют информацию для управления.

Для определения степени согласованности применяется специальная мера – коэффициент конкордации Кендалла (от лат. concordare – привести в соответствие, упорядочить). Для проведенного экспертного опроса коэффициент конкордации соста­вил 0,612. Значение коэффициента свидетельствует о том, что мнения экспер­тов согласованы.

2. Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке

Система факторов используется для расчета показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости. Алгоритм оценки формировался с использованием метода агрегирования (свертки) отдельных показателей в единый интегральный показатель, синтезирую­щий информацию как о значении отдельных показателей, так и об их значимости:

1) формируется вектор исходных факторов, необходимых и достаточных для полной, всесторонней оценки ин­вестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;

2) строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функ­ции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы при­влекательности с использованием балльных оценок;

3) строится синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей q сводную количественную оценку, характеризующую инвестиционную привлекательность объекта с учетом весовых коэффи­циентов значимости факторов по формуле

, (1)

где Q – сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлека­тельности коммерческой недвижимости; w (i) – весовой коэффициент, оценивающий относительную значимость факторов инвестиционной привлекательности, определенный эксперт­ным путем; q (i) – функция соответствующей исходной характеристики, определяю­щая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в баллах q (i) = q (X (i)). Согласно заданным условиям, q (i) принима­ет значения 0, 1, 2, 3.

Таким образом, методика, предложенная автором диссертационного исследова­ния, дает возможность рассчитать количественный показатель инвестиционной привлекательности. Такая оценка позволит определять исходное и конечное со­стояния объекта коммерческой недвижимости, для которого осуществляется управление.

3. Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий известные положения инвестиционной оценки

В первую очередь необходимо определить сущность по­нятия «механизм» и уместность его применения в сфере управления объектами недвижимо­сти вообще и коммерческой в частности. Механизм (от греч. mechane – орудие, машина) – это система, внутреннее устройство чего-либо. Существует три основных значения слова «механизм»:

  • последовательность состояний, процессов, определяющих какое-либо действие, явление;
  • внутреннее устройство, система, определяющая порядок какого-либо вида деятельности;
  • совокупность стимулов, рычагов, инструментов, форм и способов регулирования каких-либо процессов и отношений.

Основными элементами разработанного механизма управления являются:

- субъект управления – собственник, юридическое или физи­ческое лицо, владеющее объектом коммерческой недвижи­мости и желающее привлечь дополнительные инвестиции для его развития, или управляющая компания, привлеченная собственником;

- объект управления – факторы, характеризующие объекты коммерческой недвижимости с точки зрения возможного дохода;

- цель управления – повышение эффективности управления объектом коммерческой недвижимости;

- первоначальное состояние – первоначальный показатель инвестиционной привлекательности объекта недвижимости;

- процесс управления – комплекс мероприятий, способствую­щих улучшению характеристик объектов недвижимости, определяю­щих эффективность их управления;

- конечный результат – объект недвижимости, имеющий бо­лее высокий показатель инвестиционной привлекательности по сравнению первоначальным.

Особое внимание уделено процессу принятия управленческого решения (см. рисунок). В данном случае управленческое решение – это выбор наилучшего варианта действий, обеспечивающего максимальную эффективность управления в соответствии с целями и задачами (функциями), основанный на результатах анализа, прогнозирования, оптимизации и экономического обоснования. Рациональная организация выполнения управленческих реше­ний, системный контроль и анализ результатов – реальная предпо­сылка обеспечения их эффективности.

Поскольку для инвестора основополагающим яв­ляется доход, получаемый от вложении капитала, собственник, представляющий свой объект не­движимости на рынке, в процессе управления должен стремиться к созданию ус­ловий, способствующих повышению этого дохода, т. е. к управлению инвестиционной привлекательностью.

Процесс принятия управленческих решений

Механизм управления должен включать процедуры координации этих факторов. При этом синтезирующая функция, определенная формулой (2), имеет вид

, (2)

где Q – сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлека­тельности коммерческой недвижимости – будет стремиться к максимуму.

Мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости (табл. 2), наглядно характеризуют работу механизма управления.

Реализованный план управленческих действий или его фрагменты должны анализироваться с целью оценки эффективности принятых управленческих решений и их реализации.

4. Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма

Для оценки эффективности управления объектом коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма предложен специальный показатель. В широком смысле эффективность – это мера достижения цели. Конечным результатом действия механизма управления является получение объекта с новым, более высоким, показателем инвестиционной привлекательности. Соответственно для оценки эффективности целесообразно сравнивать показатель инвестиционной привлекательности до и после проведения мероприятий.

Эффективность управления (Эупр) рассчитывается по формуле

, (3)

где Q0 – показатель инвестиционной привлекательности недвижимости, определенный после проведения мероприятий по ее повышению; Qб – показатель инвестиционной привлекательности недвижимости до про­ведения мероприятий по ее повышению.

Оценка эффективности управления объектами недвижимости позволит определить очередность мероприятий, направленных на повышение инвестиционной привлекательности, с учетом сложившихся условий и возмож­ностей для их финансирования.

Таблица 2

Мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости

Уровень

Факторы

Мероприятия

Примеры мероприятий для соответствующих функ­циональных типов зданий

1-й-уровень – объект и прилегаю­щая терри­тория

Физические характеристики

Своевременное проведение текущего и капи­тального ремонтов

Непосредственное исправление устранимого физиче­ского износа

Доведение объекта до соответствия современ­ным требованиям по конструктивным характери­стикам

Увеличение теплоизоляции наружных стеновых кон­струкций и оконных проемов, звукоизоляции конст­рукций, замена инженерного оборудования и т. д.

Осуществление реконструкций, направленных на возможные изменения функционального назна­чения всего здания или его частей при изменении рыночной конъюнктуры

Физически возможные изменения функционального назначения здания, изменение внутренней планиров­ки, устройство дополнительных отдельных входов и т. д.

Установка дополнительных конструкций для удобства использования объекта

Усиление фундаментов и других конструкций для создания возможностей установки дополнительного оборудования, устройство конструкций для погру­зочных и разгрузочных работ (рамп, пандусов), ус­тановка дополнительных лифтов и т. д.

Земельный участок, относимый к зданию

Обустройство прилегающей территории

Уборка и озеленение территории, устройство газонов, устройство (снос) ограждающих конструкций

Сбалансирование ха­рактеристик участка при расширении объекта

Выбор наиболее удачного расположения новых площадей, обеспечивающего удобный вход в здание и его обзор с проезжей части

Подъезд к зданию

Устройство необходимого подъезда, отвечающе­го функциональному назначению здания

Устройство парковок и подъездов для авто- и боль­шегрузных машин при приемлемом расположении в районе объекта железнодорожных подъездных путей, подведение их к зданию, устройство площадок для погрузочных и разгрузочных работ

Окончание табл. 2

Уровень

Факторы

Мероприятия

Примеры мероприятий для соответствующих функ­циональных типов зданий

Юридическое сопровождение

Оформление правоустанавливающих документов в соответствии с действующим законодательст­вом, получение разрешительной докумен­тации

Регистрация прав в учреждении юстиции,

разрешения на проведение реконструкции, разреше­ния пожарной, санитарной и иных инспекций

2-й уровень –ближайшее ок­ружение

Характеристика местоположения

Оптимальное сочетание условий ближайшего окру­жения и функционального использования здания

Изменение функционального назначения здания или его частей, комплексное использование здания в со­ответствии с производственной необходимостью и условиями рынка (сочетание в одном здании склад­ских, торговых и офисных помещений)

Степень развито­сти района и со­седние объекты

Выявление тенденций развития соседних объек­тов и приспособление здания к внешним изменениям

Сбалансирование развития здания, выявление конку­рентных объектов и создание дополнительных конку­рентных преимуществ

Транспортная инфраструктура

Улучшение транспортной инфраструктуры

Приемлемый ремонт и строительство дорог, органи­зация специальных транспортных маршрутов для доступа клиентов и работников

Инженерная инфраструктура

Создание необходимой для данного типа здания инженерной инфраструктуры с учетом совре­менных технологий и требований рынка

Прокладка и ремонт сетей, изменение величины раз­решенных мощностей, анализ возможностей авто­номного обеспечения

Организация работы с предприятиями, обслужи­вающими инженерные сети

Своевременное заключение необходимых договоров, согласование тарифов и сроков

Инженерно-геологические условия

Изучение изменения условий и предупреждение их негативного влияния

Мероприятия по укреплению грунтов, мелиорация, дренажные работы

3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынка

Все перечислен-ные факторы

Неуправляемый уровень с точки зрения воз­можностей отдельно взятого собственника (или управляющей компании, привлеченной для про­дажи объекта)

Практически отсутствуют



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.