авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 |

Управление объектами коммерческой недвижимости

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

ЛЮЛИН ПАВЕЛ БОРИСОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами – строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2007

Работа выполнена на кафедре «Экономика строительства» ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор,

Асаул Анатолий Николаевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

(ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный инженерно-экономический

университет»);

кандидат экономических наук

Ушакова Елена Ивановна

(ОАО «Стройкомплекс»)

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Уральский государственный

технический университет»

Защита состоится «____» __________ 2007 года в ­­­­_________часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д.4, ауд. 206.

Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан «____» _________ 2007 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Клюев А. Ф.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

С развитием в России сферы недвижимости актуальность приобретают вопросы управления объектами недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости, которая приносит доход и в современных условиях становится важным объектом инвестирования.

На рынке появляется все больше инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости – оценка характеристик и ус­ловий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Ценность та­кого анализа возрастает при наличии коли­чественной оценки инвестиционной привлекательности, позволяющей ранжи­ровать объекты недвижимости, представленные на рынке.

С другой стороны, для собственника или управляющего объектом коммерческой недвижимости, же­лающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель ин­вестиционной привлекательности имел высокое значение. Для этого собственник должен при управлении объектом исходить из его инвестиционной привлекательности.

Особенно злободневна данная проблема для объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности промышленных организаций. Низкая инвестиционная привлекательность и зачастую неэффективная система управления этими объектами не позволяют им развиваться.

Проблемы управления рассматриваются в научных трудах многих российских и зарубежных ученых: С. Н. Мак­симова, Л. М. Каплана, А. Ф. Клюева, А. С. Роботова и др. Вопросы экономики недвижимости широко представлены в трудах А. Н. Асаула, С. В. Грибовского, П. Г. Грабового, С. А. Ершовой, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйна, Г. Харрисона, Г. М. Стерника, А. В. Черняка и многих других. Инвестирование в недвижимость подробно рассматривается такими учеными, как Е. И. Тарасевич, Дж. Эккерт, Л. Эллвуда, А. Г. Грязнова, Е. Б. Смирнов, Н. А. Щербакова, А. М. Платонова, Е. И. Ушакова и др.

Несмотря на большое число научных работ, многие вопросы остаются недостаточно изученными. Так, например, проблема привлечения средств для развития объекта недвижимости диктует необходимость создания новых подходов к управлению. Однако большинство специалистов в области экономики и управления констатируют отсутствие единой методической базы для управления объектами коммерческой недвижимости. Слабо разработаны теория и методология оценки инвестиционной привлекательности таких объектов. Имеющиеся научные разработки недостаточно полно раскрывают связь между управлением и оценкой инвестиционной привлекательности объекта как результата управления. Отсутствуют единый интегральный показатель инвестиционной привлекательности, показатель эффективности управления объектом для целей инвестирования. Нуждается в доработке система факторов инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

По­этому в современных условиях актуальной является разра­ботка научных подходов и методических рекомендаций для создания эффективного механиз­ма управления объектами коммерческой недвижимости.

Значимость и недостаточная разработанность обозначенной проблемы предопре­делили выбор темы диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является разработка механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

Для достижения данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие основные задачи:

-исследовать сложившуюся ситуацию в сфере управления объектами коммерческой недвижимости;

-сформировать механизм управления объектами коммерческой недвижимости, направленный на повышение их инвестиционной привлекательности;

-систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлека­тельность коммерческой недвижимости, и дать их количественную оценку;

-оценить практические аспекты применения предложенного механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

Объектом исследования диссертационной работы являются организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления объектами коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является механизм управления объектами коммерческой недвижимости.

Теоретической основой исследования послужили поло­жения, разработанные отечественными и зарубежными учеными в сферах управления, экономики недвижимости, инвестиционной привлекательности, инвестирования в недвижимость.

Информационную базу исследования составили: научная, учебная, справочная и специальная норма­тивная литература; законодательные и норма­тивные акты; материалы периодической печати; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.

Основными методами исследования явились: системный подход, ме­тоды логического анализа, статистические методы, ранжи­рование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработ­ки информации.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании механизма управления объектами коммерческой недвижимости с использованием предложенной системы факторов инвестиционной привлекательности для оценки эффективности управления.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:

  1. Разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости.
  2. Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке.
  3. Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий существующие положения инвестиционной оценки.
  4. Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма.
  5. Разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма управления для собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости.

Практическая значимость. Применение предложенного механизма позволит собственнику (или управляющей компании) повысить эффективность управления объектами коммерческой недвижимости для целей инвестирования и таким образом выгоднее отчуждать указанные объекты на рынке и привлекать до­полнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка инвестици­онной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты и выбирать среди них наиболее выгодные. Кроме того, она может служить допол­нительным критерием при выборе объекта участниками рынка недви­жимости (оценщиками, риэлтерами и др.).

Апробация и внедрение результатов исследования. Фундамент исследований был заложен при выполнении научно-исследовательской работы «Современные методы управления затратами» под руководством А. Н. Асаула. Работа была награждена медалью Министерства образования и науки Российской Федерации по итогам открытого конкурса на лучшую научную работу студентов вузов России по естественным, техническим и гуманитарным наукам.

Разработанные рекомендации внедрены и используются в практической деятельности ОАО «Авангард» (собственника ряда объектов коммерческой недвижимости) и эксплуатирующей организации ЗАО «ЭЭУК «Авангард-Энерго».

Теоретические положения и выводы исследования применяются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в учебном курсе «Экономика недвижимости».

Публикации. По теме исследования опубликовано 5 печатных работ, в том числе одна в издании, рекомендованном ВАК.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 209 наименований, содержит 13 таблиц и 8 рисунков.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Автором разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости

Для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости необходимо принимать взвешенные и обоснованные управленческие решения. Для информационного обеспечения принятия решений используется специально разработанная система факторов, оказывающих влияние на инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости. Факторы систематизированы по трем уровням степени близости к объекту недвижимости (табл. 1):

1-й уровень – привлекательность территории и самого объекта. На этом уровне исследуют факторы, характеризующие объект недвижимости и непосредственно прилегающую к нему территорию с точки зрения инвестиционной привлекательности. Рассматриваются физические характеристики объекта и земельного участка, наличие подъезда к зданию и юридическое сопровождение.

2-й уровень – привлекательность ближайшего окружения объекта недвижимости. В этой группе учитываются факторы, имеющие отношение к ближайшему окружению объекта коммерческой недвижимости: местоположение, степень развитости района, соседние объекты, транспортная и инженерная инфраструктура, инженерно-геологические условия.

3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынка. К этой группе относятся: ситуация на рынке недвижимости, условия пользо­вания землей, административное регулирование, общеэкономическая и социально-политическая ситуация в регионе и стране в целом, а также природные факторы.

Данная классификация учитывает практически все особенности объектов коммерческой недвижимости и факторы, влияющие на их инвестиционную привлекательность. Для каждого фактора рассчитаны весовые коэффициенты, определяющие его значимость. Для расчета использовался экспертный метод.

Таблица 1

Классификация факторов, характеризующих привлекательность

коммерческой недвижимости

Факторы

Составляющие

1-й уровень – привлекательность прилегающей территории и самого объекта

Физические характеристики

Качество (состояние) объекта, проектное решение, возраст (время строительства) объекта

Земельный уча­сток, относимый к объекту

Площадь и форма участка прилегающей территории, его состояние и обустроенность, плотность застройки, наличие возможности расширения объекта

Подъезд к зданию

Наличие и состояние подъездных путей *, парковки, железнодорожный подъезд*

Юридическое сопровождение

Документы, удостоверяющие права на объект, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты, ограничения по использованию объекта

2-й уровень – привлекательность ближайшего окружения объекта недвижимости

Характеристики местоположения

Расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам, возможность комплексного использования

Степень развитости района и соседние объекты

Социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, производственная и социальная инфраструктура

Транспортная инфраструктура

Связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом

Инженерная инфраструктура

Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации (телефонные линии, ЛВС, интернет и т. д.), условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы, расходы по оплате коммунальных услуг

Инженерно-геологические условия

Несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод

Факторы

Составляющие

3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынка

Ситуация на рынке недвижимости

Соотношение спроса и предложения со стороны потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый период объектов, уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и величина издержек за эти услуги

Условия пользо­вания землей

Права на земельный участок, плата за земельный участок

Административное регулирование

Градостроительная система, налоги на недвижимость,

деятельность различных контролирующих органов

Общеэкономическая ситуация

Инвестиционная привлекательность региона, тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций



Pages:   || 2 | 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.