авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 ||

Земельно-имущественный комплекс в арендном пространстве областного города

-- [ Страница 3 ] --

3) Эффективность торговой деятельности в различных частях города. Оценка эффективности торговой деятельности проведена по показателям: «потоки потенциальных покупателей», «доля арендной платы в издержках арендатора».

Сведение воедино всей аналитической информации позволило выделить три типа коммерческих зон на территории г. Иванова:

1) Лучшими коммерческими зонами являются центральная часть города («1-ое коммерческое кольцо»), прямой выход из центра города по московскому направлению («1-ый коммерческий луч»), прямой выход из центра города по нижегородскому направлению («2-ой коммерческий луч»).

2) Средними коммерческими зонами являются районы, прилегающие к центральной части города («2-ое коммерческое кольцо»); районы, расположенные между улицами Лежневской и Куконковых, т.е. «между лучами» (пр. Строителей и пр. Текстильщиков).

3) Худшие коммерческие зоны - окраины города. (Рис.1)

Выделенным типам коммерческих зон даны характеристики. Показана регулирующая роль худших коммерческих зон в процессе образования арендной платы за ЗИК: они определяют нижние границы арендных ставок в городе. Получены выводы о том, что на территории г. Иванова формируются новые центры коммерческой активности: прямые выходы из центра города по московскому и нижегородскому направлениям, город переходит к полицентрической модели своего развития.

Сравнительный анализ развития ЗИК торгового профиля городов Иванова и Владимира дает основание говорить о том, что и для соседнего областного центра характерны:

1) Развитость аренды ЗИК и формирование единого арендного пространства областного города.

2) Децентрализация при размещении новых торговых центров.

Рис. 1. Лучшие, средние и худшие коммерческие зоны

на территории г. Иванова

Основная масса торговых предприятий по-прежнему сосредоточена в центральной части города, но в последние годы положение меняется. Например, торговый центр «Бимарт» расположен в периферийной зоне – на Московском шоссе - прямом выходе из города в московском направлении, а сетевой гипермаркет «Globus» - на Суздальском проспекте – прямом выходе из города в направлении г. Суздаля.

Таким образом, можно предположить, что и для г. Владимира актуальными становятся вопросы коммерческого зонирования территории города и на его основе – определение ставок арендной платы за ЗИК с учетом рентной составляющей.

IV блок. Методика расчета арендной платы с учетом рентной составляющей.

Разработка методики расчета арендной платы с учетом рентной составляющей потребовала проведения предварительной работы, связанной с поиском и анализом уже существующих методик определения арендной платы за ЗИК. Особое внимание было уделено методикам, согласно которым в структуру арендной платы включалась рента. В результате проделанной работы были выделены сначала – виды, а потом – типы структуры арендной платы: поэлементная, коэффициентная, смешанная. Им даны исчерпывающие характеристики.

Нами разработана методика расчета арендной платы за ЗИК торгового профиля, позволяющая учесть объективные различия в условиях хозяйствования в различных коммерческих зонах областного города.

Предложение методики основано на 1) выделении в структуре арендной платы за ЗИК арендной платы за здание и арендной платы за земельный участок, находящийся под зданием, и 2) коммерческом зонировании территории города.

При определении структуры арендной платы за земельный участок в составе ЗИК за основу были взяты положения о земельной ренте и результаты проведенного коммерческого зонирования территории города.

Арендная плата за ЗИК будет включать в себя рентную составляющую и определяться по таким формулам.

1. Арендная плата за ЗИК, находящиеся в худших коммерческих зонах:

АП зик худ. = АП зд. + АП зем. уч. =

(А зд. + Д к. + РСЭЗ) + (Нзем. + Р абс.),

где

А зд. – амортизация здания;

Д к. – доход на капитал, вложенный в здание;

РСЭЗ – расходы на содержание и эксплуатацию здания, включая налог на имущество и страхование имущества;

Н зем. – налог на землю;

Р абс. – абсолютная земельная рента.

Худшие коммерческие условия (худшие коммерческие зоны) определяют нижнюю границу арендной платы за ЗИК в городе.

2. Арендная плата за ЗИК, находящиеся в лучших и средних коммерческих зонах:

АП зик луч., средн. = (А зд. + Д к. + РСЭЗ) + (Н зем. + Р абс. + Р диф.I + Р диф.II),

где

Р диф.I, Р диф.II – дифференциальная рента I и II.

Апробация методики

(типовой ЗИК, площадь 100 кв. м)

№ п/п

Элементы структуры

арендной платы:

Типы коммерческих зон:

худшие

лучшие и средние

I. Арендная плата за здание

1

Амортизация здания (2% от рыночной стоимости)

2.800000 * 0,02 = 56000

5.200000 * 0,02 = 104000

2

Доходность осн. капитала

(на уровне банковского процента – 10 %)

2.800000 * 0,10 = 280000

5.200000 * 0,10 =

520000

3

РСЭЗ:

- собственно РСЭЗ

(при нормативе расходов на 1 кв. м в год)

- налог на имущество

(2,2 % от среднегодовой стоимости имущества)

- страхование имущества

( 0,15 – 0,45 % от рыночной стоимости имущества)

всего РСЭЗ:

300 * 100 = 30000

2.800000 * 0,022 = 61600

2.800000 * 0,00173 = 4845

96445

810 * 100 = 81000

5.200000 * 0,022 = 114400

5.200000 * 0,00173 =

8996

204396

Всего АП по зданию:

432445

828396

II. Арендная плата за земельный участок,

находящийся под зданием

4

Налог на землю (1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка)

17000 * 0,015 = 255

36800 *

0,015 = 552

5

Земельная рента:

- абсолютная (на уровне банк. процента – 10 %)

- дифференциальная I

17000 * 0,10 = 1700

0

36800 * 0,10

= 3680

12172

Всего АП за земельный участок:

1955

16404

Итого АП:

434400

844800

Таким образом, путем прямых расчетов, согласно предлагаемой методике, принимая во внимание сложившийся уровень рыночных арендных ставок на торговые площади и допущение о 15 % доле арендной платы в товарообороте арендатора, можно вычислить дифференциальную ренту I, являющуюся результатом пространственного расположения ЗИК и присваиваемую собственником земельного участка в составе ЗИК.

Заключение

Заключительная часть диссертационного исследования отражает три блока задач: представлены главные выводы данного диссертационного исследования; названы основные направления дальнейшего развития арендных отношений; определен ряд управляющих воздействий со стороны органов муниципальной власти в отношении арендных ЗИК, функционирующих на территории областного города.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Ледяйкина И.И. Аренда недвижимости: теоретический аспект // Российский экономический интернет-журнал. Учредитель: Открытое акционерное общество «Институт исследования товародвижения и конъюнктуры оптового рынка». Сетевой адрес: http://www.e-rej.ru . № гос. регистрации 0421200008. (автора - 1,0 п.л.).

2. Ледяйкина И.И. Собственность как совокупность прав и социальной ответственности // Экономика образования. 2009. № 3 Ч. 2. - С. 7376 (автора 0,5 п.л.).

3. Ледяйкина И.И. «Эффективный арендатор»: некоторый «портрет» современника // Экономика образования. 2010. № 3. С. 1921 (автора 0,5 п.л.).

4. Ледяйкина И.И., Малова А.А. О некоторых теоретических и практических вопросах аренды // Научные труды Вольного экономического общества России. 2010. Т. 136. С. 328333 (0,4, автора - 0,2 п.л.).

5. Ледяйкина И.И. Коммерческое зонирование территории города (на примере г. Иваново) // Ученые записки Российской Академии предпринимательства. 2011. № 27. С. 194-198 (автора 0,3 п.л.).

6. Ледяйкина И.И., Мишуров С.С. К вопросу об оценке эффективности управления находящейся в коммерческом обороте недвижимостью субъекта федерации // Экономическая теория, прикладная экономика и хозяйственная практика: проблемы взаимодействия: мат-лы Всерос. науч.-практич. конф., посвященной 90-летию доктора экономических наук, профессора, заслуженного деятеля науки РСФСР, заведующего кафедрой политической экономии ЯрГУ с 1970 года по 1986 год А.И. Кащенко / Отв. за вып. проф. Ф.Н. Завьялов, доц. Н.В. Дроздова; Яросл. гос. ун-т. – Ярославль : ЯрГУ, 2006. – Ч.2. – С. 190–192 (0,2, автора 0,1 п.л.).

7. Ледяйкина И.И., Мишуров С.С. Пути повышения эффективности управления комплексом коммерческой недвижимости субъекта РФ // Социально-экономические проблемы развития региона: мат-лы Междунар. науч.-практич. конф., посвященной Н.Д. Кондратьеву: В 2 ч. Иваново : Иван. гос. ун-т, 2006. – Ч. I. – С. 117–120 (0,25, автора - 0,1 п.л.).

8. Ледяйкина И.И. Арендные отношения в системе управления государственной собственностью (на примере аренды государственного имущества Ивановской области) // Региональное воспроизводство: вопросы теории и практики: Межвуз. сб. науч. трудов / под ред. Б.Д. Бабаева и С.С. Мишурова. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2007. – С. 179–187 (автора – 0,5 п.л.).

9. Ледяйкина И.И. Локальный рынок недвижимости: системный и воспроизводственный подходы // Региональное воспроизводство: взаимосвязь политэкономического и институционального аспектов: сб. науч. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2009. – С. 333–340 (автора – 0,5 п.л.).

10. Ледяйкина И.И. Взгляды на собственность: политэкономический и институциональный аспекты // Воспроизводство: взаимосвязь политико-экономического и институционального аспектов: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2009. – С. 108–114 (автора – 0,5 п.л.).

11. Ледяйкина И.И. Актуализация проблематики аренды в связи с отношениями и правами собственности // Воспроизводство: взаимосвязь политико-экономического и институционального аспектов: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2009. – С. 115–119 (автора – 0,25 п.л.).

12. Ледяйкина И.И. Городская земля: лучшие, средние и худшие участки // Общественное воспроизводство как многоуровневый процесс: вопросы теории и практики: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2010. – С. 137–141 (автора – 0,4 п.л.).

13. Ледяйкина И.И. К теории аренды // Экономические проблемы развития России: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2011. – С. 258–265 (автора – 0,5 п.л.).

14. Ледяйкина И.И. О некоторых вопросах арендных отношений // Многоуровневое общественное воспроизводство: вопросы теории и практики: сб. науч. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2011. – Вып. 1 (17). – С. 241-245 (автора – 0,5 п.л.).

ЛЕДЯЙКИНА Ирина Ивановна

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

В АРЕНДНОМ ПРОСТРАНСТВЕ ОБЛАСТНОГО ГОРОДА

Специальность:

08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Подписано в печать 28.06.2012 г.

Формат 60 * 84 1/16. Бумага писчая. Печать плоская.

Усл. печ. л. 1,4. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 100 экз.

Издательство «Ивановский государственный университет»

153025 Иваново, ул. Ермака, 39; тел. (4932) 93-43-41


1 «Основные показатели социально-экономического положения г. Иванова

в январе-декабре 2010 года (бюллетень №12), Иваново, 2010.

– Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики

по Ивановской области.

2 http://ivanovocat.ru/news/na-tysyachu-zhiteley-v-regione-prikhoditsya-525-kv-_7358/

3 «Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Иваново на 3 квартал 2011 года». Режим доступа: http://kn37.ru

4 Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие

/ Под ред. д.э.н., проф. Л.И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2004.

Довлатова, Е.В. Особенности регулирования «единого объекта недвижимости» и объектов недвижимости, связанных «единой судьбой». / Журнал «Законодательство». Изд-во: НО «Фонд правовая поддержка», 2007, № 8, с. 38 – 42. ISSN 1681 – 8695.

5 Управление развитием муниципальных образований

(Стратегическое планирование. Территориальное планирование):

Учебное пособие. – М.: АНХ, 2007. – 608 с. ISBN 978-5-85006-110-4, с. 282.



Pages:     | 1 | 2 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.