авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Организационно-экономические основы формирования и развития рынка недвижимости

-- [ Страница 2 ] --

Рынок коммерческих объектов недвижимости России находится в стадии становле­ния. Формируются его основные компоненты, объекты, их классификация, субъ­екты, рыночные институты, спрос и предложение, законодательное и норматив­ное регулирование, организационные и финансовые механизмы передачи прав собственности. В секторе коммерческих объектов недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Данный сек­тор имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в круп­ных городах, но развивается медленно.

В послед­нее время в России на рынке жилой недвижимости наиболее активно функцио­нирует вторичный сегмент, на котором осуществляются сделки купли-продажи и мены. Характерной особенностью при этом является то, что предложение много­кратно превышает спрос. Таким образом, решающее влияние на первичный ры­нок жилья оказывает конъюнктура вторичного рынка.

Хорошую перспективу для развития имеет рынок офисных помещений, так как свобода предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых пред­принимательских структур, для функционирования которых нужны помещения.

Земельные участки приобретаются либо с целью развития предприниматель­ской деятельности, либо для вложения инвестиций. Первый мотив доминирует.

Этапы формирования рынка риэлтерских услуг в России отражают все проблемы переходного периода экономики: несовершенство законо­дательной базы, отсутствие взаимодействия структур, участвующих в оказании услуг, недостаточную осведомленность и т. д., но, несмотря на имеющиеся негативные стороны, рынок риэлтерских услуг представляет собой перспективную сферу вложения капитала, интеллекта и энергии.

Исследования особенностей рынка недвижимости в России пока­зывают, что его развитие осуществляется неравномерно. Можно вы­делить следующие этапы развития рынка недвижимости в России: начальный этап (1991-1993 годы), этап развития (1993-1995 годы) и этап развития и стабилизации (1996-2005 годы).

Одновременно с развитием рынка недвижимости шло развитие и становление риэлтерских фирм, действующих на рынках недвижи­мости. В процессе развития последних можно также выделить три этапа, которые характеризуются рядом особенностей:

1. Организационно-правовой этап 1991-1993 г.г.

- разработка правовой базы;

- разработка схем функционирования;

- подбор юридически грамотных специалистов;

- разработка системы расчетов.

2. Организационно-технический этап 1993-1995 г.г.

- создание и развитие технической базы (оргтехника, офисные помещения, программные продукты)

3. Стабилизационный этап 1995г. по настоящее время.

- совершенствование структуры взаимодействия звеньев;

- создание имиджа фирмы;

- защита интересов фирмы во властных структурах.

Особенность рынка риэлтерских услуг в России на современном этапе состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функ­ции, а именно:

• проведение и контроль регистрации собственности и сделок;

• зонирование территорий;

• архитектурно-строительный контроль;

• лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости и некоторые другие функции.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с провидимыми им крупномасштабными мероприятиями, в частности, по приватизации государственной собственно­сти, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объек­та недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

В диссертационной работе данные группы факторов рассмотрены с выделением параметров, которыми определяется каждая группа факторов.

1. Экономические факторы:

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в ча­стности;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• цены на рынке недвижимости;

• уровень арендной платы;

• риски инвестиций в недвижимость;

• стоимость строительства;

• цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные факторы:

• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

• образовательный уровень населения и тенденции его изменения;

• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

• уровень и тенденции преступности;

• уровень занятости.

3. Административно-правовые факторы:

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для на­селения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, зе­мельный налог и т. д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

• правовые и экономические условия получения прав на за­стройку или реконструкцию (проведенные процедуры, передаваемые права, расходы за подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т. д.);

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки проведения процедур).

4. Условия окружающей среды:

• уровень развития окружающей инфраструктуры;

• обеспеченность транспортными сетями;

• экологическая обстановка.

Одним из важнейших факторов, влияющих на спрос и предложе­ние на рынке риэлтерских услуг, является стоимость объектов не­движимости и земли, которая может расти или снижаться в зависи­мости от изменений в системе землепользования в регионе. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли или объекта недвижимости определяется взаимодействием ряда фак­торов, которые представлены на рисунке 2.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется вели­чиной, качеством и продолжительностью периода получения ожи­даемых выгод, которые будет приносить объект.

В настоящее время привлечение инвестиций в сферу финансирования жилья и объектов коммерческого назначения является важнейшим направлением расширения рынка недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

По показателям рентабельности рынок недвижимости в России за последние 2 года стал одним из наиболее высокодоходных. Цены на жилую и коммерческую недвижимость, росли быстрыми темпами, достигая в крупных городах Москва и С.-Петербург - 40% в год и до 30 % в среднем по России. Цены на недвижимость в Республике Дагестан растут еще более быстрыми темпами.

 Факторы, определяющие наиболее выгодное использование-1

Рисунок 2. Факторы, определяющие наиболее выгодное

использование недвижимости

Так в 2004 году цены на недвижимость на вторичном рынке выросли по сравнению с 2003 годом на 72%. Эксперты прогнозируют продолжающийся рост цен на квадратный метр строящейся недвижимости в республике и в последующие годы. Это связано с тем, что, несмотря на ежегодный рост объемы нового строительства существенно отстают от существующих потребностей. И этот факт является основным условием для эффективного вложения инвестиций в эту сферу.

Общая потребность населения России в жилье по оценкам экспертов составляет 1569,8 млн кв.м. или - свыше 600 млрд. долларов США в стоимостном выражении (в средних ценах 2004 г по России на уровне 400 долларов за 1 кв. метр). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве только нового жилья составляет примерно 500 млрд. долл. США.

Платежеспособный спрос на жилье, составляет в настоящее время 378,6 млн. кв.м или порядка 150 млрд. долларов США (в ценах 2004 г.). Рост доходов, а также увеличение объемов ипотечных кредитов будет способствовать росту этого показателя.

В ближайшие годы в России ожидается увеличение объемов строительства жилья с 40 млн. кв. м в 2004 г. до 72 млн. кв.м. в 2010. Несмотря на рост почти в два раза, предложение все еще будет существенно будет отставать от спроса.

Поэтому различные формы кредитования и финансирования строительного комплекса, а также ипотечного кредитование населения будут давать долгосрочный устойчивый доход как инвесторам так и кредиторам. По экспертным оценкам, банки планируют существенное увеличение объемов жилищного кредитования населения в среднем в в 1,5- 2 раза ежегодно. Планируется также увеличение объемов кредитования застройщиков жилья.

Чтобы успешно развивать сферу кредитования сферы недвижимости необходимо обеспечить надежность системы привлечения кредитных ресурсов банков в эту сферу.

Формирование инвестиционных ресурсов в банковской системе происходит с целью выдачи кредитов платежеспособным эффективным заемщикам. При этом, работая в пределах имеющихся ресурсов, банки крайне заинтере­сованы в привлечении к обслуживанию клиентов, обладающих сво­бодными финансовыми ресурсами. В условиях рыночных отношений финансово устойчивые, платежеспособные клиенты (предприятия, предприниматели и другие занимающиеся строительством или обслуживанием недвижимости) к работе с конкретным банком традиционно приходят после установления с последними отношений ссудозаемщика и кредитора. Для банка эти отношения несут определенный риск, который может быть снижен при правильном определении пла­тежеспособности клиента.

В Республике Дагестан объемы прибыли и финансовое состояние строительных организаций имеет тенденцию к улучшению. В 2004 году строительными организациями всех форм собственности выполнено подрядных работ на 8971,7 млн. рублей, что на 18,0% больше объемов января-декабря 2003 года. Кроме того, хозяйственным способом с начала года выполнено строительно-монтажных работ на сумму 639,2 млн. рублей.

По оценкам предприятий строительного комплекса экономическая конъюнктура в 2004 году улучшилась. Благоприятные изменения в наибольшей степени были обусловлены положительной динамикой производства и спроса. Особенностью экономической стратегии предприятий строительства в Республике Дагестан явился рост собственного и привлеченного капитала. Увеличились основные и оборотные активы.

Общим итогом движения денежных средств в результате совокупной деятельности предприятий строительства стал их приток, преимущественно за счет увеличения собственного капитала. Сокращение запасов денежных средств происходило по итогам производственной деятельности, а именно за счет увеличения краткосрочной дебиторской задолженности и запасов. Инвестиционная активность предприятий определялась в основном за счет внутренних источников, которые превышали долю внешних на 16,8%.

Финансовые показатели деятельности строительных предприятий свидетельствовали о достаточном обеспечении оборотными активами текущих обязательств предприятий. Однако коэффициент покрытия в 2004 году был ниже чем в 2003.

Предприятия строительного комплекса Дагестана отличает самый высокий среди отраслей хозяйства показатель доходности долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений, достаточный уровень самофинансирования (69,1%). Кредиты банков в долгосрочных обязательствах составляют 99,1%. Вместе с тем, действуют и факторы, оказывающие отрицательное влияние на финансовые параметры: увеличение убыточности активов, низкий темп накопления капитала, наличие значительной просроченной кредиторской и дебиторской задолженностей. Развитие производства в отрасли строительства ограничивали: спрос на внешнем и внутреннем рынке, недостаточная загрузка производственных мощностей, недостаток денежных поступлений для финансирования текущей деятельности, недостаток квалифицированной рабочей силы.

Доля прибыльных организаций строительства в 2004 году в Республике Дагестан составила 58,7%, сумма убытка этих предприятий –16,9 млн. рублей.

В этой связи особую актуальность приобретает выработка финансовой стратегии предприятий строительства и анализ тенденций их финансового положения для кредитования их развития и расширения рынка недвижимости.

Таблица 1.

Финансовая деятельность крупных и средних

строительных организаций Дагестана за 2004 год

тыс. рублей

Сальдированный финансовый результат (прибыль (+), убыток (-)

29435,0

Дебиторская задолженность

858,0

в том числе просроченная

495,8

Кредиторская задолженность

856,0

в том числе просроченная

436,0



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.