авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Совершенствование алгоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости

-- [ Страница 2 ] --

Рынок коммерческой недвижимости не является рынком совершенной конкуренции, так как реализуемые объекты нельзя стандартизировать для целей определения рыночной цены. В ходе исследования выделены общие и специфические ключевые факторы, влияющие на рыночную цену недвижимости. К общим факторам отнесены характеристики сегмента рынка, к которому относится объект, и характеристики местоположения. К факторам рынка, влияющим на инвестиционные затраты, доходы, эксплуатационные расходы проекта, ставки капитализации того или иного сектора коммерческой недвижимости, отнесены следующие ключевые параметры: количественный и качественный уровень существующего и будущего предложения, характеристики спроса, уровень средних арендных ставок и эксплуатационных платежей, тенденции рынка. К факторам месторасположения относятся экономические, социальные, территориальные особенности макро- и микроокружения конкретного местоположения, их инвестиционная привлекательность для развития какого-либо типа коммерческой недвижимости и соответствие физических и маркетинговых характеристик земельного участка для той или иной функции.

К специфическим характеристикам отнесены следующие качественные свойства самого объекта недвижимости, которые были выявлены в ходе обработки данных о существующем предложении объектов офисной и торговой недвижимости г. Москвы и г. Санкт-Петербурга: коэффициент потерь (отношение полезной (арендопригодной) площади здания к его общей площади), класс офисного здания или формат торгового центра, год ввода здания в эксплуатацию (и/или год реконструкции / реконцепции), этажность, наличие управляющей компании, тип и емкость автомобильной парковки, наличие систем вентиляции, кондиционирования и отопления, архитектурные особенности здания и его конструкции (кирпичное, панельное и т. п.), тип планировки здания, состояние и качество отделки, технические особенности оснащения здания: наличие систем пожаротушения, тип электроснабжения, обеспечение телекоммуникациями, наличие охраны и технических средств безопасности, наличие систем автоматизации здания, вертикальные коммуникации, объекты инфраструктуры в здании, состав якорных и не якорных арендаторов, наличие знаков навигации, систем радиовещания, ставки аренды и эксплуатационные платежи, скидки, сроки договоров по заключенным договорам аренды, наличие вакантных помещений.

Перечень факторов, обозначенных в табл. 1, не являются исчерпывающим. В настоящее время на рыночную цену приобретаемой коммерческой недвижимости влияние оказывают также институциональные условия: правовой статус объекта, структура сделки и т.д. Это приводит к отклонению цен отдельных сделок от уровня цен, сложившихся на рынке и затрудняет выявление доминирующих тенденций, приводит к скрытию информации.

Факторы, влияющие на рыночную цену здания / проекта

Особенности для офисной недвижимости

Особенности для торговой недвижимости

Коэффициент потерь

Приемлемый коэффициент потерь не более 0,12

Приемлемый коэффициент потерь в границах 0,30,4

Класс / формат

Качественные характеристики здания должны соответствовать требованиям классификации офисной недвижимости

Соответствие площади и состава арендаторов формату

Этажность

Любая

Этажность более 3 этажей негативно влияет на экономику проекта (исключение – универмаг в центре города)

Тип и емкость автомобильной парковки

Рекомендованный парковочный коэффициент не менее 1 машиноместа на 60—100 кв. М арендуемой площади (в зависимости от класса и местоположения)

Рекомендованный парковочный коэффициент не менее 3—5 машиномест на 100 кв. м арендуемой площади (в зависимости от местоположения и состава якорных арендаторов)

Архитектурные особенности

Существуют нормативы по высоте потолков, глубине этажа и пр. (в зависимости от класса)

Важен шаг колонн (для якорных арендаторов), наличие атриумов, комфортная ширина проходов и пр.

Тип планировки здания

Кабинетная, открытое пространство и пр.

Галерея, нарезка на торговые павильоны, универмаг и пр.

Состояние и качество отделки

Готовое к въезду, shell & core; уровень отделки

Уровень отделки общих зон, отделка для арендаторов

Вертикальные коммуникации

Количество и марки лифтов

Наличие лифтов, травелаторов и эскалаторов

Объекты инфраструктуры в здании

Кафе, кассы, магазины, банкоматы и пр.

Санузлы для посетителей, предприятия питания, детская комната, банкоматы, доп. услуг для посетителей

Якорные арендаторы

Не применяется

Состав якорных арендаторов, наличие среди якорей сетевых федеральных и международных брэндов, занимаемая площадь

Арендаторы

Состав арендаторов, профиль деятельности, финансовая устойчивость, количество арендаторов

Брэндовые или небрэндовые операторы, представленные профили торговли, ценовой диапозон предлагаемых ими товаров

Наличие вакантных помещений

Менее 5% считается приемлемым, как естественная ротация арендаторов

Таблица 1. Специфические факторы, влияющие на рыночную цену объекта коммерческой недвижимости в зависимости от его назначения

Во второй главе «Анализ рынка коммерческой недвижимости как составная часть подготовки инвестиционных решений» проведено обоснование методического подхода к анализу рынка коммерческой недвижимости в целях принятия инвестиционных решений. На его основе дана оценка развития рынка РФ в целом и сегмента офисной (г.  Москва) и торговой недвижимости (г. Санкт-Петербург)

Анализ рынка недвижимости система исследований, базирующаяся на данных первичной и вторичной информации о текущем состоянии рынка, направленная на выявление его тенденции и прогнозирование его перспективных параметров в разрезе их причастности к процессу принятия инвестиционных решения. В конечном итоге задача анализа рынка сводится к определению типа недвижимости, в которую эффективно инвестировать средства и характера проекта (класс, формат), который выгоднее реализовать в настоящий момент или в обозримом будущем.

Предложение на отечественном рынке коммерческой недвижимости анализировалось на основе методических принципов, на которых базируются современные исследования в РФ и за рубежом. В их основе сбор информации о характеристиках, функциях и преимуществах существующих, строящихся и планируемых объектов недвижимости, рыночных арендных ставках и ценах продаж, определение коэффициентов недопользования. Анализ спроса проводится с целью определить востребованность на рынке того или иного типа недвижимости у потенциальных покупателей и арендаторов. В рамках зарубежной теории анализа рынка оценка потенциального спроса на коммерческую недвижимость базируется на определении роста занятости и численности населения («Метод анализа экономической базы» (рис. 2), индикатор динамики рынка «поглощение»). Ограничением для использования этих методов является высокая степень закрытости отечественного рынка, слабая развитость геокодирования информации об объектах недвижимости. Для преодоления данных ограничений была осуществлена подготовка специальных информационных баз (существующих и строящихся объектов в городах РФ, заявок потенциальных арендаторов офисных помещений, планов развития торговых сетевых операторов), на основе которых предложены подходы к анализу офисного и торгового секторов коммерческой недвижимости.

Анализ информационной базы о динамике и структуре рынка формирует основу для принятия инвестором решения относительно вложения средств в объект коммерческой недвижимости в зависимости от его местоположения, масштаба, качественных характеристик, целевой аудитории, стратегии ценообразования. Это составная часть общего обоснования реализуемости инвестиционного проекта, так как данные, полученные в процессе такого анализа, формируют основу для технико-экономического обоснования проекта. Детальный анализ рынка устраняет неопределенности инвестора и позволяет оценить потенциал проекта для успешной его реализации.

Рисунок 2. Этапы анализа экономической базы

Для апробации предложенных методических подходов проведена оценка инвестиционной привлекательности рынков коммерческой недвижимости г. Москвы (офисный сегмент) и г. Санкт-Петербурга (торговый сегмент) в 20022007 гг. Информация для анализа была собрана на основе полевых исследований, собственной базы данных автора.

Основные параметры предложения московского рынка офисной недвижимости на начало 2007 года приведены в Таблице 2.

При анализе спроса на офисные помещения были установлены следующие процессы:

  • спрос формируется в основном за счет российских компаний-арендаторов (7580%);
  • наибольший объем запрашиваемых площадей приходится на Центральный район, область третьего транспортного кольца и Юго-Западное направление;
  • самыми востребованными по размеру являются помещения площадью 201400 кв. м, причем средний размер запрашиваемой одним арендатором площади увеличивается от года к году;
  • вне зависимости от размера офисного блока по уровню спроса лидирует центральный район города. Спрос на большие офисные помещения в основном наблюдается в Западном, Южном и Северо-Западном направлениях, на помещения среднего размера — в районе третьего транспортного кольца, а на аренду малых помещений не зависит от фактора местоположения офисного здания.

Характеристика

Значение

Общий объем предложения (классы А и B)

5,3 млн. кв. м

в т.ч. класс А

1,5 млн. кв. м (39%)

класс В

3,8 млн. кв. м (61%)

Прирост за 2005 год

975 тыс. кв. м

в.т.ч. класс А

214,5 тыс. кв. м (22%)

класс В

760,5 тыс. кв. м (78%)

Уровень вакантных помещений: по классу А

1,2%

по классу В

3,5%

Средняя арендная ставка: по классу А

810 USD за кв. м в год, без НДС

по классу В

610 USD за кв. м в год, без НДС

Средние эксплуатационные платежи: по классу А

100120 USD за кв. м в год, без НДС

по классу В

7090 USD за кв. м в год, без НДС

Цены продажи 1 кв. м: по классу А

5 0007 500 USD, без НДС

по классу B

1 8005 500 USD, без НДС



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.