авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||

Организационно-экономические аспекты повышения эффективности управления недвижимым имуществом

-- [ Страница 4 ] --

При этом известно, что для оценки эффективности проводимых операций с различными объектами недвижимости при наличии множества альтернатив обычно используются следующие основные дифференциальные показатели: срок окупаемости, валовой рентный мультипликатор, общая ставка дохода, ставка денежных поступлений на собственный капитал, чистый располагаемый доход, общие годовые поступления на собственный капитал, метод среднегодового дохода и чистая текущая стоимость.

Проведенный в работе анализ достоинств и недостатков данных показателей и соответствующих им критериев позволил установить целесообразность оценки эффективности проводимых операций на основе векторного критерия, включающего все перечисленные выше показатели, ранжированные в порядке роста их основных достоинств, оценочных возможностей и снижения недостатков. Необходимость использования вектора оценок и такого ранжирования его элементов обусловлена наличием общего для них всех существенного недостатка. Этот недостаток определяется низкой адекватностью оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в недвижимость, связанной с невозможностью получения всесторонней оценки сравнения предполагаемых альтернативных операций, проводимых предпринимателем на рынке недвижимости с помощью каждого из них по отдельности. Поэтому для выбора наиболее эффективной операции осуществляется сравнение соответствующих им векторов и выбирается та операция, у которой основные показатели имеют большее значение с поправкой на риски ее реализации.

Однако использование векторной оценки также сопровождается определенными трудностями, связанными с выбором наиболее эффективной альтернативы, например, когда покупка одного объекта недвижимости является эффективней по одним основным показателям, но хуже по другим. Обойти указанный недостаток можно путем использования для оценки эффективности операций, выполняемых с недвижимостью, интегрального показателя, получаемого путем аддитивного свертывания элементов векторного показателя, проводимого с учетом поправок на риски и степень их важности для принятия оптимального решения.

Для получения такого интегрального показателя каждому отдельному элементу в векторе оценки Вi присваивается коэффициент его важности ki для принятия оптимального решения. Значения данных коэффициентов определяются на основе обобщения накопленного опыта проведения операций с недвижимым имуществом, путем ранжирования показателей по адекватности получаемой на их основе оценки в текущей ситуации, сложившейся на рынке недвижимости. Обычно коэффициенты значимости показателей оценки ki выбираются таким образом, чтобы они удовлетворяли следующему условию:

, ,

где n – общее число показателей, участвующих в интегральной оценке.

Тогда интегральный показатель Qiи оценки эффективности для каждой i-й операции с недвижимостью будет вычисляться согласно выражению:

 где - риски, связанные с выполнением i-й операции на рынке недвижимости; n-6

где  - риски, связанные с выполнением i-й операции на рынке недвижимости; n --7 - риски, связанные с выполнением i-й операции на рынке недвижимости;

n - количество дифференциальных показателей, участвующих в интегральной оценке.

При этом выбирается альтернатива – операция с недвижимостью, для которой показатель Вiи принимает максимальное значение.

3. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

В процессе выполнения диссертационной работы были получены следующие основные результаты, составляющие научную новизну и практическую ценность исследования. Применение данных результатов как в совокупности, так и в отдельности, позволяет организовать достоверную оценку стоимости и эффективное управление проведением операций на рынке недвижимости.

1. Для формирования эффективной системы управления проведением операций с объектами недвижимости определены основные характеристики эффективной системы управления недвижимым имуществом и показаны эффективные пути их получения.

2. С целью оперативного проведения оценки стоимости исследуемых объектов и определения наиболее выгодных операций с ними разработана экономико-математическая модель, позволяющая наглядным образом описывать параметры объектов недвижимости и характер их взаимного влияния друг на друга.

3. Для повышения точности оценки рыночной стоимости недвижимого имущества усовершенствован затратный метод ее оценки путем корректировки результатов оценки затратным способом, учитывающей рыночные факторы, действующие на соответствующем сегменте рынка.

4. Для учета ситуации, сложившейся на рынке недвижимости разработана система правил одношагового вывода, позволяющая формировать многошаговые алгоритмы управления выбором наиболее выгодных операций с недвижимостью.

5. С целью получения оценок, позволяющих сравнивать между собой альтернативные операции с недвижимостью, предложена методика комплексной оценки эффективности операций, базирующаяся на различном сочетании различных показателей в векторной оценке и учитывающая риски, связанные с реализацией соответствующих им операций.

Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы в следующих работах:

I. Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией:

1. Курбанова Э.К. Совершенствование методических основ оценки эффективности операций проводимых с недвижимостью // Транспортное дело России. – 2006. – № 10. – Часть № 1. (0,25 п.л.).

II. Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях:

2. Курбанова Э.К. Проблемы профессионального управления недвижимостью в России // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона : сборник научных трудов. – Махачкала : ДГТУ, 2004. – Часть II. (0,3 п.л.);

3. Курбанова Э.К. К вопросу о формировании эффективной системы управления муниципальным недвижимым имуществом // Проблемы совершенствования механизма управления развитием депрессивного региона : сборник материалов региональной научно-практической конференции (Махачкала, 27-29 октября 2005 г.). – Махачкала : ДГТУ, 2005. (0,35 п.л.);

4. Курбанова Э.К., Сефиханова С.А. Методика выбора наиболее оптимального варианта использования муниципального недвижимого имущества // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона : сборник научных трудов. – Махачкала : ДГТУ, 2006. – Часть VI. (0,5/0,3 п.л.);

5. Курбанова Э.К. Анализ основных показателей оценки эффективности операций с недвижимостью // Теоретические основы оптимизации управления социально-экономическими процессами в современных условиях : материалы Всероссийской научно-практической конференции. – Махачкала : Лотос, 2007. – Том I. (0,15 п.л.);

6. Курбанова Э.К. Основные проблемы маркетингового исследования рынка недвижимости и управления его объектами // Современные информационные технологии в проектировании, управлении и экономике : сборник научных трудов. – Махачкала : ДГТУ, 2007. (0,35 п.л.);

7. Курбанова Э.К. Анализ и совершенствование операций с недвижимым имуществом : обзорно-аналитический материал – Махачкала : ЦНТИ, 2008. - Серия Р.06.71.05 (1,25 п.л.).



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.