авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Организационно-экономические аспекты повышения эффективности управления недвижимым имуществом

-- [ Страница 3 ] --

- если скорость роста стоимости имущества такова, что его покупка и содержание не позволяют в будущем получить высокие прибыли, то целесообразно заниматься посредническими операциями с недвижимым имуществом, приносящие гарантированные прибыли.

Таким образом, алгоритм управления процессом выполнения операций с недвижимым имуществом будет содержать определенное сочетание перечисленных правил, зависящее от состояния рынка недвижимости и квалификации менеджеров по управлению недвижимостью.

Для формирования алгоритмов управления недвижимым имуществом, оперирующих конкретными данными, все значения переменных, входящих в перечисленные правила, удобно представить в виде непересекающихся интервальных и пороговых значений. Затем, оперируя данными интервальными и порогами значений, определяющих стоимость недвижимости и состояние рынка, можно принимать обоснованные решения, используя количественные значения переменных и тенденций их развития. Отсюда, особую роль для выбора наиболее прибыльных операций на текущий момент времени с различными объектами недвижимости играет прогнозирование изменения их рыночной стоимости, как в краткосрочных, так и в долгосрочных периодах времени. Для формирования данных прогнозов на практике в основном используют статистические методы моделирования и экстраполяции временных рядов изменения показателей с последующим выделением тренда их развития. Это позволяет эффективным образом проектировать операции с недвижимостью.

Например, сегодня на земельном сегменте рынка доминирует проведение операций по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, для садоводства и других целей. По статистическим данным и данным опроса экспертов, на прогнозный период (2007-2009 гг.) предусматривается следующая среднегодовая тенденция увеличения количества сделок в Республике Дагестан: для индивидуального жилищного строительства - на 25-30%; для ведения личного подсобного хозяйства – на 15-20%; для садоводства – на 35-46%; для ведения дачного хозяйства – на 5%.

При этом спрогнозировать изменение площадей, используемых при купле-продаже земельных участков, достаточно сложно, так как известно, что здесь возможны три самостоятельные тенденции: превышение темпов роста количества сделок с земельными участками над темпами роста площади последних, вовлекаемых в рыночный оборот; увеличение площади земельных участков, вовлекаемых в рыночный оборот, пропорционально увеличению количества сделок по их купле-продаже; превышение темпов роста площади земельных участков, вовлекаемых в рыночный оборот, над темпами роста количества сделок с ними.

Ориентировочный прогноз количества операций купли-продажи земельных участков, по нашим предположениям, полученным на основе анализа статистических данных Госкомзем Республики Дагестан, выглядит следующим образом (табл. 1).

Следовательно, в рассмотренном случае должно быть запроектировано увеличение площади участков пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков.

Таблица 1.

Прогноз операций по купле-продаже земельных участков

по Республике Дагестан

Показатели

2007

2008

2009

Кол-во сделок (тыс.)

S (тыс.

га)

Кол-во

сделок

(тыс.)

S (тыс.

га)

Кол-во

сделок

(тыс.)

S (тыс.

га)

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

5,18

1,23

0,78

3,17

0,398

0,022

0,111

0,265

5,426

1,4

7,93

32,33

0,41

0,03

0,11

0,27

4,255

0,149

0,808

3,298

0,414

0,022

0,117

0,275

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

8,003

0,24

6,723

1,04

2,282

0,67

1,494

0,118

8,243

0,247

6,924

1,072

2,35

0,069

1,539

0,121

8,49

0,254

7,132

1,104

2,42

0,071

1,585

0,125

Земельные участки для садоводства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

11,196

7,053

0,784

33,59

0,84

0,378

0,059

0,403

12,316

7,759

0,862

3,695

0,9

0,415

0,065

0,42

13,547

8,535

0,948

4,064

1,016

0,457

0,071

0,488

Земельные участки для дачного хозяйства, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,302

0,118

0,1

0,084

0,042

0,012

0,019

0,011

0,305

0,119

0,101

0,085

0,042

0,012

0,019

0,011

0,308

0,12

0,102

0,086

0,042

0,012

0,019

0,011

Земельные участки для других целей, всего:

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,47

0,108

0,08

0,282

0,59

0,53

0,03

0,03

0,47

0,108

0,08

0,282

0,59

0,53

0,03

0,03

0,47

0,108

0,08

0,282

0,59

0,53

0,03

0,03

При проектировании данных операций большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос на земельные участки и соответственно влияет на количество операций и т.д. При проектировании цен на земельные участки по Республике Дагестан за основу могут быть взяты следующие тенденции: увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного строительства – на 12-16%; цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне; увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения дачного хозяйства до 25%.

Результаты расчета роста средних цен на земельные участки согласно рассмотренным тенденциям представлены в таблице 2.

На примере исследования рынка недвижимости Республики Дагестан в работе выполнено также проектирование следующих операций с недвижимостью: аренда, оценка стоимости жилья; различных сделок с нежилыми помещениями, что позволило спрогнозировать развитие его различных секторов в регионе.

Таблица 2.

Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданами в Республике Дагестан (тыс. дол. за 1 м2)

Показатели

Факт

Прогноз

2007

2008

2009

2010

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства (средняя цена):

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,9

0,57

0,66

1,48

0,95

0,6

0,69

1,55

1

0,63

0,73

1,63

1,04

0,66

0,76

1,71

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (средняя цена):

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,38

0,15

0,34

0,64

0,38

0,15

0,34

0,64

0,38

0,15

0,34

0,64

0,38

0,15

0,34

0,64

Земельные участки для садоводства (средняя цена):

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,61

0,55

0,46

0,81

0,61

0,55

0,46

0,81

0,61

0,55

0,46

0,81

0,61

0,55

0,46

0,81

Земельные участки для дачного хозяйства (средняя цена):

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

0,59

0,5

0,46

0,81

0,63

0,53

0,49

0,86

0,66

0,56

0,52

0,91

0,7

0,6

0,55

0,96

Земельные участки для других целей (средняя цена):

вне населенных пунктов

в сельских населенных пунктах

в городах и поселках

1,31

0,06

2,85

1,02

1,31

0,06

2,85

1,02

1,31

0,06

2,85

1,02

1,31

0,06

2,85

1,02



Pages:     | 1 | 2 || 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.