авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Организационно-экономические аспекты повышения эффективности управления недвижимым имуществом

-- [ Страница 2 ] --

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом характерных для него особенностей, которые затрудняют его анализ, что и определяет особую важность проведения такого анализа для принятия эффективных экономических решений. К основным таким особенностям можно отнести: труднодоступность достоверной информации; ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие), что затрудняет накопление и использование опыта проведения различных операций с объектами недвижимости; многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

Все это приводит к высоким рискам в процессе принятия коммерческих и управленческих решений. С учетом указанных обстоятельств анализ и управление рынком недвижимости представляет собой настолько же важные, насколько и трудные задачи современного менеджмента.

Важную роль в повышении наблюдаемости и управляемости рынка недвижимости играет его сегментация и формирование системы оценочных показателей, отражающих его состояние. Причем в общем случае критерии эффективной сегментации не могут быть определены заранее и оставаться навсегда без изменения. При этом главным фактором эффективной сегментации является то, чтобы представители сегмента действительно бы представляли собой однородный по своим возможностям и потребностям кластер объектов недвижимости, определяемых близкими по содержанию значениями описывающих их характеристик. Этот кластер должен быть достаточным по размерам для обеспечения возможности выявления закономерных тенденций в изменении оценочных характеристик объектов на рынке, а также достаточным для оценки объемов продаж на соответствующем ему сегменте рынка. При этом каждой фирме, действующей на рынке, желательно определить границы сегмента собственной деятельности, т.е. ниши, определяющей сферу ее эффективной деятельности на рынке недвижимости.

После сегментации рынка недвижимости переходят к позиционированию, объектом которого может быть как риэлтерская фирма и ее услуги, так и конкретные объекты недвижимости. Позиционирование объектов недвижимости сводится к их отнесению к определенному сегменту рынка, а также к определенному кластеру в рамках выбранного сегмента. В качестве продукта исследования при этом могут выступать как объект недвижимости, так и предлагаемые клиентам услуги, и, наконец, сама риэлтерская фирма.

Следует отметить, что и сегментация рынка, и позиционирование продукта на рынке представляют собой инструменты, которые используются для решения главной задачи, связанной с принятием оптимального экономического решения, приносящего предпринимателю максимальный доход от операций с недвижимостью. Для этого сегментация рынка и позиционирование продукта с позиций эффективного управления поведением на рынке должны быть ориентированы на решение следующих основных задач: какую недвижимость следует продавать на данный момент времени и по какой цене; какую недвижимость следует приобретать на рынке для последующей ее реализации с целью получения прибыли; какую недвижимость следует придержать на данный момент времени от продажи; следует ли в настоящее время выполнять только посреднические операции с недвижимостью.

Другими словами, их назначение должно состоять, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики создаваемых (продаваемых) объектов недвижимости соответствовали бы их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей о предлагаемых к реализации объектах.

Таким образом, исследование рынка недвижимости позволяет предпринимателям и менеджерам решать задачи управления выполнением операций с недвижимым имуществом, основной целью которого является получение максимально возможной прибыли. Для достижения этой цели субъектами рынка недвижимости предварительно должны быть решены следующие основные задачи:

- определение системы основных характеристик для каждого типа объектов недвижимости, позволяющих формировать кластера однотипных объектов для сегментов рынка, на которых работает фирма;

- создание базы данных для хранения кластерных моделей Оj={qi}, j=1,n; i=1,mj для каждого сегмента рынка и ставящихся им в соответствие рекомендаций по проведению операций с конкретными объектами недвижимости в зависимости от ситуации, сложившейся на рынке, где n – количество кластеров, сформированных для j-го сегмента рынка: mj - количество характеристик, определяющих j-й кластер. На этой основе могут быть сформированы также системы ситуационного управления рынком недвижимости и системы поддержки, принимаемых предпринимателями и менеджерами экономических и управленческих решений;

- разработка методики формирования модели конкретного исследуемого объекта недвижимости оk = {ql}, l = 1, nk с целью определения кластера, к которому он относится. Для этого проводится сравнение множества характеристик, описывающих конкретный объект оk со множествами характеристик, определяющих кластеры объектов. При этом принимается решение, что объект оk относится к кластеру Оj, если выполняется следующее условие , т.е. множество характеристик, определяющих кластер j, содержится во множестве-0, т.е. множество характеристик, определяющих кластер j, содержится во множестве характеристик, описывающих k–й объект, где nk - количество характеристик, описывающих k–й объект.

- прогнозирование оценок изменения потребительского спроса на различные виды объектов недвижимости и их рыночной стоимости как на ближайший период времени, так и на длительную перспективу.

При этом эффективная система управления субъектами рынка недвижимости должна обладать следующими основными свойствами: оптимальности; адаптивности; устойчивости к высоким рискам и оперативности.

Учитывая сложность и неоднородность объекта управления, свойство оптимальности принимаемых решений может носить только условный характер хотя бы потому, что задача должна решаться как минимум по двум критериям: минимизации рисков и максимизации прибыли. В реалии же абсолютных оптимумов данных критериев достичь одновременно практически невозможно. Поэтому оптимальность в такой системе управления достигается путем поиска компромиссного решения многокритериальной задачи оптимизации.

Что же касается адаптивности системы управления операциями, проводимыми с недвижимостью, то данная задача может решаться путем изменения параметров моделей объектов и кластеров в соответствии с изменениями, происходящими на рынке недвижимости.

Устойчивость к рискам должна обеспечиваться формированием подсистемы управления инвестиционными рисками и формированием ситуационных моделей управления снижения рисков в различных условиях рынка. Для этого формируется модель управления по принципу «класс ситуаций – мероприятия направленные на снижение рисков».

Оперативность может достигаться путем формирования системы управления на базе автоматизированной информационной системы поддержки принимаемых решений и путем обеспечения отбора только той информации, которая необходима для принятия эффективных управленческих и хозяйственных решений.

Для реализации вышеперечисленных задач предлагается усовершенствовать и использовать следующую структурную схему системы управления процессом проведения операций с объектами недвижимости (рис. 1).

Усовершенствование системы управления достигается путем включения в ее структуру следующих подсистем: мониторинга состояния рынка недвижимости; корректировки формируемых моделей объектов недвижимости; учета и минимизации рисков; поддержки и оптимального принятия решений.

В приведенной системе управления принятие решений по проведению операций с объектами недвижимости складывается из следующих основных этапов.

1. Мониторинг и сбор информации об объектах недвижимости, имеющихся на первичном рынке в свободной реализации и о состоянии рынка.

2. Формирование и анализ текущей ситуации на рынке недвижимости. Построение модели конкретных объектов, имеющихся на рынке недвижимости и определение кластера, к которому относятся объекты.

3. Позиционирование имеющихся на рынке объектов (определение сегмента и кластера, к которым относятся имеющиеся на рынке объекты).

4. Определение операций, которые целесообразно проводить с объектами, имеющимися на данный момент на рынке недвижимости (это может быть: купля объектов для дальнейшей их перепродажи; оказание услуг собственнику недвижимости по ее продаже; сдача в аренду имеющейся у компании недвижимости и т.д.). Оценка рисков, связанных с проведением выбранных операций.

5. Решение многокритериальной оптимизационной задачи максимизации получаемой прибыли и минимизации рисков и принятия на этой основе оптимальных решений по выполнению наиболее эффективных и безопасных операций с имеющейся недвижимостью. Все это позволяет повысить в целом эффективность управления субъектом рынка недвижимости.

 Структурная схема управления процессом выбора и реализации-1

Рис. 1. Структурная схема управления процессом выбора и

реализации операций с объектами недвижимости

6. Формирование и реализация выбранных операций.

При этом проведенный в работе анализ показал, что одной из наиболее слабоизученных проблем формирования эффективной системы управления в условиях риска является создание информационной модели требуемого сегмента рынка недвижимости и объектов данного рынка, с которыми имеет дело фирма. В самом общем случае такая модель должна содержать следующие данные:

- общие макроэкономические показатели, влияющие на стоимость объектов недвижимого имущества, т.е. определяющие основные характеристики соответствующего сегмента рынка недвижимости;

- микроэкономические показатели, определяющие основные характеристики соответствующего сегмента рынка недвижимости;

- основные характеристики объектов недвижимого имущества, определяющие их стоимость.

В структурном плане такая модель для каждого кластера объектов недвижимости может представлять собой помеченный, ориентированный мультиграф (рис. 2), вершины которого определяются характеристиками объектов и самого рынка недвижимости, влияющими на их стоимость, а ребра определяют характер взаимного влияния данных характеристик друг на друга и на стоимость описываемых объектов.

 Фрагмент общей модели описания характеристик кластера объектов-2

Рис. 2. Фрагмент общей модели описания характеристик кластера объектов недвижимости

При этом граф имеет базовую вершину, определяемую ориентировочной стоимостью недвижимого объекта и являющуюся одновременно ключом поиска модели в базе данных. Причем все вершины связаны между собой таким образом, что если один параметр непосредственно влияет на другой параметр, то они становятся смежными, а образуемое между ними ребро показывает характер их взаимодействия. Например, как изменение одного параметра отражается на значении другого параметра, по какой причине обусловлено конкретное взаимовлияние параметров, что лучше всего делать с объектом при заданном сочетании значений определенных параметров и т.п.

Для конкретного объекта вершины такого графа помечаются конкретными значениями его параметров и таким образом модель определяет все его характеристики, по которым определяется рыночная стоимость объекта на данный момент времени и в будущем.

Полученные таким образом модели позволяют наглядно представить всю информацию об исследуемом объекте недвижимого имущества, необходимую для его оценки и определения наиболее выгодной операции с ним на рынке недвижимости. Определяя таким образом данные, предприниматель или менеджер, используя модель оценки, тут же определяет ориентировочную стоимость исследуемого объекта, которая в совокупности с другими данными позволяет выявить наиболее выгодную операцию над данным объектом в текущий момент времени.

Особое место в работе занимает проблематика достоверности оценки стоимости недвижимого имущества с учетом действующих на рынке факторов. Сегодня в практике оценки имущества используют следующие основные подходы: затратный, сравнительного анализа продаж и доходный. Анализ содержания каждого из данных подходов показал, что если усовершенствовать затратный метод путем корректировки рассчитанной на его основе стоимости недвижимого имущества, проводимой с учетом рыночных факторов, например, ряд географических и других качественных факторов, характеризующих объект недвижимости, то данный метод оценки на сегодняшний день, по-видимому, станет наиболее приемлемым для российских условий. Это обусловлено тем, что он практически охватывает широкий и наиболее часто встречающийся перечень ситуаций, возникающих при оценке различных объектов недвижимости. В этом случае рыночная стоимость недвижимого имущества Сим будет определяться согласно следующему выражению:

где С/ - стоимость имущества, определяемая классическим затратным методом;

Ki – поправочные коэффициенты стоимости, учитывающие i-е рыночные факторы;

хi - субъективный фактор, который, согласно содержанию соответствующего ему рыночного, принимает значения 0, 1, а если рыночный фактор имеет больше двух градаций, например, m, то субъективный фактор оценки также принимает одно из значений 0, 1, 2,…,m;

n – количество рыночных факторов, учитываемых при оценке недвижимости.

При этом к числу основных субъективных факторов можно отнести, например, для квартир: расположение квартиры от центра; этаж ее размещения; тип планировки и т.п., т.е. в качестве субъективных переменных модели могут быть использованы все факторы, которые существенно влияют на рыночную стоимость недвижимости, но их трудно выразить количественно.

Необходимость второго слагаемого в приведенном выражении обусловлена тем, что полученная затратным способом стоимость объекта недвижимости может отличаться от его рыночной стоимости как в положительную, так и в отрицательную сторону. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта необходимо провести его позиционирование и определить сегмент рынка, к которому он относится, что позволяет определить коэффициенты Ki и значения переменных xi. Для этой цели строится регрессионная модель для оцениваемого объекта недвижимости следующего вида:

Ср = К1х1 +К2х2 + …+Кmxm.

Для данной модели вначале по имеющимся статистическим данным определяются коэффициенты Кi, а затем она используется для дополнительной оценки стоимости объектов недвижимости в соответствии с характерными для них значениями переменных хi. Получаемое в результате значение Ср представляет собой поправку стоимости объекта недвижимости с учетом рыночных факторов.

После соотнесения объекта по обобщенной модели к определенному кластеру и к соответствующему ему сегменту рынка с помощью затратного метода и соответствующей регрессионной модели определяется первичная рыночная стоимость объекта и выполняется его продвижение на рынке недвижимости. Окончательная же рыночная стоимость может быть выявлена только в процессе продажи объекта, которая определяется по методу проб, начиная с наиболее высокой цены продажи объекта.

Учитывая, что все экономические изменения, происходящие в различных сферах жизни общества, определенным образом влияют на развитие рынка недвижимости, появляется необходимость проектирования и управления операциями с недвижимостью. При формировании этих операций выявляются основные тенденции изменения стоимости конкретных объектов недвижимости, на основе анализа которых и выбираются наиболее выгодные их них на данный момент времени.

Выбор конкретной операции, которую целесообразно выполнять над конкретным недвижимым имуществом в данный момент времени может осуществляться согласно следующим правилам:

- если стоимость имущества имеет максимальное значение, а тенденции роста его цены не позволяют покрыть все расходы, связанные с его дальнейшим содержанием, то такую недвижимость следует срочно продать;

- если ремонт подлежащего к продаже имущества позволяет получить высокие прибыли, то перед его продажей, при наличии соответствующих средств, целесообразно провести ремонт данного имущества;

- если стоимость имущества не достигла своего максимума и наблюдается тенденция ее быстрого роста, а риски, связанные с последующей его реализацией, минимальные, то имущество следует придержать от продажи, сдав его в наем или аренду на срок достижения им максимально возможной стоимости согласно прогнозам;

- если срок достижения имуществом максимальной стоимости незначительный, то имущество целесообразно подготовить к продаже и реализовать по истечению данного срока;



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.