авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |

Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика

-- [ Страница 7 ] --

Оценка стоимости закладываемой земельной собственности является обязательным требованием при выдаче ипотечного кредита. Цена сельскохозяйственного земельного участка формируется главным образом из стоимости того производства, в рамках которого земля функционирует. И рыночная, и залоговая, и ликвидационная стоимости земельных участков и прав их аренды должны базироваться на сведениях о доходе от использования, иначе говоря, на рентных оценках в зависимости от продуктивности сельскохозяйственных угодий, расположенных на участке. Основная сложность при определении залоговой стоимости предмета земельной ипотеки, обеспечивающей кредит и показываемой в ипотечном договоре, состоит в согласовании ее величины между залогодержателем и залогодателем. По конкретным сельскохозяйственным земельным участкам доход может сильно различаться. Большую роль играют пространственные условия, обеспеченные землеустройством. Поэтому при предварительном обследовании предмета ипотеки с целью его оценки необходимо осмотреть каждый земельный контур на местности для установления фактического состояния и использования угодий данного сельскохозяйственного земельного участка или массива. Планировать процесс оценки земельной собственности целесообразно в соответствии с агрегированной схемой, представленной на рисунке 6. Оценка производится комплексно на основе применения различных целесообразных для каждого данного случая подходов. Итоговая величина стоимости оцениваемого предмета ипотеки определяется путем согласования всех стоимостных показателей, полученных с помощью применяемых методов (подходов).

ОАО «Россельхозбанк» допускает оценку земельных участков как по рыночной, так и по кадастровой стоимости. Как показывает опыт земельного ипотечного кредитования указанным ОАО, наиболее часто (в более чем 30% всех случаев) залоговая стоимость сельскохозяйственных земельных участков, которые являются предметом ипотеки, составляет менее 10000 руб./га. Группа земельных участков, принятых в обеспечение ипотечного кредита с относительно высокой залоговой стоимостью (свыше 200000 руб./га), в структуре кредитного портфеля ОАО «Россельхозбанк» по залоговой стоимости предметов ипотеки занимает чуть более 11%.

В целом, формирование системы земельного ипотечного кредитования в агропромышленном комплексе страны желательно осуществлять в организованном порядке на базе обоснованной государственной программы. Для ее поддержания целесообразно выделить из бюджета относительно дешевые кредитные ресурсы. На федеральном уровне в рамках ежегодного правительственного плана имеет смысл определить размер доли, которая предназначается для ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, от общего объема кредитования экономики сельского хозяйства. При этом могут выдаваться целевые кредитные ресурсы на организацию и оформление сельскохозяйственных земельных участков в собственность сельхозтоваропроизводителей.

 Простая модель процесса оценки земельной собственности -4

Рисунок 6 — Простая модель процесса оценки земельной собственности

Методическая база исследования региональной структуры земельных отношений в сельском хозяйстве

Субъектам Российской Федерации предоставлены полномочия по принятию собственных актов земельного законодательства, не противоречащих федеральным законам. В частности, право принятия в установленных пределах полномочий решения, касающегося оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории региона, предоставлено субъекту Федерации. Последний может делегировать это право соответствующему муниципальному образованию. Таким образом, региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики — это особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой — социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом регионе.

Единство методических основ к исследованию региональной структуры земельных отношений в сельском хозяйстве достигается применением системы одинаковых показателей для анализа развития институтов аграрного землепользования. В частности, для того чтобы в каждом регионе объективно оценить уровень интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с последующим выделением однородных групп устанавливаются: 1) общая площадь земель сельскохозяйственного назначения; 2) площадь, приходящаяся на рыночные сделки с землями сельскохозяйственного назначения (площадь земельного оборота); 3) количество совершенных субъектами земельных отношений сделок рыночного оборота с сельскохозяйственными земельными участками.

С целью получения на основе общего числа сделок сопоставимых количественных оценок для определения активности перераспределения земель между субъектами земельных отношений в аграрной сфере регионов введено понятие коэффициента интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период. Этот коэффициент оценивается как отношение всего количества сделок, совершенных с землями сельскохозяйственного назначения за определенный период, к общей площади таких земель в регионе. Однако для объективной оценки и сравнения регионов по интенсивности перераспределения сельскохозяйственных земельных участков необходим интегрированный показатель. Коэффициент интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период с учетом доли его площади в составе всех таких земель субъекта Федерации (Кинт.) — это количество сделок с сельскохозяйственными земельными участками, приходящихся на единицу площади земель сельскохозяйственного назначения (К), умноженное на долю площади, охваченной этими сделками, в общей площади таких земель в регионе (Д). Иными словами, интегрированный показатель учитывает как общую площадь земель сельскохозяйственного назначения в регионе, так и количество совершенных с ними сделок и приходящуюся на них площадь земельного оборота. Для определения значения Кинт. перемножаются коэффициенты интенсивности (К) и доли оборота земель сельскохозяйственного назначения в общей площади таких земель (Д), то есть Кинт. = К Д.

Для опробования данной методики была использована соответствующая информация по состоянию на 1 января 2006 г. Ранжированный в векторном направлении убывания коэффициентов Кинт. ряд положен в основу региональной группировки субъектов Федерации. В целом по стране было сформировано три группы регионов: 1) интенсивная (значение Кинт. изменяется в диапазоне от 0,00010 до 0,00050 ед./га); 2) умеренно интенсивная (Кинт. варьирует в пределах от 0,00002 до 0,00009 ед./га); 3) пассивная (Кинт. изменяется в границах от 0,00000 до 0,00001 ед./га). Третью группу регионов представляют 38 субъектов Федерации из различных природно-экономических зон страны (таблица 8).

Достоинство предложенной методики состоит в том, что она позволяет получить группы регионов, для которых, несмотря на различия в природно-экономических условиях, можно применить унифицированные методы активизации земельных сделок.

Таблица 8 Группировка субъектов Российской Федерации по величине коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом доли его площади в составе всех таких земель в каждом регионе на 1 января 2006 г.

№№ групп

Группы регионов по величине коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом доли его площади в составе всех таких земель в каждом регионе, ед./га

Субъекты Российской Федерации,

дифференцированные по группам

1

0,00010 — 0,00050

Астраханская, Белгородская, Воронежская, Камчатская, Кемеровская, Мурманская, Ростовская, Сахалинская области; Краснодарский, Ставропольский, Хабаровский края; республики: Адыгея, Кабардино-Балкарская, Калмыкия, Карелия, Марий-Эл, Чувашская; Еврейская автономная область

2

0,00002 — 0,00009

Амурская, Владимирская, Волгоградская, Калининградская, Курская, Ленинградская, Липецкая, Московская, Оренбургская, Орловская, Пензенская, Пермская, Псковская, Рязанская, Самарская, Саратовская, Смоленская, Тамбовская, Тульская, Челябинская области; Алтайский, Красноярский, Приморский края; республики: Башкортостан, Бурятия, Дагестан, Мордовия, Татарстан, Тыва, Удмуртская, Хакасия

3

0,00000 — 0,00001

Архангельская, Брянская, Вологодская, Ивановская, Иркутская, Калужская, Кировская, Костромская, Курганская, Магаданская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Омская, Свердловская, Тверская, Томская, Тюменская, Ульяновская, Читинская, Ярославская области; республики: Алтай, Ингушская, Карачаево-Черкесская, Коми, Саха (Якутия), Северная Осетия, Чеченская; Агинский Бурятский, Коми-Пермяцкий, Корякский, Ненецкий, Таймырский, Усть-Ордынский Бурятский, Ханты-Мансийский, Чукотский, Эвенкийский, Ямало-Ненецкий



Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.