авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Методические основы повышения эффективности реконструкции жилых кварталов центральных районов санкт-петербурга

-- [ Страница 2 ] --
  • исторической застройкой, относящейся к категории заповедной;
  • многоэтажной, многофункциональной, плотной застройкой;
  • многоэтажной, многофункциональной, экстенсивной застройкой;
  • многоэтажной, преимущественно жилой, плотной застройкой;
  • многоэтажной, преимущественно жилой, экстенсивной застройкой.

В зависимости от вида застройки определяются основные тенденции и

закономерности при проведении реконструктивных мероприятий – разуплотнение и интенсификация застройки.

Во всех случаях при проведении реконструкции непременным условием является сохранение структуры и облика кварталов при упорядочении их функционального содержания. Для Санкт-Петербурга характерным является квартал с площадью от 1 га до 4 га, реже до 7 га и менее 1 га. Площадь квартала при реконструкции остается неизменной.

Главным направлением плотно застроенных кварталов является разуплотнение. Разуплотнение застройки предусматривает расчистку территории от ветхих и малоценных строений, модернизацию жилых зданий на основе перепланировки и разукрупнение многокомнатных коммунальных квартир.

При разуплотнении жилых кварталов вопрос об отношении к внутриквартальной застройке следует рассматривать как элемент, определяющий качество жилой среды. Приемы разуплотнения застройки повсеместно сопровождаются ее интенсификацией. В плотных кварталах она происходит за счет расширения сети обслуживающих учреждений в непригодных для жилья помещений первых этажей и использования части внутридворовых пространств. Так прирост площади встроенных помещений в плотных кварталах достигает 50%.

Приемы реконструкции «рыхлых», экстенсивно застроенных кварталов - интенсификация – сопровождается новым строительством на реконструируемой территории.

Сложившаяся застройка центральных районов сформирована преимущественно жилыми кварталами – 60% от всей территории центральных районов города. Нежилой фонд в центре располагается либо во встроенных помещениях жилых домов (11%), либо в отдельно стоящих зданиях (27%). При реконструкции жилых кварталов происходит переустройство сети сложившихся учреждений. В многофункциональных центральных кварталах необходимо применение зонирования как по вертикали, характерное для многоэтажных современных центров (когда первые этажи занимают обслуживающие учреждения с использованием подвалов для утилитарных или иных целей, а верхние этажи – жилые), так и по горизонтали - общественные учреждения размещать по наружному периметру квартальной застройки, а жилые – вокруг спокойного внутреннего двора.

Установлено, что несмотря на указанные преимущества комплексной реконструкции жилых кварталов, этот метод не стал основным методов переустройства сложившейся застройки. Проектная практика прошлых лет стремилась подчинить структуру старых жилых образований новым санитарно-гигиеническим требованиям и планировочным методам. Такой подход не учитывал исторического наследия, ни преемственности развития, ни функциональные особенности организации домов. Ради удобства проведения ремонта терялись ценные пространственные элементы, появлялись гипертрофированные пространства. Разрывалась связь внешнего периметра застройки квартала с его внутренней структурой.

Стратегия реконструкции зарубежных стран по многим позициям совпадает с подходом, который сформировался в нашей стране в последнее время. Комплексная реконструкция жилищного фонда проводится при участии органов охраны памятников истории и культуры. Градостроительное законодательство используется для защиты архитектурных ценностей.

Однако условия реконструкции жилищного фонда в странах с развитой рыночной экономикой существенно отличаются от условий, имеющих место сегодня в России и в Санкт-Петербурге в том числе. Это различие связано прежде всего с уровнем развития экономики и возможностями федеральных и муниципальных бюджетов. Основная масса жилищного фонда в этих странах принадлежит частным домовладельцам, проживающим в своих домах или сдающим их в аренду. При реализации программ реконструкции государством используются принудительные и стимулирующие меры.

Проведенный автором диссертации анализ зарубежного опыта осуществления комплексной реконструкции жилых кварталов исторических центров городов позволил сделать следующие выводы:

  1. Реконструкция сложившейся застройки центральных районов городов осуществляется в соответствии с концепцией комплексной реконструкции жилых кварталов.
  2. Для привлечения инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда используется стимулирование и дотирование инвесторов.
  3. Установлено четкое регулирование взаимоотношений всех участников процесса комплексной реконструкции жилых кварталов – жителей, муниципалитетов, инвесторов и домовладельцев.

В таблице 1. рассмотрены основные различия комплексной реконструкции

в зарубежных странах и в Санкт-Петербурге.

Таблица 1

Основные различия комплексной реконструкции

в зарубежных странах и в Санкт-Петербурге

Зарубежные страны

Санкт-Петербург

1

Первичным элементом функционально-планировочной и архитектурно-планировочной организации является жилой квартал

Первичным элементом функционально-планировочной и архитектурно-планировочной организации является отдельно стоящий жилой дом

2

Концепция и план реконструкции разрабатываются комплексно для жилого квартала

Отсутствие концепции и плана комплексной реконструкции жилых кварталов

3

Ориентация на использование частного капитала – инвесторов и домовладельцев- при реконструкции жилищного фонда

Ориентация на использование капитала инвесторов и пополнение бюджета за их счет

4

Участие жителей при планировании и проведении реконструктивных мероприятий

Отсутствие привлечения жителей и учета их мнения при планировании и проведении реконструктивных мероприятий

5

Регулирование соотношений различных форм воспроизводства жилищного фонда

Отсутствие регулирования соотношений различных форм воспроизводства жилищного фонда, повсеместное проведение комплексного капитального ремонта

6

Полная или частичная компенсация затрат инвестора на переселение жильцов из домов, подлежащих реконструкции.

Отсутствие механизма предоставления жилья гражданам, переселяемым из домов, подлежащих реконструкции.

7

Обеспечение реконструируемого жилищного фонда инфраструктурными сооружениями за счет муниципалитетов

Требования к инвестору в компенсации затрат на инфраструктуру

8

Оказание помощи инвесторам при получении права на реконструкцию жилых кварталов

Отсутствие помощи и установление сложного и дорогого механизма получения права на реконструкцию жилых кварталов

9

Четкое регулирование взаимоотношений между участниками процесса реконструкции

Отсутствие четкого механизма взаимодействия всех участников процесса реконструкции (городской администрации, инвестора, жителей)

Исследование теории и практики проведения реконструкции позволило автору сделать следующие выводы:

1.Несмотря на прогрессивность метода комплексной реконструкции жилых кварталов, реконструкция велась и ведется на основе капитального ремонта отдельного стоящего здания или их небольшой группы.

2.Отсутствие градостроительного подхода и проектирование от частного к общему, т. е. от отдельного здания к реконструкции жилых кварталов, привели на сегодняшний день к такому состоянию, что более 90% жилой застройки отремонтировано без общего плана реконструкции всего квартала.

Во второй главе «Состояние и проблемы комплексной реконструкции жилых кварталов» проведена оценка современного состояния жилищного фонда жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга, проанализировано законодательное обеспечение развития территорий в России и в Санкт-Петербурге, произведен сравнительный анализ определения затрат на реконструкцию жилищного фонда. Исследовано развитие теории экономической эффективности капитальных вложений и проектных решений в строительство и в реконструкцию, а также методы оценки эффективности реконструкции.

Исторический центр Санкт-Петербурга составляет около 10% всей территории города. Весь жилищный фонд исторического центра составляет 18,5 млн. кв. м. общей площади, или 21% общего жилищного фонда города. Административно исторический центр формируют четыре района: Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный и Петроградский. Здесь сосредоточен практически весь старый жилищный фонд города – постройки до 1917 года. Это составляет около 70 % от всего жилищного фонда центральных районов.

Для определения технического состояния старого жилищного фонда в центральных районах города в 1967-71гг. в Ленинграде было проведено сплошное подомовое обследование. На основании этих данных и проведенного в 1979-1984 годах дополнительного обследования представляется возможным получить технико-экономическую характеристику жилищного фонда центра.

Проведенная автором оценка технико-экономического состояния жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга позволяет сделать вывод о том, что относительно хорошее техническое состояние зданий (70,4% старых жилых зданий относятся к 3 и 4 категориям физического износа) находится в противоречии с качеством проживания. Это противоречие преодолевается в настоящее время только посредством комплексного капитального ремонта.

Предоставление объектов для ремонта и реконструкции осуществляется

через торги. Процесс организации и проведения торгов является сложным и многоступенчатым. Анализируя существующий их порядок, отмечаем следующие недостатки: долгие сроки проведения всех этапов торгов; весьма значительный объем документации, необходимой для организации подрядных торгов; короткое время для подготовки оферты для претендентов (2 месяца с момента объявления о торгах); не полные пакеты документации к объектам, выставляемым на торги и ее невысокое качество, отсутствие вариантной проработки проектов реконструкции.

Основной критерий при выборе претендентов - срок и стоимость реконструкции.

При развитии и преобразовании территорий в историческом центре города требуется решение социальных проблем, а именно - расселение из ветхих и аварийных домов, предоставление жилья очередникам, ликвидация коммунального заселения, обеспечение жильем военнослужащих, молодых семей и других социальных групп. Разработанные и действующие целевые программы реализуются вне связи друг с другом, что ведет к распылению и неэффективному расходованию выделяемых бюджетных средств. Обосновано, что для консолидации финансовых средств необходима единая программа реконструкции и развития центра Санкт-Петербурга.

В диссертации выполнен ретроспективный обзор и критический анализ определения затрат на капитальный ремонт здания и типовых и отраслевых методик определения эффективности капитальных вложений и проектных решений жилищного строительства и реконструкции.

Наиболее важным методологическим вопросом теории эффективности является критерий оценки эффективности инвестиционных проектов.

В работе установлено, что показатели общей и сравнительной эффективности не противопоставляют, а дополняют друг друга, однако при выборе инвестиционных проектов следует признать важнейшим показатели общей (абсолютной) эффективности.

На данном этапе при оценке эффективности инвестиционных проектов наиболее существенными критериями являются:

  • степень соответствия проекта градостроительной стратегии;
  • соответствие проекта потребностям жителей;
  • величина инвестиционного вклада;
  • масштабы проекта и его цена;
  • длительность осуществления проекта;
  • срок окупаемости инвестиций.

Существующий подход к оценке эффективности инвестиционных

проектов и проектов реконструкции, в частности, исходят из того, что конечная цель у всех коммерческих участников инвестиционного процесса одна - получение максимальной прибыли.

В реальной ситуации целью максимизации возможной прибыли реализация инвестиционных проектов комплексной реконструкции явно не ограничивается. Комплексная реконструкция непосредственно затрагивает судьбы жителей, в процессе реконструкции принимают участие многие субъекты инвестиционной деятельности. Так органы государственной власти, государственные предприятия, население мегаполиса преследуют прежде всего социальные цели. Но каждая коммерческая организация, участвующая в инвестиционном процессе, может иметь свои частные цели и задачи. Таким образом, возникает необходимость создания таких экономических условий, которые бы консолидировали усилия всех участников инвестиционного процесса для достижения единой цели – завершение проектов с высоким качеством, включающим экономические, политические, социальные и технологические параметры в заданные сроки с минимальными затратами.

Существующие подходы при оценке эффективности реконструкции рассматривали в качестве объекта реконструкции отдельно стоящее здание. Однако для проведения реконструкции жилых кварталов необходимо оценить градостроительную ситуацию в целом. Поэтому для оценки проектов комплексной реконструкции жилых кварталов необходимы показатели оценки эффективности, учитывающие больший учет социальной и экологической значимости этих проектов для города.

В третьей главе «Методические подходы к формированию и развитию эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов» предложены и обоснованы формы, методы и средства обеспечения эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов на основе определения затрат, разработана методика оценки эффективности комплексной реконструкции жилых кварталов, предложена целевая программа комплексной реконструкции жилых кварталов центра Санкт-Петербурга на 2007- 2017гг.

Комплексный характер реконструкции жилых кварталов предполагает более полное выявление затрат на эти цели. Исходной базой для их определения послужило аналитическое изучение проектов комплексной реконструкции жилых кварталов сложившейся застройки центральных районов Санкт-Петербурга, разработанных ОАО «ЛенжилНИИпроект». Проекты выполнены на стадии предпроектного предложения и содержат следующие данные:

  • функциональное зонирование жилых зданий и встроенных помещений;
  • размещение объектов нового строительства;
  • перепланировку квартир;
  • снос ветхих и малоценных зданий;
  • комплексное устройство внутриквартальных территорий;
  • организацию движения пешеходов.

Кроме того, приведены основные технико-экономические показатели

при существующем положении (до реконструкции) и в проектном положении (после реконструкции):

  • площадь жилого квартала (га);
  • плотность жилищного фонда брутто и нетто (кв. м. /га);
  • процент застройки (%);
  • процент озеленения (%);
  • общая площадь встроенных помещений (кв. м.);
  • количество жителей (чел.).

С целью определения затрат нами проведен анализ технико-экономических показателей по 70-ти проектам комплексной реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга. В результате определена структура и среднее (базисное) значение затрат на реконструкцию жилых кварталов и зависимость затрат от различных, выявленных нами, факторов.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.