авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 |

Развитие организационно-экономического механизма реконструкции жилищного фонда исторических центров городов

-- [ Страница 5 ] --

Социально-экономическая эффективность проекта на региональном уровне является составной частью макроэкономической эффективности. По нашему предложению, при оценке общественной эффективности целесообразно ввести такой интегральный показатель, как прирост национального богатства. Национальное богатство, как макроэкономический показатель, включает невоспроизводимое имущество, к которому относятся исторический жилищный фонд и жилые здания - объекты культурного наследия.


Рис. 5. Влияние особенностей проектов реконструкции на методы оценки эффективности


При оценке общественной (социально-экономической) эффективности определяются следующие социальные результаты, выраженные в натуральных и относительных показателях:

  1. Показатели улучшения состояния жилищного фонда;
  2. Показатели социальных условий использования жилищного фонда;
  3. Показатели градостроительной и функционально-планировочной организации территории жилых кварталов;
  4. Показатели изменения качества жизни населения;
  5. Показатели изменения условий труда и занятости в городе;
  6. Показатели повышения культурного уровня населения;

7. Показатели развития транспортной инфраструктуры.

Показатели коммерческой эффективности учитывают конечные результаты реконструкции для субъектов этого процесса. Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и состоит из чистых дисконтированных доходов субъектов реконструкции (инвестор, заказчик в лице города и (или) государства, подрядчик в лице ремонтно-строительной организации, владельцы реконструируемого жилищного фонда):

Где Pt - результат, соответственно для государства, инвестора, строительной организации, населения на реконструкцию жилых и встроенных помещений на t-ом шаге, руб.;

Зt - затраты, соответственно для государства, инвестора, строительной организации, населения на реконструкцию жилых и встроенных помещений проекту реконструкции на t-ом шаге, руб.;

- коэффициент дисконтирования с учетом коммерческой нормы дисконта, доли.

Интегральный чистый дисконтированный доход проекта реконструкции жилищного фонда исторического центра образуется из чистых дисконтированных доходов основных участников проекта, поскольку все денежные потоки являются взаимосвязанными.

Так как мы рассматриваем жилье соответственно трем его функциям, то и эффективность проекта реконструкции для владельцев жилищного фонда следует определять также исходя из трех видов эффективности: вследствие повышения качества жилья как потребительского блага, удовлетворяющего потребности человека в жилище (выражается в неявном виде); эффективность проекта вследствие повышения стоимости жилья как товара; эффективность проекта вследствие повышения доходности жилья как капитала. Следует отметить, что повышение эффективности проекта вследствие повышения стоимости жилья как товара возможно лишь для населения - собственников жилищного фонда. При коммерческом или социальном найме, в случае создания доходных домов, эффективность проекта будет получена и другими собственниками - муниципалитетами и государством.

Кроме этого, следует иметь в виду, что в современных условиях при изменении потребностей рынка и приоритетов государственной охраны сложившейся застройки возможно изменение статуса исторического жилого здания (например, переход в статус объекта культурного наследия) и соответственно вида его преобразования и использования. В таком случае изменятся и затраты на преобразование и использование объекта реконструкции. Особое внимание поэтому следует уделить расчету аксиологических затрат и их учету при определении показателей коммерческой эффективности.

Обратим внимание на то обстоятельство, что эффективность проекта вследствие повышения качества жилья невозможно определить реальным потоком денежных средств, а следует выражать опосредованно, через влияние на качество жизни и на здоровье населения.

8. Сформулированы принципы развития арендного рынка жилья в центре города: градостроительное дифференцирование территории, дифференциация для различных социальных и возрастных групп арендополучателей, государственная поддержка для граждан с низкими доходами. Формирование адресных программ воспроизводства жилищного фонда исторического центра посредством возрождения бывших доходных домов в центре Санкт-Петербурга основано на качественной градации типологического подхода к реконструкции: горизонтального (глубинного) зонирования (по участку территории бывшего домовладения) и вертикального зонирования (по этажам), что является эффективным и цивилизованным решением жилищной проблемы города в целом. Развитие арендного рынка жилья рассматривается нами как один из основных инструментов, способствующих улучшению качества проживания граждан, а также повышению мобильности населения. При этом новая услуга может работать в двух направлениях: решить жилищную проблему для различных социальных групп с появлением доступного жилья, а также обеспечить жильем трудовых мигрантов, что позволит повысить мобильность трудовых ресурсов в стране.

В рамках настоящего диссертационного исследования нами сформулировано следующее понятие доходного дома - это многоквартирный жилой дом, находящийся в государственной, муниципальной или частной собственности, в котором жилые и нежилые помещения предоставляются во временное владение и пользование физическим и юридическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма.

Нами выделены главные признаки доходных домов:

1) жилые и нежилые помещения в доходных домах могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности;

2) доходные дома могут и должны приносить доход в местный или федеральный бюджеты;

3) доходные дома относятся к жилищному фонду коммерческого использования;

4) все помещения в доходном доме должны принадлежать одному собственнику;

5) срок постоянного проживания в доходном доме составляет не менее 1 года.

На основе ретроспективного анализа формирования доходного жилья разного потребительского качества нами сформулированы основные принципы развития данного сегмента жилищного рынка в современных условиях в Санкт-Петербурге:

1.Градостроительное дифференцирование территории при создании доходных домов, которое определяется: удобством транспортного сообщения и наличием системы торгово-бытового обслуживания; связью с местами приложения труда; историко-эстетическими критериями; экологической ситуацией района (шум, загрязненность, близость к садам и паркам); социально-демографической спецификой проживающих; стоимостью земельного участка.

Потенциал жилищного фонда исторического центра необходимо использовать полностью, сохраняя большие, средние и малые квартиры старого фонда. Такое направление стратегии при реконструкции жилых (бывших доходных) домов Центра города может базироваться на трех основных аспектах:

историческом опыте формирования жилищного фонда; данных социологического развития Санкт-Петербурга; существующем спросе на большие и средние квартиры в историческом жилищном фонде.

2. Дифференциация доходных домов для различных социальных и возрастных групп арендополучателей. Для разных групп формируются различные сегменты жилья в зависимости от комфорта проживания, уровня доходов, состава семьи и т.д.

3. Государственная поддержка при строительстве доходных домов для граждан с низкими доходами и трудовых мигрантов.

Нами предлагается методический подход к воспроизводству исторического жилищного фонда в центре города на основе качественной градации типологического подхода к реконструкции жилья бывших доходных домов. Его основой является индивидуальный подход к жилому дому: следует максимально использовать все ресурсы (планировочные, архитектурно-художественные) дома-квартиры, что позволит предложить различные типы жилищ широкого диапазона. Таким образом, появляется возможность сохранить или повысить потребительское качество жилищного фонда исторического центра после проведения реконструкции и при этом получить значительный экономический эффект.

Для сохранения принципов качественной градации жилья, сформировавшихся и существовавших в Петербурге с середины XIX – начала ХХ веков при строительстве доходных домов, и повышения потребительского качества старого жилищного фонда нами предлагается проведение реконструкции по двум принципам качественной градации жилья:

  1. принцип горизонтального (глубинного) зонирования (по участку территории бывшего домовладения).

Качественная градация квартир в данном случае определяется:

  • Месторасположением квартиры в доме – на участке территории (лицевой, дворовый корпус);
  • Количеством комнат в квартире;
  • Площадью квартиры;
  • Наличием чердачного (черного) входа;
  • Ориентацией (одно или 2-х сторонней);
  • Высотой этажа;
  • Видом из окон (на улицу, во двор);
  • Декоративным убранством интерьера.
  1. Принцип вертикального зонирования (по этажам).

Принцип вертикального зонирования предусматривает качественную градацию жилья по этажам, отражая объёмно-планировочные параметры квартиры и эстетическое убранство жилого пространства в доме, которые формировались при строительстве доходных домов и квартир в Санкт-Петербурге.

Автором предлагается дифференцировать доходные дома по стоимости, качеству и квартирографии. Это выражается в ориентации на потребности различных социальных и возрастных групп населения. Социологические и демографические обследования выявляют основные группы потребителей арендного жилья. Для каждой группы (например, молодая семья, семья специалистов среднего звена, бизнесмены и др.) удовлетворяются различные требования к жилью в зависимости от уровня доходов, образа жизни, состава семьи и прочих характеристик. Поэтому представляется целесообразным выделить следующие классы жилья (для собственника жилья - государства и муниципалитета):

– социальное жилье (дотируемое государством);

– жилье эконом-класса (стимулируемого государством);

Для создания жилья бизнес-класса в доходных домах участие государства не требуется. Однако инвестор сам определяет класс жилья, сдаваемого в аренду.

Таким образом, подчеркнем, что необходимо многообразие типов доходных домов как отражение различных групп арендополучателей.

8. Разработаны основные направления стратегии управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города Санкт-Петербурга: основные значимые цели, основные задачи, сроки, основные мероприятия и ожидаемые конечные результаты. Обоснована структура, модель и технология формирования информационного обеспечения процесса управления. Определены этапы разработки и реализации стратегии: информационный, базирующийся на математической модели перспективного развития жилищного фонда; аналитический; стратегического выбора; реализации стратегии.

Формирование генеральной, общерезультативной цели Стратегии основано на синтезе нескольких целей, имеющих соответствующие различительные признаки: общерезультативная конечная цель - формирование качественной среды проживания в историческом центре, обеспечивающей целью является рост объемов аксиологических форм воспроизводства жилищного фонда при наличии необходимых ресурсов, а ограничительной - сохранение и развитие исторической застройки.

Для достижения главной цели необходимо решение широкого круга задач, основными из которых нами выделяются: Обеспечение расширенного воспроизводства жилищного фонда; Обеспечение доступности жилья и государственная поддержка малообеспеченных слоев населения; Обеспечение существующего жилищного фонда современным требованиям общества; Сохранение культурного наследия и исторической застройки и предотвращение их утраты.

Математическая модель информационной системы по вопросам перспективного развития жилищного фонда исторического центра, по нашему мнению, должна отражать параметры следующих взаимосвязанных относительно самостоятельных подсистем:

  1. Прогнозирование демографической динамики в городе и в центральных районах в том числе;
  2. Дифференциация населения по социальным группам потребителей жилья;
  3. Оценка и прогнозирование инвестиционного потенциала города для реконструкции жилищного фонда исторического центра;
  4. Прогнозирование динамики и структуры различных форм воспроизводства жилищного фонда исторического центра;
  5. Прогнозирование динамики и структуры социальной и инженерной инфраструктуры центра;
  6. Прогнозирование динамики и структуры мест приложения труда в историческом центре и в городе в целом;
  7. Комплексная оценка эффективности реконструкции исторического центра города.

Систематизация задач и анализ компонент развития исторического центра города позволяет выделить следующие блоки информационной базы: 1)демографический; 2)социальный; 3) экономический; 4) инвестиционный; 5) аксиологический; 6) градостроительный; 7) инфраструктурный; 8) экологический. Таким образом, предметная область формируемой информации разбивается на фрагменты, а база данных - на блоки, которые соответствуют каталогам.

Автором предлагается процесс разработки Стратегии управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города осуществлять в несколько этапов (рис.6).








































Рис. 6. Этапы разработки и реализации стратегии управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Монографии

  1. Коршунова, Е.М. Управление реконструкцией жилищного фонда исторических центров городов: монография / Е.М. Коршунова // СПб.: СПбГАСУ. –2013. – 11 п. л.
  2. Коршунова, Е.М. Реконструкция объектов исторической застройки Санкт-Петербурга как стратегическое направление развития города: монография / Е.М. Коршунова, К.В.Малинина, Н.А. Малинина // СПб гос. архит.-строит. ун-т. СПб., 2012. - 159с. / 5.п.л.

Научные статьи

а) опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации



Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.