авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 7 |

Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта

-- [ Страница 2 ] --

Общей особенностью процедуры оценки для объектов первой и второй групп является определение в затратном подходе не рыночной стоимости земельного участка, а стоимости прав аренды или пользования им, что определяется требованиями законодательства. Кроме того, для первой и второй групп, оценщик редко столкнется с проблемой оценки функционального износа.

В 1 и 2 классификационных группах целесообразно выделить две категории объектов – здания и сооружения. Это объясняется тем, что здания имеют помещения, арендную плату за которые можно определить после анализа НЭИ на основе рыночных данных по аналогичным объектам. В отношении сооружений такой возможности у оценщика, как правило, нет из-за отсутствия рыночного оборота аналогичных объектов.

Третью группу составляют объекты, не имеющие каких-либо ограничений в отношении их включения в рыночный оборот (за исключением процедурных вопросов согласования в Росжелдоре и Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, не влияющих на процесс оценки рыночной стоимости). К этой группе можно отнести, например, жилые дома, административные здания, склады, типовые производственные цехи. Для оценки рыночной стоимости данных объектов необходимо использовать классическую процедуру, без каких-либо отраслевых особенностей. Следует учитывать только региональные (территориальные) нюансы, отражающие наличие рыночной информации, уровень цен и тенденции их изменения, требования местного законодательства, состав оцениваемых прав.

В каждой классификационной группе можно отдельно выделить также земельные участки. В частности, к первой классификационной группе относятся участки, занятые полосой отвода магистральных путей железных дорог.

Состав объектов каждой группы не является стабильным и варьируется в зависимости от активности рынка и изменения законодательных актов.

В современной научно-технической литературе зачастую смешиваются некоторые базовые понятия. По нашему мнению, необходимо разделять следующие из них: виды оценки недвижимости, подходы к оценке и методы оценки её рыночной стоимости.

Под видом оценки будем понимать характер процедуры определения какого-либо оценочного показателя, имеющую определенную, заданную заказчиком, целевую направленность.

Подходом будем называть совокупность приемов в рассмотрении определённого сформулированной целью круга вопросов оценки рыночной стоимости и эффективности использования недвижимости, объединенных общим критерием и базирующийся на характерных, свойственных ему принципах оценки.

Методом оценки будем считать конкретный способ расчетов и интерпретации исходной информации, опирающийся на критерии и принципы оценки того подхода, к которому он относится.

Классификация видов оценки недвижимости

Табл. 1

Критерий

классификации

Виды оценки

1. По единице измерения

1.1.Стоимостная оценка; 1.2.Не стоимостная оценка.

2. По составу оцениваемого имущества

2.1. Комплексная оценка;

2.2. По-элементная оценка.

3. По порядку определения

3.1. От общего к частному; 3.2. От частного к общему.

4. По источникам используемой информации

4.1. Нормативная оценка; 4.2. Рыночная оценка.

5. По степени унифицированности приемов (по охвату)

5.1. Массовая оценка;

5.1.1. Экспресс-оценка;

5.2. Индивидуальная оценка;

5.2.1. Групповая оценка.

6. По виду объекта оценки

6.1. Оценка имущества:

6.1.1. Движимого;

6.1.2. Недвижимого, в т.ч. земель различного назначения;

6.1.3. Нематериальных активов;

6.2. Оценка имущественных прав;

6.3. Оценка имущественных комплексов (предприятий);

6.4. Оценка инвестиционных проектов;

6.5. Оценка рейтингов инвестиционной привлекательности и категории (класса) недвижимости;

6.6. Оценка эффективности сделок с недвижимостью;

6.7.Оценка нанесенного ущерба.

Таким образом, виды оценки различаются своими целями, подходы – критериями оценки, методы – механизмом (алгоритмом) расчета.

В диссертации разработана классификация видов оценки по нескольким критериям: по единице измерения, по составу оцениваемого имущества, по порядку определения, по источникам используемой информации, по степени унифицированности приемов (по охвату) и по виду объекта оценки (табл. 1).

Каждый вид оценки требует применения определенных подходов и собственной процедуры расчетов. Оценка рыночной стоимости недвижимости является стоимостной, индивидуальной оценкой имущества определенного типа, использующей элементы других видов оценки.

Например, для оценки рыночной стоимости железнодорожных подъездных путей необходимо использовать рыночную и нормативную информацию, они могут оцениваться в составе действующего предприятия и в качестве отдельно взятого (обособленного) имущества.

Современная теория выработала три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости: доходный, затратный и сравнительный подходы. Можно утверждать, что критерием затратного подхода служит величина тех затрат, которые должен был бы осуществить инвестор для приобретения такого же или аналогичного объекта на рынке. Критерием сравнительного подхода выступают цены, сложившиеся на рынке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения. Критерием доходного подхода является величина дохода, который способен принести объект, в сложившихся на дату оценки рыночных условиях.

Однако, поскольку в настоящее время не выработано единое мнение о составе подходов, предлагается следующая классификация составляющих их методов оценки (рис.2).

В состав доходного подхода предлагается относить четыре метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод прямой (непосредственной) капитализации, метод дисконтирования денежного потока (ДДП), метод ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА) и метод остатка. Области применения этих методов следующие.

В опубликованных работах обычно отмечается, что метод прямой (непосредственной) капитализации применяется в случае, когда по объекту оценки прогнозируется получение “условно бесконечных” одинаковых доходов, поступающих равномерно в условиях стабильности внешних условий. Опыт оценочной деятельности свидетельствует, что область применения метода может быть охарактеризована несколько шире. Метод прямой капитализации позволяет учесть необходимость осуществления инвестиций, но только либо в виде единовременных затрат, совпадающих с датой оценки, либо для замещения быстроизнашивающихся элементов объекта, а также вероятность изменения доходов при условии регулярного характера этих изменений в течение некоторого ограниченного начального периода времени.

Метод дисконтирования денежного потока (ДДП) применяется в случае, когда по оцениваемому объекту прогнозируются отрицательные и положительные элементы финансового потока, конечный срок получения постоянных или изменяющихся в течение всего расчетного периода доходов, возможность перепродажи или продолжения функционирования недвижимости за пределами этого срока, изменение экономической ситуации.

где ДСС (ДБИ) – метод дисконтирования сметной стоимости (дисконтирования бухгалтерских издержек).

Рис. 2. Классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости

Учитывая приведенную в настоящей работе классификацию железнодорожной недвижимости можно рекомендовать для объектов 1 и 2 групп, имеющих промышленный характер, устанавливать продолжительность расчетного периода не менее 10-20 лет, для объектов 3 классификационной группы – 5 - 10 лет, в зависимости от характера объекта. Увеличение расчетных сроков для объектов, относящихся к 1 и 2 классификационным группам, объясняется большой продолжительностью периода окупаемости специализированной недвижимости железнодорожного транспорта.

Областью применения метода ипотечно-инвестиционного анализа является оценка недвижимости, обремененной непогашенными заемными средствами. Метод ИИА может использоваться в двух модификациях: традиционной техники и метода Эллвуда. Кроме того, в методах ДДП и ИИА учитывается т.н. реверсия (Rev) – прогнозируемая цена продажи объекта после завершения расчетного периода. В диссертационном исследовании показано, что один из способов оценки величины реверсии имеет ограниченную область применения.

Использование метода остатка требует расчета величины чистого операционного дохода, нормы дисконта, затрат инвестора (суммы сметной стоимости строительства и величины косвенных издержек) и накопленного износа на дату оценки. Таким образом, метод остатка можно считать конгломератом двух подходов оценки – доходного и затратного. Мы рекомендуем его относить к доходному подходу из-за того, что он базируется на формуле метода прямой капитализации.

Сравнительный подход, традиционно в теории оценки рыночной стоимости недвижимости, представляется состоящим из одного метода – метода рыночных сравнений. В различных работах, при этом, отмечается, что он может применяться в виде нескольких методов или их модификаций: метод парных сравнений, метод общей группировки, метод сравнительной единицы.

В диссертации сделан вывод, что в соответствии с приведенным выше определением термина “метод оценки”, фактически идет речь об одном способе расчетов – методе рыночных сравнений.

Однако в оценочной практике используются и иные способы определения стоимости недвижимости, которые предлагается именовать методом квалиметрии и методом аналогий.

В методе квалиметрии, в отличие от метода рыночных сравнений, используются не количественные значения корректировок, а их качественные характеристики, определяемые по принципу “лучше – хуже; больше – меньше”, выраженные в баллах. В работе предложено применение метода квалиметрии либо в виде дополнения к методу рыночных сравнений, либо в качестве самостоятельного использования.

Метод аналогий позволяет дать приблизительную оценку стоимости недвижимости на основе использования каких-либо сложившихся соотношений, например, при использовании валового рентного коэффициента (ВРК) или каких-либо иных рыночных (ценовых) пропорций. Данный метод применим на неразвитых (ограниченных) рынках, что является одной из особенностей недвижимости железнодорожного транспорта, относящейся к 1 и 2 классификационным группам.

Для объектов железнодорожной недвижимости, относящейся к 1 классификационной группе, как правило, сравнительный подход в ближайшие годы будет не применим из-за отсутствия рынка данного типа имущества. Для оценки рыночной стоимости объектов 2 классификационной группы наиболее применимыми будут являться метод аналогий и метод квалиметрии. Для объектов 3 классификационной группы возможно применение всех методов сравнительного подхода, что зависит от активности регионального рынка недвижимости и, соответственно, доступности и надежности рыночной информации.

В состав затратного подхода, по нашему мнению, следует включать пять методов оценки: метод бухгалтерской (балансовой) оценки, затратный метод, метод сметного ценообразования, метод дисконтирования сметной стоимости (дисконтирования бухгалтерских издержек) и метод выделения для недвижимости в целом (метод вычитания).

Первый метод используется в системе бухгалтерского учета в целях постановки или списания объекта с учета, для переоценки основных фондов, налогообложения или инвентаризации. При этом переоценка основных фондов может осуществляться либо индексным методом, либо методом прямой оценки, что предусмотрено соответствующими постановлениями Правительства РФ и инструктивными документами Министерства финансов РФ.

Метод бухгалтерской оценки рекомендуется нами для включения в состав затратного подхода по следующим причинам:

а) в настоящее время, достаточное количество действий в отношении недвижимости железнодорожного транспорта проводится на основе данных бухгалтерского учета. К ним, например, может быть отнесено начисление налога на имущество, который используется в доходном подходе; передача объектов социальной сферы на баланс местным администрациям; при передаче недвижимости с баланса на баланс между отдельными структурными подразделениями филиалов ОАО “РЖД”;

б) в соответствии с законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости обязательно требуется приводить значение остаточной балансовой стоимости объекта, если он принадлежит юридическому лицу;

в) в данных бухгалтерского учета отражаются сроки и объем капитального ремонта и реконструкции объектов, норма амортизационных отчислений, величина налога на имущество и земельного налога, сведения о которых используются в затратном и доходном подходах к оценке;

г) если недвижимость была переоценена методом прямой оценки, то значит, это было осуществлено независимым оценщиком путем определения рыночной стоимости объекта. Данные материалы могут быть использованы в дальнейшем, в случае необходимости новой рыночной оценки этого же объекта.

Вместе с тем необходимо отметить, что метод бухгалтерской оценки не позволяет с достаточной степенью точности оценить величину рыночной стоимости недвижимости. Основными причинами этого являются: недостаточный учет качества местоположения объекта, отнесение затрат на текущий, а для объектов железнодорожного транспорта - и на капитальный ремонт, на себестоимость продукции и услуг, что не сказывается на изменении стоимости объекта в составе основных средств предприятия; отражение только физического износа и невозможность его корректировки даже в случае накопившегося несоответствия фактическому состоянию объекта; отсутствие учета предпринимательской прибыли; неточная оценка стоимости земельного участка или прав на него и ряд других.

Затратный метод оценки (совпадающий по названию с названием подхода) рыночной стоимости недвижимости нами предлагается применять исходя из сложившейся в России сметно-нормативной базы. Здесь следует отметить, что приводимые в ряде работ классификации затратного подхода, использующие терминологию “метод сравнительной единицы”, ”метод актуализации калькуляции”, ”метод базисной цены” и т.п. не отражают иные способы расчета, что должно являться неотъемлемой характеристикой такой категории, как “метод оценки”. Они указывают лишь на различие в источниках информации, используемой для оценки базового элемента затратного метода – сметной стоимости строительства объекта.

Включение метода сметного ценообразования в состав затратного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости рекомендуется нами из-за того, что он имеет как самостоятельное значение, так и используется в качестве промежуточного результата (инструментария) для других методов.

Самостоятельное значение метод сметного ценообразования имеет в целях бухгалтерского учета, при расчете величин некоторых корректировок в сравнительном подходе. В качестве инструментария сметное ценообразование используется, например, при оценке стоимости земельного участка методом предполагаемого использования или методом остатка, в затратном подходе для оценки величины затрат инвестора, при расчете величины резерва на замещение в доходном подходе.

В работах зарубежных авторов делается вывод, что затратный метод даёт нижнюю границу рыночной стоимости, что в условиях экономического кризиса в России не находило однозначного подтверждения. Опыт осуществления оценочной деятельности в нашей стране скорее позволяет сделать вывод о том, что в условиях экономического кризиса или в депрессивных регионах, затратный подход дает, как правило, завышенный результат, в то время как использование доходного подхода, наоборот, ведет к получению заниженного итога.

Сущность вновь предлагаемых метода дисконтирования сметной стоимости и метода выделения для недвижимости в целом (метода вычитания) раскрыта ниже.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 7 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.