авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |

Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи

Коланьков Сергей Вячеславович

Методология оценки

стоимости объектов недвижимости

железнодорожного транспорта

Специальность 08.00.05 - “Экономика и управление народным хозяйством”

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами – строительство)”

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Москва

2008 г.

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования “Московский государственный университет путей сообщения”

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук

Волков Борис Андреевич

доктор экономических наук

Максимов Сергей Николаевич

доктор экономических наук

Панкратов Евгений Павлович

Ведущая организация – государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования “Санкт-Петербургский государственный университет” (СПбГУ).

Защита диссертации состоится “10” декабря 2008 г. в час. на заседании диссертационного совета Д 218.005.12 Московского государственного университета путей сообщения (МИИТ) (адрес: 127994, ГСП 4, Москва, ул. Образцова, д. 15, ауд. 3107).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат диссертации разослан “___” _________ 2008 г.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные печатью, просим направлять в адрес совета.

Ученый секретарь диссертационного

совета, докт. эк. наук, профессор А.А. Вовк

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность оценки недвижимости в современной России определяется потребностью субъектов предпринимательской деятельности и регламентируется требованиями нормативных документов.

Основными требованиями нормативных документов являются обязательность проведения оценки для случаев, перечисленных в законе РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, предусмотренных российским налоговым законодательством, нормативными актами по деятельности акционерных обществ и других.

Потребность субъектов предпринимательской деятельности заключается в определении обоснованной цены объектов для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок; возможной величины кредита, обеспечение которого будет производиться ипотекой недвижимости; вероятных или фактических доходов и расходов, связанных с обладанием объектами; в отстаивании своих интересов в судах. Кроме того, зачастую необходимо ответить на вопрос: каким образом использовать объект и какова эффективность планируемой с ним сделки.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается: представительным объемом статистических и расчетных данных за период 2000-2005 г.г., широкой апробацией результатов исследований при подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости железнодорожной недвижимости, сходимостью результатов расчетов с рыночными данными и показателями деятельности подразделений железных дорог.

Научная новизна исследования заключается в том, что:

  1. Выявлена новая группа принципов, связанных с процедурой оценки (техникой расчетов) рыночной стоимости недвижимости. Определена специфика использования некоторых известных принципов при оценке специализированной железнодорожной недвижимости;
  2. Предложена классификация объектов железнодорожной недвижимости, с выделением трех классификационных групп, что в дальнейшем позволило определить особенности оценки рыночной стоимости объектов каждой из выделенных групп;
  3. Усовершенствована существующая классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости, включая уточнение самих понятий “вид”, “подход” и “метод” оценки. Предложена новая трактовка понятия “подход к оценке”;
  4. Предложен ряд новых методов: метод косвенной оценки величины потенциального валового дохода (ПВД, PGI), метод аналогий, новая (третья) модификация метода остатка, метод расчета величины прибыли предпринимателя, метод дисконтирования сметной стоимости, метод выделения для недвижимости в целом.

Научное значение работы заключается в развитии методологии оценки рыночной стоимости недвижимости вообще и железнодорожной недвижимости в частности, основывающейся на учете отраслевых особенностей объектов, имеющейся информационной базы, в развитии методов оценки имущества и отдельных ценообразующих параметров.

Практическая значимость работы заключается в том что:

  1. Доказано, что один из способов определения цены перепродажи объекта в конце расчетного периода - реверсии (Rev), при котором она выражается в долях от оцениваемой стоимости недвижимости, имеет ограниченное применение. Дана характеристика области его применения;
  2. Предложена новая классификация методов оценки величины коэффициента капитализации (нормы дисконта) и отмечено, что в современных российских условиях имеется возможность использовать, по крайней мере, три из известных методов его определения. Обоснована невозможность применения метода САРМ (метода цены капитальных активов) для определения коэффициента капитализации при оценке рыночной стоимости недвижимости;
  3. Предложена классификация корректировок в зависимости от их влияния на величину рентного эффекта. Определено, что значения части корректировок не зависят от величины рентного эффекта;
  4. Приведена методика расчетов методом квалиметрии с использованием пакета “Excel”, как в случае самостоятельного применения метода, так и в случае его дополнения к методу сравнения продаж.
  5. Уточнена методика оценки рыночной стоимости земельных участков;
  6. Разработаны численные примеры расчета оценки стоимости земельного участка каждым из известных методов.

Апробация работы. Основные научные результаты докладывались и обсуждались на конференциях “Новое в ценообразовании, проектно-сметной документации и практике заключения и реализации договоров подряда в строительном производстве” (СПб, ЛИСИ, 1994), “Новое в ценообразовании, проектно-сметном деле и практике заключения и реализации договоров подряда в проектировании и строительстве в 1995 г.” (СПб, ЛИСИ, 1995), “Опыт совершенствования проектно-сметного дела и ценообразования в проектировании и строительстве” (СПб, ЛИСИ, 1995), на экономическом семинаре-совещании руководящих работников Октябрьской ж.д. “Управление инвестициями на Октябрьской железной дороге” (СПб, ПГУПС, 1995), на второй сетевой научно-практической конференции “Современные проблемы экономики и управления на железнодорожном транспорте” (Москва, МИИТ, 2000), научно-практической конференции “Реформирование естественных монополий (структурная реформа железнодорожного транспорта)” (СПб, ПГУПС-ЛИИЖТ, 2001), на секции “Экономики и управления” научно-технического совета МПС РФ (Москва, 07 февраля 2001 г.), научно-методической конференции “Проблемы оценки эффективности инвестиций и инноваций на железнодорожном транспорте” (СПб, ПГУПС-ЛИИЖТ, 2001), международной конференции “Современные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов” (СПб, ПГУПС, 2003), “Проблемы развития региональной сети железных дорог” (Хабаровск, Дальневосточный гос. университет путей сообщения, 2003), на заседании Круглого стола журнала “Экономика и математические методы” по теме “Социально-экономическая политика российского государства и ее результаты” (Москва, ЦЭМИ РАН, май 2007 г.), междунар. научно-практич. конференции “Актуальные проблемы эффективного управления в ж.-д. отрасли” (СПб, ПГУПС, 2008 г.).

Публикации. По результатам исследования опубликованы 36 работ, в том числе 1 монография. Разработана и внедрена в учебном процессе компьютерная “Программа основных финансовых расчетов, используемых при оценке рыночной стоимости недвижимости”. Из общего количества работ 11 опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, 8 глав, основных выводов и рекомендаций, списка использованной литературы, включающего 259 наименований; изложена на 421 странице машинописного текста, содержит 24 рисунка, 19 таблиц и 18 приложений.

Объект исследования - система рыночного ценообразования в части оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

Предмет исследования - влияние специализированного характера недвижимости железнодорожного транспорта на рыночную стоимость объектов и методику ее оценки.

Методы исследования. В работе использованы методы структурно-функционального анализа, системный подход, элементы теории принятия решений, применены методы математической статистики и моделирования.

Основные задачи исследования:

  1. Классификация недвижимости железнодорожного транспорта по критерию применимости подходов (методов) оценки рыночной стоимости;
  2. Определение сущности понятий “виды оценки”, ”подход к оценке” и ”метод оценки”; классификация подходов к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости;
  3. Разработка новой группы принципов, связанных с выполнением расчетов по оценке рыночной стоимости недвижимости;
  4. Разработка теоретических основ новых предлагаемых методов в составе подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости;
  5. Определение области применения существующих и предлагаемых методов оценки рыночной стоимости недвижимости;
  6. Уточнение методики расчетов ценообразующих параметров в некоторых методах оценки рыночной стоимости недвижимости;

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Проблемы оценки недвижимости обсуждались уже в произведениях древних авторов. В Вавилонии это были законы царя Хаммурапи, в Индии - трактат “Артхашастра”, автором которого предположительно был Каутилья Вишнугупта, советник царя Чандрагупты I. В Древней Греции вопросам недвижимости уделяли внимание Ксенофонт (“Домострой”), Платон (“Политика или государство”), Аристотель (“Политика”), в Древнем Риме - Катон Старший (“Земледелие”), Варрон (“О сельском хозяйстве”), Колумелла.

Теория оценки рыночной стоимости недвижимости стала оформляться практически с зарождением современной экономической науки. Большинство принципов, используемых в оценке рыночной стоимости недвижимости, сформулированы в работах Вильяма Петти, Пьера Буагильбера, Адама Смита, Давида Рикардо, Карла Маркса, Альфреда Маршалла, Е. Бем-Баверка.

Основные положения используемой в настоящее время методики оценки рыночной стоимости недвижимости изложены в нормативных документах. Опубликован ряд работ современных авторов: В.Т. Александрова, И.Артеменкова, А.Н. Асаула, И.Т.Балабанова, В.С.Болдырева, Б.А.Волкова, П.Г. Грабового, В.Голубева, Т. Гвортни, В.А. Горемыкина, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, В.Е. Есипова, В.Н. Зарубина, М.А. Зельдина, Ю. Козыря, Д.Д. Кузнецова, С.Н. Максимова, А.В. Марченко, Б.Д. Новикова, Е.С. Озерова, Ник.Ордуэя, Е.П. Панкратова, В.А. Прорвича, Н.Ю. Пузыни, В.М. Рутгайзера, М.М. Соловьева, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, Н.П. Терешиной, И.А. Федотовой, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Л.В. Шкуриной, Дж. К. Эккерта, и и др.

Кроме того, создана нормативно-методическая база в отраслях знаний, на которых базируется оценочная деятельность: маркетинг, сметное ценообразование, эффективность инвестиционных проектов, экологический и юридический аудит, техническая аттестация зданий и сооружений.

В частности, сметному делу в строительстве и оценке эффективности инвестиционных проектов посвящены работы Г.Г. Азгальдова, В.Д. Ардзинова, А.И. Барабанова, Н.И. Барановской, В. Беренса, М. Бромвича, В.В. Бузырева, П.Л. Виленского, Б.А. Волкова, Ю.Н. Воропаева, В.Г. Галабурды, П.В. Горячкина, А.Н. Ефанова, Т.П. Коваленок, А.А. Козловской, В.И. Корецкого, В.В. Коссова, В.Н. Лившица, А.Г. Шахназарова, Ю.П. Панибратова, А.Ф. Клюева, В.Я. Шульги, Л.М. Хавранека.

Таким образом, создана научная база современной теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Однако можно отметить, что в опубликованных работах не решен вопрос, каким образом следует учитывать специализированный характер недвижимости, что является важнейшим фактором при оценке железнодорожных объектов. Классификации состава подходов на сегодняшний день ещё окончательно не сложилось, существует смешение понятий “подход” и ”метод” оценки. Практически не выделяются принципы, связанные с техникой расчетов рыночной стоимости недвижимости.

Недвижимому имуществу на железнодорожном транспорте РФ присущ ряд особенностей, не позволяющих осуществлять оценку его рыночной стоимости по единому алгоритму: многие объекты обладают конструктивными особенностями, делающими невозможным или проблематичным иное их использование; для некоторых видов имущества (например, железнодорожных путей, объектов водоснабжения и электрификации) рынок может быть охарактеризован как монопольный, с осуществлением единичных сделок, с государственным регулированием цен на оказываемые услуги и выпускаемую продукцию; часть объектов носит сервисный характер – т.е. предназначены для обеспечения функционирования иной недвижимости, некоторые объекты могут быть проданы только при сохранении государственной формы собственности или имеют запрет на приватизацию.

Отмеченное выше позволяет классифицировать все объекты недвижимого имущества железнодорожного транспорта на три группы (рис. 1), каждая из которых требует применения своей процедуры оценки и техники счета.

К первой группе следует отнести объекты, непосредственно участвующие в перевозочном процессе, в отношении которых установлен законодательный запрет на приватизацию, имеющие все признаки естественной монополии и специфическое конструктивное строение - например, магистральные пути, станции, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта. Для объектов данной группы речь должна идти об оценке стоимости специализированного имущества, что практически не требует анализа наиболее эффективного их использования (НЭИ), из-за отсутствия рыночной информации не позволяет применить сравнительный подход к оценке, в большей степени требует ориентации на затратный подход. В доходном подходе, при анализе финансовых потоков, зачастую методически неверным будет планирование реверсии - стоимости перепродажи объекта после определенного срока владения им, т.к. федеральное законодательство не предусматривает возможность продажи объектов данной группы. При расчете чистого операционного дохода возможно применение способа прямого счета, который предполагает определение выгод всех пользователей объекта железнодорожной недвижимости (грузоотправителей и пассажиров) за счет перевозки, по сравнению с другим видом транспорта (автомобильным, водным, воздушным), а также выгоду от оживления экономики пересекаемых (прилегающих) регионов. По существу, здесь необходимо определять народнохозяйственный, региональный или отраслевой эффект.

Ко второй группе целесообразно отнести объекты, которые могут быть проданы на рынке, но в силу своих конструктивных или технических особенностей (например, конфигурации земельного участка), не предполагающие изменения формы использования новым собственником. К этой группе относятся, например, подъездные железнодорожные пути, платформы, эстакады.

 Классификация недвижимости железнодорожного транспорта в целях-0

Рис. 1. Классификация недвижимости железнодорожного транспорта

в целях оценки рыночной стоимости объектов

В отношении объектов данной группы возможно применение анализа НЭИ, с использованием его результатов в дальнейшем - в доходном и затратном подходах оценки. Сравнительный подход применим в ограниченных масштабах, причиной чего является отсутствие требуемого объема рыночной информации по сделкам с аналогичными объектами. Вместе с тем становится возможным применение доходного подхода, но с определенными особенностями – использование балансового метода и (или) метода косвенного расчета потенциального валового дохода (ПВД), определение величины недозагрузки объекта, операционных расходов и ряда других на основе документов ОАО “РЖД” (а не на основе рыночной информации), учет низкой ликвидности объектов в коэффициенте капитализации.



Pages:   || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.