авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Сметной стоимости комплексной жилой застройки с участием иностранного капитала

-- [ Страница 2 ] --

Во введении обоснованы актуальность и практическая значимость темы диссертации, установлены цели и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, дана краткая характеристика работы.

В первой главе «Система требований к проектам комплексной застройки жилых районов» даны понятие комплексной жилой застройки, виды градостроительных образований: жилой район, жилой квартал, жилой комплекс; рассмотрен состав инженерной и транспортной инфраструктуры. Выявлены тенденции совершенствования проектно-строительных решений и динамика объемов жилищно-гражданского строительства на разных этапах социально-экономического развития России. Анализируется опыт проектирования и определения стоимости жилищно-гражданского строительства в КНР.

Во второй главе «Методика определения сметной стоимости строительства жилого комплекса» разработаны основные положения формирования стоимости комплексной жилой застройки. Особенности их обусловлены тем, что конечной продукцией в этом случае является градостроительный комплекс, стоимость которого рекомендуется определять сводным сметным расчетом на основе локальных и объектных смет.

Даны методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на стадиях: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации. Разработаны модель и алгоритм сметных расчетов с целью их формализации.

Проведен анализ развития системы укрупненных сметных нормативов (с 30-х XX века до настоящего времени).

В третьей главе «Обоснование комплексной цены градостроительства при реализации стратегического российско-китайского инвестиционного проекта “ Балтийская жемчужина”» выполнен расчет сметной стоимости жилого комплекса (I очередь квартала “Жемчужная премьера”). Определена структура инвестиционных затрат: жилищное строительство, общественные здания и сооружения, инженерная и транспортная инфраструктуры. Обоснованы удельные капитальные вложения в комплексную жилую застройку в расчете на 1м2 общей площади квартир.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

  1. Выявлены тенденции совершенствования проектно-строительных решений и динамика объемов жилищно-гражданского строительства на разных этапах социально-экономического развития России: социалистического (60-80-е гг. XX века), перестройки (90-е годы), капиталистического (с 2000 г.). Отмечается постоянное совершенствование объемно-планировочных и строительно-технологических решений жилых домов; появление новой типологии квартир, отражающей социальное расслоение общества. Обоснованы необходимость и возможность осуществления жилой застройки градостроительными комплексами.

Традиционными для жилищного строительства в крупных городах России являлись кирпичные здания. При их возведении использовался в основном ручной труд, поэтому была высока трудоемкость их возведения и соответственно сроки строительства.

Переход к массовому жилищному строительству крупнопанельных жилых домов был осуществлен в начале 60-х годов прошлого века. Необходимость ускорения решения в стране очень острой жилищной проблемы обусловили разработку и реализацию проектов экономичных малометражных квартир, так называемых “хрущевок”.

Основным принципом, положенным в основу проектирования и строительства, являлась комплексная застройка новых жилых кварталов. Несмотря на однотипные крупнопанельные 5-этажные дома с 9-этажными вставками, кварталы, лишенные какого-либо архитектурного оформления, имели всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру, были хорошо благоустроены и озеленены. Размеры и планировка квартир не отвечают современным требованиям, однако кварталы и сейчас отличаются уютом и озеленением.

В 70-е годы проекты жилых домов были несколько улучшены, так называемые “брежневки ”. В этот период Автовский ДСК (ДСК-3) осваивает новую серию жилых домов с несущими внутренними железобетонными стенами, так называемые “корабли”. Серия разрабатывалась Ленииградским зональным институтом экспериментального проектирования (ЛенЗНИИЭП).

В 80-е годы модернизированы имеющиеся серии жилых домов; по параметрам квартир, техническому оснащению: два лифта (грузовой и пассажирский) особо выделялась 137 серия.

Основные показатели, характеризующие параметры квартир в крупнопанельных домах постройки 1960-х-2000-х годов в Ленинграде (Санкт-Петербурге), представлены в табл.1.

Таблица 1

Динамика основных объемно-планировочных показателей квартир

в крупнопанельных домах

Периоды

Параметры квартир

Этаж-ность

Высота этажа,м

Серии проектов

Общая площадь, м2

Площадь кухни, м2

Характеристика санитарного узла

1

2

3

4

5

6

7

1960-е гг.

25-45

4.5 - 6

совмещенный

5-9

2,4-2,5

1-507ГИ, 1-335ОД.

1970-е гг.

30-60

6-7

совмещенный, раздельный

5-12

2,6-2,7

504, 121, 1-ЛГ-600.

1980-е гг.

40-80

8-10

раздельный, совмещенный

9-16

2,7-2,8

1-ЛГ606, 1-ЛГ504Д, 600.11, 137,121

1990 -е гг.

40-100

10-13

то же

10-15

2,8-3

137, 1-ЛГ504Д,121, 600.11

2000-е гг.

40-100 и более

10-16

то же

15-30

2,8-3,2 и более

137,121, 600.11.

В течение последних 10-15 лет отрабатываются идеи реконструкции кварталов со сносом пятиэтажек; ведутся поиски инвесторов. В то же время имеются и вполне обоснованные предложения реконструкции пятиэтажных панельных домов с надстройкой этажей.

С 90-х годов прошлого века развивается монолитное домостроение с применением современных типов опалубок: скользящих, передвижных (преимущественно импортных). Здания возводятся из монолитного железобетона с подачей и укладкой бетона автобетононасосами, частично в сочетании со сборными элементами.

Монолитные здания занимают ведущие позиции в практике современного жилищного строительства. Они отличаются хорошим качеством, долговечностью и огнестойкостью. Структура конструктивных решений современного жилищного строительства характеризуется следующими данными: дома кирпичные – 14%, панельные – 18%, остальные 68% – монолитные.

Динамика объемов жилищного строительства в России показана на рис. 1.

 Динамика жилищного строительства в России Период с начала 60-х до-0

Рис. 1. Динамика жилищного строительства в России

Период с начала 60-х до конца 80-х годов характеризовался высокими объемами жилищного строительства.

В период перестройки с конца 80-х годов до 2000 года объемы строительства жилья резко сократились до уровня 50-х годов. В 2000-х годах происходит поступательный рост жилищного строительства. Но в связи с последствиями мирового финансово-экономического кризиса 2008 года, объемы строительства жилья сократились; с 2011г. снова начинают повышаться.

Однако жилье стало дорогим и далеко не всем доступным. Архитектурно-планировочные решения современных жилых домов и квартир значительно совершеннее, но отражают социальное расслоение общества: жилье элитное, бизнес, комфорт и эконом-класса.

Со второй половины 2000-х годов начинается новый этап комплексной жилой застройки.

  1. Сформулировано понятие градостроительного комплекса (ГСК) как градостроительного образования, застройка которого осуществляется по единому проекту в установленные сроки. Дана характеристика градостроительного комплекса как интегрированной системы, состав элементов которой должен обеспечить все сферы жизнедеятельности населения. На любом уровне градостроительных жилых образований выделяются следующие составные элементы комплексной жилой застройки: жилой фонд; учреждения и предприятия общественного обслуживания населения; инженерная подготовка и инженерное оборудование территорий; городской транспорт и дорожно-транспортные сооружения; благоустройство и озеленение территорий.

Градостроительный комплекс (ГСК) обеспечивается в масштабах жилого микрорайона большой площади, построенного для создания основных условий проживания; рационального и эффективного использования земли и пространства. Границами градостроительных образований чаще всего служат магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные природные рубежи.

Первичным элементом жилой застройки является жилой комплекс. Он включает наряду с жилыми домами учреждения обслуживания повседневного пользования: детские сады-ясли, общеобразовательные школы, магазины, объекты культурно-бытового и коммунального обслуживания, спортивные и детские площадки и т. д. Эти элементы жилого комплекса объединяются единым функционально-композиционным построением, системой инженерного оборудования, озеленения, пешеходных дорожек и проездов к домам.

Классификация использования земель под комплексную жилую застройку включает следующие виды территорий и их примерную структуру:

– жилой застройки – 45-60%;

– общественного строительства – 10-25%;

– строительства автомобильных дорог и проездов – 7-15%;

– озелен ения – 10-25%.

Размеры жилых образований определяются площадью межмагистральной территории, этажностью и плотностью застройки. В практике проектирования приняты жилые кварталы на 6-9, 12-16, 18-20 тыс. жителей, площадью территории от 10 до 50 га, но не более 80 га.

В составе жилых кварталов, особенно крупных, могут быть выделены отдельные жилые группы (комплексы), состоящие из нескольких жилых домов и из отдельно стоящих или встроенно-пристроенных учреждений обслуживания: детских садов-яслей, магазинов продовольственных товаров, предприятий общественного питания и др.

Состав объектов жилых образований показан на рис.2.

При финансировании строительства жилого комплекса используются средства частных инвесторов (застройщиков) – на строительство жилых домов и объектов коммерческой недвижимости. Социальные объекты: детские образовательные учреждения, школы, поликлиники и др. в основном возводятся за счет средств соответствующего бюджета. Таким образом, более 80% всех ассигнований на комплексную застройку кварталов осуществляется по отрасли «Жилищное строительство», примерно 10% – Образование и прочие отрасли – Здравоохранение, Культура и др. примерно 5%.

  1. Рекомендовано использовать в России опыт проектирования, строительства и определения стоимости комплексной жилой застройки Китайской Народной Республики, являющейся одним из лидеров мирового рынка, в том числе строительного. В Китае достигнуты высокие результаты по объемам, качеству, снижению стоимости и сроков жилищно-гражданского строительства. Особенностью инвестиционной политики КНР является то, что земельные участки рассматриваются как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора. В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки 70 лет; для коммерческой недвижимости 50 лет.

Ключевым вопросом обоснования инвестиций в комплексную жилую застройку является выбор земельного участка (рис. 3). С этой целью проводится ситуационный анализ окружающей его среды, включающий рассмотрение следующих вопросов: местоположение участка; транспортная доступность и интенсивность дорожного движения; наличие на окружающих участках общественных зданий и сооружений, в том числе объектов культурной среды; обеспеченность инженерным оборудованием.

Проведенный анализ позволяет обосновать наилучшее использование земельного участка.

Следующим этапом является изучение рынка и определение рыночной позиции инвестора. С учетом требований рынка осуществляется концептуальное проектирование жилого квартала.

Разработка концепции проекта, которой отводится важная роль, называется макропроектированием. На основе концепции осуществляются предварительное и строительное проектирование – микропроектирование. Оно заключается в разработке архитектурно-строительных проектов зданий и их инженерного оборудования.

На ранних стадиях проектирования должна проводиться оценка затрат для определения приблизительной стоимости строительного проекта.

Проведенные в диссертации расчеты показали, что стоимость строительства жилых домов в Китае составляет 4410 юаней (22050 руб.) на 1м2 общей площади квартир, что примерно в 2 раза ниже, чем в Санкт-Петербурге, однако соответствует стоимости в удаленных от центра регионах России.

Особенностью стоимости жилищного строительства в Китае является большой удельный вес затрат (30-40%) на приобретение земельного участка в долгосрочную аренду.

Рис.3. Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства

в КНР

  1. Обоснована необходимость определения общей стоимости градостроительного комплекса любых размеров и сложности для планирования и финансирования комплексной жилой застройки. Рекомендуется предусмотреть распределение средств по отраслям непроизводственного строительства: жилищное, образование, здравоохранение и др.; по источникам финансирования: частные инвестиции, бюджетные средства.

Предложены методика расчета и нормативная база (система нормативов) для определения стоимости строительства на этапах проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации.

Общая стоимость строительства определяется сводным сметным расчетом, состав глав и форма которого установлены “Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации” ( МДС81-35.2004). Предлагается внести дополнение в Методику в раздел “Средства, предусматриваемые за итогом сводного сметного расчета”.

Итоговые данные сводного сметного расчета, составленного в диссертации на застройку жилого комплекса квартала “Жемчужная премьера”, приведены в табл.2.

Таблица 2

СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.