авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 |

Влияние реконструкции исторической недвижимости на экономический потенциал города (на примере санкт-петербурга)

-- [ Страница 2 ] --

• социально-экономический – вследствие выбора наилучшего приспособления объекта появляется возможность его посещения гражданами, что приводит к увеличению дохода инвестора и к повышению его деловой репутации;

• бюджетный – снижение бюджетной нагрузки.

Модель реализации основных принципов эффективной политики на практике представлена на рис. 2.

Рис. 2. Модель реализации основных принципов эффективной политики на практике

Принципиальным положением является необходимость дополнения государственного механизма управления объектами культурного наследия рыночными инструментами, обеспечивающими на практике сохранение и реконструкцию объектов. Возможность создания девелоперских компаний, т. е. юридических лиц, занимающихся изменением существующего облика здания и земельного участка, приводящего к увеличению их стоимости, специализирующихся на реконструкции объектов культурного наследия, а также снижение процентных ставок по налогу на прибыль, единому социальному налогу для организаций, занимающихся реставрацией архитектурного наследия, разработка реставрационных методик и согласование эффективного использования памятников архитектуры без потери их культурно-исторического значения, создание благоприятного инвестиционного климата, – все это в совокупности можно назвать эффективной политикой сохранения культурного и архитектурного наследия.

2. Впервые предложено понятие экономического потенциала исторической недвижимости, составляющей экономического потенциала страны как экономической оценки, выраженной в денежной форме, способности исторической недвижимости влиять на экономическую деятельность, связанную с ее использованием. Отличительной особенностью данного понятия является значимость оценки не только для инвестора, девелопера, но и признание экономического потенциала исторической недвижимости Санкт-Петербурга в системе национальных счетов мировым экономическим сообществом как степени национального богатства, которая ровна или превосходит по своей величине другие государства.

Современная экономическая литература, посвященная управлению объектами недвижимости, оценке их стоимости, не задает вопросов о том, что является потенциалом исторической недвижимости, с помощью чего она влияет на экономическую деятельность города и страны в целом.

Для выражения стоимостной оценки влияния исторической недвижимости на экономическую деятельности макро- и микро- уровня автор диссертационного исследования предлагает ввести понятие «экономический потенциал» взамен понятия «стоимость исторического объекта».

Экономический потенциал исторической недвижимости – это экономическая оценка, выраженная в денежной форме, способности исторической недвижимости влиять на экономическую деятельность, связанную с ее использованием.

Проблема оценки экономического потенциала как ценности недвижимости объектов культурного наследия является частью более общей и широко известной проблемы функционирования и развития приватизации объектов исторического значения коммерческим сектором, которая имеет своей целью привлечение инвесторов, желающих сохранить и реконструировать эти объекты. На сегодняшний момент приватизация и развитие объектов культурного наследия рассматриваются только как самостоятельно функционирующие и развивающиеся явления, а не как главные составляющие политики города Санкт-Петербурга. Это значит, что цели и задачи приватизации объектов культурного наследия носят весьма общий характер.

Чтобы наиболее широко раскрыть смысл экономического потенциала исторических объектов недвижимости предлагается рассмотреть факторы, оказывающие положительное и отрицательное влияние на величину экономического потенциала памятников архитектуры. Эти факторы представлены в табл. 1.

3. Впервые предложена характеристика исторической недвижимости в зависимости от величины ее экономического потенциала, которая предусматривает сочетание количественных и финансовых показателей. Применение данной характеристики будет способствовать раскрытию понятия экономического потенциала исторической недвижимости и систематизации экономических критериев его оценки.

Выявление и исследование экономического потенциала исторической недвижимости актуальны, но отечественный опыт пока не может, к сожалению, дать рекомендации по разработке понятия экономического потенциала объектов культурного наследия и его оценке, которые смогли бы адаптировать инновационную оценку объектов культурного наследия на примере города Санкт-Петербурга. Именно поэтому необходима характеристика объектов культурного наследия, применение которой будет способствовать систематизации экономических критериев его оценки. Характеристика исторической недвижимости в зависимости от ее экономического потенциала представлена в табл. 2.

4. Разработана методика оценки экономического потенциала исторической недвижимости, которая основывается на существующих подходах к оценке стоимости ОКН, предусматривает сочетание метода сравнительного анализа продаж и коэффициентов, определяющих культурно-историческую значимость объектов, а также их сохранности. Применение данной методики позволяет определить ценность объекта и включить ее в паспорт исторического здания.

Оценка ОКН – это процесс определения того или иного вида стоимости объекта с учетом его культурной, исторической, художественной и (или) иной ценности. Автор разработал методический подход к оценке экономического потенциала исторической недвижимости и назвал его «усовершенствованный подход», который основывается на методе сравнительного анализа продаж (рис. 3).

Рис. 3. Методика оценки экономического потенциала исторической недвижимости с использованием усовершенствованного подхода

Все методы оценки ОКН делятся специалистами на три основных группы: затратный, доходный и сравнительный подходы.

Выбор методов оценки стоимости исторической недвижимости следует основывать только на количестве необходимых данных по выбранным объектам, целях и функциях оценки. Применение усовершенствованного подхода обосновывается следующим:

  1. основным критерием выбора является возможность максимально (достаточно) просто, используя данные первичного рынка о сделках купли- продажи объектов недвижимости, расположенных максимально близко к историческому зданию, определить рыночную стоимость объекта на дату оценки;
  2. легким внесением поправки на момент приватизации исторического здания с учетом его физического износа или его остаточной сохранности к рыночной цене используемых объектов;
  3. происходит снижение затрат и времени на выполнение работ по оценке объекта, так как не требуется высокая квалификация оценщиков и выполнение дорогостоящих операций по подсчетам объемов работ и разработке единичных расценок, сокращается время на сбор и анализ проектной документации;
  4. оценка уникальных особенностей объектов культурного наследия должна проводиться дополнительно с использованием специальной методики и являться приложением.

В табл. 3. выполнен расчет изменения стоимости объектов культурного наследия с использованием усовершенствованного метода.

Экономический потенциал выбранных ОКН, рассчитанный по предложенному усовершенствованному подходу, позволяет не только сохранить данную историческую недвижимость от уничтожения или частичной утраты, но внести их ценность, выраженную в денежном выражении в систему национальных счетов, а также помогает инвестору принять правильное инвестиционно-строительное решение при работе с данными памятниками архитектуры.

5. Разработана модель экономической составляющей паспорта исторической недвижимости, отличающегося от существующего паспорта ОКН наличием данных о его экономическом потенциале, который позволит наиболее полно раскрыть экономическую сущность памятника архитектуры.

Первичным документом, необходимым инвестору для определения своих затрат, является существующий паспорт ОКН, усовершенствованный А.В. Кибовским в 2010 году. Автор полагает, что существующий паспорт не может полностью отражать экономический потенциал ОКН, так как:

  • информация, которая находится в техническом паспорте, недостаточна для девелопера-реставратора, что требует самостоятельного поиска недостающих данных для разработки бизнес-плана инвестиционного проекта;
  • данные, представленные в паспорте, недостаточны для выполнения обязательств по страхованию гражданской ответственности, поскольку не указана потенциальная стоимость объекта, поэтому обязательства не могут быть выполнены.

Автор предлагает модель экономической составляющей паспорта ОКН (рис. 4.), которая позволит наиболее полно отразить социальную, экономическую и культурную значимость объекта, как национального богатства Российской Федерации и обеспечит его защиту.

Рис. 4. Модель экономической составляющей паспорта объекта культурного наследия

6. Разработана модель факторов, влияющих на потенциальный доход инвестора от реконструкции исторической недвижимости, которая дополняет методику экономической оценки реальных инвестиций. Учет и оценка влияния этих факторов позволяет разработать инновационную формулу оценки потенциального дохода инвестора от вложения средств в сохранение исторической недвижимости.

Автору известно, что экономический потенциал, т. е. возможность приносить доход, исторической недвижимости зависит от следующих главных факторов: рыночная стоимость; богатство возможностей приспособления ОКН; стоимость реставрационно-ремонтных работ. Пусть экономический потенциал будет называться возможным доходом, который характеризуется функцией:

y = F(x1, x2, x3), (1)

где область определения и область значений являются числовые множества х1 – рыночная стоимость ОКН; х2 – богатство возможностей приспособления ОКН; х3 – стоимость реставрационно-ремонтных работ.

В начальный момент времени y = F(x1,x2,x3) < 0, так как в момент покупки инвестором объекта Т0 его доход уменьшается на стоимость ОКН на момент покупки.

Для расчета дохода инвестора, который он может получить в момент времени Т1 (момент времени функционирования объекта), автор предлагает формулу полного дифференциала (скорости убывания или возрастания функции возможного дохода):

F(x1, x2, x3) – F(x10, x20, x30)  dF, (2)

где F(x1, x2, x3) – функция возможного дохода в момент времени Т1, F(x10, x20, x30) – функция возможного дохода в фиксированной точке (в момент покупки объекта Т0), dF –полный дифференциал функции возможного дохода.

dF = F'x1 · х1 + F'x2 · х2 + F'x3 · х3, (3)

т. е. скорость изменения (убывания или возрастания) всей функции возможного дохода в точке М0 в момент времени Тn зависит от скорости изменения (убывания или возрастания) всех факторов в данной точке, от которых данная функция зависит. А именно:

F(x1, x2, x3) = F(x10, x20, x30)·(М0) + F'x1(М0)·х1 + F'x2(М0)·х2 + F'x3(М0)·х3 (4)

Для более точного расчета автор диссертационного исследования предлагает перед построением трехмерной модели построить элементарную функцию (функция, получаемая с помощью конечного числа арифметических действий) одной переменной:

пусть у = F(x1), (5)

где х1 – рыночная стоимость, от которой зависит экономический потенциал (возможный доходу инвестора), т. е. экономический потенциал или доход, который инвестор может получить, находится в линейной или прямо пропорциональной зависимости от рыночной стоимости,

где F(x1) = Км·х1, (6)

где Км – коэффициент, характеризующий местоположение ОКН, х1 – рыночная стоимость.

Функция возможного дохода будет возрастать по прошествии времени в точке М0 от отрицательного значения в момент покупки Т0 до положительного значения по прошествии времени Т2, когда коэффициент Км выше. Пример данной зависимости продемонстрирован на рис. 5.

 Линейная зависимость дохода инвестора от изменения­ характеристик-10

Рис. 5. Линейная зависимость дохода инвестора от изменения­

характеристик местоположения

Полностью определить значения трехмерной модели и вид формулы возможного дохода автор сможет только тогда, когда сможет определить вид функции F, т. е. определить, в каких зависимостях она находится от других не менее важных факторов (описанных выше), с появлением большего количества статистической информации об ОКН.

Проведение исследования позволило сделать следующие выводы и сформулировать рекомендации.

  1. При предложении основных принципов формирования эффективной политики сохранения исторической недвижимости и модели реализации этих принципов на практике была исследована существующая в Санкт-Петербурге политика сохранения исторической недвижимости. В результате определены основные принципы, повышающие эффективность политики сохранения исторической недвижимости и модель реализации этих принципов на практике. Органам власти города может быть рекомендовано применение эффективной политики сохранения исторической недвижимости, в основу которой заложено выявление ее экономического потенциала, на практике для защиты объектов культурного наследия от уничтожения и порчи, а также для принятия эффективных решений в области формирования городских централизованных программ. Инвестиционно-строительным компаниям предлагается руководствоваться основными принципами политики при принятии управленческих решений в области реконструкции исторической недвижимости.
  2. При исследовании этапов жизненного цикла ОКН были выявлены проблематика эффективной работы политики сохранения исторической недвижимости и механизм ее решения, а также впервые предложено понятие «экономический потенциал исторической недвижимости». Органам власти города и инвестиционно-строительным компаниям рекомендовано учесть существующий экономический потенциал исторической недвижимости для осуществления успешной приватизации и реконструкции объектов культурного наследия, а также для учета экономического потенциала исторической недвижимости города Санкт-Петербурга в системе национальных счетов.
  3. При исследовании количественных и финансовых показателей исторической недвижимости была выявлена необходимость характеристики ОКН в зависимости от величины их экономического потенциала. Органам власти города и инвестиционно-строительным компаниям может быть рекомендовано применение данной характеристики в целях систематизации критериев оценки экономического потенциала исторической недвижимости и его раскрытия.
  4. При разработке методики оценки экономического потенциала исторической недвижимости появилась формула расчета экономического потенциала, которая получила название «усовершенствованный подход» и основывается на сочетании метода сравнительного анализа продаж и коэффициентов, определяющих культурно-историческую значимость объектов, а также их сохранности. В результате было получено значение экономического потенциала для десяти объектов культурного наследия. Органам власти города и инвестиционно-строительным компаниям может быть рекомендовано применение данной методики для сохранения исторической недвижимости от уничтожения или частичной утраты, а также внесения ценности объектов культурного наследия, выраженной в денежном выражении в систему национальных счетов, принятия правильного инвестиционно-строительное решения при работе с памятниками архитектуры.
  5. Разработанная модель экономической составляющей паспорта исторической недвижимости наиболее полно отражает экономическую и социальную значимость памятников архитектуры. Данные сведения помогут инвестиционно-строительным организациям определить затраты, связанные с реконструкцией выбранного исторического объекта, а также проанализировать свои экономические и производственные возможности.
  6. При исследовании факторов, влияющих на потенциальный доход инвестора от реконструкции исторической недвижимости, были выявлены факторы, определяющие специфику и проблематику оценки инвестиций, вложенных в реконструкцию памятников архитектуры. Инвестиционно-строительным компаниям может быть рекомендовано учесть совокупность факторов, определяющих рыночную стоимость объекта, богатство возможностей его приспособления к современным условиям и стоимость реставрационно-ремонтных работ для того, чтобы определить размер вложенных инвестиций и срок их окупаемости, а также прибыль от реконструкции исторического здания.

Публикации по теме исследования

Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:



Pages:     | 1 || 3 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.