авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 |

Методы анализа и регулирования пространственного развития города

-- [ Страница 1 ] --

На правах рукописи





ЕВСТАФЬЕВ АРТЕМ ИВАНОВИЧ




МЕТОДЫ АНАЛИЗА И РЕГУЛИРОВАНИЯ
ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДА



Специальность 08.00.05 Экономика и управление
народным хозяйством: региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Краснодар

2011

Работа выполнена на кафедре организации и планирования местного развития Кубанского государственного университета

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор

Авдеева Татьяна Тимофеевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Рисин Игорь Ефимович

доктор экономических наук, доцент

Дробышевская Лариса Николаевна

Ведущая организация

Учреждение Российской академии наук Институт системного анализа РАН

Защита диссертации состоится 17 июня 2011 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.101.13 по экономическим наукам при Кубанском государственном университете по адресу: 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 149.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Кубанского государственного университета по адресу: 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 149 (читальный зал).

Автореферат разослан... мая 2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 212.101.13

д-р экон. наук, профессор Г.Г. Вукович 

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования определяется происходящими изменениями в системе методов регулирования развития городов, что вызвано усилением влияния инвестиционно-строительной деятельности на их пространственную структуру. Сложившаяся в период существования директивной экономики система социалистического планирования городского пространства, в основе которой лежали методы вертикального административного управления (градостроительство), оказалась несоответствующей условиям свободного рынка. С появлением частной собственности на недвижимость и включением в рыночный оборот земельных участков потребовался особый механизм территориального развития, основанный на более гибких методах регулирования на муниципальном уровне.

Внедряемые в практику муниципального управления методы градо-регулирования связываются преимущественно с организацией привлекательных условий для осуществления нового строительства и повышения эффективности коммерческого использования земли. Складывается
бизнес-ориентированная модель пространственного развития, которая вызывает обострение проблем социально-эконо­мического характера: несбалансированность изменений в материальной и социальной среде города, точечную застройку территорий, ухудшение городского ландшафта, жилищную сегрегацию, осложнение проблем транспортной доступности и обеспеченности коммунально-бытовой инфраструктурой отдельных городских территорий.

Необходима разработка социально ориентированной модели, которая должна учитывать интересы местных сообществ, благоустройство которых становится главным критерием эффективности пространственного развития, что не достигается традиционными механизмами рыночного регулирования частной инвестиционно-строительной деятельности и требует разработки особых методов и институтов управления в границах отдельных городских территорий, определяемых как градоустройство.

Степень разработанности научной проблемы. Классический взгляд на территориальную организацию города и его пространственное развитие представлен в научных трудах зарубежных ученых Э. Берджеса, Ч. Гарриса, И. Тюнена, Г. Хойта, Э. Ульмана. Разработка концепции градорегулирования, понимаемой в конце XIX века как отрасли строительного права, регулирующего городское землеустройство, представлена работами В. Губера, А. Вагнера, Ф. Визера, М.Д. Загряцкова, М. Поле, А. Фохта.

Концепция городского хозяйства и городского благоустройства “в широком смысле”, строительства “городов-садов” разрабатывались известными российскими и западными учеными Л.А. Велиховым, М.Г. Диканским, Г.Д. Дубелиром, К. Зитте, Э. Говардом, Ф. Омстэдом, Р. Эберштадтом. Основы городского благоустройства исследовались З.Г. Френкелем. Современные проблемы городского развития разрабатываются известными учеными-регионалистами Г.М. Лаппо, В.Я. Любовным, Е.Н. Перциком. Концепция градостроительного проектирования разработана в трудах К.С. Алабяна, А.У. Зеленко, Л.М. Сабсовича. Концепция социалистического города представлена в работах В.Н. Семенова, Н.А. Милютина, модернистская концепция – Ш. Ле Корбюзье, О. Нимейера.

Проблемы развития города, городского пространства, связанные с переходом к рыночной экономике, развитием процессов децентрализации, возникновением особой роли органов местного самоуправления в управлении пространственным развитием (через регулирование частно-инвестиционной деятельности и рынка недвижимости) получили освещение в работах целого ряда ученых последнего десятилетия.

Среди них особо следует выделить разработки известных ученых-регионалистов Института системного анализа РАН В.Н. Лексина и
А.Н. Швецова. Широкое признание в настоящее время получили работы В.Л. Глазычева, занимающегося вопросами развития городской среды (Академия народного хозяйства). Фундаментальные и прикладные вопросы градорегулирования актуализированы также в трудах специалистов фонда “Институт экономики города” С.А. Боголюбова, М.Д. Сафаровой, Э.К. Трутнева и др. Проблемам взаимодействия власти и бизнеса в формировании социально-экономического пространства посвящены работы И.Е. Рисина. Заметное место среди современных исследований проблем развития местных сообществ занимают труды ученых Кубанского госуниверситета Т.Т. Авдеевой и Ю.В. Филиппова, создателей Кубанской школы развития местных сообществ.

Исследования А.А. Высоковского, А.Э. Гутнова, С.Н. Максимова, А.В. Марченко, О.А. Смирновой, Е.И. Тарасевича и ряда других представителей современной российской экономической науки посвящены проблемам регулирования инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости, в том числе земельного рынка в городах, как ключевых объектов градорегулирующей деятельности, осуществляемой на муниципальном уровне. Организационно-экономические отношения, возникающие в процессе частной инвестиционной деятельности, как основного фактора изменения городского пространства в рыночной экономике, исследуются в работах П.Л. Виленского, И.Л. Владимировой, Л.Н. Дробышевской, В.Н. Лившица.

Современные принципы системного подхода к анализу и управлению пространственными городскими системами были сформулированы В.И. Ресиным. Закономерности развития рынка городской недвижимости в транзитивной экономике, проблемы построения эффективного инструментария его анализа, планирования инвестиционно-строительных проектов исследованы в работах Г.М. Стерника.

Особо стоит выделить труды, посвященные разработке концепции градоустройства, специалистов фонда “Муниципалитет” Института развития г. Москвы Т.М. Говоренковой, Д.А. Савина.

Вместе с тем теоретико-методологические проблемы становления градоустройства изучены недостаточно полно. Нерешенными остаются проблемы формирования институтов согласованного взаимодействия активных субъектов инвестиционно-строительной деятельности (застройщиков) и рядовых горожан, слабо разработан инструментарий анализа социальных изменений, происходящих в ходе пространственного развития в границах территориальных сообществ.

Цель исследования – разработать методы анализа и регулирования пространственного развития города в условиях рынка в рамках концепции градоустройства и соответствующей ей модели социально ориентированного управления, адекватного меняющимся условиям жизнедеятельности городского социума.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании были поставлены и решены следующие задачи:

– систематизировать теоретические представления и концепции пространственного развития города;

– сформировать понятийный аппарат, раскрывающий специфику взаимодействия представителей различных групп интересов, связанных с преобразованиями в границах локальных городских территорий;

– провести сравнительный анализ существующих методов анализа и планирования пространственного развития города;

– разработать авторскую методику социально ориентированного пространственного анализа и планирования развития;

– разработать организационно-экономический механизм регулирования пространственного развития локальных городских территорий на основе особого вида управленческой деятельности – девелопмента локальных городских территорий;

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 – “Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика”, п. 3.1 “Развитие теории пространственной и региональной экономики, методы и инструментарий пространственных экономических исследований; проблемы региональных экономических измерений, пространственная эконометрика; системная диагностика региональных проблем и ситуаций” паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ.

Объектом исследования является город как пространство жизнедеятельности городского сообщества и его территориальных единиц – локальных городских территорий.

Предметом исследования выступают методы регулирования социально-экономических отношений между органами управления городом, субъектами инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости и населением города.

Методологическая и теоретическая основы исследования. В качестве общей методологической основы исследования выбраны системный подход, концепция устойчивого развития, концепция развития местных сообществ, что позволяет раскрыть специфику взаимодействия различных экономических субъектов в границах локальных городских территорий. В работе использованы положения теории местного экономического развития, теории пространственного развития, теории стратегического планирования.

Для решения поставленных задач в исследовании используются методы системного анализа, геоинформационного и статистического анализа, корреляционно-регрессионного и математического моделирования.

Информационной базой исследования выступили нормативно-правовые акты РФ, определяющие основы градорегулирования, регламентирующие условия строительной и инвестиционной деятельности, правовую базу отношений по поводу использования земельных участков, недвижимости, а также региональные и местные нормативные акты пространственного планирования и управления.

Эмпирической базой послужили данные Федеральной службы государственной статистики, результаты авторских исследований локальных рынков недвижимости (в частности, данные, полученные в ходе анализа спроса и предложения на рынке жилья), выводы, сформулированные на основе социологических исследований городских жителей, экспертных опросов и личных наблюдений, а также геоинформационные и картографические источники данных о пространственной организации Краснодара.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования.

Пространственное развитие основывается на понимании города как единства материального и социального пространства жизнедеятельности городского сообщества, изменения в каждом из которых может быть инициировано представителями различных групп интересов (органов МСУ, инвесторов, застройщиков, владельцев земельных участков, населения и др.), что ведет к необходимости разработки механизмов согласования и регулирования их взаимодействия в границах локальных городских территорий.

Данная концепция позволяет преодолеть издержки инвестиционно-строительного подхода, рассматривающего социальные результаты (рост занятости, повышение доступности услуг, благоприятные изменения в социальном составе местных жителей, их доходах, и другие социально-экономические аспекты жизнеспособности местных сообществ) в качестве внешнего, сопутствующего эффекта инвестиционного проекта развития единичного земельного участка.

В связи с этим управление пространственным развитием города должно основываться на модели социально ориентированного девелопмента локальных городских территорий, предполагающей социально-экономические, правовые и организационные механизмы управления их развитием на основе партнерства различных экономических субъектов в интересах развития локальных территориальных сообществ.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Пространственное развитие города должно рассматриваться с двух сторон:

– как процесс изменений в материально-вещественной структуре города;

– как процесс изменений в социально-экономических отношениях.

Однако несовпадение этих процессов (по скорости, продолжительности, локализации и т.д.) вызывает противоречие между потребностями местного социума в локальных общественных благах и возможностью их удовлетворения (по качеству и количеству) существующей городской средой, разрешение которого вызывает необходимость разработки соответствующих регулирующих механизмов пространственного развития.

2. Управление пространственным развитием не сводится к механизмам регулирования деятельности крупных инвесторов-застройщиков. Оно также должно учитывать интересы локальных территориальных сообществ жителей, социальное пространство которых меняется в результате инвестиционно-строительной деятельности, сопровождаемой противоречивыми последствиями. С точки зрения различий в применяемых методах регулирования отношений власть–бизнес–население предлагается выделить следующие типы управления:

– директивно-административный тип – градостроительный подход;

– бизнес-ориентированный тип – градорегулирование;

– социально ориентированный тип – градоустройство.

С позиций удовлетворения интересов территориальных сообществ предпочтителен переход к социально ориентированному типу управления.

3. Асинхронность изменений в материальной и социальной среде
ведет к дифференциации городского пространства (появлению стагнирующих и быстроразвивающихся, благополучных и депрессивных территорий). Выделение этих пространственных образований (локальных городских территорий) как объектов управления необходимо в связи с тем, что их границы не совпадают ни с существующим внутригородским административно-территориальным делением, ни с функциональными зонами генплана, ни с кадастровыми границами земельных участков. Это обстоятельство также вызывает необходимость разработки новых методов регулирования пространственного развития.

4. Применяемые в рамках действующей концепции градорегулирования методы основываются на нормах и правилах использования земельных участков, позволяющих органам местного самоуправления регулировать инвестиционно-строительную деятельность. Однако монополия власти (государственной и муниципальной) на свободные земельные участки создает проблему предпочтений в выборе инвестора-застройщика и конкретного проекта. Формируется модель отношений власть–бизнес. Управление пространственным развитием в границах локальных городских территорий должно строиться на основе взаимодействия местной власти, предпринимателей и населения, что в корне меняет модель регулирования.

5. Социально ориентированной моделью регулирования пространственным развитием является девелопмент локальных городских территорий, методы которого принципиально отличаются от девелопмента недвижимости, направленного на достижение коммерческой выгоды, связанной с использованием свободных земельных участков, что сопровождается точечной застройкой и вызывает ряд социальных проблем (усиление дифференциации социального пространства, нисходящую рыночную фильтрацию жилья, эффект отрицательного соседства и др.). Девелопмент ЛГТ связан с преобразованием как свободных, так и застроенных участков, направлен на улучшение условий совместного проживания всех членов локального сообщества.

Элементы научной новизны диссертации:

– предложена авторская трактовка пространственного развития города как преобразования материальной среды, обусловленного изменениями в социальной среде местных сообществ в границах их проживания – локальных городских территорий, которые обусловлены растущими потребностями населения в жилье, в благоустройстве территории проживания, в повышении доступности и качества социальных благ, что служит мотивом деятельности хозяйствующих субъектов (владельцев недвижимости, инвесторов­–застройщиков) и достигается с помощью механизмов регулирования отношений власть–бизнес–население как партнеров, участвующих в процессе изменений в границах ЛГТ;

– разработаны критерии классификации основных типов управления пространственным развитием: по субъектам экономической деятельности, характеристикам их взаимодействия, по принципам и инструментам анализа, методам регулирования пространственного развития, что позволило провести принципиальные различия между директивным, бизнес-ориентированным и социально ориентированным управлением;

– дано авторское толкование экономического содержания понятия “локальная городская территория”, границы которой определяются тесными социально-экономическими взаимосвязями основных экономических субъектов, объединенных интересами места – совместного проживания, трудовой деятельности, ведения бизнеса, организации досуга, образующих локальный социум; выделение в качестве основного объекта управляющего воздействия со стороны органов местного самоуправления именно локальных городских территорий, а не существующих территориальных единиц (кварталов, микрорайонов, муниципальных районов), позволяет осуществлять регулирование инвестиционно-строительной деятельности с учетом дифференциации социального городского пространства;

– разработана методика анализа пространственной организации города, основанная на синтезе взаимодополняющих друг друга методов (эконометрического, социологического, квалиметрического, картографического и метода визуального наблюдения), которая позволяет в отличие от применяемого узкофункционального инструментария градостроительного инженерно-технического анализа и анализа инвестиционных проектов развития единичных земельных участков выявить как индивидуальные предпочтения, так и общие интересы представителей локального социума (застройщиков, владельцев земельных участков, собственников и пользователей существующих объектов недвижимости, внешних потребителей общественно значимых услуг объектов локальной городской среды и др.);

– предложена модель социально ориентированного управления –
девелопмента локальных городских территорий, основанного на принципах частно-общественного партнерства (власти, бизнеса, населения), что позволяет связать процессы пространственного развития города не только с созданием новых материальных объектов городской среды, но, в первую очередь, с созданием комфортных условий проживания и развития местного сообщества.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были изложены на “Десятом Российском форуме содействия муниципальной реформе” (Сочи, 2010), Всероссийской научной конференции молодых ученых “Социальный и человеческий капитал как основа инновационного развития местных сообществ” (Краснодар, 2010), Межрегиональной научно-практической конференции (Краснодар–Петрозаводск, 2010) “Актуальные вопросы социально-экономического развития муниципальных образований”, Международной научно-практической конференции “Россия: прошлое, настоящее, будущее” (Краснодар, 2009).

Методы оценки экономической и социальной эффективности инвестиционных проектов использованы в ходе подготовки бизнес-плана развития территории ОЭЗ ТРТ “Новая Анапа” в 2009 г. Методы анализа и прогнозирования рынка недвижимости апробированы в ходе мониторинга рынка жилой недвижимости г. Краснодара, проводящегося “Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства” в 2010–2011 гг. Автор завоевал первое место в номинации “Лучший аналитик рынка недвижимости” в рамках конкурса “Профессиональное признание – 2010” на ХIII Национальном конгрессе по недвижимости.

По материалам диссертации опубликовано 10 работ (в том числе 3 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ) общим объемом 13,9 п.л. (в том числе авт. – 5,5 п.л.).

Объем работы. Работа изложена на 183 страницах, включает 20 рисунков, 15 таблиц, 7 приложений. Список использованной литературы содержит 112 источников.

Структура работы:

Введение

Глава 1. Содержание и специфика процесса пространственного развития города в условиях рыночной экономики

1.1. Эволюция концептуальных подходов к исследованию пространственного развития города

1.2. Пространственное развитие города в логике концепции градо-устройства

1.3. Взаимодействие экономических субъектов в границах локальных городских территорий

Глава 2. Методы анализа и планирования пространственного развития города

2.1. Исследование применяемых методов анализа и планирования пространственного развития города как результата инвестиционно-строительной деятельности

2.2. Пространственное планирование на основе социально ориентированного анализа локальных городских территорий

2.3. Определение тенденций дифференциации территорий города на основе многофакторного пространственно-параметрического анализа рынка недвижимости

Глава 3. Регулирование развития городских территорий на основе модели девелопмента

3.1. Девелопмент как технология управления развитием локальных городских территорий

3.2. Разработка механизма регулирования развитием локальных городских территорий на основе девелопмента

Заключение

Список использованных источников

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Специфика процесса пространственного развития города в условиях рыночной экономики. Современные трактовки пространственного развития города – результат длительной эволюции взглядов представителей различных научных направлений (экономистов, социологов, географов, инженеров-градостроителей, управленцев), формировавшихся на протяжении XVIII–XXI вв. Их систематизация позволила выявить различия в представлениях о территориальном устройстве, природе и основных субъектах пространственного развития городов.

Наиболее важные теоретические положения (с точки зрения исследования природы и сущности проблем пространственного развития города) можно представить в следующем виде:

  • город – это целостный организм, представляющий единство материального и социального пространства жизнедеятельности городского сообщества, структурная неоднородность которого проявляется в виде дифференциации внутригородских территорий;
  • пространственное развитие представляет собой циклический процесс, вызванный противоречивыми последствиями преобразований в социокультурной или материальной среде, субъектами которого выступают население, владельцы недвижимости (включая собственников земельных участков), застройщики, местные органы власти, объединенные интересами совместного проживания и ведения бизнеса в границах локальных городских территорий – ЛГТ (рис. 1).

 Цикл пространственного развития локальных городских территорий -1

Рис. 1. Цикл пространственного развития локальных городских территорий

(составлен автором)

Достижение сбалансированности материальной и социальной среды локальной городской территории требует глубокого исследования специфики отношений, складывающихся между инвесторами, застройщиками, владельцами земельных участков, населением и органами местного самоуправления, и выбора адекватных рыночным условиям методов и инструментов регулирования взаимоотношений основных субъектов пространственного развития.

Подходы к регулированию пространственного развития в муниципальном управлении имеют принципиальные различия. Концепция административно-регулятивной роли органов местного самоуправления зародилась в конце XIX столетия в связи с ростом конкуренции в городском землепользовании. В своем фундаментальном труде “Строительное право как фактор городского землеустройства” классик экономической науки начала века М.Д. Загряцков отмечает, что регулирование строительной деятельности и использования земельных участков начало осуществляться на основе норм строительного права, когда “возникла неизбежность различных форм вмешательства публичной власти в свободную игру экономических сил”. В дальнейшем методы административного регулирования выстраивались в соответствии с принятой концепцией пространственного развития: градостроительство (централизованная экономика) – градо-регулирование (рыночная экономика) – градоустройство (социально ориентированная экономика). Им соответствуют директивно-административный, бизнес-ориентированный и социально ориентированный подходы, принципиальные различия между которыми представлены в табл. 1.

Таблица 1*

Соотношение основных характеристик различных подходов
к пространственному анализу и регулированию

Основные характеристики подходов

Подходы к пространственному анализу и регулированию

Директивно-административный

Бизнес-ориентированный

Социально
ориентированный

Концепт. основа

Градостроительство

Градорегулирование

Градоустройство

Субъекты анализа и регулирования

Институты государственного планирования; ведомственные органы планирования

Территориальные (региональные и местные) органы власти и бизнес-структуры

Территориальные органы власти, представители бизнеса, представители населения

Характер взаимодействия субъектов экономической деятельности 

Директивный строго регламентированный характер взаимодействия; экономичские субъекты не самостоятельны; принятие решений в результате множества согласований

Строго не регламентированное взаимодействие самостоятельных экономичес-ких субъектов, регу-лируемое правовыми нормами, общими для всех участников

Частно-государствен-ное партнерство; взаимодействие власти, бизнеса, населения по поводу благоустройства ЛГТ – социального девелопмента ЛГТ

Методы анализа

Метод функционального зонирования территории; методы социального и инженерно-технического нормирования городского пространства; инженерно-архитектурный анализ физической возможности и народнохозяйственной эффективности размещения производительных сил

Методы анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости на основе оценки рыночной стоимости земельного участка; методы анализа ком-мерческой эффективности инвестиционных проектов

Методы анализа изменений условий жизнедеятельности территориальных сообществ под влиянием экономических (инвестиционно-строительной деятельности и рынка недвижимости) и социо-культурных факторов

Основные методы и документы регулирования

Отраслевые, территориальные (региональные, городские) планы экономического развития; документы территориального планирования (генеральные планы)

Правила землепользования и застройки; документы планировки территорий

Требуется разработка методов территориального проектного управления, основанных на партнерстве власти, бизнеса и населения

* (составлена автором)

Из проведенного в работе анализа следует, что сегодня в российской практике муниципального управления пространственным развитием преобладают методы регулирования в логике градостроительства и частично градорегулирования. Они связывают регулирование городского развития с инвестиционно-строительной деятельностью, которой отводится решающая роль в достижении целей генеральных планов городов. Развитие связывается с созданием новых объектов недвижимости, освоением незанятых и не обремененных правами других лиц земельных участков, то есть сводится лишь к одной из его характеристик – росту. Другие составляющие развития (изменения и улучшения) фактически игнорируются.

В результате городское пространство начинает испытывать усиливающийся дисбаланс между запросами населения и хозяйствующих субъектов, с одной стороны, и возможностями их удовлетворения за счет строительства новых и изменения существующих материальных объектов, с другой стороны. Как следствие, усиливается неравномерность распределения объектов общего пользования, пространственная дифференциация локальных территорий как мест жизнедеятельности, возникают специфические проблемы развития городов.

Результаты статистических наблюдений и экспертных оценок, проводимых Международный банком реконструкции и развития, Международной организацией труда, другими организациями и агентствами ООН (в рамках “Программы по населенным пунктам – Хабитат”, программ оказания помощи в реконструкции и развитии, программы действий на 21 век “Адженда-21”), позволили выявить следующие проблемы пространственного развития городов:

– социальные и экологические проблемы (пространственная сегрегация населения, низкая обеспеченность жильем, низкая доступность жилья, нисходящая “рыночная фильтрация” и образование районов-трущоб и др.);

– экономические проблемы (агрессивный рост земельной ренты, спекуляция на рынке недвижимости, нерентабельность социально значимых строительных проектов, неадекватная оценка недвижимости для целей налогообложения, несоответствие между ограниченными возможностями инвесторов-застройщиков и задачами развития городских территорий);

– проблемы пространственной организации города (территориальная неравномерность размещения инвестиционного капитала, нехватка территорий для общественных и административных целей, избыточное давление на локальные объекты инфраструктуры, эффект отрицательного соседства, неупорядоченность общей планировочной структуры, точечная застройка).

В диссертации показано, что используемые методы управления пространственным развитием города, осуществляемые в рамках бизнес-ориентированного и директивно-административного подходов, только усиливают данные проблемы, переводят их в разряд перманентных явлений городской жизни.

Органы власти предоставляют высокую степень свободы инвестору: в выборе территории для организации бизнеса, в выборе вариантов использования земельных участков и технико-экономических параметров создаваемых объектов недвижимости. Согласование проекта строительства предполагает его проверку только на соответствие СНиП и СанПиН и видам допустимого использования земельного участка, предельных норм нагрузки на него, прописанным в Правилах землепользования и застройки. Социальные результаты – рост занятости, повышение доступности услуг, удобство территорий общего пользования, повышение жизнеспособности местных сообществ – рассматриваются в качестве внешнего, сопутствующего эффекта народно-хозяйственного или частного инвестиционного проекта. Злободневно звучит высказывание российского классика муниципального дела Френкеля З.Г.: “доходные дома строятся преимущественно такими домовладельцами, которые совсем не думают в них жить. Они не думают и не заботятся об общем плане и удобстве жизни конкретной территории, не приспособляют свои дома ко всем особенностям места”.

Разрешение данного противоречия, по нашему мнению, предполагает переход к социально ориентированному подходу в организации пространственного планирования. Это вызывает необходимость уточнения методологии исследования, методов анализа пространственного развития, моделирования процессов освоения и функционирования городских территорий.

Методы выделения отдельных элементов городской среды и отдельных городских территорий, основанные на принципах функциональной специализации предприятий, дифференциации земельной ренты и видов землепользования, выделения каркаса и ткани городского пространства, удобства административного управления, архитектурно-планировочного единства объектов капитального строительства, не отвечают задачам современных исследований. Требуется разработка и внедрение новых методов районирования территории города, классификации территорий, проведения границ территорий в соответствии с принципами организации социальной жизни, учета интересов территориальных сообществ в границах локальных городских территорий.

В соответствии с этим должно измениться представление о характере планирования городского пространства. Ранее планировочная структура генплана предполагала стабильность функционирования территорий, “строительную законченность”, адекватность создаваемых материальных объектов (жилых домов, учреждений, дорог, коммуникаций) внешней и внутренней среде микрорайона на всем горизонте планирования. Однако необходимо учитывать, что городское пространство представляет собой живой организм, а не совокупность материальных объектов. Социуму должна отводиться ведущая роль, поскольку появление новых социально-экономических интересов местных жителей, новых потребностей, изменения в условиях ведения бизнеса определяют в конечном итоге формы наиболее эффективного использования свободных земельных участков, устаревание и появление новых материальных объектов.

Локальная городская территория как единица пространственного анализа и регулирования. Дифференциация городских территорий является результатом неравномерности в развитии отдельных территорий, как в пространственном, так и во временном отношении. В исследованиях социально-экономических закономерностей организации городского пространства применяются следующие термины: “локальное социально-территориальное образование” (ЛСТО), “территориально-пространственное сообщество” (ТПС), “градостроительный район”, “территориальное соседство”, “территориальное общественное самоуправление” (ТОС), “территории сообществ” (Community Areas) и другие. В диссертации понятию “локальная городская территория” дана следующая трактовка.

Локальная городская территория – это локальное территориальное сообщество людей, объединенных интересами повседневной жизнедеятельности (трудовой миграции, коммунально-бытового обслуживания, приобретения потребительских товаров и услуг по месту) и совместного проживания, характеризующееся следующими признаками:

– ощущение местным населением принадлежности к данной территории, месту, которое люди считают своим;

– наличие локальных центров – мест сосредоточения жизнеобеспечивающих объектов обслуживания в жилой среде, центров притяжения местных жителей;

– наличием у местных жителей и маятниковых мигрантов схожих интересов, предпочтений, привычек по поводу использования данной территории;

– наличием специфических, характерных для данной локации, проблем пространственного развития;

– особой, несводимой к количественным техническим и экономическим показателям, ролью инвестиционно-строительной деятельности в изменении характера восприятия населением его городского окружения.

Данные признаки указывают на возможность применение различных критериев для выделения локальных городских территорий как объекта управления изменениями (девелопмента): ареал воздействия инвестиционно-строительной деятельности на территорию, характер активности инвесторов, изменения в доступности социально-значимых услуг и др.

Границы ЛГТ могут не совпадать с границами микрорайонов, административно-территориальными границами муниципалитетов, правовыми (градостроительными) зонами Правил землепользования и застройки, поскольку последние как главный правовой институт градорегулирования опираются на функциональное зонирование генплана, рассматривают городское пространство как совокупность земельных участков, не учитывают социальных аспектов функционирования местных сообществ.

Пространственное планирование на основе социально
ориентированного анализа локальных городских территорий связано с необходимостью использования следующих критериев их выделения: по ареалу влияния инвестиционно-строительной деятельности на территорию, по характеру активности инвесторов-застройщиков, по изменениям в доступности социально-значимых услуг и локализации объектов притяжения, по изменениям в социальном составе жителей и их предпочтениях по поводу благоустройства места жительства и др.

В соответствии с этим социально ориентированные исследования пространственного развития города (исследования в рамках концепции градоустройства) должны проводиться с использованием следующих методов анализа:

– картографический анализ (визуальное сравнение, анализ концентрации, построение изолиний, выявление локальных центров) инвестиционно-строительной деятельности, спроса и предложения на различных сегментах рынка жилой недвижимости (первичном и вторичном рынках), предпочтений и привычек жителей локальной городской территории по месту;

– эконометрический анализ (расчет средних величин и структуры данных, анализ рядов динамики, корреляционно-регрессионное моделирование) активности инвестиционно-строительной деятельности, ее влияния на социальные изменения в ареалах влияния нового строительства и в границах локальных городских территорий;

– социологический анализ (интервьюирование экспертов, анкетирование и панельное обследование жителей) желательности инвестиционно-строительной деятельности в границах локальной городской территории;

– квалиметрический анализ (ранжирование локальных городских территорий по привлекательности покупки жилья для целей проживания и инвестирования средств);

– непосредственное наблюдение упорядоченности существующей застройки и нового строительства в неблагополучных локациях (в отношении эстетического, архитектурно-планировочного, сегрегационного влияния точечной застройки).

В отличие от инструментария градостроительного инженерно-технического анализа и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (анализа НЭИ) земельного участка (используемых в ходе рыночного сопровождения индивидуальных инвестиционных проектов) разработанный инструментарий позволяет исследовать закономерности пространственного развития города с учетом асинхронности социальных и материальных изменений на городских территориях (совокупностях освоенных и неосвоенных земельных участков) и выработать рекомендации по девелопменту локальных городских территорий.

Социально ориентированные исследования пространственного развития города должны включать следующие этапы анализа и планирования городского развития:

1) определение границ ЛГТ на основе выявления локальных сообществ людей, объединенных интересами повседневной жизнедеятельности и совместного проживания в условиях рынка и свободы осуществления инвестиционно-строительной деятельности;

2) анализ и моделирование отдельных элементов рынка жилья ЛГТ, направленные на выявление специфических потребностей населения и бизнеса в наличии тех или иных объектов городских услуг и общественно значимых объектов недвижимости;

3) определение точных характеристик месторасположения желательных объектов недвижимости (критерием оптимального размещения должно выступать повышение привлекательности всей территории для проживания).

Современные тенденции пространственного развития. Большинство современных исследований отмечают неравномерность пространственного регионального развития, вызываемую спецификой распределения инвестиционных ресурсов.

Лидерами инвестиций последних лет являются крупнейшие города и городские агломерации (Москва, Санкт-Петербург), а также наиболее экономически развитые субъекты РФ, среди которых выделяется Краснодарский край (занимающий второе место в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов). Отмечается высокая степень концентрации инвестиционных ресурсов во внутрирегиональном пространстве, где Краснодар занимает лидирующие позиции (табл. 2).

Таблица 2

Удельный вес городов Краснодарского края с численностью населения свыше 100 тысяч человек в показателях ИСД в 2008 г. (%)

Показатели сравнения

Краснодар

Армавир

Новорос-сийск

Сочи

Численность населения

15,2

4,0

5,5

8,0

Объем работ по виду деятельности “Строительство”

35,8

0,8

8,5

25,6

Ввод жилых домов

31,0

3,0

5,0

11,9

Инвестиции в основной капитал

36,5

1,3

6,0

15,5

Составлена автором по: Россия в цифрах / Федеральная служба государственной статистики, 2009 г.

Однако концентрация инвестиционных ресурсов в административном центре не является достаточным условием для равномерного развития региона. Данное противоречие возникает также во внутригородском пространстве, что ведет к нарушению равной доступности населения к основным социальным благам, нарушению социальной среды и дисбалансу факторов развития внутригородских территорий.

Так, например, динамика инвестиций за 2006–2009 годы показывает разнонаправленность и неравномерность инвестиционного процесса в границах административных округов, что является следствием различий в инвестиционной привлекательности отдельных территорий и доступности свободных земельных участков (рис. 2).

 Объем инвестиций в основной капитал по административным районам-2

Рис. 2. Объем инвестиций в основной капитал по административным районам города Краснодар (в рублях на 1 местного жителя)

Составлен автором по: Основные итоги социально-экономического развития муниципального образования город Краснодар в 2010 г.: Доклад администрации муниципального образования Краснодар. URL: http://krd.ru/gorodskaya_sreda/ekonom/electron_
ekonom_katalog/ekonom_razvitie_potencial/social_ekonom_razvitie/doklad_2010/.

Кроме того, объекты капитального строительства, возникающие в результате инвестиционно-строительной деятельности, составляют незначительную долю по отношению к существующему фонду недвижимости. Например, ежегодный объем вводимого жилья даже в инвестиционно привлекательных, активно развивающихся городах не превышает в среднем от 3 до 5% от всего фонда жилья.

Существующий фонд недвижимости подвержен изменениям как под влиянием инвестиционно-строительной деятельности, так и факторов спроса и предложения на вторичном рынке недвижимости, между которыми существует взаимосвязь. Из проведенного в работе анализа следует, что в практике муниципального управления пространственным развитием преобладают методы, связанные с исследованием инвестиционного потенциала, инвестиционной привлекательности, инвестиционного климата, но не учитываются изменения, происходящие на рынке существующей недвижимости в границах локальных территорий.

Исследования строительной отрасли дают только общую картину, не отражают особенностей пространственной организации, потребностей людей в границах локальных городских территорий. Степень взаимосвязанности нового строительства и существующего фонда недвижимости не учитываются. Строительная деятельность по-разному влияет на привлекательность объектов недвижимости на вторичном рынке. Иллюстрацией этого служит динамика цен на локальных рынках жилья города: одновременный рост цен на первичном и вторичном рынках недвижимости свидетельствует о повышении привлекательности территорий (рис. 3).

Развивающиеся ЛГТ с высокой
интенсивностью нового строительства

Застроенные ЛГТ с ограниченной
интенсивностью нового строительства

Цена, руб.
за 1 кв. м

Оборачи-
ваемость, %

Цена, руб.
за 1 кв. м

Оборачи-
ваемость, %

Застроенные ЛГТ, подверженные
активной реструктуризации характера землепользования

Потенциально депрессивные ЛГТ
преимущественно стареющего
жилищного фонда

Цена, руб.
за 1 кв. м

Оборачи-
ваемость, %

Цена, руб.
за 1 кв. м

Оборачи-
ваемость, %

 Динамика показателей локальных рынков жилья Краснодара в-5

 Динамика показателей локальных рынков жилья Краснодара в-6

 Динамика показателей локальных рынков жилья Краснодара в 2008 г. -7



Pages:   || 2 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.