авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 ||

Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере

-- [ Страница 6 ] --

Обозначения:

Д доход по проекту;

Ц длительность инвестиционного цикла;

И потребность в собственных инвестициях;

Р уровень риска;

О срок окупаемости.

ВД, ВЦ, ВИ, ВР, ВО весомости по принятым в расчет показателям.

Положительным аспектом в использовании данного метода по выбору структуры портфеля заказов девелоперской организации является то, что для отбора данных при расчете рангов по отдельным проектам нет необходимости иметь точные исходные данные. Нет необходимости при проведении такой оценки также иметь и проектно-сметную документацию по всем проектам.

В этом случае достаточно иметь данные по ТЭО и даже по экспресс-оценке эффективности рассматриваемых проектов, которая проводится на самой ранней фазе разработки каждого проекта.

Весомость показателей оценки устанавливается либо самими разработчиками структуры портфеля девелоперской организации, либо рядом экспертов, специально привлекаемых для данной работы. Такой же подход используется и для установления рангов по показателям в тех случаях, когда еще нет каких-либо расчетных данных.

Наибольший ранг присваивается при более высокой доходности (Д) и при минимальных значениях: по длительности инвестиционного цикла (Ц), потребности в собственных инвестициях (И), при минимальном риске (Р) и минимальном сроке окупаемости (О).

При окончательном выборе структуры портфеля заказов девелоперской организации необходимо учитывать одно существенное ограничение, а именно: сумма потребности в собственных инвестициях по всем проектам, принятым для реализации, не должна превышать некоторого предельного значения. Конечно, в данном случае может быть найден выход, т.е. идти по пути привлечения заемных средств (кредитов и т.п.), но и в таком варианте может быть свое ограничение, связанное со снижением доходности девелоперской организации.

Для проверки способа выбора (оптимизации) структуры портфеля заказов девелоперской организации с использованием совершенствованного метода Борда нами были проведены экспериментальные расчеты по обоснованию рационального портфеля заказов действующего девелопера по одному расчетному периоду 2007 года.

Выполненный вариант расчетов по оптимизации структуры заказов девелоперской организации подтвердил целесообразность и работоспособность применения усовершенствованного метода Борда при решении вопросов по рационализации структуры портфеля девелоперской организации.

Важной частью проведенного исследования является также разработка методов оценки рисков и распределения ущерба от их проявления между участниками девелоперских проектов.

Управлять рисками в любой системе деятельности в рыночных условиях хозяйствования необходимо. Особое значение этим процессам требуется уделять при построении общей системы управления в девелоперских организациях, особенно когда они реализуют отдельные проекты с выполнением всей гаммы работ как по созданию и развитию объектов недвижимости, так и по их возможной продаже, сдаче в аренду или налаживанию собственной эксплуатации.

Целью и основными задачами системы управления рисками в девелоперских организациях в самом общем случае является совокупность форм и методов разработки и осуществления мероприятий, направленных на снижение отрицательных последствий при проявлении рисков.

Когда у девелопера есть заказчик (первый вариант), то общие риски по проекту в целом он принимает на себя. Но совсем по-другому девелопер должен себя вести, если он инициирует и выполняет весь объем работ по всему девелоперскому проекту. В его задачу при этом уже должны входить вопросы не только учета и оценки рисков, но и решения проблем их рационального распределения между отдельными участниками каждого конкретного объекта.

Хотя уровень отрицательных последствий рисков в значительной мере зависит от принятия управленческих решений всех участников реализации девелоперских проектов, все же ведущая роль принадлежит девелоперу как основному организатору всей деятельности по проекту в целом. Сложностью при реализации этих задач для девелопера является то, что основная часть участников девелоперского проекта по законам рынка действуют как самостоятельные субъекты, и даже в крайних случаях как конкурирующие между собой.

Методы оценки рисков реализации девелоперских проектов были разработаны с привязкой существующих разработок по данному вопросу.

В задачу девелопера при построении системы управления рисками по каждому проекту будет входить прежде всего формирование договорных отношений со всеми членами проекта с отражением в них обязанностей и ответственности каждого участника в части выработки мер по предупреждению проявления рисков, снижению их отрицательного воздействия и реализации мероприятий в ликвидации убытков после проявления отдельных рисков.

Прежде чем зафиксировать отдельные положения по снижению рисков в каждом из договоров, девелоперу необходимо не только оценить общий уровень возможных убытков по реализации проекта в целом, но также обосновать свое решение по распределению уровней ответственности для каждого участника девелоперского проекта, которые и должны быть закреплены в договорах.

При построении своей системы управления рисками девелоперу также необходимо учитывать влияние внутренних и внешних факторов, в том числе меры по рискозащищенности, организации и координации снижения степени проявления рисков на более высоких уровнях управления в стране в целом и в ее административно-территориальных образованиях. Такая работа преимущественно осуществляется по следующим двум направлениям:

1) по прямому управлению снижением отрицательного воздействия некоторых видов рисков;

2) по координации общей деятельности в данной сфере в стране и по созданию нормативно-правовой базы и правового поля в регионах, с использованием положений которых девелопер может более обоснованно организовать свою систему управления рисками.

Говоря об учете положений по прямому управлению снижением рисков в стране в целом, можно привести примеры такой деятельности по следующим направлениям:

регулирование курса национальной валюты;

установление учетной ставки (рефинансирование), на базе которой формируются кредитные ставки коммерческих банков;

формирование и реализация государственных и региональных программ, в частности реализация национальных программ РФ и др.

В качестве примеров по второму направлению деятельности в стране необходимо выделить меры по созданию требуемого правового поля, разработке и введению в действие специальных регламентов (стандартов), которые, по сути, и должны быть положены в основу создания системы управления рисками в девелоперских организациях.

Для управления процессами реализации проектов девелоперу необходимо, в первую очередь, выявить подлежащие к учету риски, оценить их воздействие при наступлении рисковых событий и разработать соответствующие меры по снижению их отрицательного воздействия на осуществление каждого проекта.

Обычно принимается следующая последовательность направлений работ по оценке и снижению влияния рисков:

выявление видов рисков, принимаемых в расчет;

определение (оценка) возможных отрицательных последствий проявления рисков;

выявление форм и методов снижения рисков на каждой стадии инвестиционно-строительного цикла девелоперского проекта;

выбор и реализация организационных мер по ликвидации или снижению уровней отрицательного воздействия рисков.

Каждое из указанных направлений деятельности девелоперу необходимо рассматривать особо. Но это уже специальная и обширная тема, полный объем которой представить в одной работе невозможно.

В диссертации рассмотрены два важнейших процесса всей системы управления рисками в девелоперской организации:

1) оценка влияния рисков на хозяйственную деятельность девелоперов;

2) обоснование направлений и методов распределения рисков между прочими участниками девелоперских проектов.

В последние годы немалое значение приобретают задачи по решению проблем учета и оценки глобальных рисков. Глобализация мировой экономики налицо, и по-прежнему наблюдается тенденция усиления экономической взаимосвязи между отдельными звеньями мировой экономики. Такие взаимосвязи имеют место не только между странами, входящими во Всемирную торговую организацию. Это четко проявилось в недалеком прошлом. Однако данная проблема в работе специально не рассматривается.

Большое внимание в диссертации уделено разработке методов распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов.

Проведенным исследованием установлено, что распределение возможного ущерба по всему девелоперскому проекту при проявлении рисков между участниками его реализации может быть выполнено двумя методами (путями):

  1. расчет возможного ущерба по каждому участнику при проявлении рисков его конкретной деятельности с последующей оценкой общего ущерба по всему проекту;
  2. распределение общего ущерба от проявления рисков по всему девелоперскому проекту между его участниками с использованием специального метода, т.е. путем пропорционального распределения ущерба в соответствии с долями осваиваемых капитальных вложений.

При реализации первого пути девелопер должен поручить (предложить) каждому участнику проекта оценить свой ущерб с учетом всех условий его деятельности или самостоятельно за них выполнить эту работу. Девелопер самостоятельно за них такую работу не всегда может выполнить, так как он не во всех случаях может получить исходную информацию. Кроме того, при использовании данного подхода (пути) участники девелоперского проекта могут сознательно завышать возможные ущербы при проявлении рисков в расчетном периоде их деятельности.

Поэтому также рекомендуется использовать второй метод (путь) распределения возможного ущерба при проявлении рисков при реализации девелоперского проекта. Суть его сводится к тому, что возможный ущерб от проявления рисков разделяется между участниками проекта в соответствии с долями их освоения капитальных вложений по отношению к общей стоимости девелоперского проекта.

В данном случае из общей стоимости исключается ущерб на его реализацию самим девелопером, а по оставшейся части проводится распределение ущерба от проявления рисков по всему проекту в зависимости от стоимости проекта и фиксируемой в подрядных договорах, заключаемых между девелопером и прочими участниками каждого конкретного проекта. При проведении ущерба от проявлении рисков между участниками проекта из общего ущерба по проекту в целом необходимо вычислить ущерб, который девелопер принимает на себя. Можно и не делать предварительное исключение ущерба, падающего на долю девелопера.

Распределяемая часть ущерба (Ур) складывается из суммы ущербов участников девелоперского проекта, которые входят в группу, по составу которой и производится разделение ущерба при наступлении рисковых событий.

Ур = Ур · Д1 + Ур · Д2 +... + Ур · Дn, (3)

где

Д1, Д2... Дn – доли ущерба в долях единицы по организациям 1, 2,... n, каждая из которых определяется делением осваиваемых капитальных вложений каждой конкретной организации к общей стоимости проекта в целом.

При выполнении расчетов, естественно, должно быть соблюдено равенство:

Д1 + Д1 +... + Дn = 1 (4)

Кроме того, следует строго придерживаться равенства:

Уоб = Уд + Ур · Д1+ Ур · Д2+...+ Ур · Дn (5)

Полученные расчетным путем ущербы по участникам девелоперского проекта не во всех случаях должны быть учтены полностью или частично при установлении цены (стоимости), приводимой в подрядном договоре. В ряде случаев в отдельных организациях, особенно в строительных, оформляются договоры по страхованию имущества или ответственности, суммы затрат на страховку при этом в определенном объеме включаются в себестоимость работ. Вследствие этого такую часть возможного ущерба не следует учитывать при установлении цены подрядного договора.

Подвариантом рассмотренного выше метода распределения ущерба от проявления рисков может быть распределение ущерба без предварительного исключения ущерба, понесенного непосредственно девелопером. В данном подварианте ущерб распределяется сразу в зависимости от стоимости работ каждым участником. Сумма общего ущерба при этом составит:

Уд·n = Уд·n ·Д1 + Уд·n ·Д2 +... + Уд·n ·Дn, (6)

где

Д1, Д2... Дn – доли участников проекта по их стоимости работ, в долях единицы.

Экспериментальные расчеты, приведенные в работе, подтвердили возможность и целесообразность использования предлагаемых методов распределения рисков между участниками девелоперских проектов.

Выполненные расчеты по распределению ущербов от проявления рисков у отдельных участников девелоперского проекта позволили сделать следующие выводы.

  1. Рекомендуется использовать метод прямого расчета по каждому участнику девелоперского проекта (без пропорционального распределения ущерба по стоимости) при наличии исходных данных для такого расчета, т.е. наличия проектно-сметной документации и определения факта, с какими участниками девелопер будет заключать договоры на выполнение работ.
  2. Рассмотренный выше метод распределения ущерба от проявления рисков между участниками девелоперского проекта рекомендуется применять в тех случаях, когда нет возможности получить исходную информацию для учета ущерба каждым участником проекта путем прямого расчета.

Не менее важным является вопрос учета ущербов от проявления рисков у участников девелоперского проекта, с которыми девелопер устанавливает договорные отношения, т.е. заключает подрядные договоры.

К настоящему времени этот вопрос решается достаточно просто – по обоюдной договоренности или самостоятельно девелопером, исходя от расчетного ущерба о проявлении риска для каждого участника проекта, договорная стоимость корректируется с учетом уровней ущерба.

В дальнейшем предлагается переходить к учету ущербов от проявления рисков путем отражения в подрядном договоре дополнительных средств, выделяемых девелопером в случаях проявления рисков, которые не были учтены при определении стоимости работ подрядчиков до заключения договора.

Опыт прошлого указывает на серьезную проблему покрытия дополнительных фактических затрат подрядчиков в рамках сроков действия договоров. Практически во всех случаях договорная стоимость по подрядному договору является фиксированной и не меняется при закрытии договорных обязательств, что иногда приводит к негативным последствиям.

Что можно рекомендовать, чтобы избежать проявления таких негативных явлений? Существует три способа реализации данной проблемы:

  1. Необходимо более обоснованно подходить к установлению расчетных вероятностей проявления рисков и доли их охвата в общем объеме работ при расчете ожидаемого ущерба в результате наступления рисковых событий. По полученным расчетным путем уровням ущербов от проявления рисков более тщательно учитывать при установлении стоимости подрядных работ в заключаемых договорах между девелопером и подрядчиком и между девелопером и заказчиком, если девелопер выступает в качестве подрядчика, что в последнее время имеет место.
  2. Необходимо в дальнейшем разработать методы установления переменных цен на конечную продукцию подрядчиков с последующей их реализацией, т.е. отказаться от фиксированной стоимости по всему сроку реализации предмета подрядного договора. В зарубежной практике такие методы распространены повсеместно, но в России этот прием пока является исключением.
  3. Более широко и на новом качественном уровне осуществлять страхование рисков, и не только с использованием имущественного страхования, но и страхования ответственности.

По проведенному исследованию сформулированы следующие выводы и предложения.

1. Проведенным анализом современного состояния развития теории и практики инвестиционно-строительной деятельности установлено, что эта деятельность характеризуется относительно стабильным приростом основных показателей развития экономики страны, нормализацией уровня взаимоотношений в инвестиционно-строительной сфере, устойчивой структурой инвестиций, некоторым ростом ликвидности участников сферы деятельности.

Вместе с этим остаются определенные проблемы. Среди них – не лучшие отношения участников инвестиционно-строительной деятельности, которые по-прежнему преимущественно работают в сфере узкой специализации.



Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.